Předávací protokol nemovitosti (byt, dům) – co všechno má obsahovat

předávací protokol byt
Prodej či koupě nemovitosti je u konce a dochází k fyzickému předání nemovitosti novému majiteli k užívání. Případně se Vám podařilo pronajmout byt a je na čase jej řádně předat k užívání novým nájemcům. V obou případech budete při předání potřebovat předávací protokol. Jak by měl tento dokument vypadat si přečtěte v našem článku.

Předávací protokol jako součást smluvního vztahu

Protokol o předání je velmi důležitý při prodeji či pronájmu nemovitosti, a to pro obě strany. Je to užitečný dokument, který není sice povinný, ale je dobré jej k nájemní nebo kupní smlouvě obstarat. Sepisuje se při fyzickém předání nemovitosti a v podstatě má jediný účel – zaznamenání skutečného stavu předávané nemovitosti nájemci nebo kupujícímu.

Většinou tedy přichází na řadu při fyzickém předání klíčů protistraně a zjednodušeně řečeno jde o soupis toho, co, od koho, komu a v jakém stavu je předáváno.

Ačkoli jste si jako kupující/nový nájemník nemovitost řádně prohlédl při prohlídce, do samotného předání uběhla nějaká doba a je třeba celou proceduru zopakovat. A to možná mnohem důkladněji.

Jakmile je hotovo, vše písemně zaznamenejte. Při ukončení nájmu by se měl protokol opět vyplnit – buď celý znovu, nebo rovnou ponechejte v původním předávacím protokolu (jakožto příloze nájemní smlouvy) kolonky pro doplnění pro účely následného předání bytu zpět do rukou pronajímatele.

Proč je protokol o předání bytu důležitý

Jak bylo napsáno, tento dokument slouží k zaznamenání skutečného stavu předávaného bytu, nebo domu. Důležitý je tedy zejména proto, aby do budoucna nebylo pochyb o tom, v jakém stavu se byt, či dům při předání nacházel. Nic nepodceňujte, tento protokol je podstatný pro obě strany. Přestože může být nájemcem nebo kupujícím někdo dobře známý, i tak trvejte na jeho sepsání. Dobré vztahy a dohoda nemusí trvat věčně a obezřetnost je na místě.

Předávací protokol k bytu slouží k zaznamenání nejen stavů na měřičích energií, ale i dalších jevů, které si popíšeme dále v tomto článku.

V ČR se prodá ročně půl milionu bytů a velká část z nich není v dobrém technickém stavu. Nejčastějšími technickými vadami bývá u domů zastaralá zapáchající kanalizace, u domů i bytů to jsou často popraskané stěny kvůli nedostatečné výztuži zdí či kvůli nedodržení technických postupů a lhůt při výstavbě.

Problémem může být i vlhkost – zejména u podsklepených domů. Samostatnou kapitolou pak mohou být rozvody elektřiny. U starých bytů bývá s elektřinou často problém, stejně jako v případě, že se někdo snažil výměnu elektrických rozvodů řešit svépomocí.

Všechny tyto vady by měly být zaznamenány v předávacím protokolu k bytu, či domu. Pokud nebude tato vada zaznamenána v protokolu o předání, nový majitel se může po Vás dožadovat nápravy. Stejně tak, pokud jsou popraskané stropy, odlepené dlaždičky, vlhkost ve sklepě, plísně, popraskané omítky, nefunkční zásuvky, digestoř, poškrábaná podlaha, či padají pojistky z důvodu přepětí – tyto skutečnosti je vždy pro prodávajícího i pronajímatele výhodné do předávacího protokolu bytu zaznamenat. Vyhne se tak do budoucna případným problémům ve chvíli, kdy se nový majitel rozhodne dožadovat se náhrady škod z údajně skrytých vad, případně nájemce bude tvrdit, že „to už tam poškozené bylo“.

Reklamovat kupující může všechny skryté vady, které neodpovídají stáří a obvyklému opotřebení nemovitosti. Typicky může jít třeba o plíseň na stěnách, kterou zakrýval sádrokarton, nebo zatékání do nemovitosti.  Nemůže tedy reklamovat takové věci, které již při prodeji byly na hranici životnosti. U starého panelového domu tedy nelze reklamovat fakt, že po koupi zcela odešla elektřina, pokud jsou rozvody staré 30 let.

