Výše provize realitní kanceláře – nenechte se nachytat!

Pokud jste někdy v minulosti využili služeb realitní kanceláře, jistě jste se potkali s provizí z prodeje či pronájmu. Ať už jako prodávající, tak i jako kupující. Jedná se o cenu za služby, které realitní makléř vykonává při prodeji, či pronájmu. A že jich není málo. V následujícím článku se podíváme na to, jak to v našich realitních vodách funguje, jakou výši provize můžete při zprostředkování obchodu očekávat a co všechno tato provize RK obsahuje.

Chystáte se prodat nemovitost a nevíte, jakou výši provize očekávat? Čtěte dále. Určitě se nevyplatí orientovat se pouze podle ceny. Ne nadarmo se říká: „Nejsem tak bohatý, abych si mohl dovolit kupovat levné věci“. Podezřele nízká provize může často znamenat i nedostatečné služby v provizi obsažené.

AKTUALIZACE 2022

Trh realit se mění. V současné době se na realitním trhu vyskytuje stále více nemovitostí na prodej. Zatímco před rokem hypotéky v České republice zažívaly boom, dnes je situace naprosto odlišná. Přehřátý trh se začíná ochlazovat. Klesá zájem o nákup nemovitostí, na druhé straně roste poptávka po pronájmech a ve zkratce, nemovitostí k prodeji je víc než jindy. Proto je opravdu důležité zejména pro prodávajícího, jak a s kým se rozhodne svou nemovitost prodávat! 

SAZEBNÍK SLUŽEB RK 

Česká komora realitních kanceláří (ČKRK) již dříve zveřejnila na svých webových stránkách jednotný sazebník služeb realitních kanceláří, který si můžete u nás zdarma stáhnout. Cílem této aktivity ČKRK je podle jejího vyjádření pokud možno sjednotit pravidla při účtování odměny za zprostředkování prodeje či pronájmu a klientovi nabídnout pomocnou ruku pro lepší orientaci na realitním trhu. Většina klientů realitních kanceláří zpravidla netuší, jaká je obvyklá cena při využití jejich služeb a díky tomuto sazebníku budou moci lépe odhadnout zda cena odpovídá nabízenému servisu.

JAKÉ SLUŽBY POKRÝVÁ PROVIZE RK

Na tuto otázku by mohla být jednoduchá odpověď: „Všechno to, co je vymezeno ve zprostředkovatelské smlouvě.“ Zprostředkovatelská smlouva je dokument, který uzavírá vlastník nemovitosti s realitní kanceláří.

Nikde přitom není jasně zákonem či vyhláškou vymezeno, jaké služby v sobě má provize realitní kanceláře obsahovat. Pouze zprostředkování prodeje, nebo i zajištění smluv, nabídkové inzeráty a co marketingové služby? Je tedy dobré se před podpisem zprostředkovatelské smlouvy o všech těchto službách nechat informovat a dbát na to, aby byly jasně specifikovány.

Rozsah služeb v současné době určuje zejména tržní prostředí. Je také dobré spolupracovat s prověřenými realitními kancelářemi, či s realitními kancelářemi, které jsou členem Realitní komory České republiky nebo Asociace realitních kanceláří ČR, a to hned z několika důvodů. Takové realitní kanceláře mimo jiné dodržují kodex a doporučení, které asociace vydává. Jedním z nich je i určení minimálního rozsahu služeb realitní kanceláře, kterou má klient za sjednanou provizi obdržet.

Zejména by provize měla obsahovat:

• Seznamovací prohlídku nemovitosti s prodávajícím,
• Kontrolu a pomoc se zajištěním případných dokladů (stanovy družstva, prohlášení vlastníka, energetický štítek budovy, dispozice bytu, případně přeměření apod.),
• Zpracování nabídkové dokumentace (z dostupných zdrojů – např. technický výkres budovy, katastr nemovitostí apod.),
• Kvalitní nafocení nemovitosti,
• Marketingové aktivity – zejména inzerci, vyhledávání SEO + sociální sítě, videoprohlídka
• Jednání s potenciálními zájemci o koupi a organizování prohlídek na nemovitosti
• Průběžnou informační povinnost vůči prodávajícímu,
• Přípravu podkladů pro sepis příslušných smluv ke koupi či pronájmu nemovitosti,
• Sepsání potřebných smluv (a s tím související zajištění schůzky u advokáta/notáře, ověření podpisů aj.)
• Doručení potřebných smluv na katastr nemovitostí (pokud si prodávající nechce zajistit sám)

Toto je jen krátký výčet toho, co za své peníze při prodeji klient získá. Tyto služby se vztahují k tomu, kdo reálně provizi realitní kanceláři platí. Přestože tomu v některých případech může být jinak, zpravidla to u nás bývá prodávající.

