PENB – průkaz energetické náročnosti budovy

Již nějakou dobu mají vlastníci některých nemovitostí povinnost nechat si vystavit tzv. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Okolo tohoto průkazu koluje stále hodně nejasností a fám – o co se jedná a co z toho pro Vás, jakožto majitele, prodávajícího či kupujícího vyplývá? To si zodpovíme v následujícím článku.

Co je PENB nebo energetický štítek budovy

Průkaz energetické náročnosti budovy (dále jen „PENB“) je jeden z legislativních nástrojů, který by měl přispívat k naplnění celosvětově dlouhodobého plánu efektivního hospodaření s energií. Jedná se o průkaz, který nám dokládá, že daná budova splňuje požadavky určité energetické náročnosti. Požadavky jsou zakotveny v zákoně č. 406/2000 Sb., Zákon o hospodaření energií. PENB je často (nepřesně) nazýván jako „energetický štítek budovy„.

Lepší orientace pro spotřebitele

Novému zájemci o koupi či pronájem umožní, při typickém užívání, odvodit si přibližné roční náklady na spotřebu energií. Je to podobné jako s energetickými štítky na spotřebičích, nebo uvádění spotřeby paliva u automobilu. V průkazu energetické náročnosti je mimo jiné uvedeno, kolik energie se spotřebovává při provozu takové budovy.

Podobně jako u energetického štítku na spotřebiči i zde je budova zařazena do příslušné třídy energetické náročnosti, a to od nejúspornějšího „A“ až po mimořádně nehospodárné „G“.

Z běžné prohlídky bez jakéhokoli dokladu těžko odvodíte energetickou hospodárnost nemovitosti, průkaz by Vám měl pomoci udělat si určitou představu. Ale neměla by to být jediná vypovídací hodnota – pokud jste zájemcem o nemovitost, hned vedle průkazu určitě požadujte i přehled plateb za jednotlivé energie a prohlédněte si konkrétní zařízení související s koloběhem energie v nemovitosti – jedná se o vytápění, ohřev vody, větrání, klimatizaci a osvětlení.

Důležitá je i informace, jak je nemovitost užívána – pokud někdo topí celý den a vy si zatopíte jen ráno a večer, budou spotřeby rozdílné. Rozdíly jsou i v pocitové teplotě. Někdo má rád doma větší teplo a někdo menší. Například když budeme topit na 22st, máme určitou spotřebu, při topení na 23st se základní spotřeba zvedne o cca 3-4%. Pro představu o reálné spotřebě potřebujete tedy znát všechny tyto informace.

Vyhotovení PENB je povinností pro majitele budovy a již při záměru danou nemovitost prodat či pronajmout (ať již dům, nebo například bytovou jednotku) musí být energetická náročnost budovy uvedena v inzerci. V praxi samozřejmě dochází k tomu, že průkaz není k dispozici, nebo ještě nebyl doručen zadavateli. V takovém případě je zde povinnost uvést nejnižší třídu úspornosti, tedy třídu „G“.

Povinnost PENB – kdy MUSÍ být vyhotoven

• Pro všechny novostavby,
• Při renovaci (= stavební úpravy, nástavby a přístavby), která případně zvětší energeticky vztažnou plochu o více než 25%,
• Vždy při prodeji, nebo pronájmu budovy, bytové jednotky, nebo nebytového prostoru
• Průkaz předává prodávající kupujícímu nejdéle při podpisu kupní smlouvy (originál, nebo ověřenou kopii), u pronájmu nejdéle při podpisu nájemní smlouvy. Je dobré předání štítku uvést jako součást předávacího protokolu.,
• PENB se pro samostatné bytové jednotky nebo kanceláře nevystavuje – platí pro ně energetický štítek celé budovy.

Jakých nemovitostí se to přesně týká? Vzato chronologicky se povinnost vztahuje na níže uvedené:

1. Je nutný pro prodej i pronájem budovy, prodej bytu a od 1.1.2016 i pronájem ucelené části budovy (byt, komerční prostor)
2. U budov s energeticky vztažnou podlahovou plochou> 1.500 m² je tato povinnost od 1.1.2015
3. U budov s energeticky vztažnou podlahovou plochou> 1.000 m² je tato povinnost od 1.1.2017
4. U budov s energeticky vztažnou podlahovou plochou <1.000 m² je tato povinnost od 1.1.2019

S ohledem na výčet výše je tedy jasné, že od nového roku se povinnost vztahuje již na všechny nemovitosti (které nemají výjimku, viz níže) bez ohledu na podlahovou plochu. Pokud se tedy chystáte prodat nebo pronajmout nemovitost, na tuto povinnost nezapomeňte již v inzerci.

Pokud je majitelem domu sdružení vlastníků jednotek (SVJ) nebo bytové družstvo, je vždy za zajištění průkazu zodpovědné družstvo či SVJ. A to i přesto, že o prodeji nebo pronájmu uvažuje pouze jeden jediný člen.

Kdy naopak být vyhotoven NEMUSÍ

PENB nemusí být vyhotoven pro:

• Případ, pokud jste vlastníkem rodinného domu, bytové jednotky či kanceláře a na Vaší nemovitosti nedochází k žádné změně (prodej, nový pronájem nebo renovace).,
• Budovy s energeticky vztažnou plochou do 50 m2,
• Průmyslové, dílenské a zemědělské budovy se spotřebou do 700GJ/rok,
• Historické budovy a památníky, objekty určené pro bohoslužby – kostely, mešity, chrámy,
• Nemovitosti určené pro rodinnou rekreaci – chaty a chalupy (pouze v případě, že jsou užívány jen část roku a jejichž odhadovaná spotřeba energie je menší než 25% roční spotřeby energie při celoročním užívání). U rekreačních objektů je vyhotovení tedy nutné pouze při celoročním užívání, nebo pokud je roční spotřeba energií větší než 25% spotřeby při celoročním užívání.,
• Při prodeji nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy, pokud se tak obě strany písemně dohodnou. Zároveň musí jít o budovu, která byla vystavěna a poslední větší změna dokončené budovy na ní byla provedena před 1. lednem 1947. Větší změnou je přitom míněn stav, kdy nebylo zasahováno nijak do pláště budovy (zateplení), nebyla měněna okna ani zdroj vytápění. Zároveň nebyla provedena větší rekonstrukce takové budovy (nad 25% podlahové plochy).,
• Případ dědictví, či rozvodu, pokud se nemovitost nebude dále prodávat či pronajímat (tedy novým vlastníkem zůstává dědic nebo jeden z manželů).,
• Případ, kdy se prodává samostatný byt nebo kancelář. V takovém případě se může stát, že energetický průkaz pro dům nebyl doposud zpracován. V takovém případě je zapotřebí obrátit se na společenství vlastníků jednotek (SVJ), případně na příslušnou správcovskou firmu a průkaz si vyžádat.

V praxi se ale někdy stává, že SVJ energetický štítek nezařídí – v tomto případě prodávající dokládá přehled spotřeby energie (elektřina, plyn, topení) a plateb za poslední 3 roky. Doporučujeme uložit si i písemnou žádost na SVJ o vydání štítku a jejich případné zamítavé stanovisko.

PENB cena

Energetický průkaz musí být předán v originále, či ověřené kopii nejpozději při podpisu kupní smlouvy. Státní energetická inspekce (SEI) se zaměřuje i na kontrolu, zda energetický průkaz byl zpracován – existuje databáze zpracovaných PENB. Průkaz bude vždy vyžadovat od prodávajícího. V případě nesplnění této povinnosti hrozí vlastníkovi pokuta až do výše 100.000 Kč, u veřejných budov až do výše 1 mil. Kč.

Takové riziko byste při prodeji nebo pronájmu nemovitosti jistě nechtěli podstupovat. Vyhotovení průkazu energetické náročnosti budovy je rozhodně levnější variantou nežli následná případná pokuta. U menších objektů se cena za vyhotovení štítku pohybuje v řádu několika tisíc Kč, u větších budov se ale může částka za zpracování energetického štítku vyšplhat i na několik desítek tisíc.

Berte také v potaz, že vyhotovený štítek má platnost 10 let. Jeho platnost však zaniká i před touto lhůtou, a to dnem, kdy dojde ke změně vytápění, chlazení, nebo přípravy teplé vody v budově. Stejně tak bude nutné vyhotovit nový štítek, pokud nemovitost projde zásadnější technickou změnou nebo rekonstrukcí (například zateplení, rozšíření budovy apod.).

Jak si průkaz nechat vyhotovit

Službu vyhotovení PENB u nás nabízí nespočet subjektů. Nežli vybranou společnost oslovíte, prověřte si ale nejdříve, zdali má k takové činnosti oprávnění. Průkaz energetické náročnosti budovy smí v ČR vystavit pouze energetický specialista s příslušným oprávněním od Ministerstva průmyslu a obchodu, musí být tedy uveden ve veřejném seznamu ministerstva.

Vyhotovení samotného štítku pak trvá řádově několik dnů až týdnů dle obtížnosti. Ze strany experta je zapotřebí nemovitost fyzicky vždy navštívit a posléze, na základě analýzy, klasifikovat jednotlivé faktory energetické náročnosti. Dejte pozor na podvodné průkazy, které jsou nejčastěji vyhotovovány necertifikovanými subjekty na dálku. Bez osobní účasti experta nebo technika není možno průkaz vyhotovit. Výjimku mohou tvořit pouze novostavby, kde je vše potřebné možno vyčíst z detailní technické dokumentace objektu.

Při fyzické návštěvě bude energetického specialistu nejvíce zajímat ověření či zjištění jednotlivých ploch konstrukcí, skladba těchto konstrukcí, výpočet energeticky vztažné plochy nemovitosti a samozřejmě technické zařízení budovy (dále jen „TZB“). Zejména právě TZB má zásadní vliv na hospodárnost budovy, jelikož tato kategorie obsahuje v podstatě veškeré technické zázemí, které s energiemi přímo pracuje.

Technickým zabezpečením budovy jsou myšleny zejména:

• Instalace (vzduchotechnika, rozvody vody a kanalizace, vytápění objektu, klimatizace a rekuperace apod.),
• Elektrotechnické rozvody nemovitosti (rozvody kabelové TV, internetu, domovní antény, rozvody elektra, nástroje pro měření a regulaci, dále například zabezpečovací technika apod.),
• Ostatní technická zařízení v budovách (například výtahy, kamerový systém a jiné zabezpečení, osvětlení, aj.).

Při zjišťování Výše uvedených parametrů domu rozhodně doporučujeme dát k dispozici subjektu zpracovávajícímu PENB veškeré informace a technické výkresy, které máte k dispozici. Vyhotovení štítku se tím výrazně urychlí a můžete i ušetřit.

Jak je uvedeno výše, pro výpočet energetické náročnosti budovy je zapotřebí znát (vypočítat) také energetickou vztažnou plochu budovy (dále jen „EVP“). Nemělo by Vás překvapit, pokud se tato plocha bude více či méně lišit od plochy obytné, či zastavěné.

Definice této veličiny, ze které se poté energetická náročnost vypočítává, je totiž poněkud odlišná od ostatních principů. Laicky řečeno EVP obsahuje veškerou zastavěnou plochu (tedy i neobytné části budovy), vč. vnějších konstrukcí. Dále obsahuje i takové prostory, které jsou například vytápěny nepřímo, nebo těží z tepelné ztráty hlavní budovy (vstupní hala, či například zděný altán o třech stěnách, zasklená lodžie, zimní zahrada, světlíky a jiné prostupy budovou apod.)

Kategorizace energetické náročnosti

Nejstěžejnější informací, kterou PENB podává koncovému spotřebiteli, je dozajista celková energetická náročnost, respektive konkrétní třída energetické náročnosti budovy.

Energetická náročnost je členěna do několika kategorií značených písmenem „A“ až „G“. V níže uvedené tabulce jsme pro Vás připravili přehled, podle kterého kategorizace do jednotlivých tříd probíhá.

Současná výstavba se řídí vyhláškou č.  148/2007 sb. (Vyhláška o energetické náročnosti budov) a musí splňovat kritéria výstavby odpovídající klasifikaci energetické náročnosti maximálně C (tj. měrná spotřeba energie v kWh /(m2.rok) může dosahovat maximálně hodnoty 142 u rodinného domu a 120 u bytového domu. Minulá výstavba podle starší vyhlášky splňovala kritéria energetické náročnosti kategorie nejhůře E. Před rokem 1992 mohly vznikat i stavby s kategorizací G (nejvíce nehospodárné budovy).

Kategorizace dle měrné spotřeby energie v kWh /(m2.rok)

Jak rozluštit údaje v průkazu

PENB obsahuje mnoho údajů, které koncového zájemce o nemovitost mohou zajímat. Jedná se o desítky stran informací, nicméně nejznámější částí a zároveň nejvyhledávanější informací je jistě přehledná grafická část.

Připravili jsme pro Vás přehled, jak se v této grafické části snadno zorientovat.

Nejprve se podívejte na to, jak vlastně takový vzorový štítek (jeho grafická část) vypadá, dále se dozvíte, co jednotlivé kategorie znamenají:

Vzorový PENB

Grafická část PENB je rozdělena do několika částí:

1. V záhlaví najdete informace o budově. Pokud se jedná o bytovou jednotku, nebo součást celku, pak je zde informace za celou budovu, nikoli za konkrétní bytovou jednotku, pro kterou se PENB nezpracovává. Nesmí chybět fotografie, která je zároveň i důkazem, že energetický specialista opravdu fyzicky nemovitost navštívil, zároveň dává opticky informace o stavu dané nemovitosti.

Najdete zde informaci o celkové energetické vztažné ploše (popsáno již výše), dále informace o ploše obálky budovy (tj. součet ploch vnějších stěn, oken, střech, podlah apod.), a také informaci o objemovém faktoru. Tento ukazatel udává kompaktnost budovy – čím nižší je hodnota tohoto ukazatele, tím méně má budova v poměru k vlastnímu objemu méně ploch, kterými uniká teplo.

V záhlaví najdete v horní části také evidenční číslo štítku, pod kterým je daný PENB začleněn v databázi ENEX evidované Ministerstvem průmyslu a obchodu.

• Následuje část popisující energetickou náročnost budovy začleněnou do daných kategorií dle klíče uvedeného výše. Všechny hodnoty v této části jsou vztažené na jeden metr čtvereční měrné plochy. Najdete zde ukazatel celkově dodané energie. Ukazatel neobnovitelné primární energie v podstatě ukazuje, jaký je vliv budovy na životní prostředí. Lepších hodnot budou zde dosahovat logicky energeticky soběstačné domy.

V obou kategoriích najdeme černé šipky s aktuální hodnotou odrážející reálný stav. Můžeme najít ale i šipky bílé (v obrázku naznačeno), které odráží budoucí stav, pokud by byla realizována doporučení (pokud jsou nějaká doporučení uvedena, viz níže).

Ve spodní části pak najdeme celkové ukazatele v megawatthodinách (tj. Měrné hodnoty vynásobené vztažnou plochou budovy).

• V sekci „Doporučená opatření“ mohou být ze strany energetického specialisty uvedena taková opatření, která mohou zásadním způsobem ovlivnit (snížit) energetickou náročnost budovy. Podrobný popis těchto opatření byste hledali v přiloženém rozsáhlém protokolu, v grafické části se nachází pouze sumarizace. Tato část je nepovinná, doporučení nemusí být stanovena, avšak můžete si je objednat (například v případě větší rekonstrukce) nad rámec.

• V koláčovém grafu si zájemce o nemovitost může udělat snadnou představu o ročních nákladech na energie při typickém využití. Spotřeba elektřiny, plynu (aj.) je uvedena v megawatthodinách, které lze vynásobit cenou dle tarifu energetické společnosti. Je zde uvedena i spotřeba přírodních zdrojů (například slunce při využití vlastního solárního panelu), které ve výsledku nic nestojí.

• Význam šipek v poslední části nazvané „Ukazatele energetické náročnosti budovy“ je obdobný, jako na první stránce grafické části štítku – obsahuje aktuální hodnoty, ale i hodnoty v případě realizace uvedených doporučení z části 3. Udává spotřebiteli informaci o tom, jak je rozdělena spotřeba mezi jednotlivé technologické prvky nemovitosti. Dozvíte se tak, jestli se hodně spotřebovává za osvětlení, vytápění, nebo jak by se situace zlepšila například při zateplení budovy.

A to je vše! Teď už musí být pro Vás orientace v PENB i v grafické části štítku hračka!

Nevíte si rady s PENB nebo nevíte, jaké další povinnosti Vám plynou při prodeji, nebo pronájmu Vaší nemovitosti? Neváhejte nás kontaktovat ohledně nezávazné schůzky. Rádi poradíme!