Stejně tak je pro obě strany dobré přesně definovat v předávacím protokolu k bytu, či domu, s jakým vybavením je nemovitost předávána. Tak například pronajímáte byt a v bytě se nachází lednička? Pak je potřeba v protokolu toto uvést, jinak by se Vám mohlo stát, že při převzetí bytu po několika měsících či letech ji už neuvidíte.

Stejně tak se ale nájemníkovi může stát, že pronajímatel bude vyžadovat náhrady škody u této ledničky za proražená dvířka a prasklé sklo uvnitř – přitom jako nájemce jste takto ledničku již přebíral. Pokud by toto bylo již při předávce zaznamenáno v protokolu o předání bytu, vyhnul byste se v roli nájemce problémům, dohadování a případné úhradě škody, kterou jste nezpůsobil.

Suma sumárum, toto je jen pár příkladů, kdy předávací protokol bytu, či domu může významně pomoci v následných sporech ve vztahu pronajímatel – nájemce, či prodávající – kupující.

Je zcela jasné, že zejména v případě prodeje nemovitosti jsou obě strany již na konci všech procesů vysílené a chtějí mít předání rychle za sebou – obzvláště v případě, pokud vstupují do obchodu ještě úvěry zajištěné nemovitostí na jedné nebo obou ze stran.

Je dobré si ale uvědomit, že se jedná o důležitý dokument. Kolik času jste věnovali pročítání kupní či nájemní smlouvy? Kolikrát jste nad obsahem debatovali s právníky, či protistranou? Samotné předání je stejně důležité!

Správné načasování

Samozřejmě – obsah předávacího protokolu k bytu či domu je stěžejní. Velmi důležité je ale načasování samotného předání.

kdy je správny čas k předání nemovitosti
Při pronájmu je to s načasováním předání většinou jednoduché – k předání bytu dochází většinou prvním dnem nájemního vztahu. Bude pronajímatel trvat na tom, že Vám klíče předá o několik dní dříve? Pak trvejte i na úpravě nájemní smlouvy. Potřebujete si do bytu před počátkem nájmu nastěhovat věci? Pak ale se zapůjčenými klíči a ideálně za přítomnosti majitele.

Při prodeji nemovitosti zpravidla dochází k předávce do 10 dnů od zapsání vlastnického práva nového majitele na katastru nemovitostí. Tato lhůta může být delší, případně i kratší – termín sepsání předávacího protokolu je dobré specifikovat již v kupní smlouvě. Stejně jako bývá specifikována i smluvní sankce v případě nedodržení termínu jedné či druhé strany.

Pokud tedy plánujete delší dovolenou, zajistěte si alespoň plnou moc pro někoho, kdo Vás při nutném fyzickém předání při Vaší plánované nepřítomnosti zastoupí.

Samozřejmostí je nutnost před samotným předáním nemovitosti vyklidit, respektive odstranit všechny osobní věci, které nejsou součástí prodeje, ani pronájmu. Často se zapomíná například na půdy či sklepy. Také je potřeba nemovitosti uvést do domluveného stavu. Například provést základní opravy, které byly přislíbeny. Neodstranění takových závad se bere jako překážka na straně prodávajícího a k předávce pak nemusí dojít.

Opět apelujeme, že není dobré dávat kupujícímu klíče do rukou dříve, než nastane samotné předání bytu, respektive přepis vlastnického práva na kupujícího. Například v kupní smlouvě máte ujednáno (a mělo by být vždy uvedeno), do jaké fáze za náklady s provozem bytu odpovídá prodávající a od kdy je to kupující. Většinou bývá milníkem právě takový přepis nemovitosti +10 dní.

Kupující na Vás může například apelovat, že chce byt již rekonstruovat, pokud se pouze čeká na přepsání nemovitosti v katastru (lhůta 20 dnů), nikdo v bytě přeci nebydlí. Chcete mu vyhovět, a tak mu dáte klíče, ať rekonstruuje. On ale jeden den vytopí sousedku (jelikož při rekonstrukci např. prokopne trubku), nebo uvede byt do neobyvatelného stavu, nebo například zapomene vypnout kohoutek a vznikne nedoplatek na vodě 3000 Kč.

Kdo na takové jednání doplatí? Dle kupní smlouvy pravděpodobně Vy. A takové jednání je krátkozraké i z pohledu kupujícího. Nemovitost ještě není předána a on ji bude finančně zhodnocovat?  I z toho mohou být problémy. Dokud katastr nemovitostí byt či dům nepřepíše, nemáte 100 % jistotu, že přepis nastane. Například může majetek na katastru obestavit během čekací lhůty exekutor a celé jednání se může významně protáhnout.

