Jak prodat nemovitost bez realitky

12.11. 2018 (Aktualizováno: 2.3. 2023)6111x0 Komentářů

Rozhodli jste se prodat Váš dům, byt či pozemek bez realitky? První krok prodejní fáze máte za sebou! Samotné rozhodnutí k prodeji může být někdy velmi těžké, zvlášť když v prodávaném bytě bydlíte a je pro Vás nejen potenciálním zbožím, ale je i Vaším skutečným domovem, kam se každý den vracíte. Jistě jste také dobře zvážili, zdali je na prodej příhodná doba – realitní trh se po letech nepřetržitého růstu dočkal ochlazení.

NOVINKY 2023

Rok 2023 přináší na realitní trh v Česku jev dlouho nevídaný – zlevňování nemovitostí. V posledních letech jsme se setkávali s vysokými cenami nemovitostí převážně díky velkému počtu zájemců o koupi. Někteří chtěli své finanční prostředky zhodnotit, nebo chránit před inflací, jiní řešili svou potřebu bydlení. Běžně se stávalo, že nemovitost po zveřejnění na realitním serveru měla během pár dní několik (i desítek) zájemců. Ceny v tomto případě mohly jít nahoru a zájemci se často i předháněli, kdo zaplatí více. Velmi oblíbené byly prodeje i formou aukcí.

Tato doba je pryč a my se nyní na realitním trhu setkáváme s naprostým opakem – nedostatkem zájemců a snižováním cen nemovitostí. Poptávka po nemovitostech klesá hlavně díky vysokým sazbám u hypotečních úvěrů. Zpřísnily se také kritéria pro žadatele pro získání hypotečních úvěrů, lidé vyčkávají, zda se tato situace zlepší – zda banky začnou znovu poskytovat hypotéky za příznivějších podmínek.

Proto je nyní velmi důležité, abyste si dali s prezentací Vaší nemovitosti opravdu práci a dali si záležet, abyste zaujali co nejvyšší počet zájemců.

Pojďme se nyní přesunout k samotným krokům, co vše prodej nemovitosti obnáší.

Zvažujete prodat nemovitost bez RK, říkáte si, že prodej bude hračka a nechcete platit realitní kanceláři za úkony, které zvládnete svépomocí? Inzertní portály jsou přece v dnešní době tak dostupné…

Ukážeme Vám, jak prodat nemovitost bez realitní kanceláře. Pokud za sebou již zkušenost s prodejem či koupí nemovitosti máte, možná tušíte, že tak rychlé a jednoduché to nebude. Pakliže jste ochotni investovat veliký díl svého času, iniciativu a peníze (nejen do konzultací s profesionály) a vzít na sebe i menší díl v podobě rizika, pak můžete být při prodeji skutečně úspěšní téměř jako realitní makléři. Poradíme, jak si na prodeji nemovitosti nevylámat zuby a co udělat pro to, abyste prodali v co nejkratší době za co nejvyšší cenu.

V následujícím článku si popíšeme základní body prodejního procesu a vysvětlíme, jak prodat byt bez realitky. Zejména se budeme snažit zodpovědět následující otázky:

Jak by měla vypadat příprava nemovitosti před nafocením do inzerce?
Jak by měl vypadat „náš kupující“?
Kolik mohu za nemovitost obdržet peněz?
Jak má vypadat inzerce a co by měla obsahovat?
Jak správně se zájemci vyjednávat a podchytit jejich vážný zájem a smluvní dokumentaci?

PŘÍPRAVA NEMOVITOSTI PŘED NAFOCENÍM

Když prodáváte vůz, snažíte se potenciální kupce zaujmout. Vůz naleštíte, necháte vyčistit, odstraníte všechny osobní věci. Jednoduše chcete, aby se Vaše auto prodalo za co nejlepší cenu, takže se snažíte ukázat ho v tom nejlepším světle. U nemovitostí se na to ale často zapomíná a v inzerci na internetu najdeme spoustu takových přešlapů v prezentaci nemovitostí.

Neuklizený dětský pokoj, špinavá podlaha, neustlaná postel, povalující se oblečení, domácí mazlíčci či rodinné fotky na zdech. To vše může potenciální kupující velmi odradit. Proto byste měli přípravě nemovitosti před nafocením věnovat pozornost – stejně jako by to bylo výše zmíněné auto. Každý detail hraje roli.