Například tedy u prodeje nemovitosti může prodávající (reálný objednavatel realitní služby a plátce provize) počítat většinou s tím, že případné poplatky za vklady na katastr nemovitostí z jeho strany bude hradit realitní kancelář. Stejně tak vyhotovení smluv pro prodej příslušným právníkem/ advokátem.

Kupující však nemůže čekat, že např. poplatek za vložení zástavní smlouvy na katastr za účelem získání jeho hypotečního úvěru na financování nemovitosti bude též hrazen realitní kanceláři. Stejně tak nebude z provize hrazené prodávajícím placeno (zajištěno) případné právní poradenství na popud kupujícího. Jednoduše řečeno, realitní kancelář by u nás měla zastupovat vždy zájmy objednavatele a plátce (prodávajícího). Bohužel u nesolidních subjektů tomu tak být nemusí.

Kromě výše uvedených služeb jsou již v českých vodách naprosto běžné i doplňkové služby, zejména pak nejčastěji:

• Zajištění ochrany kupní ceny při prodeji – realitní kancelář zajistí advokátní/notářskou úschovu kupní ceny na základě samostatné Smlouvy o úschově. Kupní cenu pak kupující hradí na samostatný úschovný účet zřízený pouze za účelem prodeje konkrétní nemovitosti a advokát/notář následně hlídá domluvené podmínky celého obchodu, tzn. na základě předložení příslušných dokumentů (nejčastěji listu vlastnictví, na kterém je kupující uveden jako nový vlastník) pak advokát/notář uvolňuje finanční prostředky prodávající straně. Smlouva o úschově se může vztahovat jen na finanční prostředky, nebo i na úschovu listin. Úschova listin slouží jako ochrana pro prodávajícího, aby nedošlo k vložení kupní smlouvy do katastru nemovitostí dříve, než kupující složí celou kupní cenu do úschovy.
• Homestaging před nafocením nemovitosti do inzerce (naaranžování nemovitosti tak, aby zaujala co největší okruh zájemců) – přečtete si více o problematice homestagingu zde,
• Využití i jiných inzertních alternativních kanálů (sociální sítě apod.),
• Hypoteční poradenství – realitní makléř je často schopen s Vámi, nebo i bez Vás s příslušným svolením zajistit nejvýhodnější hypotéku na trhu,
• Daňové poradenství – spousta lidí si neví při pronájmu, či prodeji nemovitosti rady s tím, jak v souběhu s ostatními příjmy následně zdanit právě příjmy z pronájmu, či prodeje. Realitní kancelář může doporučit odborníka, který vše zajistí, a to včetně daňového přiznání. Případně při prodeji nemovitosti může realitní kancelář poskytnout pomoc se zdaněním z titulu daně z nabytí nemovitých věcí, kterou je kupující povinen do čtvrt roka od koupě zaplatit. Nový vlastník nemovitosti je také povinen na finančním úřadě nahlásit vlastnictví nové nemovitosti a jednou ročně zaplatit daň z nemovitých věcí. I s touto daní může RK pomoci.
• Pomoc s přehlášením odběru energií – realitní makléř Vám může nabídnout pomoc při přepisu energií a případně doporučit i vhodnější tarif či energetickou společnost.
• Úpravy nemovitosti – realitní kanceláře bývají napojeny na síť řemeslníků, kteří Vám zprostředkovaně mohou pomoci např. s vymalováním, úklidem či kompletním vyklizením, či jinou úpravou nemovitosti před prodejem. Při prodeji pozemků také bývá běžná zvýhodněná spolupráce s projektanty, kteří Vám mohou pomoci vytvořit projekt například pro stavbu rodinného domu, se kterým se Vám pozemek může podařit prodat rychleji a za vyšší cenu.
• Další návazné služby – realitní kanceláře mají často další kontakty na firmy/ podnikatele, které budete při prodeji nemovitosti potřebovat. Jsou to např. stěhovací služby, odhadce, firmy, které zpracovávají PENB (průkaz energetické náročnosti budovy). Často mají pro své klienty domluveny i lepší ceny.

Některé realitní kanceláře poskytují svým klientům i nadstandardní služby jako např.:

• Natočení nemovitosti dronem,
• Videoprohlídka či videoprezentace nemovitosti,
• Fotografie 360° ,
• Virtuální prohlídka nemovitosti včetně plánku,
• Placená reklama na sociálních sítích,
• Propagace na kanálu YouTube,
• Vlastní webová stránka nemovitosti.

KDO PLATÍ PROVIZI REALITNÍ KANCELÁŘI

Na tuto otázku neexistuje jasná odpověď. Formálně opět není legislativně upraveno, jaká strana (prodávající/kupující) má provizi realitní kanceláři zaplatit. Zpravidla to bývá (a logicky by vždy měl být) prodávající. Jednoduše proto, že on si služby realitní kanceláře objednává, určuje, za jakou cenu se má ideálně prodat. Právě prodávajícího by měla realitní společnost také zastupovat a vyjednávat v jeho prospěch.

Někdy se můžeme setkat i s tím, že provizi finálně platí kupující. Je to však nelogické, jelikož kupující většinou pro hledání nemovitosti v inzerci služby RK nevyužívá, vhodnou nemovitost si pro prohlídku najde sám. V druhé řadě jde i o psychologický efekt. Svěřili byste se například do rukou právníka, kterého byste si objednali, ale reálně mu platila protistrana? Pravděpodobně ne.

Jako prodávající (pronajímateli) máte vždy ideální představu o prodejní ceně nemovitosti. V tomto kontextu je Vám výše provize zcela lhostejná – zajímá Vás čistá utržená částka za nemovitost. Výše provize k ní přičtená pak určuje tržní nabídkovou cenu ve smyslu zákona nabídky a poptávky. Celkovou tržní cenu pak zaplatí kupující, a to včetně provize (jejíž výši většinou ani nezná).

V tomto kontextu se dá tvrdit, že finální stranou, která reálně platí provizi realitní společnosti, je vždy kupující, přestože smluvně to bývá z logických důvodů právě prodávající. Můžeme se i setkat s tím, že o provizi se kupující s prodávajícím smluvně podělí.

Pokud prodáváte nemovitost přes realitní kancelář, jistě budete podepisovat smlouvu o zprostředkování prodeje. Ať už smlouvu exkluzivní, či nikoliv. Právě v této smlouvě by mělo být vždy uvedeno, kolik bude činit provize. Většinou se její výše udává v procentech, někdy i pevnou částkou. Ve smlouvě by také vždy měla být uvedena výchozí nabídková cena nemovitosti a s realitním makléřem byste měli mít jasnou dohodu o podmínkách pro její případné snížení. Ke snížení prodejní ceny by mělo vždy docházet po výslovném souhlasu prodávajícího. Samotná prodejní cena totiž často určuje výši provize.

Po sepsání zprostředkovatelské smlouvy zpravidla dochází ze strany realitní kanceláře ke zveřejnění inzertní nabídky v domluveném termínu, následně prohlídky s potenciálními kupci, seznámení s prodávajícím a následná příprava smluv. Všechno toto stojí realitní kancelář spoustu úsilí a financí s tím, že svou odměnu získá až po uzavření obchodu.

K ČEMU SLOUŽÍ REZERVAČNÍ SMLOUVA

Kupující je zpravidla povinen pro rezervaci konkrétní nemovitosti podepsat s realitní společností rezervační smlouvu a složit rezervační poplatek (někdy nazýván jako „blokovací depozitum“). Právě výše blokovacího depozita často odráží reálnou částku provize RK, přestože se fakticky jedná o zálohu na kupní cenu a smluvně tuto provizi finálně platí prodávající.

Rezervační smlouva by pak měla sloužit ku prospěchu všem smluvním stranám – prodávajícímu jako zajištění, že nemovitost bude prodána konkrétnímu kupujícímu, kupujícímu zajišťuje ochranu, že realitní kancelář, ani prodávající neprodají danou nemovitost nikomu jinému. V rezervační smlouvě je uvedena přesná specifikace prodávané nemovitosti, domluvená kupní cena, způsob financování, rezervační lhůta, do kdy se strany zavazují uzavřít kupní smlouvu a další důležité podmínky, které se pak promítají do kupní smlouvy. Je zde také specifikováno, kam bude blokovací depozitum (záloha na kupní cenu) složena – často je to na účet realitní kanceláře.

A JAK JE TO S VÝŠÍ PROVIZE VE SVĚTĚ

Než se podíváme pod pokličku problematiky u nás v ČR, letem světem ještě malé srovnání provizních systémů a regulací v jiných zemích. Z šetření zveřejněného na serveru finance.cz vyplývá, že situace ohledně legislativy je v různých státech dosti odlišná. Odlišné jsou také požadavky pro zřízení živnosti či právní osoby v oboru realitní činnosti.

Zatímco u nás se jedná o živnost vázanou, kdy kromě obecných podmínek pro výkon živnosti stanovených zákonem (bezúhonnost a svéprávnost), je třeba prokázat i odbornou způsobilost, v zahraničí (zejména ve vyspělé Evropě a dále na západ) tomu tak bývá obdobně. Počet subjektů je tak více regulován a státy s nastavenou regulací se tedy logicky nepotýkají s takovou „realitní džunglí“, jak tomu bývalo u nás před změnou legislativy. Velký rozdíl je také v byrokratické náročnosti založení firmy.

Navzdory těmto rozdílům, výše provize realitních kanceláří dosahuje často stejných procent, jako na našem trhu. Zajímavé je, že tato provize je obdobná jak v zemích, kde je její výše přísně regulována i legislativně, tak i v zemích, kde je přirozeným regulátorem pouze trh jako takový.

Všeobecně se dá říci, že státy východní Evropy nemají propracovanou detailnější regulaci trhu, provize nabývají větších rozptylů a tradice realitních kanceláří není často příliš zakořeněna. Lidé si řeší prodej či pronájem nemovitosti na vlastní pěst. Naopak ve státech západní Evropy bývají regulativy ukotveny a větší množství nemovitostí se prodává prostřednictvím realitních kanceláří, či makléřů. Výjimku ale najdeme – například Francii, kde se přes RK prodá ročně cca jen 50 % nemovitostí a exkluzivní smlouvy s realitními kancelářemi jsou zde spíše výjimkou.

Výše provize v Evropských zemích se typicky pohybuje mezi 3-5 % z prodejní ceny nemovitosti. Výjimečně najdeme země s nižší průměrnou provizí – například Nizozemí (1-2 %), nebo Velká Británie (1-3 %). Někde je výše provize také nepatrně vyšší – například ve velkých městech Portugalska to může být až 7 % z prodejní ceny. I celosvětově se výše provize realitních kanceláří pohybuje v intervalu 3-6 %.

KOLIK ČINÍ PROVIZE REALITNÍCH KANCELÁŘÍ A ČÍM JE REGULOVÁNA

Pod pojmem provize si představíme veškerý servis s prodejem či pronájmem nemovitosti spojeným. Nemusí tomu ale tak vždy být. Podle Asociace realitních kanceláří ČR se samotnou provizí rozumí cena za poskytnutí minimálně těch služeb, které jsou uvedeny v prvních odstavcích tohoto článku.

Proto opět apelujeme na to, že v praxi není moudré orientovat se pouze podle výše provize!

V provizi nutně nemusí být obsaženy doplňkové služby, které dnes bereme často již jako automatické (nafocení nemovitosti a aranžování před nafocením, bezplatná inzerce ze strany RK, poplatky za právní servis spojený s vyhotovením smluv a následnými úschovami, aj.).

Reálná výše provize v ČR není direktivně regulována, nicméně většina realitních kanceláří jde ruku v ruce s tržními podmínkami – ty reflektují doporučení Realitní komory České republiky či Asociace realitních kanceláří ČR a zpravidla činí 3-5 % z prodejní ceny nemovitosti u prodejů a 1-2 nájmy u pronajímaných nemovitostí. Přitom často platí, že u menších zakázek může být výše provize někdy vyšší a u velikých zakázek naopak nižší. Výše provize je tedy na podobné úrovni, jako v ostatních státech Evropy i světa.

S exkluzivními smlouvami se často pro realitní kanceláře pojí vyšší náklady na prezentaci nemovitosti, marketing a zajištění obchodu. Realitní kanceláře většinou mívají stanovenu i minimální výši provize. V každém případě by výše provize měla být pro potenciální zájemce o službu realitní kanceláře odpovídající a transparentní. V případě navázání spolupráce pak rozhodně smluvně předem ujednána.

NAŠE SLUŽBY A VÝŠE PROVIZE

I naše realitní kancelář Bydlení na doporučení s.r.o. dodržuje pravidla Asociace realitních kanceláří ČR. Můžete tedy očekávat provizi z prodeje ve výši 3–5 %, u nájmů pak provizi ve výši 1-2 nájmů, vše po dohodě a majitelem s ohledem na poskytnuté realitní a marketingové služby. To vše za nadstandardní služby.

Seznam námi nabízených realitních služeb naleznete na našich webových stránkách a pokud by Vám zajímalo více informací ohledně konkrétní nemovitosti jsme Vám kdykoliv k dispozici na emailu info@bydleninadoporuceni.cz

Neváhejte se obrátit na naše odborníky v Bydlení na doporučení. Rádi poradíme!