Kupní smlouva na nemovitost – byt, dům, pozemek

6.7. 2020 (Aktualizováno: 16.11. 2022)9812x0 Komentářů

Ať už nemovitost plánujete prodat, či koupit, bez kupní smlouvy se rozhodně při prodeji neobejdete, zákon totiž určuje její povinnou písemnou formu. Pokud ale spoléháte na to, že Vás právě kupní smlouva dostatečně ochrání před neférovým jednáním protistrany, pak je potřeba myslet na nejmenší detaily v ní uvedené a ušít kupní smlouvu „na míru“ individuální obchodní transakci. Špatně sepsaná kupní smlouva totiž může nadělat mnohem více škody než užitku. A stejně tak i kupní smlouva zobecněná, neobsahující potřebná ustanovení v případě rizikových situací.

Co vše je potřeba před podpisem zkontrolovat? O práci zkušeného realitního makléře či najatého právníka se sice většinou můžete opřít, ale nakonec to bude Váš podpis na kupní smlouvě a Vaše případná starost, kdyby obsahovala formální či obsahové chyby! Nejen proto je dobré znát naše doporučení na náležitosti kupní smlouvy. V následujícím článku se pojďme zaměřit na to, co všechno by kupní smlouva (dále již „KS“) měla obsahovat, a co naopak nikoli.

Aktualizace 2022

Postup před uzavřením kupní smlouvy

Kupní smlouva na nemovitou věc je vrcholem celého procesu. Ten začíná většinou tak, že prodávající svěří svou nemovitost do rukou realitní kanceláře, se kterou uzavře zprostředkovatelskou smlouvu. Prodej přes realitní kancelář má své výhody. Při správném výběru si může ušetřit spoustu práce a nemovitost prodat rychleji a v mnohých případech i výhodněji.

Poté, co se najde vážný zájemce o koupi, je vhodné sepsat rezervační smlouvu. Hlavním účelem je poskytnout prodávajícímu i kupujícímu garanci, že po vyřízení nutných formalit (např. sjednání hypotéčního úvěru) k obchodu skutečně dojde. Kupující zaplatí rezervační poplatek a má nyní čas koupi řádně promyslet a naplánovat, např. prodiskutovat její technický stav s odborníky.

Teprve poté dojde k podpisu kupní smlouvy na nemovitost. Rozhodně doporučujeme, abyste si smlouvu nechali vypracovat zkušeným právníkem, který se vyzná v oboru nemovitostí.

Najděte si toho pravého odborníka

Možná to zní jako klišé, ale je velice důležité, kdo Vám kupní smlouvu vytvoří. Samozřejmě je dobré se domluvit i s protistranou, nicméně pro Vás je lepší varianta taková, že necháte kupní smlouvu vyhotovit Vy. Výhoda totiž pak bude na Vaší straně při její tvorbě. Zhotovitel by měl vytvořit kupní smlouvu vyváženou pro obě strany, ale vždy více přemýšlí o zájmech zadavatele a ty v KS zohlední . Samozřejmě se s tím pojí ale i náklady na vyhotovení KS. Ty se mohou v případě kupní smlouvy na „bezproblémovou“ nemovitost pohybovat od 5–15 tis. Kč

V každém případě radíme nesnažit se ušetřit tím, že necháte kupní smlouvu vyhotovit protistranu, pokud máte možnost vlastní iniciativy. Pokud by ji totiž tvořila protistrana, i tak je více než žádoucí sehnat si profesionála (který bude stát velice podobné peníze), který hotovou smlouvu prověří a případně navrhne změny v jednotlivých ustanoveních ve váš prospěch a ochranu Vašich zájmů. V žádném případě se nesnažte vytvořit vlastní kupní smlouvu dle vzoru z internetu za účelem úspory finančních prostředků!!! Taková KS nemůže nikdy zohlednit individualitu zrovna Vaší obchodní transakce a nebylo by v ní uvedeno vše potřebné.