Právě zmíněné aranžování nemovitosti před nafocením dostalo v 70. letech v USA i svůj (dnes již běžně používaný) název – home staging (někdy též homestaging). Anglické slovo se uchytilo i u nás a stává se nezbytnou součástí prodeje a běžnou praxí v realitních kancelářích. Pokud chcete, aby Vaše nabídka byla mezi ostatní inzercí konkurenceschopná, nesmíte jej opominout. Současný realitní trh je velmi dravý, a tak je logicky i laťka prezentace nemovitosti při prodeji nastavena vysoko.

Možná to zní jako samozřejmost, ale úklid jako základ správného home stagingu je opravdu důležitý. Přitom nestačí pouze vytřít podlahy a nepořádek dát tam, kam jste zvyklí. Prostor by měl působit čistě, bez rušivých elementů, nicméně stále „zabydleně“. Je žádoucí provést základní úklid, jako je luxování, setření prachu, mytí podlah, sekání trávy u domu. Velmi důležité je i mytí oken, kterými nám do místnosti vstupuje denní světlo. Navíc je ale potřeba zaměřit se i na detaily, kterým naše oko již otupělo a často nejsou součástí běžných úklidů – např. vyčistit okenní rámy, topná tělesa, rámy dveří, umytí osvětlení, prostříhání keřů, zametení pavučin.

KLIKNĚTE, pokud ze chcete podívat na reálné příklady PŘED a PO (úklidu a aranžování)

Pokud máte upřímnou kamarádku (a nechcete hradit služby profesionální designéra), která to u Vás doma ještě příliš nezná, poproste ji, aby se na nemovitost po úklidu zašla podívat a zeptejte se jí na její subjektivní názor. Právě cizí oko (nebo ideálně více cizích očí) Vám může dát tipy, kde jsou ještě v úklidu rezervy, kde ubrat či přidat nábytek apod.

Všeobecně působí dobře, pokud exteriér vypadá udržovaně a interiér je vzdušný a čistý. Snažíme se veškeré drobnosti umístit do uzavíratelných šuplat, kde nebudou na očích. Prostor se tak výrazně „nadechne“. Na poličkách či jiných volných plochách je dobré mít pouze květinu, či jinou dekoraci. Na zdech je dobré nechat maximálně jeden dominantní obraz s neutrálním motivem či hodiny. Vyberte vhodný denní čas, kdy do místnosti nepraží slunce nebo naopak už není tma.

Výše uvedená pravidla platí také pro prohlídku nemovitosti, pokud je to možné. Na zájemce to jistě bude působit lépe než umělé osvětlení, a ještě můžete stihnout za světla prohlídku okolí (park, školku apod.). Home staging každé místnosti v bytě má svá specifika. Podrobněji se o nich můžete dočíst v našem blogovém článku „Home staging Praha – jak připravit nemovitost k prodeji“.

PREZENTACE PRODÁVANÉ NEMOVITOSTI

FOTKY

Pokud máme nemovitost připravenou k focení a případnému natáčení, můžeme přikročit k samotné „realizaci záznamu“. Základem pro nás bude vždy fotografie. Fotografie jsou, a nadále i budou, nedílnou součástí inzerce prodávané nemovitosti. Nic se na tom nemění ani v době, kdy se v inzerci objevují i složitější a modernější způsoby prezentace, jako jsou například virtuální prohlídky.

V inzerci je tato základní forma prezentace důležitá i proto, že je datově málo náročná a zvládne ji každý mobilní telefon téměř v každém mobilním rozhraní (záleží na inzertním serveru a na podporovaných technologiích) i s omezeným datovým připojením. I přesto, že tedy máme připraven do inzerce často i modernější způsob prezentace nemovitosti, fotografie nevynechejme!

Základem kvalitní fotografie je dobrá technika. Rozdíly mezi fotografiemi pořízenými z mobilního telefonu a fotografiemi pořízenými z průměrné zrcadlovky se sice pomalu stírají, barevnost a ostrost zmíněné zrcadlovky ale stále nedovedou nahradit. U běžně dostupné digitální zrcadlovky, kterou zvládne obsloužit dnes již veliká část z nás, si můžete pohrát s clonou a časem (což může pomoci vykompenzovat ne vždy ideální světelné podmínky a jiné nedostatky). Také je možno fotit do formátu RAW, což poté umožní těm zdatnějším případnou následnou grafickou úpravu fotografie.

