Nájemní smlouva na nemovitost (byt, garáž, dům, pozemek)

Chystáte se pronajmout nemovitost? Myslíte, že smlouvu si dovedete sepsat sami a odborníka k tomu nepotřebujete? Možná ano, ale buďte důslední. Právě pro Vás máme několik tipů, co rozhodně v nájemní smlouvě neopomenout, a co by tam naopak rozhodně být nemělo. Více se dozvíte v následujících odstavcích.

Aktualizace 2022

Banky a stavební spořitelny zaznamenaly velký pokles o zájem hypotečních úvěrů. Menší zájem o koupi vlastních bytů se tak projevuje v nájemním bydlení. 

Tato situace se promítá do ceny nájemního bydlení, které meziročně vzrostly nejen ve všech krajských městech. V Praze a Brně se podle dat portálu Realitymix.cz ceny nájmů zvýšily přibližně o 20%. Průměrné tržní nájemné třípokojového bytu v Praze o výměře 60 metrů čtverečních se dnes podle dostupných dat pohybuje okolo 20 000 korun měsíčně. Byt o stejné podlahové ploše lze pořídit v průměru za 7,5 milionu korun a splátka na 30 let se může vyšplhat přes 27 000 korun měsíčně.

V současné době se pronajímatelům kvůli inflaci a dalším faktorům, jako je například zvýšení úrokových sazeb, již pronajímání nemovitostí nevyplatí tak, jako dříve. Aby si pronajímatelé  výši příjmu pojistili, je výhodnější uzavírat s nájemci smlouvy na kratší dobu (zejména 1 rok). 

A co by tedy měla každá nájemní smlouva obsahovat? Jednotlivé body jsme rozdělili do přehledných kapitol a natočili jsme pro Vás i stručné video s přehledem toho nejdůležitějšího.

 

Identifikace smluvních stran

Může se jednat o samozřejmost, ale je velice důležité si budoucího nájemníka prověřit. Profil nájemníka by Vás měl zajímat nejen po stránce ekonomické, ale také po lidské stránce. Bude Vám záležet na tom, aby o Váš dům či byt bylo pečováno minimálně s takovou láskou, s jakou jste o něj pečovali Vy sami. Zároveň Vám bude záležet na tom, aby nájemník posílal výši nájemného pravidelně a včas, a také aby neměl problém se sousedy – nenarušoval chod domu (v případě bytových domů) a neporušoval stanovy či domovní řád.

 

Že pronajímáte byt známému? I u známých je ale prověření na místě. Každý se rád pochlubí zážitky z dovolené, ale nikdo už se veřejně nechlubí svými případnými finančními problémy. Dostat se do dluhové pasti je přitom v dnešní době velmi snadné. Nemusíte se do ní často dostat ani vlastní vinou.

V samotné smlouvě je potom důležitá identifikace smluvních stran – vždy podle občanského průkazu, u cizince podle pasu nebo potvrzení o pobytu. Pokud v domě s nájemníkem bude bydlet i rodina či další osoby, měly by být ideálně také uvedeny v nájemní smlouvě při podpisu. Jako majitel bytu jste totiž povinen nahlásit počet osob a jejich adresu společenství vlastníků, přestože se toto pravidlo (dané zákonem) někdy nedodržuje. Počet osob je ale stěžejní i s ohledem na výměru záloh za služby.

Identifikace nemovitosti

Ve smlouvě ideálně vždy vepište nemovitost a její příslušenství dle výpisu z katastru nemovitostí. Přehled o nemovitostech je dostupný všem online, a tak je u nás přesné zjištění specifikace nemovitosti velmi jednoduché. U bytu zde najdete přesnou specifikaci bytové jednotky (včetně číslování) i specifikaci bytového domu, ve kterém se nalézá (včetně čísel parcel). U domku zas v katastru dohledáte kromě čísel parcel a oficiálních dispozic domu i informace o přilehlých stavbách a jejich výměře. To je důležité, pokud pronajímáte dům včetně terasy, garáže, zahradního domku apod., nebo pokud pronajímáte pouze část domu. V každém případě byste se katastrem měli řídit. Jak se v něm orientovat se mimo jiné můžete dozvědět i z našeho článku „Jak hledat v katastru nemovitostí“.