Myslete také na to, že je dobré u podpisu předávacího protokolu k bytu mít nějakého svědka. Ideálně každá strana jednoho. Za stranu prodávajícího (pronajímatele) to velice často bývá realitní makléř, který pomůže i se sestavením předávacího protokolu k bytu a jeho vyplněním na místě. Pro laika je občas i těžké vyznat se v dokumentaci energetických společností při přepisu energií a dopátrat, jaká čísla na měřičích vlastně hledat. I s tím umí realitní makléř samozřejmě poradit a přepis energií Vám pomůže zařídit.

předávací protokol k bytu
Zde tedy platí – předání nemovitosti včetně sepsání předávacího protokolu si časujte v souladu s ustanoveními kupní či nájemní smlouvy, ideálně za přítomnosti realitního makléře či jiné osoby. Na důkladné předání si vyčleňte dostatek času, nikam nechvátejte. Trvejte na tom, aby u předání nemovitosti byl v ideálním případě skutečný vlastník či nájemce a jména na předávacím protokolu se shodovala s kupní či nájemní smlouvou. Pokud se Vám nebude zdát aktuální stav nemovitostí, ozvěte se a trvejte na zaznamenání této skutečnosti do předávacího protokolu – nedejte na „dobré slovo“ protistrany.

Co by tedy měl správný předávací protokol obsahovat

Už víme, k čemu nám předávací protokol slouží a kdy jej sepsat. Jak by měl ale vypadat? Níže máme několik tipů, na jaké položky v předávacím protokolu k bytu či domu rozhodně nezapomenout.

Kdo, komu a co předává

V úvodu samotného předávacího protokolu je nutné specifikovat předmět předání. Pokud pronajímáte například jen část bytu nebo jednotlivé místnosti, nezapomeňte to v úvodu protokolu uvést. Samozřejmě nesmíte zapomenout na základní údaje – tj. smluvní strany, předmět prodeje či pronájmu včetně adresy nemovitosti.

Stavy měřidel

Toto je velmi důležitá část předávacího protokolu bytu, ale i domu. Je nutné zaznamenat stavy jednotlivých měřičů, aby bylo možno v budoucnu řešit případné přeplatky či nedoplatky při pravidelných zúčtováních (zejména u bytů, kde se dělá vyúčtování zpravidla pouze jednou do roka na jaře). Toto roční zúčtování se týká samozřejmě služeb všeobecně (pojištění domu, příspěvek do fondu oprav, správa domu, úklid, výtah, provoz hřiště či recepce a jiné služby), ale na domácnosti jsou rozpočítávány a zúčtovány i zálohy za teplou a studenou vodu, stejně jako za teplo.

U elektřiny a plynu je rozpočítávání případných přeplatků či nedoplatků rychlejší. Ideálně hned po sepsání předávacího protokolu bytu při prodeji či pronájmu je dobré s kupujícím či nájemcem zajet na pobočku energetické společnosti a společně elektřinu a plyn přepsat. Pokud to není možné, pak je dobré alespoň sepsat potřebné formuláře pro přepis energií a sepsat na místě plnou moc, na základě které poté nový majitel bytu přepis energií (ideálně ještě ten den) na příslušných místech zařídí.

V žádném případě nedoporučujeme nechat prodávající stranu pouze odhlásit odběr elektřiny, či plynu, bez současného přihlášení nového majitele. V takovém případě dojde k odpojení elektřiny, či plynu a odmontování elektroměru, či plynoměru, při čemž nový majitel musí nechat udělat revizi, nechat nainstalovat nový elektroměr, či plynoměr a vše zaplatit!

U pronájmu samozřejmě záleží na tom, zdali si přejeme, aby elektřinu a plyn hradil nájemce, nebo vezmeme toto na svá bedra a nájemce nám bude posílat nájemné vyšší o tyto zálohy. Vše je o domluvě a preferencích. I energetické společnosti dělají zpravidla jednou do roka vyúčtování služeb, a tak i zde musíme výši záloh oproti skutečné spotřebě v roli pronajímatele sledovat a případný přeplatek či nedoplatek za elektřinu či plyn si musíme s nájemcem později vyrovnat.

I při okamžitém jednání s energetickou společností o přepisu energií musíme mít na paměti, že na samotný přepis má společnost vždy dánu lhůtu (většinou se pohybuje okolo jednoho měsíce, ale v některých případech může přepis trvat i déle). Z toho důvodu je i při okamžitém přepisu nutné mít zaznamenán stav měřidel.

