Jak si prověřit nájemníka či obchodního partnera

uvodni obrazek sherlock

Chystáte se prodat, nebo naopak nemovitost koupit? Chystáte se svoji nemovitost pronajmout? Pak zbystřete! V našem novém článku Vám poradíme, jak si z dostupných zdrojů prověřit budoucího obchodního partnera či nájemníka. Že jej znáte, anebo působí důvěryhodně? U nemovitostí, více než kde jinde, platí známé heslo – „Důvěřuj, ale prověřuj“!

stahnout_button

Při obchodování s nemovitostmi je potřeba mít se ve všech směrech na pozoru. O nástrahách realitního trhu se Vás snažíme informovat pravidelně a jistě se Vám budou hodit i další rady z našeho blogu. Pokud prodáváte, či kupujete nemovitost, možná se jedná o zásadní krok, který se již nikdy v životě nebude opakovat. Pro velkou část lidí je koupě nemovitosti rozhodnutí, na které padne veliká část úspor, nezřídka kdy se i musí na několik desítek let zadlužit. Je zde tedy velice důležité být si jist, že prodávající (či kupující) je pro Vás solidním partnerem v takovém obchodu.

V případě pronájmů se sice nejedná o tak veliké částky, které dáváte všanc, ale na rozdíl od prodeje bytu Vás profil nájemníka bude o to více zajímat. Nejen po stránce ekonomické, ale také po lidské stránce. Bude Vám záležet na tom, aby o Váš dům či byt bylo pečováno minimálně s takovou láskou, s jakou jste o něj pečovali Vy sami. Zároveň Vám bude záležet na tom, aby nájemník posílal výši nájemného pravidelně a včas, a také aby neměl problém se sousedy – nenarušoval chod domu (v případě bytových domů) a neporušoval stanovy či domovní řád. Dá se tedy říci, že u pronájmů je prověření budoucího nájemníka neméně důležité.

Důvěřuj, ale prověřuj

A proč že je prověření budoucího obchodního partnera tak důležité? Pokud se nechcete pídit po ekonomické situaci prodávajícího, kupujícího, či nájemníka, pak Vám jsme schopni dát hned několik důvodů, proč byste to udělat měli. A to i přesto, že se Vám třeba takové zjišťování může příčit. Zejména pokud se jedná o člověka, kterého znáte.

I u známých je ale prověření na místě. Každý se rád pochlubí zážitky z dovolené, ale nikdo už se veřejně nechlubí svými případnými finančními problémy. Dostat se do dluhové pasti je přitom v dnešní době velmi snadné. Nemusíte se do ní často dostat ani vlastní vinou. Stačí si vybrat špatného životního partnera, nebo pomoci blízké osobě – například podpisem směnečného ručení.

přátelská pomoc

Obchody s kamarády a známými často mohou dopadnout i hůře, než s „cizími“. Přestože je znáte, nemusíte o jejich finančních problémech vůbec vědět. V případě problémů při prodeji nebo nájemním vztahu jste potom v roli pronajímatele nebo prodávajícího v horší vyjednávací pozici. Riskujete nejen zhoršení obchodních vztahů, ale také těch osobních. Přátelství se může rozpadnout během chvilky a pravděpodobně budete dělat i ústupky, které byste cizímu partnerovi rozhodně netolerovali. Například při zpoždění nájemného ze strany kamaráda (nájemce) nebo problému s exekucí při koupi nemovitosti budete mít tendence být trpělivější a chápavější, a snad i protistraně vyjít vstříc, či finančně vypomoci. To se Vám později může šeredně vymstít. POŘÁDEK DĚLÁ PŘÁTELE!

Pár příkladů za všechny, proč je dobré si nejdříve zjistit, s kým máte po ekonomické stránce tu čest. V první řadě – čas jsou peníze. Jednoduše nechcete ztrácet svůj čas v jednání s někým, kdo se pak ukáže jako ne zcela ideální adept na koupi, prodej, či nájemní vztah.

Nezaplacené nájemné

Pokud svěříte do užívání svůj byt nevhodné osobě, může to mít fatální důsledky.