Někdy se Vám samozřejmě také stane, že kupní smlouva je Vám předložena jako hotová věc. Běžné je to u koupě developerských projektů a nově vznikajících parcel, kde existuje jedna varianta vzorové kupní smlouvy „pro všechny“ a prodejce není příliš ochoten s ní hýbat. Běžně se s hotovou kupní smlouvou setkáte i v případě, kdy prodávající řeší prodej nemovitosti skrze realitní kancelář, kde bývá vyhotovení kupní smlouvy jako součást balíčku právních služeb, které si klient v rámci provize makléři platí.

Zde již ale bude dohoda pravděpodobně snazší a debata nad případnými změnami konstruktivnější. Realitní kancelář totiž většinou spolupracuje s profesionály, kteří smlouvu šijí na míru a nevyužívají žádné vzory kupních smluv. Pokud jste postaveni před hotovou věc, rozhodně se nespokojte s pouhým podepsáním a „smířením se s ustanoveními, které se Vám nezamlouvají“.

Obzvláště varovná by pro Vás měla být extrémně jednoduchá kupní smlouva, nebo naopak smlouva o několika desítkách ustanovení. Najděte si odborníka (ideálně právníka zběhlého v těchto záležitostech), který Vám smlouvu přečte a případně poradí, co nastavit jinak.

1. Identifikace smluvních stran

Jedná se o naprostý základ, který musí obsahovat i ta nejjednodušší KS – jména, data narození/ rodná čísla a adresy trvalého bydliště kupující a prodávající strany (v případě firmy pak název, sídlo, IČO/DIČ a údaje o osobě za firmu jednající). Kupní smlouvu podepisujte výhradně s osobou (osobami) na smlouvě uvedenými. Zákon sice nevyžaduje formu právního ověření podpisu, důrazně jej ale doporučujeme.

Navíc, pokud podpis nebude ověřen, narazíte při zápisu na katastr, kde bude muset dojít stejně k dodatečnému ověření totožnosti protistran. Je tedy mnohem snazší, s ohledem na bezpečnost a hladký průběh řízení, podpisy ověřit rovnou při podpisu KS, a to nejlépe u notáře, advokáta, případně alespoň na Czechpointu (dostupný například i na větších pobočkách České pošty) před zraky třetí osoby. V každém případě dojde v případě ověření k tomu, že obě strany předloží doklady totožnosti – to by měla být naprostá samozřejmost.

Zatímco na Czechpointu ověří právě jen totožnost podepisujícího, advokát navíc ověří, že dotčené osoby jsou zároveň skutečně i podepisujícími.

Dále je dobré si ověřit, zdali kupujícím/prodávajícím náhodou není osoba, která se rozvádí nebo je ženatý/vdaná. Právě v případě SJM může nastat opravdový problém, který může ústit v neplatnost smlouvy (v případě, že by podpis druhého z manželů chyběl). Doptejte se na rodinný stav kupujícího/prodávajícího – na občance se již rodinný stav totiž delší dobu neuvádí (resp. uvádět nemusí) …

Může se to zdát jako něco navíc, ale je velice důležité si budoucího kupujícího nebo prodávajícího prověřit. Kupující nebo prodávající v dluhové pasti či s hrozbou exekuce mohou celým procesem výrazně zamávat a neochrání Vás často pak ani ta nejlépe sepsaná kupní smlouva. V tomto případě raději nespoléhejte na vlastní intuici, že obchodní partner „je přeci slušný člověk“. Jde o obchod za miliony!

Pokud je některá ze stran zastoupena na základě plné moci, pak je dobré ještě ověřit údaje na plné moci (osobní data a účel plné moci – k jakým právním úkonům je daná osoba zplnomocněna). Pokud je např. taková osoba zplnomocněna k podpisu KS, ale ne k podpisu Návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a ona podepíše i tento Návrh na vklad, pak je takový právní úkon neplatný a katastrální úřad takové řízení přeruší, nebo dokonce zastaví.