Následná alespoň základní úprava, jako je oříznutí a doladění sytosti, ostrosti, kontrastu či jasu, by měla být samozřejmostí. Přestože se snažíme fotky dělat vždy za ideálních světelných podmínek (!), není od věci atmosféru závěrečnou úpravou ještě podtrhnout. Nejlepší je fotit za polojasného, spíše jasného dne, kdy je nejvíce přirozeného světla. K tomu doporučujeme pro zútulnění i tak rozsvítit dostupná světla. Více k tomu, jak správně nafotit fotky do inzerce najdete v našem minulém blogovém článku „Jak na fotografie při prodeji nemovitosti“.

VIDEOPROHLÍDKA

Jak bylo zmíněno výše, klasická fotografie je základ, ale jistě není jedinou možností prezentace nemovitosti. Pokud jste technicky zdatnější, fotografie můžeme poskládat do videoprohlídky, kde poté klient najde ucelené informace. Zde můžeme fotky či video doplnit i vhodným textem. Do videoprohlídky můžete použít jak klasickou fotografii, tak i lépe vypovídající 360° fotografii, která dokáže zachytit celou místnost a prezentovat tak i jistou vzdušnost prostoru.

Na jednoduchou videoprezentaci se můžete podívat zde.

Příklad profesionálnější prezentace nemovitosti, doplněný o fotografie 360° a živé vstupy našich makléřů, si můžeme ukázat například na naší stávající nabídce dvougeneračního domu zde.

VIRTUÁLNÍ PROHLÍDKA

Moderním způsobem prezentace nemovitostí je i virtuální prohlídka. Vytvoření takové prohlídky vyžaduje speciální software. Základem je 3D model půdorysu nemovitosti. V každé místnosti se nachází přístupový bod. Po jeho rozkliknutí se Vám dostane náhledu do dané místnosti. Na profesionální virtuální prohlídku se můžete tady podívat.

Můžete se pak po nemovitosti svobodně procházet na obrazovce Vašeho počítače, nebo za pomoci speciálních brýlí pro virtuální realitu. Virtuální prohlídka dovoluje přecházet přes přístupové body z místnosti do místnosti. I tvorbu virtuální prohlídky doporučujeme ponechat profesionálům. Praktickou ukázku zjednodušené virtuální prohlídky jsme pro Vás připravili například zde.

Více o moderních způsobech prezentace se dočtete v našem blogovém článku „Virtuální prohlídka a 360° fotografie“.

FOTKY A VIDEO Z DRONU

Nádhernou prezentaci nemovitosti Vám mohou zajistit i fotky z dronu z ptačí perspektivy – to je ovšem pro běžného smrtelníka většinou nedostupná technika. Fotky z dronu dokáží zachytit prodávaný dům ze všech úhlů a představí i malebnost okolí. Pro oko se jedná o srozumitelný a stále ještě neotřelý pohled, který jistě zajistí pozornost na inzertních portálech.

Ukázka záběrů natočených z dronu zde.

VLASTNÍ PRODEJNÍ STRÁNKA NEMOVITOSTI

Webové stránky jsou jednou z nejrozšířenějších forem online marketingu. Ve světě realit není tato forma propagace příliš rozšířena, a proto může na zájemce působit příjemně a originálně. Díky webové stránce lidem sdělíte veškeré informace o tom, co nabízíte, na jednom místě. Přehledně je shromáždíte a ušetříte spoustu času sobě i zájemci. Vyhnete se tak mnoha zbytečným odpovědím formou elektronické komunikace – nemusíte tak každému zájemci zvlášť zasílat fotografie, podrobnější popis dané nemovitosti a spoustu dalších věcí, které daného člověka zajímají. Potenciální zájemce nemusí tedy informace shánět z více zdrojů. Stačí jedno místo, kde se dozví vše, co potřebuje k tomu, aby si o nemovitosti udělal jasnou představu. Zde se můžete inspirovat, jak by to mohlo vypadat.

Na toto téma jsme také napsali samostatný článek „Vlastní webová stránka při prodeji či pronájmu nemovitosti”.

PLÁNEK NEMOVITOSTI

Půdorys nemovitosti by měl být nezbytnou součástí vaší nabídky, ať už chcete pronajímat nebo prodat. Pro mnoho klientů je u bytů a domů důležité vnitřní uspořádání pokojů. Často si úplně nedokáží představit nemovitost jako celek jen z popisu a velmi oceňují jednoduchý a přehledný obrázek, který hned ukáže velikost místností a navazující prostory. Přidáním kvalitního plánku do inzerátu ušetříte zájemcův a hlavně váš drahocenný čas. Nebudete totiž chodit na spousty zbytečných prohlídek, které budou končit anebo i začínat podobnými větami a námitkami zájemců:

„Vy máte všechny pokoje směrem na sever? No tak to ne, to tady nebude vůbec sluníčko!“

„Ta ložnice vypadala na fotce mnohem větší! Sem se mi naše šatní skříň určitě nevejde.“

JAK NA INZERCI

Máme hotovo. Fotografie upraveny a připraveny, stejně jako videoprezentace a případná virtuální prohlídka. Je na čase dát dohromady potřebné údaje o nemovitosti do inzerce. Samozřejmě, pokud máme připravenu zmíněnou prezentaci, ty nejdůležitější informace v ní máme již zahrnuty.

Do prezentace nikdy neuvádíme informace, které je třeba vysvětlit a bez příslušného komentáře by mohly zájemce vyloženě odradit (např. věcná břemena na pozemku, hypoteční úvěr váznoucí na nemovitosti apod.), stejně jako proměnlivé informace. Zejména cenu do prezentace neuvádějte. Pravděpodobně s ní budete hýbat a úprava v prezentaci a následná aktualizace v inzerci je zbytečně časově náročná.

Připravte si samotný text, kterým budete Vaši nemovitost v inzerci prezentovat. Myslete přitom ale na SEO! A co že to to SEO je? Zkratka (která se již běžně u nás používá) vychází z anglického spojení Search Engine Optimalization. V překladu se tedy jedná o optimalizaci slovního obsahu konkrétně ve Vaší inzerci tak, aby jej v běžném vyhledávači učinil pro případné zájemce co nejlépe vyhledatelný.

Zjednodušeně si prakticky přejete, aby potenciální kupující pátrající po bytě 2+1 v Praze, který zadá do vyhledávače Google „byt 2+1 Praha“ našel ve výsledcích vyhledávání ideálně Váš inzerát na prvních příčkách. Docílit něčeho takového je pro běžného smrtelníka téměř nemožné, a často i pro zkušenou realitní kancelář.

Větší společnosti si najímají specializované SEO poradce, kteří jim s obsahem webových stránek či inzerce radí. Také velmi často za umístění na prvních příčkách ve vyhledávačích společnosti platí nemalé sumy. Kromě organického vyhledávání Vám totiž každý vyhledávač na prvních příčkách ukáže zejména placené odkazy.

Přesto ale existují základní poučky, kterých je dobré se při vytváření textu Vaší inzerce držet tak, abyste SEO trochu podpořili. SEO máme pro naše klienty zdarma. Jak na to po vlastní ose se můžete dozvědět v našem blogovém článku „SEO – dobře viditelná nemovitost na internetu“.

Máme tedy na paměti zásady SEO. Co by nemělo chybět v textu inzerátu? Všeobecně neplatí, že méně je více, i když si to často majitelé bytů myslí. Není dobré spoléhat na to, že zájemci stačí základní informace s tím, že ty zbylé mu prozradíte na prohlídce. Ušetříte tím svůj i zájemcův čas a také některé zájemce rovnou neodradíte od pídění se po dalších informacích.

Určitě je tedy lepší uvést všechny podstatné informace přímo do inzerce, přičemž cílem není „slohová práce“. U bytu by neměly chybět informace o ploše bytu, o jeho dispozici a rozvržení jednotlivých místností. Neměl by chybět ani typ vlastnictví a v případě družstevního vlastnictví informace o částce anuity a o tom, zdali by se dal prodávaný byt převést do osobního vlastnictví.

Důležitá je i orientace bytu (světové strany), realizované rekonstrukce bytového domu či bytu (ovlivňují kapsu kupujícího, a proto ho velmi zajímají). Dobré je uvést i informaci o hospodaření společenství vlastníků. Například pokud jsou na bytě nyní veliké odvody do fondu oprav (protože se šetří na novou fasádu) nebo se splácí dluh na rekonstrukci domu, je dobré to uvést.

Potenciální kupující tak ví, že výhledově se poplatky mohou snížit, až se dluh na domě doplatí, či se realizuje investice, na kterou se spoří. Pokud má společenství naspořeno, je dobré to zmínit. Neměly by chybět ani informace o okolí nemovitosti (občanská vybavenost, spoje veřejné dopravy apod.), u pozemků možnost zastavitelnosti pro RD a specifikace dle územního plánu obce.

Nezapomeňme uvést možnost parkování (vlastní garáž či např. modré zóny před domem). U domu je dobré kromě výše uvedených informací uvést i informace o přilehlé zahradě a jejím charakteru, také informace o dostupných inženýrských sítích, či stavbách na zahradě (kůlna, pergola, bazén). U pozemků nezapomeneme uvést nikdy typ pozemku (zdali se jedná o ornou půdu, zahradu apod.) a zdali je oplocen, dále pak je-li možno na pozemku stavět (a v jakém rozsahu).

Je dobré zmínit možnost financování hypotékou – ne vždy je to možné. Někdy jednoduše nechce řešit hypotéku ze strany kupujícího sám prodávající kvůli zdlouhavosti procesu a právní složitosti smluv. Někdy není ani možnost hypotéku na danou nemovitost čerpat, zejména v případě družstevních bytů bez možnosti převodu do osobního vlastnictví, u některých typů věcných břemen či právních vad (exekuce aj.) na nemovitosti, u chat a chalup bez vlastního pozemku (pronájem) či bez popisného čísla (někdy ale výjimečně stačí pouze číslo evidenční). Pokud jsou nám známy nějaké právní vady, určitě je do inzerce uvedeme.

Důležitou součástí nabídky je uvedení PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy). V současné době je to povinnost již v inzerci. Neuvedením energetického štítku se vystavujete pokutě až 100 tis. Kč. Pokud u bytového domu není štítek zpracovaný od energetického specialisty (kategorie A-G), je povinnost uvést náročnost G (tj. nejhorší). U domů ale musí být štítek vyhotoven vždy s menšími výjimkami. Více o energetických štítcích a příslušných povinnostech se dočtete na našem blogovém článku „PENB – aktualizované informace“.

STANOVENÍ TRŽNÍ CENY NEMOVITOSTI

Všeobecně řečeno, nabídková cena by samozřejmě měla vycházet z tržní ceny nemovitosti, nikoli z našich osobních potřeb. Kupujícího nezajímá, že potřebujeme z prodejní ceny umořit dluhy ve výši 2 mil Kč, když ví, že podobnou nemovitost běžně koupí v současné době i za 1,5 mil Kč.

Ne vždy tržní cena koresponduje s případným zhotoveným odhadem ceny nemovitosti. Je zcela běžné, že odhad ceny nemovitosti se liší dle účelu. Existují odhady pro účely dědictví (mohou být vyhotoveny i od stolu a často je tlak na snížení ceny kvůli dědické dani, případně na její zvýšení v případě vyplacení ostatních dědiců), pro finanční úřad (vychází z příslušných tabulek a neodráží skutečný stav nemovitosti), odhad od banky (většinou je podhodnocen, banky jsou obezřetné). Nejobjektivnější je nezávislý odhad tržní ceny, za který např. v Praze zaplatíte částku v řádu několika tisíc Kč u běžného bytu, u domu to může být více.

Na odhad se tedy nespoléhejme, pokud nemáme ten nezávislý a hlavně aktuální. Vždy je potřeba zjistit běžnou cenu, za kterou je nemovitost prodejná. Nejjednodušší cestou je vyhledat parametrálně stejné nemovitosti na největších serverech. Nejdůležitějšími parametry jsou: dispozice a podobná metráž bytu, lokalita a dopravní dostupnost, stav bytu a domu (zateplení, rekonstrukce na bytě aj.), podlaží a orientace bytu (přízemní byty jsou levnější), druh vlastnictví (družstevní je opět levnější), přítomnost zahrádky/terasy/balkonu, případně právní a jiné vady nemovitosti. Snažíme se vždy vycházet alespoň z pěti nabídkových cen a z nich pak objektivně určit nabídkovou cenu naší nemovitosti.

S cenou můžeme začít jistě na vyšší částce, zejména pokud na prodej nespěcháme (snížit můžeme kdykoli) – měla by být ale reálná, nikoli přemrštěná oproti ostatním nabídkám. Nepůsobí to věrohodně, stejně jako časté snižování ceny v inzerci. Mějte při tom na paměti, že reálná prodejní cena bývá po vyjednávání s kupujícím často nižší než cena nabídková.

K další orientaci v cenách nemovitostí Vám může pomoci také naše cenová mapa prodaných nemovitostí, kterou jsme pro Vás vytvořili v průběhu posledních 10 let na základě reálných prodejních cen. Pokud by Vás zajímalo aktuální dění na realitním trhu, případně jestli má Vaše nemovitost ještě potenciál cenového růstu, pak doporučujeme k prostudování náš blogový článek věnovaný cenám nemovitostí v Praze „Ceny bytů v Praze – jaké trendy očekávat?“.

MARKETINGOVÁ PREZENTACE

S nadsázkou opravdu můžeme samotnou inzerci nazvat marketingovou prezentací nemovitosti. Má totiž jediný úkol – oslovit co nejvíce zájemců a „prodat“ jim prohlídku nemovitosti, namotivovat ke koupi. Zároveň se ale snažíme o eliminaci nevhodných zájemců a šetříme si tím vlastní čas strávený na prohlídkách. Zejména tím, že jsme do inzerce uvedli všechny podstatné informace a každou místnost minimálně kvalitně nafotili, a to včetně okolí nemovitosti.

Co dál? Kde nemovitost prezentovat? I zde platí, že za kvalitu se platí. Samozřejmě můžete využít bezplatné servery, často plné reklamních sdělení nebo nevhodné kategorizace. U těch menších musíme počítat s malou návštěvností. Je to daň za nízkou cenu (portály bývají často zdarma). U těch větších je z pohledu návštěvnosti v dané kategorii lepší vyhnout se všeobecným inzertním serverům a využívat raději servery specializované na reality.

Z těch nejznámějších a zároveň nejnavštěvovanějších je to portál Bezrealitky. Zde se ale již musíme smířit s tím, že inzerce nebude zdarma. Kromě samotné inzerce si ale můžeme předjednat za poplatek i právní služby (pomoc např. s kupní smlouvou). Všeobecně je dobré neuvádět přímo kontaktní telefon, ale volit nutnost ověření přes SMS nebo kontakt pouze přes kontaktní formulář.

Můžeme si být totiž jisti, že krátce po zveřejnění naší nabídky nás bude kontaktovat nespočet (většinou ne příliš zkušených či úspěšných) realitních makléřů, kteří se Vám budou snažit vnutit své služby. Ti horší to často budou dělat i oklikou tak, abyste jejich profesi odhalili v nejhorším až na prohlídce bytu. Můžete si být také jisti, že Váš telefon skončí v databázích některých realitních kanceláří, které Vás budou s menší či větší pravidelností kontaktovat.

Nejlepší cestou je inzerovat na největších realitních serverech v ČR. Tím největším realitním serverem u nás je sreality.cz. Dalšími navštěvovanými jsou reality.idnes.cz, nebo realitymix.centrum.cz, případně reality.cz. Tyto portály sice nejsou zdarma, ale investice do nich se vyplatí. Využívají je některé realitní kanceláře. Je dobré zaplatit si i službu topování inzerátu, aby Vám ve vyhledávání nikam nezapadl. Například na serveru sreality.cz Vás inzerce může stát od cca 70 Kč na den a více, ale při stanovení správné tržní ceny a při správné prezentaci nemovitosti můžete velmi rychle prodat či získat zájemce.

Realitní kanceláře nejčastěji inzerci prezentují i na vlastních webových stránkách, ale také někdy na sociálních sítích, jako je Facebook, či Instagram, či na Youtube. I Vy můžete udělat to nejmenší – sdílet inzerci na Facebooku jako veřejný příspěvek a požádat známé o sdílení s možností přímého oslovení.

Prezentace je na Youtube.com je také zdarma. Samozřejmě můžete vše podpořit i novinovou celoplošnou inzercí například v Annonci, ale tento způsob prezentace je již zastaralý, i když své „kupce“ si najde – např. při prodeji zahrádky či chalupy. Další podporou může být inzerce v místním tisku (někdy bývá zdarma), v místních obchodech, či po dohodě na úřední desce. Možností je mnoho.

JAK NA PROHLÍDKY NEMOVITOSTI?

Z inzerce se nám podařilo získat spoustu kontaktů na prohlídky nemovitosti. Co dál? Pro úsporu Vašeho času je určitě lepší situovat prohlídky ideálně do jednoho dne v potřebných intervalech, pokud je to možné, nikoli v každém dni jednu či dvě prohlídky. Velmi často se stává, že zájemce se ani nedostaví a vy pak jedete na nemovitost zbytečně, nebo se zájemce opozdí a Vy pak musíte čekat. Situace je samozřejmě jiná v případě, že v nemovitosti sami bydlíte.

Je určitě lepší, pokud se prohlídky nemovitosti účastní pouze jeden zájemce v jednu chvíli. Budete mít prostor na vyjednávání o ceně a dalších náležitostech. Domlouvejte si tedy schůzky s dostatečným odstupem. Jak již bylo uvedeno výše, snažte se prohlídku domluvit za denního světla.

Zájemce zapojí při prohlídce všechny své smysly. Důležitým smyslem je nejen zrak (snažíme se mít nemovitost naaranžovanou dle pravidel home stagingu), ale i čich. Proto nezapomeňte nemovitost vyvětrat, zapálit vonnou svíčku, či dát do vázy voňavé květiny. Dobře působí také vůně čerstvě namleté kávy. Podané informace přizpůsobte uchazeči.

Pokud máte na prohlídce např. rodinu s dětmi, pak nezapomeňte zmínit, kde se nachází školka, či nejbližší hřiště. Některé informace si nechte opravdu pro sebe. Zejména takové, které nemusí být pro prodej vůbec podstatné, ale působí negativně na případné kupující. Nezmiňujte například fakt, že Vás vykradli, nebo nad Vámi zemřel soused – zcela zbytečně si uškodíte.

Pro „zaháčkování“ vážného zájemce můžete využít institut rezervační smlouvy, nečiňte však na kupujícího nátlak. Může to působit negativně. Čas na rozmyšlenou by měl mít jak kupující, tak i Vy jako prodávající. Pokud Vám kupující nabídne nižší cenu, nebo požádá o slevu v případě platby hotově bez financování úvěrem, nečiňte rozhodnutí na místě, nepůjde vzít zpět.

Vyberte si pouze takového kupujícího, který na Vás působí důvěryhodně a jednoznačně na něm rozpoznáte, že se o danou nemovitost zajímá a kupuje ji za účelem vlastního užívání. Určitě si ho také prolustrujte veřejným registrem dlužníků, případně na sociálních sítích či z jiných zdrojů, pokud je to možné. Jak a kde si můžete prověřit kupujícího se dozvíte v našem článku „Jak si prověřit nájemníka či obchodního partnera”. V případě financování hypotékou si ověřte, že klient bonitně dosáhne na takové financování a případně má v bance takové financování předjednáno.

V případě hypotečního úvěru na Vaší straně si zjistěte podmínky doplacení, sankce za toto doplacení a další postup. Výhodný pro obě strany může být převod hypotéky na nového vlastníka. Nový majitel na hypotéce může výrazně ušetřit a vy nebudete platit sankci za předčasné splacení. Informujte se o této možnosti.

FINÁLNÍ ZASMLUVNĚNÍ

Co se smluvní dokumentace týče, důrazně doporučujeme spolupráci s právníkem při jejím vytvoření. Sice se jedná o investici v řádu několika tisíc (u větších nemovitostí nebo komplikovaných prodejů i několika desítek tisíc), ale věříme, že rozhodně nejde o „vyhozené peníze“. Jen s důkladně sepsanou a projednanou smlouvou se Vám podaří maximálně vykrýt neočekávaná rizika, která mohou být s prodejem spojena a každý prodej má svá specifika, která nějaký obecný mustr smlouvy stažený z internetu nemá šanci pokrýt.

Všeobecně platí, že veškeré údaje na smluvní dokumentaci by měly vycházet buď z veřejně dostupných zdrojů (přesná specifikace nemovitosti dle katastru nemovitostí a příslušných LV), smlouvy by měly mít tolik účastníků, kolik bude mít nemovitost původních i nových majitelů.

Pokud žije kupující v manželství, musí se smluv účastnit i druhý z manželů, i v katastru se bude jednat o společné jmění manželů. Veškerou identifikaci osob provádějte v souladu s občanskými průkazy účastníků smluv. Veškeré podpisy nechte ověřit minimálně na nejbližším Czech pointu, případně u advokáta, či notáře.

Pro převod peněz všeobecně důrazně doporučujeme využít advokátní (případně notářskou, či bankovní) úschovu a vyhotovit tedy i smlouvu o této úschově. Zde budou jasně specifikovány podmínky čerpání prostředků na příslušné účty v bankách. Ve smlouvách je také nutné mít jasně specifikovány případné sankce při porušení smluvních ujednání či sjednaných termínů.

Nezapomínejte na to, že standardně dochází k předání nemovitosti až po přepsání nemovitosti na nového majitele na katastru nemovitostí. Katastr má na projednání každé změny (návrhu na vklad, výmaz apod.) 21 a více dní. K předání může dojít i dříve, ale opět je nutné domluvit se na způsobu předání, přepsání energií a zejména v každém případě dbát na vyhotovení předávacího protokolu. Jak má takové předání a protokol správně vypadat se můžete dočíst v našem článku Předávací protokol nemovitosti.

Kromě přepisu energií je také potřeba se po prodeji nemovitosti odhlásit z trvalého bydliště a změnu nahlásit také na SVJ. Nezapomeňte i zrušit pojištění dané nemovitosti.

Kupující musí také vyřešit daňové povinnosti – může se Vás týkat také daň z příjmů. Ta se neplatí při prodeji nemovitosti, kde jste před prodejem 2 roky bydleli, nebo jste nemovitost vlastnili více jak pět let, nebo finance z prodávané nemovitosti použijete v plné výši na koupi jiné nemovitosti za účelem vlastního trvalého bydlení.

Také se Vás ještě může týkat daň z nemovitosti. Tu vždy platí ten, kdo byl dle katastru nemovitostí majitelem k 31.12. Pokud tedy prodáte svou nemovitost např. v únoru, pak očekávejte v květnu téhož roku ještě složenku z finančního úřadu, protože k 31.12. jste ještě byli majitelé Vy.

Pokusili jsme se shrnout ty nejpodstatnější informace pro prodej nemovitosti. Další tipy a rady Vám můžeme nabídnout nejen prostřednictvím našeho blogu, ale také prostřednictvím našeho realitního e-Rádce. Realitní e-Rádce přináší postupné kroky, které čekají v procesu prodeje prodávající, kupující a investory, zde si ho stáhněte ZDARMA.

Závěrem shrneme nadstandardní služby, které výrazně pomáhají k získání nejvyšší tržní ceny při prodeji nemovitostí:

Před samotným prodejem posoudit aktuální tržní cenu, nechat si zpracovat tržní analýzu nemovitosti (porovnat aktuální nabídku na trhu, zhodnotit poptávku a porovnat skutečné prodejní ceny v okolí). Nechte si zpracovat aktuální tržní cenu nemovitosti …
Home staging (aranžování nemovitosti), kvalitní nafocení a úprava fotografií.
Videoprohlídka či virtuální 360° prohlídka jako součást propagace Vaší nemovitosti.
Kromě klasické inzerce na největších realitních serverech v celé ČR je velmi efektivní i marketing na sociálních sítích Facebook, Instagram, YouTube.
SEO – zviditelnit nemovitost na základě zadaných klíčových slov ve vyhledávači Google.
Vlastní webová stránka nemovitosti – všechny informace o nabízené nemovitosti na jednom místě
Vytvoření 3D plánku bytu či domu pro lepší orientaci pro zájemce.
Nadstandardní právní servis – vytvoření potřebné smluvní dokumentace, prověření právního stavu nemovitosti a souladu právního stavu se skutečností, advokátní úschova peněz a úschova listin.
Je dobré k propagaci využít letecké záběry z dronu, pozor k natáčení je nutné povolení k leteckým pracím vydané Úřadem pro civilní letectví!