Home staging Praha – jak připravit nemovitost k prodeji

home staging Praha

home staging Praha

Časy, kdy byl pojem „home staging“ většině krajanů cizí, jsou ty tam. Současný realitní trh je velmi dravý, a tak je logicky i laťka prezentace nemovitosti při prodeji nastavena vysoko – aranžování nemovitosti před samotným prodejem se stává nezbytností.

Přestože u nás ještě umění homestagingu není zakořeněno tak, jak je tomu v jiných západních zemích (kde je často home staging i uznávaným oborem vysokoškolského studia), svoje místo v nabídce dobrých realitních kanceláří si najde.

Dokonce se na něj zaměřují i specializované agentury, jelikož po profesionální službě tohoto typu je i u nás poptávka, expertů v této oblasti pak bohužel málo.

Zodpovíme si několik otázek ohledně příprav nemovitosti před nafocením, které by Vás mohly zajímat.

Co je to home staging?

Proč je při prodeji nemovitosti důležitý?

Jak probíhá úprava nemovitosti před samotným focením pro následnou inzerci?

Znáte hlavní zásady home stagingu? Ukážeme Vám i několik tipů!

Umění s více než padesátiletou historií

A co že to home staging vlastně znamená? Název pochází ze spojení anglických slov „home“ a „stage“, tedy „domov“ a „jeviště“. Jak již název napovídá, jedná se o způsob prezentace bytu či domu. Konkrétně se pak jedná o umění přípravy nemovitosti na focení a prezentaci takovým způsobem, aby při následném prodeji bylo osloveno co největší množství zájemců. Přestože některé techniky aranžování nemovitostí před prodejem byly známé již dříve, pojem „home staging“ byl pevně poprvé ukotven interiérovou návrhářkou a realitní agentkou Barbarou Schwarz v roce 1972 v USA.

Právě ona byla touto dobou největším průkopníkem v této oblasti a přišla na to, že způsob prezentace nemovitosti na fotografiích výrazně zrychlí prodej nemovitostí a zvýší jejich prodejní cenu. Správnou prezentací se přitom nemyslí jen obyčejný úklid nemovitosti a posekání trávy na pozemku. Zejména po roce 2000, kdy Spojené státy čelily nemovitostní krizi, se staly její metody opět velmi populární.  V posledních letech se stávají nedílnou součástí i českého realitního trhu.

Dříve byly s pojmem home staging u nás spojovány i některé praktiky, které pokřivily vnímání umění aranžování nemovitostí jako něco „nekalého“. Tyto časy již jsou naštěstí pryč a snad všichni vědí, že nejde o klamání potenciálních kupujících a zakrývání vad nemovitosti. Jedná se o způsob přípravy interiéru a exteriéru pro prodej či pronájem nemovitosti včetně profesionální prezentace na trhu. O způsob, jak milovaný dům (či byt) ukázat v tom nejlepším světle.

V podstatě se dá říci, že se jedná o opak interiérového designu, kde je cílem učinit interiér co nejvíce osobním a útulným pro konkrétního majitele. Home staging se naopak snaží udělat nemovitost atraktivní pro co nejširší okruh budoucích možných zájemců, kterým je prezentována tak, aby jim ukázala útulnost daného prostředí a zároveň nechala prostor pro představu vlastního bydlení. Na rozdíl tedy od obyčejného úklidu, v home stagingu jde o naaranžování nemovitosti tak, aby byla odosobněná, aby v ní potenciální kupující nalezl dostatek prostoru pro představu vlastního využití a zútulnění.

SVŮDNÁ SÍLA HOME STAGINGU

Nic nezvýší cenu Vaší nemovitosti více než vnímaní potenciálních zájemců, že po bytu je vysoká poptávka. Právě proto je dobré oslovit profesionály, kteří kromě kvalitní přípravy nemovitosti na focení zajistí i zbytek. Správné načasování zveřejnění nabídky na inzertních serverech a sociálních sítích je neméně důležité, stejně jako profesionální jednání s potenciálním kupujícím. Proto volte s rozvahou, kterou realitní kancelář oslovíte. Aranžování nemovitosti před prodejem by pro realitního makléře měla být naprostá samozřejmost.

U větších zakázek někteří makléři spolupracují přímo s designéry, kteří mohou navrhnout i např. jiné rozmístění nábytku, či zapůjčí nábytek nový. Šikovný realitní makléř základní pravidla zná a ví, co pomůže zvýšit prodejnost Vaší nemovitosti. Čerpá také více z vlastních zkušeností s prodejem. Jednoduše je dobré svěřit se do rukou profesionálů namísto zkoušení to vlastními silami.

Jaké jsou tedy hlavní výhody aranžování nemovitosti před focením do inzerce? Zejména fakt, že nemovitost se s kvalitní prezentací prodá jednoduše rychleji a za vyšší cenu. Může se jednat řádově i o několik procent. Samozřejmě se před samotným prodejem můžete pustit do částečné rekonstrukce. Ta je ale často náročná na čas, někdy i finance. Náklady na ni se často příliš nevyplatí – většina kupujících si raději následnou rekonstrukci provede podle vlastního gusta a prodejní cenu to příliš neovlivní. Home staging je tedy i dobrou alternativou k nákladným rekonstrukcím, jelikož v lepším světle dokáže odprezentovat i stávající stav vybavené nemovitosti.

Pokud máte nemovitost, kterou nemůžete delší dobu prodat za požadovanou cenu, je opět dobré vyzkoušet s časovým odstupem právě home staging a zkusit inzerovat znovu v novém hávu. Poptávka se dozajista zvýší a Vy budete moci prodat za požadovanou cenu namísto jejího snižování ve stávající inzerci. Nespornou výhodou aranžování nemovitosti před nafocením je také fakt, že jednoduše není většinou finančně náročné. Peníze i čas ušetříte zejména ve chvíli, kdy si vyberete spolehlivého partnera pro prodej nemovitosti.

Pro většinu lidí je koupě nemovitosti zásadním životním krokem, přesto při listování nabídkami jednají často impulzivně. O tom, zda Vaší nemovitosti dají šanci rozhoduje často první dojem a jednoduše „dobrý pocit“. Nabídek je veliké množství a pokud jako prodávající chcete uspět a oslovit co nejširší okruh zájemců, musíte jednoduše dělat „něco“ jinak než ostatní.

Potenciální kupující musí inzerci vidět, tedy je dobré umístit ji na první příčky a zároveň na více (třeba i netradičních) inzertních míst. To ale nestačí. Je potřeba potenciálního kupujícího zaujmout ideálně na první pohled. Většina lidí si totiž dělá obrázek právě z přiložených fotografií. O tom, jestli dají Vašemu inzerátu šanci, rozhoduje jednoduše první dojem, tedy titulní fotografie.

Stejně tak je důležité pozornost kupujícího po rozkliknutí inzerátu udržet – tj. poskytnout dostatek kvalitních fotografií tak, aby si udělal o nemovitosti reálnou představu vlastního užívání. Přitom je dobré mít na mysli, že většina lidí potřebuje i jakési vodítko, pomyslné schéma, které jim pomůže se v nemovitosti zorientovat a udělat si obrázek o tom, jak by mohla vypadal ložnice, kuchyň, či obývák.

Jednoduše je dobré přidat dispoziční schéma a nemovitost na focení vybavit alespoň základním nábytkem, jelikož nezařízené nemovitosti se prodávají hůř.

RENOVACE NEMOVITOSTI PŘED PRODEJEM

Samozřejmě, výslednou prodejnost nemovitosti ovlivní i realizované renovace interiéru či exteriéru. Vzhledem k nákladům na rekonstrukci a pro její časovou náročnost se ale náklady nemusí vrátit a nemusí výrazně ovlivnit prodejní cenu. Jak popisuje Susan Victoria Phillips ve své knize The Seductive Power of Home Staging: Některé investice před prodejem smysl mají, některé nikoli. Z těch nejvíce efektivních (v procentech je uvedena průměrná návratnost investice při prodeji) to jsou:

1/ Vymalování interiéru či nová tapetáž (73 %)

2/ Renovace kuchyně (72 %)

3/ Renovace koupelny (68 %)

4/ natření vnější fasády domu (65 %)

5/ Nové podlahy/renovace parket (62 %)

6/ Výměna oken či dveří (57 %)

7/ Renovace rodinné denní obytné místnosti, či její zřízení (51 %)

8/ Přidání krbu (50 %)

9/ Renovace základů domu (49 %)

10/ Výměna sítí – elektřina, klimatizace, topení apod. (48 %)

Z horního výčtu je zde tedy pro nás poselství – zásadnější rekonstrukce před prodejem nemovitosti má většinou smysl pouze tehdy, pokud je opravdu nutná. Ve většině případů se nám ale investice při prodeji nevrátí, i když samozřejmě zvýší cenu prodávané nemovitosti. Některé opravy se nachází na úplném konci žebříčku a jsou tedy zbytečné. Například se jedná o investice do zahradního bazénu, příliš luxusní rekonstrukce, nebo rekonstrukce svépomocí, na kterých je to poznat. Neumělé „vylepšení“ mohou Vaší nemovitosti naopak při prodeji uškodit.

HOME STAGING V PRAXI

Ptáte se, jak přesně se liší prostor po zásahu home stagera oproti běžnému úklidu? Řekněme, že výsledné uspořádání připomíná nejvíce hotelový pokoj. Čistý, uklizený, sladěný, přesto neutrální, žádné „lapače prachu“, přítomnost pouze přísně účelových předmětů, méně nábytku, který je ideálně uspořádaný.

Veškeré odkládací plochy jsou volné a čisté, jsou možné drobné dekorace, které dotvářejí charakter a útulnost místnosti. Celkově pak místnost vypadá, že není nikým aktuálně používaná a vypadá víc nově, než ve skutečnosti je. Bude tedy nutné vymalovat, či umístit jiný nábytek? Není to nezbytně nutné.

Z velké části si vystačíte s tím, co máte doma k dispozici. Na obrázcích níže si ukažme praktické příklady. Jedná se o jednoduché příklady, které nevyžadují žádné náklady navíc, pouze malé změny. Právě tyto malé změny ale znamenají velkou část úspěchu.Z obývacího pokoje v první řadě zmizely předměty běžné denní potřeby – sušák s oblečením, odložený oděv a přehoz, hračky. Z konferenčního stolku zmizelo prakticky vše a aby nepůsobil příliš prázdně, byl doplněn o mísu s ovocem. Z prostoru bylo odstraněno křeslo, které na první pohled se zbytkem zařízení neladí.

Na závěr se myslelo i na naklepání polštářů a jejich více symetrické rozmístění. Po odstranění všeho nadbytečného působí obývací pokoj mnohem prostorněji. Před přípravou na prezentaci nelze zapomenout na rozsvícení všech svítidel v záběru – prostor tak působí tepleji, více hřejivě a doplňuje se s venkovním přirozeným světlem, které by na fotce nemělo chybět.Koupelna je všeobecně problematičtější prostor. Většina koupelen, zejména v bytových a panelových domech, je menších rozměrů, a proto cokoli, co by opticky mohlo zmenšovat již tak malou místnost, musí pryč. Zde se jedná o veškerou kosmetiku a hygienické prostředky. Nezapomeňme ani na veškeré úklidové potřeby. Rozdíl je markantní.Často se u prodeje nemovitostí říká, že kuchyně prodávají. A aby vypadala co nejlépe, je třeba klást velký důraz na pracovní plochu linky, aby opět vypadala co největší. Nestačí jen uklidit odložené nádobí, je vhodné odstranit z linky v podstatě vše, co není na lince napevno. Tedy včetně spotřebičů, které tam jsou při běžném použití na stálo. Aby prostor působil více otevřeně, vystačíme si v kuchyni s minimem nábytku (dvě židle a jídelní stůl, který zdobí květina).I práce s ložnicemi bývá složitější. Prostoru někdy není mnoho, zejména když je běžně součástí pokoje i spaní a nábytek pro malé dítě, jako v tomto případě. Postýlka a přebalovací pult tedy musí pryč. Dále uklidíme volně odložené předměty, jako jsou rámečky a další věci na nočních stolcích. Závěrečný dojem je podtržen přehozem na postel.

U home stagingu je totiž také kladen důraz na barevnou jednotnost, sladěnost a uhlazenost. Na první fotce působí poněkud rušivě vzorované povlečení. Pečlivě ustlaným přikrývkám a naklepanými polštáři navzdory se zřídkakdy podaří, aby postel vypadala zcela souměrně a zarovnaně. Na druhé fotce to bylo vyřešeno zmiňovaným zeleným přehozem, který navíc ladí s kobercem.

ZÁSADY HOME STAGINGU

Jistě – z fotek výše je patrné, že profesionálové vědí, jak na to. Ale co když nemáte doposud s aranžováním nemovitosti před prodejem zkušenosti? Zde je pár základních zásad, na které se zaměřit:

  • Mějte k dispozici kvalitní fotoaparát. Rozhodně nedoporučujeme focení na telefon, byť se zdá, že fotí kvalitně. Následně je také dobré fotografie upravit (ořezat, vyladit kontrast a sytost). Kvalitní fotografie je pro následné úpravy rozhodně důležitá. Velice oblíbené jsou v poslední době také videoprohlídky nemovitostí, 3D prohlídky, případně interaktivní dispoziční schéma bytu či domu. Rozhodně zvýší atraktivitu inzerátu, nicméně pokud nemáte s takovými novými nástroji zkušenosti, je lepší zůstat u kvalitních fotografií. Neumělé zpracování dispozic či videa může potenciální zájemce naopak odradit, nebo zmást.
  • Vyberte vhodný denní čas, kdy do místnosti nepraží slunce nebo naopak už není tma. Toto platí také pro prohlídku nemovitosti. Klienta více zaujme byt/dům prosvětlený slunečním světlem než za svitu chabého elektrického osvětlení. Při prohlídce přes den si také může prohlédnout zahradu, či blízké okolí (hřiště, obchody, školu apod.)
  • Úklid je základ. Možná to zní jako samozřejmost, ale úklid je opravdu důležitý. Přitom nestačí pouze vytřít podlahy a nepořádek dát tam, kam jste zvyklí. Prostor by měl působit čistě, bez rušivých elementů, nicméně stále „zabydleně“. Je žádoucí provést základní úklid, jako je luxování, setření prachu, mytí podlah, sekání trávy u domu. Velmi důležité je i mytí oken, kterými nám do místnosti vstupuje denní světlo. Navíc je ale potřeba zaměřit se i na detaily, kterým naše oko již otupělo a často nejsou součástí běžných úklidů – např. okenní rámy, topná tělesa, rámy dveří, umytí osvětlení, prostříhání keřů, zametení pavučin. Všeobecně působí dobře, pokud exteriér vypadá udržovaně a interiér je vzdušný a čistý. Snažíme se veškeré drobnosti umístit do uzavíratelných šuplat, kde nebudou na očích. Prostor se tak výrazně „nadechne“. Na poličkách či jiných volných plochách je dobré mít pouze květinu, či jinou dekoraci. Na zdech je dobré nechat pouze maximálně jeden dominantní obraz s neutrálním motivem či hodiny.
  • Z focené místnosti odstraňte věci osobní povahy, jako jsou zejména fotografie, hračky Vašich dětí, talismany ve vitrínkách apod. Domácí mazlíčky rozhodně přemístěte do jiné místnosti.
  • Prázdná místa (konferenční stolek, pohovka, polička v koupelně, kuchyňská linka, prázdný roh místnosti) vyplnit květinou, lampou, mísou s ovocem, polštářky apod.) – vše tak, jako byste vstoupili do hotelového pokoje – tzn. decentně, sladěné barevné tóny, a méně znamená více. Potencionální klient si potřebuje představit velikost místnosti. Uvědomit si, v které části by mohla stát postel, pohovka nebo stůl.
  • Nezapomeňte nafotit i okolí domu a vypíchnout pěkné prvky – např. dětské hřiště, výhled do zeleně, blízký obchod, zastávku autobusu, garáž, vlastní zahradu apod.
  • Ženský pohled je důležitý. Věděli jste, že rozhodnutí o koupi nemovitosti je z veliké části (80-90 %) ovlivněno ženou? Můžete namítat, že hlavní slovo při koupi nemovitosti má přeci často muž. Jsou to ale právě ženy, které se samy rozhodují, případně ovlivňují rozhodnutí svých ( často pasivnějších) partnerů. Ženy se všeobecně zaměřují při výběru více na detail a jejich nákupní chování je trochu odlišné od mužského. Například je častěji upoutá na první pohled soulad či nesoulad barev v bytě, u fotografií pak dekorace v interiéru. Na místě prohlídky pak častěji hledají nejen užitnou funkci jednotlivých prvků domácnosti, ale i to, jak prakticky se dají ovládat a zdali se hodí opticky k ostatním prvkům interiéru či exteriéru. Ženy dovedou být také velice kritické nejen v souvislosti s tím, jak nemovitost vypadá a jak je užitná, ale také i v tom, jestli vše funguje tak, jak má. Například v nefunkčním tlačítku u digestoře vidí většinou větší problém než muži.

Každý pokoj má svá specifika. Ložnici vždy fotíme s čerstvě ustlaným lůžkem a vyžehleným povlečením hodícím se barevně ke zbytku místnosti. Neutrální bílou barvou nic nezkazíte a je možno doplnit barevnými dekorativními polštářky. Uklizenou koupelnu je dobré fotit jako celek, vyleštit sanitární zařízení a dlaždičky, veškerou kosmetiku opět schovat do uzavíratelných skříněk a šuplat. WC pak fotíme zásadně uzavřené.

V kuchyni s jídelnou je opět dobré zvolit neutrální čisté prostírání, klidně i s připravenými bílými talíři a příborem. Potenciální kupující si dovede poté lehce představit, že by u foceného stolu večeřel. Z kuchyňské linky odstraníme ideálně všechny spotřebiče, které nejsou součástí prodeje (konvici, fritézu, domácí pekárnu apod.), aby kuchyňská deska působila čistě a hlavně prostorně. Můžeme nechat případně menší kávovar, nebo pěknou konev na varné desce. Pokud máme, přidáme mísu s ovocem.

V obývacím pokoji je dobré zaměřit se na dekorace na zdech (nechat opět pouze jednu dominantní), často je potřeba zredukovat také květiny, zejména ty v nejednotně barevných květináčích. U pohovky a křesel vyžehlíme, či upravíme případné potahy. Přehozy odstraníme. Také myslíme na to, že závěsy by neměly být zcela zataženy, aby pronikalo do místnosti denní světlo. Pokud máme pouze zastaralé záclony, nebo rozměrné výrazné závěsy, sundáme je.

Na vstupních chodbách fotíme vestavěné skříně vždy uzavřené, opět odstraníme všechny předměty osobní povahy – boty, bundy. Můžeme nechat opřené např. paraple, či přidat květinu do volného rohu.

Všeobecně platí zásada, že je dobré vyfotit všechny místnosti a žádnou neopomenout, aby si zájemce udělal celkový reálný obrázek a zároveň nemusel přemýšlet nad tím, jak asi vypadá zbytek domu. Ušetří Vám to čas a případně i rozčarování zájemce při následné prohlídce. Přemýšlejte jako klient a vše nafoťte tak, abyste vyjádřili prostor místnosti, nezapomeňte na detaily, které by mohly být důležité (kuchyňská linka včetně prodávaných spotřebičů, prostorná rohová vana, zastřešená terasa, bazén, vlastní garáž, sklep apod.).

Bydlení na doporučení – home staging Praha

Chcete pomoci s odbornou přípravou prodeje vaší nemovitosti? Obraťte se na nás na info@bydleninadoporuceni.cz!

Ve společnosti Bydlení na doporučení s.r.o. pracujeme jako tým. Home staging provádíme před každým focením nabízené nemovitosti a na osobní schůzce s Vámi probereme Vaše možnosti, vše podrobně vysvětlíme. Před home stagingem se nemusíte o nic starat. Náš tým si přiveze vlastní vybavení, jako jsou květiny, přehoz přes postel či ovoce. Každou místnost upravíme tak, aby byla připravená na focení, a to přesně tak, jak jsme psali výše – dáme stranou vše, co je spjato s Vámi a rodinnými příslušníky – fotografie, osobní věci, kosmetiku, přebytečný či nevhodný nábytek apod. Jakmile uděláme požadované snímky, vše vrátíme na své místo.

Naši specialisté mají dlouholetou praxi, přesně vědí, na co se zaměřit, aby fotografie vypadaly co nejlépe, to vše včetně osvětlení. Společnost Bydlení na doporučení s.r.o. se zabývá také natáčením videí, u kterých je home staging zvláště důležitý. Video si potencionální zájemce může podrobně prohlédnout, je vidět více prostoru, který by fotografie nezachytila. Pro zájemce je to ideální příležitost prohlédnout si nemovitost ještě před prohlídkou a projevit svůj případný zájem. Videa jsou vytvořena ve vysoké kvalitě. Realitní specialista tak může nemovitost představit více zájemcům, kteří si vše prohlédnou v klidu domova např. na kanále YouTube, či na facebooku.

Při službách společnosti Bydlení na doporučení s.r.o.  dbáme na kvalitu, precizní a osobní přístup, kvalitní prezentaci jak pomocí fotografií, tak videa a mluveného slova. Využíváme moderní technologie. Klientovi nabízíme komplexní služby, které zaštiťuje celý tým odborníků. Vždy jsme rádi za zpětnou vazbu, protože jste to hlavně Vy, kdo prodává či pronajímá nemovitost a Váš názor je pro nás velmi důležitý. Nebojte se obrátit se na nás s žádostí o radu či pomoc. My Vám na oplátku poskytneme naše dlouholeté zkušenosti na trhu s realitami.

Zavolejte si o nezávaznou a bezplatnou schůzku ohledně Home stagingu v Praze, ale i v celých Čechách na telefonu 734 646 969.

Komentáře