V první řadě se může stát, že insolventní nájemník nemusí včas platit nájemné. Vás tím potom může dostat do problému s opožděnými platbami za energie, hypotéku, internet, a jiné služby spojené s užíváním bytu. Z opožděných plateb mohou plynout penále a samozřejmě i škraloup v rejstříku dlužníků, který Vám do budoucna může (například při snaze získat úvěr/hypotéku/kreditní kartu) velmi uškodit. Vždy proto trvejte alespoň na minimální kauci, která Vás na takovou situaci připraví. Zejména v případě, kdy Vy sami nemáte dostatečnou finanční rezervu k tomu, abyste případný delší výpadek placení nájmu ze strany nájemníka pokryli.

Může se Vám stát i to, že dlužník nebude splácet nájemné vůbec. Pak samozřejmě máte možnost jej vystěhovat. Jak takové vystěhování ale probíhá? Můžete zkusit individuální postup a nechtěného obyvatele Vaší nemovitosti vystěhovat vlastním úsilím. Vyměnit zámek, vyhrožovat, vniknout do bytu a sbalit kufry, zazdít vchod… z praxe existuje mnoho „zaručených postupů“, ale žádný není právně v pořádku a riskujete podání trestního oznámení na Vaši osobu ze strany bývalého nájemníka. Zákonný postup je pouze jeden. Podle nového občanského zákoníku (Zákon č. 89/2012 Sb.) je sice vystěhování nechtěného nájemníka rychlejší, přesto však problematické. Okamžitou výpověď z nájmu můžete nájemníkovi předat až ve chvíli, kdy jeho dluh překročí výši 3 nájmů včetně služeb a dalšího příslušenství. Je také nutné nájemníka několikrát vyzvat, aby dluh uhradil. Toto doporučujeme rozhodně provést písemně. Poté má další měsíc na to, aby se vystěhoval i se svými všemi movitými věcmi. Dále má nárok podat k soudu žádost o prověření oprávnění takové výpovědi (až do 2 měsíců od podání okamžité výpovědi). Pokud se nájemník ve finále vystěhovat i tak nechce, měli byste se obrátit na soud se žalobou na vyklizení nemovitosti. Pokud se ani v soudem dané době daný nájemník nevystěhuje, pak máte možnost podat návrh na vystěhování soudním vykonavatelem (případně exekutorem). Také můžete zvážit podání trestního oznámení pro neoprávněný zásah do práva k nemovitosti či pro neoprávněné užívání cizí věci. V každém případě může velmi dlouho trvat, než se svých práv dobudete. Máte sice samozřejmě nárok na úhradu dlužných částek, ale pokud nájemník nebude chtít zaplatit, nezbude Vám opět nic jiného než se obrátit opět na soud.

Speciální kapitolou je pak pronajímání nemovitosti insolventnímu nájemníku – cizinci. Pokud vycestuje taková osoba ze země, jen velmi těžko se budete domáhat případných dluhů. Problematické může být i vystěhování osob v hmotné nouzi či matek – samoživitelek.

Užívání Vaší nemovitosti problematickou osobou v budoucnu může přinést i další nepříjemnosti – zejména ve chvíli, pokud bude nájemník mít na adrese trvalý pobyt, či sídlo podnikání. Nezapomeňte trvalý pobyt nechtěným bývalým nájemníkům na adrese odhlásit! V případě dalších dluhů se může stát, že Vám za týden (nebo za pár let) u domu či bytu zaklepe exekutor. K tomu přitom nemusí být ani trvalý pobyt dlužníka podmínkou. Stačí, že problematický nájemník Vaši nemovitost nahlásí jako kontaktní adresu. Pak může dojít k exekuci majetku a nesnadného se domáhání Vašich věcí zpět.

Koupě nemovitosti od nevhodného prodávajícího

Jedná se o další ne zcela výjimečný stav. Může se Vám stát, že budete chtít koupit nemovitost od zdánlivě bezproblémového prodávajícího. Není na něj vedena žádná exekuce a nemovitost se zdá být v pořádku. Ovšem to neznamená, že v průběhu jednání k zahájení exekuce nedojde. Samozřejmě, do kupní smlouvy si můžete vložit (a jistě vložíte) ujednání o tom, že pokud by k takové situaci došlo, pak je smlouva neplatná. V určité chvíli to ale pro Vás stejně může být patová situace.