Přepis energií na nájemce má své klady i zápory. Pokud si energie platí nájemce sám, nemusíme se o nic starat. Pokud platit přestane, je to jeho problém. Energie jsou napsané na jeho jméno a případné upomínky a penále půjdou také za ním. V krajním případě může energetická společnost odebrat měřidla, jejichž opětovné zapojení pro pronajímatele může být nákladné.

Problém může nastat i v případě, že budete potřebovat měřidla převést na nového nájemce, či na sebe a původní nájemce Vám nepodepíše převodní formuláře. Pro tento případ doporučujeme nechat si od nájemce hned na začátku nájmu dát plnou moc k těmto úkonům.

Pokud hradí tyto služby pronajímatel, má hned kontrolu nad tím, že platba záloh byla opravdu provedena. V tomto případě bychom měli v roli pronajímatele věnovat čas pravidelným zúčtováním, na základě stavů uvedených v předávacím protokolu k bytu se dopočítat případných přeplatků či nedoplatků a s nájemcem se finančně vyrovnat.

Pokud nájemce odejde a pronajímatel zjistí, že vznikl větší nedoplatek, než který mu je schopna pokrýt např. složená kauce, může být problém tyto finance od nájemce získat. Tento postup tedy představuje administrativní zátěž pro pronajímatele.

Při předání bytu a přepisu stavů vodoměru (zvlášť teplá a studená voda), plynoměru, jednotlivých měřičů tepla na topných tělesech a elektroměru je potřeba se zaměřit (zejména v roli nájemce či kupujícího), zda jsou všechna měřidla opatřena plombou a jsou neporušená. Je také potřeba se zaměřit na jejich funkčnost.

Přitom mějte na paměti, že od 1.1.2015 (dle Zákona č. 318/2012 Sb.) musí mít vlastníci bytových jednotek v domech s nejméně čtyřmi byty v každém bytě vlastní vodoměr na teplou a studenou vodu a každý topný přívod (například v panelovém domě většinou každé topné těleso) musí být opatřeno zařízením na registraci spotřeby tepla.

Pokud tomu tak není, trvejte v roli kupujícího či nájemce na nápravě. U domů s menším počtem bytových jednotek se stále můžete setkat se společnými měřiči vody a tepla (a s tím související kolektivní odpovědností za případné nedoplatky).

Předávané klíče

V protokolu uveďte i počet předávaných klíčů. Nezapomeňte následně všechny klíče vyzkoušet do všech zámků. Součástí protokolu by mohlo být i prohlášení o tom, že v roli prodávajícího již žádné další klíče nevlastníte. Nebo například že v roli pronajímatele si ponecháváte jeden rezervní klíč od bytu při nutnosti do bytu vniknout v případě podezření na havarijní stav.

To se však nájemci líbit nemusí. Mějte na paměti, že na výměnu zámku od bytu má nájemce jednoduše nárok bez toho, aniž by Vám dal jeho kopii nebo Vám dal o výměně vědět. Můžete volit kompromisní variantu, kdy náhradní klíč vložíte do obálky, přes jejíž přelepky se pronajímatel i nájemce podepíší. Klíč by tak měl být využit opravdu jen v nouzi. V roli kupujícího je to s klíči snazší – vezmete si všechny dostupné, avšak s největší pravděpodobností zámky beztak záhy pro klid duše vyměníte.

předávací protokol klíče

 

Závady

I zde se jedná o důležitou položku předávacího protokolu bytu, či domu. Pokud dojde k odhalení zjevných závad při předání, vždy je pro obě strany lepší je do protokolu uvést. Dále je u těchto závad nutné uvést, zdali dojde k jejich odstranění (nebo zdali protistrana tyto závady akceptuje) a v jakém termínu. Dodatečně se dá také v předávacím protokolu dohodnout finanční kompenzace za takové závady.

závady nemovitosti

 

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

O povinnosti majitele doložit energetický štítek k nemovitosti si více přečtete v článku Průkaz energetické náročnosti – aktualizované informace. Nejpozději v den uzavření kupní smlouvy by mělo dojít i k předání tohoto energetického štítku, což doporučujeme následně uvést i do předávacího protokolu. S největší pravděpodobností ale budete mít štítek v roli kupujícího již dříve, jelikož legislativa uvádí nutnost uvedení údaje o energetické náročnosti budovy již do samotné inzerce.