2. Identifikace nemovitosti

V kupní smlouvě musí být specifikována prodávaná nemovitost a její příslušenství dle výpisu z katastru nemovitostí. Přehled o nemovitostech je dostupný všem online, a tak je u nás přesné zjištění specifikace nemovitosti velmi jednoduché. U bytu zde najdete přesnou specifikaci bytové jednotky (včetně číslování) i specifikaci bytového domu, ve kterém se nalézá a na kterém pozemku/pozemcích (včetně čísel parcel).

U domku zas v katastru dohledáte kromě informací o č.p./č.e., parcelních číslech pozemků i informace o přilehlých stavbách a jejich výměře a využití. To je velmi důležité, pokud prodáváte nebo kupujete dům včetně garáže, zahradního domku apod., nebo pokud prodáváte pouze část domu (spoluvlastnický podíl). V každém případě byste se údaji katastrem nemovitostí měli řídit. Jak se v něm orientovat se mimo jiné můžete dozvědět i z našeho článku „Jak hledat v katastru nemovitostí“.

OVĚŘTE SI TAKÉ, JAKÉ VYBAVENÍ BYTU, ČI DOMU JE SOUČÁSTÍ KOUPĚ

Je v inzerci uvedeno, že byt je prodáván částečně vybaven? Zeptejte se, co to přesně znamená (a následně trvejte na zaznamenání tohoto domluveného vybavení do kupní smlouvy jako součást prodeje).

Zaměřte se na vybavení, které by pro Vás znamenalo případnou investici navíc. Nechává v bytě majitel kuchyň včetně spotřebičů? Nebo nechává vestavěné skříně a další nábytek na míru? Je součástí prodeje i osvětlení? To je skvělé! I to Vám ušetří nějaké ty peníze a nervy se zařizováním.

Naopak o některý stacionář v bytě vůbec stát nemusíte – ověřte si například, že veliký sklep náležící k bytu, nebo kolna u domu plné harampádí budou při koupi vyklizeny, že to bude v kupní smlouvě uvedeno.

3. Převod předmětu smlouvy

Součástí kupní smlouvy musí být vždy i informace o tom, že předmět smlouvy (výše specifikované nemovitosti) prodávající prodává a kupující kupuje a přejímá do svého vlastnictví, a to za uvedenou kupní cenu. Je to formalita, která ale v kupní smlouvě nesmí rozhodně chybět!

4. Kupní cena a způsob jejího vyrovnání

Výše kupní ceny je samozřejmě předmětem dohody kupních stran. Svá omezení má v podstatě minimální, zákonná (daná zákonem o lichvě apod.). Je však velmi důležité, jak je kupní cena specifikována. Na výši kupní ceny nebude koukat jen kupující, ale ve finále vždy i finanční úřad za účelem daňových povinností (daň z příjmu).

Výše kupní ceny bude taktéž stěžejní pro získání hypotečního úvěru. Pokud ve smlouvě tedy bude figurovat například odměna realitnímu makléři a vy ji potřebujete financovat hypotékou, trvejte na tom, že bude specifikována, jakou součást kupní ceny.

V KS je dobré rozepsat, jakým způsobem bude kupní cena uhrazena. Někdy je hrazena po částech a v tom případě je důležité uvést jednotlivé částky, za jakých podmínek, v jakých termínech a kam budou uhrazeny (do úschovy, bance na vyplacení hypotéky prodávajícího, apod).

Velmi důležitá jsou i ustanovení, která budou popisovat uvolňování kupní ceny z úschovných účtů. O formách úschovy peněz a smluv jsme psali již v našem minulém článku „Proč je důležitý nadstandardní právní servis?“. Proto věříme, že čerpání a uvolňování částí kupní ceny se bude dít právě na základě podkladů potřebných k transakci, které jsou specifikovány buď v kupní smlouvě, nebo separátně ve smlouvě o úschově, případně v obou variantách.

Tato ustanovení chrání jednak prodávajícího (lhůty pro čerpání jednotlivých částí kupní ceny) a jednak kupujícího ( aby nedošlo k uvolnění peněz z úschovy dříve, než proběhne alespoň Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, nebo případně samotný zápis do katastru nemovitostí) . Výplata peněz z úschovy záleží již na dohodě obou stran, stejně tak jako vyplacení případných dalších závazků ( hypoteční úvěr původního vlastníka nemovitosti apod.).

V každém případě by mělo být vždy uvedeno, o jaké částky se jedná (jejich součet by měl být roven kupní ceně), na jaké účty mají být prostředky vyplaceny (s jakými variabilními a dalšími symboly), a v jaké lhůtě. Právě lhůty jsou extrémně důležité pro to, aby byl obchod pružný a reálný, ale aby zároveň nemohlo dojít k jeho zbytečnému zdržování.

V každém případě by měly být konkrétní lhůty uvedeny, přitom se nemusí jednat přímo o datum. Stačí specifikovat například jako „Do pěti pracovních dnů od …“ apod. Pokud jsou dány lhůty, pak by v dalších odstavcích měly být definovány i specifické sankce za překročení těchto lhůt.

5. Sankční poplatky

Je důležité mít specifikovány sankce za nekonání, případně za uvedení nepravdivých informací Sankce by měly být vyvážené jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího, měla by být specifikována výše sankce a splatnost. Prodávající nebo kupující s čistým svědomím by proti sankcím neměli nic namítat, jedná se o běžnou praxi, kdy se prodávající jistí, že bude kupující konat. A samozřejmě tomu je i naopak! Je dobré mít v KS i ujednání o možnosti odstoupení od této smlouvy a to pro obě strany.

6. Další práva a vztahy k nemovitosti

Jedná se o práva vedlejších účastníků řízení, která zaniknou, případně přetrvají i se změnou vlastníka nemovitosti. Přitom existují taková práva, která automaticky nezanikají. Může se jednat například o nájem bytu přímo zapsaný na katastru nemovitostí (zde se nejedná o běžnou praxi, ale dá se s takovými případy setkat).

Na nového majitele ale přechází i nájemní smlouva v katastru nezapsaná! Automaticky nezanikne ani právo věcného břemene. Zde je dobré zkontrolovat, zda takovéto věcné břemeno ještě má smysl a trvá. Například věcné břemeno dožití maminky majitele, která již zemřela, nemá opodstatnění a stačí ho z katastru nemovitostí vymazat doložením úmrtního listu. Naopak může zaniknout například věcné břemeno služebnosti, pokud bylo vázáno na osobu a nikoli na nemovitost.

Novému majiteli se tak může stát, že se například na pozemek již nedostane (jelikož dosavadní přístup byl udělen stávajícímu majiteli na základě jmenovitého věcného břemene služebnosti přes jiný pozemek), nebo že nebude moci odebírat vodu ze studny, která je součástí vedlejšího pozemku.

Vztahy vedlejších účastníků řízení by měly být každopádně důkladně podchyceny v kupní smlouvě. Mezi vztahy vedlejších účastníků se samozřejmě počítají i zástavní práva bank (zde je očekávána samostatná doplňková zástavní smlouva), právo stavby, případně práva exekutorů na uspokojení pohledávek apod.

7. Vyrovnání dalších souvisejících závazků

S prodejem nemovitosti se neodmyslitelně pojí i převod příslušných služeb na nového majitele (pokud o tyto služby bude stát). Mělo by být tedy specifikováno, v jaké lhůtě dojde k odhlášení stávajících majitelů (případně nájemníků) z místa trvalého bydliště (za účelem evidence osob a případných poplatků za svoz odpadu, poplatku za užívání TV a radia apod.).

Dále by mělo být specifikováno, jakým způsobem a v jakých lhůtách dojde k vypořádání převodu energií (elektřina, voda, plyn) u jednotlivých energetických společností, případně dalších služeb (například internet, satelitní TV a jiné). V každém případě by mělo být uvedeno, zdali stávající majitel dané služby rovnou zruší do data prodeje nemovitosti, nebo je v kooperaci s novým majitelem převede.

Například u energií by byl první postup značně nevýhodný. Přeci jen, sundání měřidel a následné zařizování nových smluv novým majitelem je nákladné jak na peníze, tak na čas…

Mělo by být také jasně specifikováno, jakým způsobem a v jaké lhůtě dojde k vyrovnání přeplatku či nedoplatku na energiích v rámci ročního zúčtování (týká se KS u bytových jednotek), případně dalších poplatků SJM.

8. Specifikace převzetí nemovitosti, předávací protokol a další přílohy

Je potřeba mít ve smlouvě přesně uvedeno, kdo se bude předávky účastnit a v jakém termínu. Také i to, kdy se původní majitel (nebo jeho nájemník) z bytu vystěhuje, co bude součástí prodeje (kuchyňská linka, spotřebiče, světla – to vše nemusí být samozřejmost). Opět je potřeba uvést sankce za případné nedodržení termínů.

Ke kupní smlouvě nezapomeňte připojit předávací protokol! Samozřejmě nebude vyhotoven hned, ale až při fyzickém předání.

Předávací protokol je velmi důležitý dokument pro obě smluvní strany, který není sice povinný, ale je dobré jej ke kupní smlouvě obstarat. Sepisuje se při fyzickém předání bytu a v podstatě má jediný účel – zaznamenání skutečného stavu předávané nemovitosti kupujícímu. Většinou tedy přichází na řadu při fyzickém předání klíčů protistraně a zjednodušeně řečeno jde o soupis toho, co, od koho, komu a v jakém stavu je předáváno.

Předávací protokol k bytu slouží k zaznamenání nejen stavů na měřičích energií, ale i dalších jevů. Mimo jiné je zde uvedena informace o všech předávaných klíčích (které by se Vám ve stejném počtu měly vrátit do rukou i po ukončení nájmu) a případných závadách na vybavení bytu, či na bytě samotném.

Pro ochranu prodávajícího i kupujícího zaznamenejte všechny takové vady. Doporučujeme na místě předávky například pořídit i fotografie, které můžete následně k předávacímu protokolu s datem pořízení přiložit, nebo si je vyměnit elektronickou cestou s protistranou. Dále byste při prodeji ideálně k podepsané smlouvě také měli (ať již fyzicky či elektronicky) doručit Stanovy společenství vlastníků jednotek v bytovém domě.

Je zde specifikováno, jakým způsobem je potřeba nakládat se společnými prostory (společná zahrada, kočárkárna, kolárna, recepce, garáže apod.), a také jakým způsobem dodržovat denní a noční klid, jak brát ohled na sousedy, případně jestli plynou novému majiteli bytu či domu nějaké závazky (například častý úklid společných prostor domu).

Někdy je samozřejmě toto vše upraveno ještě dále domovním řádem, který by měl být v domě veřejně k dispozici.

Z další dokumentace můžeme jmenovat například revizní zprávy (plyn, elektřina, kouřové cesty, kotel na tuhá paliva), záruční listy, návody k obsluze, u domů pak veškerá stavební dokumentace – ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení, další rozhodnutí, osvědčení, souhlasy, popřípadě jiné důležité doklady týkající se stavby.

9. Podpisová část

Znovu připomínáme – na každé správné smlouvě samozřejmě nesmí chybět podpisová část (viz první kapitola), kde bude doplněn úředně ověřený podpis – a samozřejmě i část s místem a datem podpisu!