Představte si, že máte načerpánu hypotéku na koupi nemovitosti, která se v průběhu zápisu Vašich vlastnických práv na katastru nemovitostí stane předmětem exekučního řízení. K zápisu Vašeho vkladu logicky nedojde. Obestaveny budou pravděpodobně okamžitě i účty úschov u právníka či notáře, na kterých čekají peníze z hypotéky. Dokud se nedomluvíte s exekutorem a majitelem na dodatku kupní smlouvy, který by peníze z úschovy přesměroval přímo na účet exekutora (zastupujícího věřitele), žádný vklad neproběhne a o nemovitosti si můžete nechat jen zdát. Hypotéku ale přitom již splácet musíte. A to až do doby, dokud se prodávající nerozhodne na dohodě s Vámi a exekutorem. Nebo do doby, než prostřednictvím soudu nedostanete z takového prodávajícího peníze na úhradu hypotéky, úroků, sankcí a poplatků souvisejících s koupí nemovitosti, zpět. To půjde ale jen velmi těžko ve chvíli, kdy kromě nemovitosti v exekuci nemá prodávající žádný majetek. A navíc to bude trvat dlouho. Máte na takový risk dostatečnou finanční rezervu na účtu?

exekutor

Tyto dvě popsané situace nejsou rozhodně žádným sci-fi. Prověřujte důkladně osoby, se kterými se chystáte uzavřít obchodní vztah. A jak? To Vám prozradíme dále.

Kde čerpat informace o bonitě obchodního partnera?

lupa

V první řadě je nutno říci, že žádný ucelený seznam s registrem dlužníků a jejich dluhů a nás neexistuje. I bankovní domy při běžné úvěrové praxi čerpají z více registrů. Také je nutné si uvědomit, že pokud je analyzovaná osoba předlužená a své závazky s odřenýma ušima splácí, nemusíte ve veřejných registrech nalézt vůbec nic. Z jakých zdrojů tedy primárně čerpat?

V případě prodeje nemovitosti je nejsnazší cestou požádat budoucího kupujícího (pokud bude čerpat na nemovitost hypoteční úvěr) o předložení schválené potvrzené žádosti o hypoteční úvěr v některé z bank na konkrétní částku. Máte výhodu – banka provedla analýzu bonity klienta za Vás. Pokud takový postup není možný, pak máme několik dalších tipů, kde hledat:

·       Sociální sítě a internet

Nejjednodušší způsob, jak zahájit analýzu budoucího obchodního partnera či nájemníka je zadat jeho jméno do Googlu, Facebooku, Instagramu. Ostatně, tuto metodu využívá mnoho personalistů při náboru nových zaměstnanců. Obzvláště Češi jsou proslulí tím, že své soukromí dávají na odiv okolí a neuvědomují si rizika spojená se sdílením informací na veřejných sítích. Veřejně sdílené informace a příspěvky pro základní orientaci mohou stačit, někdy mohou být ale i zavádějící. Často se můžete prostřednictvím sociálních sítí podívat, kde daná osoba žije, s kým se vídá, jaké má zaměstnání a zázemí, jestli má domácí mazlíčky apod. Samozřejmě nemusíte dohledat ale vůbec nic.

·       Reference

Máte v okolí někoho, kdo danou osobu zná, případně má s jednáním s ní zkušenosti? Zeptejte se na reference. Lidé se většinou příliš ve svém chování nemění!

·       Veřejně dostupné databáze

Na webu justice.cz se rozhodně podívejte do insolvenčního rejstříku, který je spravován Ministerstvem spravedlnosti. Najdete zde ověřené informace o probíhajících insolvencích jak na fyzické, tak i právnické osoby. Zároveň je tento registr výborným zdrojem pro zjišťování toho, kde mají Vámi hledané fyzické osoby angažmá. Jednoduše zjistíte, zdali daná osoba není členem představenstva, společníkem, či jednatelem nějaké společnosti. Pokud zjistíte, že tomu tak je, ověřte si z veřejně dostupných registrů bonitu takové společnosti!