Tam, kde nebyl ze strany SVJ energetický štítek dodán (doposud nebyl vypracován), může prodávající doložit energetickou náročnost v podobě doložení spotřeby energií za poslední 3 roky.

energetická náročnost budovy

 

Soupis vybavení

Důležitou součástí předávacího protokolu bytu, či domu, zejména pak u pronájmů, je soupis předávaného vybavení ve vlastnictví pronajímatele. Pokud máte tu možnost, je velice dobré k samotnému protokolu přiložit i fotodokumentaci předávaného vybavení, včetně stávajících vad. Předejde se tak do budoucna případným nedorozuměním.

V případě prodeje by měl soupis předávaného vybavení korespondovat již s kupní smlouvou, kde by mělo být toto vybavení popsáno. Uvedením vybavení nemovitosti do kupní smlouvy si zajistíte již na počátku, že Vám z kupovaného bytu do data předání nezmizí například toaleta, či umyvadlo, či jiný domluvený přenechávaný stacionář – například osvětlení.

U předávaných spotřebičů (zejména apelujeme opět na pronájmy) je dobré uvést i číslo modelu spotřebičů, aby v budoucnu nedošlo k záměně například za starší model, nebo byla poskytnuta při jeho zničení nájemcem či zubem času adekvátní náhrada.

Jednoduše by nám v soupisu vybavení v předávacím protokolu bytu, či domu nemělo chybět nic, co je majetkem pronajímatele nebo nabyvatele v podobě kupujícího. Zároveň by se tam nemělo objevit nic, co takovým majetkem není nebo být nemá.

Například při předání domu od prodávajícího trvejte na vyklizení půdy, garáže, či kůlen, pokud se tam nachází věci, které nejsou takovým žádaným majetkem a obsahem předání. Vyklidit je, by Vás mohlo stát spoustu práce, času i financí. Měl by je vždy vyklidit prodávající.

vybavení nemovitosti

 

Soupis předávané dokumentace

Při předání nemovitosti může ještě docházet k předání dodatečných dokumentů. U prodeje to může být například projektová dokumentace, záruční listy ke spotřebičům a stavebním prvkům, různé návody, stavební povolení aj.

U pronájmů to mohou být například i stanovy domu a domovní řád, který je dobré nájemci vždy prokazatelně předat, aby byl poučen. Opět se tím předejde případným nedorozuměním v budoucnu. Například nájemce, který prokazatelně převzal domovní řád, nemůže tvrdit, že nevěděl o hodinách dodržování nočního klidu, na jehož porušení si Vám sousedé stěžují.

předávací protokol nemovitosti

Protokol o předání bytu při ukončení nájmu

Dle smlouvy je nájemce povinen pronajímateli předat byt zpět posledním dnem trvání nájemního vztahu. Byt se přitom dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku považuje za předaný, pokud je opuštěn a odevzdán a zároveň nájemce byt již neužívá a nemá v něm osobní věci. Zároveň majiteli bytu předal všechny klíče a pronajímatel má tedy volný přístup do bytu.

Toto je sice zákonné ustanovení, ale v praxi je rozhodně opět pro obě strany výhodnější, pokud se na bytě sejdou a formálně sepsáním předávacího protokolu bytu nájemní vztah ukončí. Buď je možno vyhotovit předávací protokol nový, nebo můžeme využít i starý předávací protokol, který byl součástí původní nájemní smlouvy. Samozřejmě za předpokladu, že jsme si nechali v protokolu místo na zapsání údajů při případném vrácení bytu.

Tento postup je výhodný i proto, že můžeme rovnou porovnat například u předávaného vybavení stupeň opotřebení. Běžné opotřebení (vyviklané panty u dvířek, zašlá výmalba na zdech, vydrolené spáry mezi dlaždičkami aj.) jde na bedra pronajímateli.

Nestandardní poškození (rozpáraný gauč, zničená podlaha od drápků domácích mazlíčků apod.) jde na bedra nájemce a v předávacím protokolu může být vyčíslena výše škody. Může být také místo výše škody uvedeno, že o nápravu se postará nájemce, včetně uvedení termínu nápravy. První varianta je však častější. Výše škody se pak odečítá od výše složené kauce a nájemce dostává posléze pouze její zbytkovou část.

 

Protokol o předání bytu vzor

Na závěr ještě malá ukázka toho, jak by jednoduchý předávací protokol bytu, či domu mohl vypadat:
Protokol o předání bytu vzorNevíte si s jednotlivými kroky, ať už při prodeji, či koupi nemovitosti, rady?
Nevadí, právě proto jsou tu odborníci z Bydlení na doporučení.
info@bydleninadoporuceni.cz

Komentáře