Důležitá věta

Nájemní smlouvou se rozumí dle zákona (zákon č. 89/2012, občanský zákoník) smlouva, kterou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání. Nájemce se pak zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Je dobré do smlouvy uvést ustanovení, které tento výklad v zákoníku opisuje tak, aby nebylo pochyb o tom, co je vlastně nájmem myšleno. Například tedy u pronájmu bytu nejdříve specifikovat bytovou jednotku včetně přilehlých prostor (dále jen „nemovitost“) a poté uvést ideálně větu v podobném znění: „Pronajímatel přenechává nemovitost k užívání nájemci a nájemce tuto nemovitost do nájmu přijímá“. Z právního pohledu (s ohledem na budoucí soudní spory) může být tato věta důležitá.

Účel nájmu

Nezapomeňte uvést účel nájmu! Pronajímáte byt k bydlení, či podnikání? Nezapomeňte, jak je nemovitost definována. Samozřejmě není problém, aby si například fyzická osoba zřídila v bytě k trvalému bydlení i sídlo podnikání (pokud jí to umožníte). Pokud byste ale chtěli v nájemní smlouvě povolit provoz podnikání (zřízení provozovny), ujistěte se nejdříve, že je to možné i dle zákona (záleží i na druhu podnikání).

Drobný živnostník může narazit i v případě zřízení provozovny, jelikož zpravidla pokud byla v minulosti nemovitost stavebním úřadem schválena za jiným účelem, než jaký bude její nynější účel využití, vlastník objektu musí požádat o změnu účelu užívání. To se týká zejména všech restauračních provozů, ubytovacích prostor (například pokud pronajmete dům, který má být využíván nájemcem jako penzion), garáží (které budou sloužit jako dílna), a dalších provozů vyžadujících specifické požadavky k provozování živnosti. Zejména se pak jedná o požadavky hygienické (specifické požadavky na světelnost, velikost prostor, hygienické zázemí, režimová opatření) a požární. Naopak se tato opatření netýkají živností, které nezpůsobují nadměrné zatížení pro byt nebo dům, přestože je byt kolaudován k trvalému bydlení. V praxi to může být například činnost učitelů jazyka, účetní, činnosti vykonávané převážně na dálku od počítače apod.

Nový občanský zákoník nájemníkovi dal svobodnou možnost v bytě, jak bydlet, tak i podnikat. Zatímco pro zřízení trvalého bydliště stačí nájemníkovi doložit platnou nájemní smlouvu, ke zřízení sídla podnikání (sídla firmy) potřebuje stále ještě Váš souhlas. Stejně tak potřebuje živnostník Váš souhlas (a spoustu dalších dokumentů) i pro zřízení provozovny v pronajímaných prostorech. Před samotným souhlasem je dobré si uvědomit, že vystěhováním nájemníka (a zánikem nájemní smlouvy) sídlo firmy (ani její provozovny) tak snadno nezanikne. Z toho mohou plynout další důsledky. Na bývalou adresu (tedy stále stávající sídlo podnikání) budou chodit jak obsílky, tak případně i exekutoři.

Doba trvání nájmu

Je samozřejmě na Vás, na jak dlouho chcete nemovitost pronajmout. U smlouvy na dobu neurčitou mohou nastat problémy při jejím ukončení, kdy se majitel nemovitosti musí řídit právy dle občanského zákoníku. Snažte se tedy ideálně pronajmout vždy na dobu určitou, jak Vám radíme v našem vzdělávacím videu. V praxi to bývá navíc zcela běžné. U pronájmů bytů se smlouva uzavírá většinou na rok s případným možným prodloužením. Ukončení smlouvy přitom nemusí být dáno vždy konkrétním datem, ale musí se jednat o jednoznačný a snadno určitelný termín, jinak se ze smlouvy na dobu určitou stává smlouva na dobu neurčitou.

Hlídejte si jako pronajímatel také termín ukončení nájmu a v případě, že v nájmu nechcete pokračovat, písemně vyzvěte stávajícího nájemce k vyklizení bytu a odstěhování. Běžnou praxí by samozřejmě mělo být následné fyzické předání bytu za účasti obou smluvních stran a podepsání výstupního předávacího protokolu. Občanský zákoník (§ 2285) totiž opět říká: „Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.“

Výše nájmu a rozsah poskytovaných služeb

Měsíční nájemné a záloha za služby by měly být vždy uvedené zvlášť. Je dobré mít taky uveden seznam jednotlivých služeb, které budete v roli majitele bytu nájemci poskytovat. Součástí nájemní smlouvy by tedy měl být i odstavec věnovaný rozsahu služeb, které nájemce hradí zálohově. Zpravidla to jsou vždy náklady na vodné, stočné, úklid společných prostor, náklady na svoz odpadu, výtah, případně zálohy na elektřinu a plyn (nájemník si ale může platit i sám na základě smlouvy s příslušným dodavatelem služby), platba za internet, kabelová televize apod. Všeobecně doporučujeme doplňkové služby jako internet, satelitní, nebo kabelovou TV vždy převést na odpovědnost nájemce. Právě na něm bude, v jakém rozsahu bude chtít služby využívat, a Vám odpadnou starosti s platbami a administrativou. U energií (plyn, elektřina) vyhovuje každému něco jiného.

Samozřejmě záleží na Vás, zdali si přejete, aby zálohy na energie hradil nájemce, nebo vezmete toto na svá bedra a nájemce Vám bude posílat nájemné vyšší o tyto zálohy. Vše je o domluvě a preferencích. Pokud se Vám budou v bytě často nájemníci měnit, může být přepis energií na nájemce spíše na obtíž.

Energetické společnosti dělají zpravidla jednou do roka vyúčtování služeb, a tak i zde musíte výši záloh oproti skutečně spotřebě v roli pronajímatele sledovat a případný přeplatek či nedoplatek za elektřinu či plyn si musíte s nájemcem později vyrovnat. I při okamžitém jednání s energetickou společností o přepisu energií musíte mít na paměti, že na samotný přepis má společnost vždy dánu lhůtu (většinou se pohybuje okolo jednoho měsíce, ale v některých případech může přepis trvat i déle). Z toho důvodu je i při okamžitém přepisu nutné mít zaznamenán stav měřidel v předávacím protokolu.

Přepis energií přímo na nájemce má také své klady i zápory, přestože při bezproblémovém chodu je pro Vás jednodušší a levnější. Pokud si energie platí nájemce sám, nemusíte se o nic starat. Pokud platit přestane, je to jeho problém. Energie jsou napsané na jeho jméno a případné upomínky a penále půjdou také za ním. V krajním případě může energetická společnost odebrat měřidla, jejichž opětovné zapojení pro pronajímatele může být nákladné.

Pokud hradí tyto služby (a případné další služby, které nechá evidované na své jméno – satelitní TV, internet, firma na údržbu zahrady a domu apod.) pronajímatel, má hned kontrolu nad tím, že platba záloh byla opravdu provedena. Tuto variantu pronajímatelé u nás volí poměrně často. Tato varianta ale může způsobit vyšší daň u výdělku z pronájmu při využití paušálních výdejů a v případě, že nájemce přestane posílat nájem, jdou případné platby za Vámi, dokud nájemce neposkytne finance. Také byste měli v tomto případě v roli pronajímatele věnovat čas pravidelným zúčtováním a na základě stavů uvedených v předávacím protokolu k bytu se dopočítat případných přeplatků či nedoplatků a s nájemcem se finančně vyrovnat. Tento postup tedy představuje administrativní zátěž pro pronajímatele.

Na toto téma jsme pro vás připravili samostatný článek o dodavatelích elektřiny – srovnání cen elektřiny, kde si můžete také zdarma požádat o energetický audit. 

V neposlední řadě si stanovte ve smlouvě i vhodný termín za platbu nájmu a služeb. Běžná je platba nájmu měsíc předem. U služeb ideálně vždy v termínu, ve kterém stihnete do data splatnosti zaslat platbu Vy sami poté, co peníze obdržíte od nájemce na účet.

Možnosti zvýšení nájmu

V roli pronajímatele máte několik zákonných možností, jak si zajistit zvyšování nájmu (i s ohledem na inflaci) v průběhu trvání dlouhodobé nájemní smlouvy. Již jsme Vás o těchto možnostech informovali v našem vzdělávacím videu na toto téma.

První (zcela logická) možnost je při každé výměně nájemníka upravit výši nájmu dle situace na trhu. U smluv na dobu určitou s možností prodloužení je navýšení nájmu samozřejmě možné při každé
„otočce“ smlouvy.

Druhou možností je zvyšování nájemného automaticky (buď fixně, nebo procentem, nebo dle inflačního koeficientu). Za tímto účelem nezapomeňte ve smlouvě na inflační doložku, která bude upravovat způsob navyšování nájemného a jeho frekvenci. Toto ustanovení je důležité zejména u dlouhodobých smluv a smluv na dobu neurčitou.

Výše kauce a způsob vyplacení

Kauce je druh jistoty, kterou musí jedna strana (nájemník) složit dočasně straně druhé (pronajímatel). Naše doporučení je jednoznačné – určete si alespoň menší kauci! Dle zákona může být ve výši až 3 měsíčních nájmů (v minulosti to bylo 6 nájmů), ale trh je zvyklý na kauci ve výši 1-2 nájmů (nižší kauce u bytu nevybaveného, vyšší u vybaveného bytu, 3 nájmy opravdu jen u prestižnějších nemovitostí) a je dobré trh následovat. V každém případě si ale kauci stanovte! Jakou roli vlastně plní?

V první řadě eliminujete zájemce o bydlení, kteří nemají dostatečnou finanční rezervu. Chcete svůj byt pronajmout někomu, kdo nemá našetřeno? Pokud ho osobně znáte, tak možná ano. Ale ani to se nemusí v budoucnu vyplatit. Kauce slouží tedy částečně i jako bariéra pro ty, kteří každý měsíc balancují své příjmy a výdaje a nezvládají šetřit, vycházet hospodárně s penězi. Stačí pak málo k tomu, aby jim do měsíčního rozpočtu skočil nečekaný výdaj a mohou být blízko k nezaplacení nájmu. V případě nezaplacení nájemného samozřejmě máte možnost na kauci sáhnout.

V druhé řadě samozřejmě kauce slouží jako pojistka pro Vás, že po odstěhování budou mít nájemníci snahu na tom, zanechat byt v odpovídajícím stavu. Jinak jim jejich finance (uložené u Vás „v depozitu“) pokrátíte. To vše samozřejmě za předpokladu, že výše kauce bude stačit na úhradu případného znehodnocení bytu nebo jeho inventáře.

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce

Základní práva obou stran jsou definována občanským zákoníkem, ale není od věci je do nájemní smlouvy uvést. O právech a povinnostech nájemce najdete více také v našem vzdělávacím videu.

Mezi povinnosti nájemce patří: Nahlášení vady, kterou je nutno neprodleně opravit, provádět běžnou údržbu v bytě (výmalba, úklid), drobné opravy, oznámit včas svou nepřítomnost v případě absence delší než 2 měsíce, zpřístupnit byt pronajímateli ke kontrole či prohlídce. Zejména se Vám toto bude hodit v době, kdy budete potřebovat byt zpřístupnit k prohlídkám případným zájemcům o další nájem.

A jaká má nájemce práva? Nájemce může v bytě chovat zvíře, může v bytě také pracovat, či podnikat. Může v bytě také přivítat nového člena domácnosti (ale je nutné tuto skutečnost do 2 měsíců oznámit pronajímateli).

Mezi povinnosti pronajímatele naopak patří řádné předání bytu do užívání, dále také zejména zajištění nezbytných služeb spojených s užíváním bytu (seznam služeb definuje § 2247 odst. 2 NOZ a patří mezi ně například provoz a čištění komínů, zajištění příjmu televizního a rozhlasového vysílání, odvoz odpadu, dodávky vody a tepla, odvod odpadních vod – včetně čištění jímek). V roli pronajímatele musíte také provádět řádné zúčtování služeb (a případně musíte umožnit do vyúčtování nahlédnout), opravy na bytě a jeho vybavení, nebo také umožnit i bez souhlasu podnájem části bytu, pokud v něm nájemník prokazatelně bydlí.

Ukončení nájemní smlouvy

Způsoby zániku nájemní smlouva také popisuje občanský zákoník. U smluv na dobu určitou není dle něj možné vypovědět bez udání důvodu nájem dříve, nicméně v praxi takové ustanovení bývá součástí nájemní smlouvy. Vychází se u toho z předpokladu, že výpovědní lhůta je dle zákona (u smlouvy na dobu neurčitou) 3 měsíce, počínaje prvním dnem následujícího měsíce od dodání výpovědi.

V praxi se ale i nájemní smlouva na dobu určitou (bez uvedené možnosti předčasné výpovědi) dá vypovědět. Nový občanský zákoník například zavedl institut změny okolností v § 2287, kde platí, že „nájemce může vypovědět nájem bytu před sjednanou dobou, změní-li se okolnosti, z nichž strany vycházely při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu, a to do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.“ Tedy například v případě, že si nájemce najde práci v jiném městě, nebo (v případě cizince) obdrží vyhoštění ze země.

Nájemní smlouvu na dobu určitou může nájemce ukončit také „sankčně“, tedy v případě, že pronajímatel neplní své povinnosti popsané výše, například nezajistí závažné opravy bytu, nebo nedovolí byt užívat osobě blízké apod.

U smlouvy na dobu neurčitou může být výpověď ze strany nájemce i bezdůvodná, nebo se může jednat o všechny výše uvedené varianty.

Pronajímatel může smlouvu nájemci vypovědět také, a to v případě hrubého porušení vyplývajícího z nájmu (dlužné nájemné, nepovolený podnájem jiné osobě, když nájemce sám v bytě nebydlí, apod.), nebo v případě odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo osobě blízké, z důvodů veřejného zájmu, z důvodu uspokojení bytových potřeb blízkých příbuzných (nájem na dobu neurčitou), a dále v případech definovaných občanským zákoníkem (§ 2287). Může být zadána i okamžitá výpověď, a to v případě hrubého porušení povinností.

Další zvláštní ustanovení

Pozor na zvláštní ustanovení v nájemní smlouvě! Již jsme na ně upozorňovali ve vzdělávacím videu na toto téma.

Cokoli, co by bylo v rozporu s občanským zákoníkem, by se ve smlouvě ideálně nemělo objevit. Budou Vám v bytě vadit děti, cizinci, kuřáci, či domácí mazlíčci? Povolíte nájemníkům trvalý pobyt? Pozor! Dle platné právní úpravy si již takové požadavky nemůžete diktovat, nicméně při výběru ideálního nájemníka můžete tyto faktory zohlednit. Pokud se požadavek na nekuřáckou domácnost nebo zákaz chovu domácích zvířat v nájemní smlouvě objeví, pak je může nájemce dodržovat pouze dobrovolně.

Součástí zvláštních ustanovení může být i výše úroku (sankce) z prodlení za nezaplacení nájmu, více najdete v našem vzdělávacím videu věnovanému této problematice. Podepsaná nájemní smlouva je samozřejmě stále platná, neplatná jsou pouze ta ustanovení, která jsou v rozporu s občanským zákoníkem.

Datum podpisu a podpisy smluvních stran

Samozřejmostí je i uvedení data podpisu nájemní smlouvy a podpisy obou smluvních stran. Může to znít jako samozřejmost, ale k podpisu smlouvy je dobré mít také svědka, nebo si podpis nechat rovnou úředně ověřit (na poště toto ověření vyjde na několik desítek korun). Také si při podpisu smlouvy ověřte, že osoba identifikovaná v hlavičce smlouvy je skutečně ta osoba, která smlouvu podepisuje a se kterou jednáte. Identifikaci i ověření totožnosti provádějte vždy podle platného občanského průkazu, příp cestovního pasu u cizinců.

Předávací protokol a další přílohy

K nájemní smlouvě nezapomeňte připojit předávací protokol!

Předávací protokol je velmi důležitý dokument pro obě smluvní strany, který není sice povinný, ale je dobré jej k nájemní nebo kupní smlouvě obstarat. Sepisuje se při fyzickém předání bytu a v podstatě má jediný účel – zaznamenání skutečného stavu předávané nemovitosti nájemci nebo kupujícímu. Většinou tedy přichází na řadu při fyzickém předání klíčů protistraně a zjednodušeně řečeno jde o soupis toho, co, od koho, komu a v jakém stavu je předáváno.

Předávací protokol k bytu slouží k zaznamenání nejen stavů na měřičích energií, ale i dalších jevů. Mimo jiné je zde uvedena informace o vybavení bytu nábytkem, o všech předávaných klíčích (které by se Vám ve stejném počtu měly vrátit do rukou i po ukončení nájmu) a případných závadách na vybavení bytu, či na bytě samotném. Pro ochranu sebe i nájemníka zaznamenejte všechny takové vady. Doporučujeme na místě předávky například pořídit i fotografie, které můžete následně k předávacímu protokolu s datem pořízení přiložit, nebo si je vyměnit elektronickou cestou s nájemcem. V případě dražšího inventáře (luxusní nábytek, lednička, pračka apod.) do předávacího protokolu zaznamenejte přesný typ takového spotřebiče nebo nábytku. V případě poničení nebo vynesení Vám poté nájemce je povinen kompenzovat reálnou částku odpovídající reprodukční ceně takového vybavení (nebo po dohodě nahradit vhodnou alternativou).

V případě pronájmu bytu byste ideálně k podepsané smlouvě také měli (ať již fyzicky či elektronicky) doručit Stanovy společenství vlastníků jednotek v bytovém domě. Je zde specifikováno, jakým způsobem je potřeba nakládat se společnými prostory (společná zahrada, kočárkárna, kolárna, recepce, garáže apod.), a také jakým způsobem dodržovat denní a noční klid, jak brát ohled na sousedy, případně jestli plynou novému nájemníkovi nějaké závazky (například častý úklid společných prostor domu). Někdy je samozřejmě toto vše upraveno ještě dále domovním řádem, který by měl být v domě veřejně k dispozici. Prokazatelně byste však měli osobně budoucího nájemníka obeznámit s pravidly, která jsou v domě stanovena. Pokud Vás problematika nájemních bytů zajímá, můžete si také přečíst náš článek o tom, jak si vybrat správný byt pro pronajímání.

Věříme, že jsme Vám při tvorbě nájemní smlouvy pomohli. Vzorových nájemních smluv je na internetu mnoho, snažte se jich vyvarovat, anebo si ověřte dle uvedených bodů, že je v nich uvedeno vše tak, jak je třeba. Ideální je nechat si nájemní smlouvu připravit advokátem zkušeným v tomto oboru.