Dalším zdrojem, který byste neměli opominout při nákupu či prodeji nemovitosti je Katastr nemovitostí. Tam najdete v poznámkách informace o tom, zdali na nemovitosti neváznou nějaké právní vady – věcná břemena, exekuce, konkurz, aj. Tento registr je snadno dostupný a úplný výpis lze zažádat za několik desítek korun online (pak jej máte k dispozici ihned), nebo například prostřednictvím Czechpoint.

Přes Czechpoint nebo online po registraci si můžete za 60 Kč také vyžádat výpis z Centrálního registru exekucí (CEECR) spravovaného Exekutorskou komorou ČR. Najdete zde informace o probíhajících (pravomocných, zahájených) exekučních řízeních. Informace se zde nearchivují – dostupné jsou maximálně 15 dní od ukončení exekuce. Najdete zde informace o každém konkrétním exekučním řízení – na koho je vedeno, od kdy, případně kterým exekutorem je vykonáváno, na jakou částku včetně příslušenství. Jedná se tedy také o ověřený efektivní preventivní nástroj při analýze protistrany, který rozhodně neopomeňte.

úvěry

Dobrým zdrojem je i evidence Sdružení na ochranu leasingu a úvěrů spotřebitelům – neboli zkráceně registr Solus – zájmové sdružení právnických osob. Někdy je Solus nazýván negativním registrem. To proto, že je zde evidence prohřešků. Tyto prohřešky se po dobu 3 let od ukončení smluvního vztahu v registru archivují – v bankách při schvalování úvěru tedy tento registr díky evidované historii může znemožnit získání úvěru i zdánlivě napravenému dlužníkovi. Z registru Solus lze zjednodušeně získat objektivní pohled na platební morálku člověka. Dá se zjistit, jestli dlužil v posledních letech na úvěru, či například zaplatil opožděně paušál, včetně informace o délce prodlení. Je nutné ovšem podotknout, že informace do registru zasílají dobrovolně jen některé subjekty. Patří mezi ně většina bank, mobilní operátoři, energetické společnosti, dopravní podniky apod. Naopak informace o úvěrech nebankovních společností zde často vůbec nenajdete. Registr funguje na formě výměny – kdo chce o osobách informace zjišťovat (například banky, které si tak ověřují bonitu klienta), musí je také do registru zasílat. Aktuální seznam spolupracujících subjektů je možno nalézt na webových stránkách registru.

Rozhodně můžete ušetřit čas s novější službou Nejsemdluznik.cz, která sdružuje informace z výše uvedených databází (Solus, CEECR a Insolvenčního rejstříku). Registrace (vygenerování kódu za 200 Kč) však vyžaduje informace z občanského průkazu žadatele – osoby, která o výpis žádá za sebe. Výpis z této databáze by tedy dotyčná analyzovaná osoba musela doložit sama. I to se v praxi stává a o tento výpis můžete obchodního partnera požádat.

stahnout_button

Na závěr je nutno podotknout, že žádný registr Vám neprověří danou osobu na 100 %.  K získání přehledu o všech probíhajících i ukončených soudních řízeních budete potřebovat vždy součinnost prodávajícího. Jedině on si u soudu může zažádat o výpis, případně je to možno řešit prostřednictvím ověřené plné moci. Doporučujeme také nechat si od prodávajícího při prodeji nemovitosti před závazným podpisem smlouvy nechat doložit potvrzení o bezdlužnosti správě sociálního zabezpečení, zdravotní pojišťovně, finančnímu úřadu. Tyto instituce často využívají práva přímého zápisu své pohledávky do katastru nemovitostí ještě před tím, než podají žalobu k soudu na zahájení exekuce. Proto se ve výpisu ze soudu vůbec nemusí prohřešky vůči těmto institucím objevit.

V případě dotazů se na nás můžete kdykoliv obrátit, rádi Vám poradíme.

Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře.