Prodej domu není jen tak: Na co si dát pozor

    Prodej domu může na první pohled působit jednoduše – vložíte inzerát a čekáte na kupce. V realitě ale často narazíte na komplikace, které mohou výrazně zpomalit nebo dokonce zhatit celý obchod. Pokud tedy prodáváte dům, je důležité vědět, na co si dát pozor a jak celý proces uchopit. Jdeme na to!

 

Nejčastější problémy při prodeji domu

Některé problémy bývají skryté a odhalí se až při podpisu smlouvy nebo při schvalování hypotéky. Jiné se dají včas odhalit a vyřešit, pokud o nich víte.

Zde je přehled těch nejčastějších zádrhelů, se kterými se při prodeji nemovitosti můžete setkat:

1. Nezapsané stavby 

Mnoho domů má přístavby, verandy, kůlny nebo garáže, které nejsou zapsané v katastru nemovitostí. Tyto nepřiznané stavby mohou být překážkou při převodu vlastnického práva a kupující nebo banka je mohou vnímat jako rizikový faktor. Je proto důležité ověřit, co je zaneseno v katastru a co je třeba dořešit, například formou dodatečné legalizace stavby.

1. Černé stavby 

Pokud stavba vznikla bez stavebního povolení nebo nebyla zkolaudována, může být označena jako černá stavba. Taková nemovitost může být nejen obtížně prodejná, ale také problematická při získávání hypotečního úvěru. V některých případech hrozí pokuty nebo dokonce odstranění stavby. Před prodejem doporučujeme ověřit, zda je vše postaveno v souladu se zákonem.

1. Nesoulad se zaměřením 

Plot nebo jiný prvek na pozemku může být veden jinde, než je zakreslen v katastrální mapě. Takový nesoulad bývá zjištěn až při vyhotovení geometrického plánu nebo při zajišťování hypotéky. Oprava může být časově i finančně náročná. Doporučujeme před prodejem ověřit skutečný stav pomocí geodeta.

1. Problémy s přístupovou cestou

 Ne každý dům má oficiálně zajištěný přístup po vlastní nebo veřejné cestě. Pokud vede přístup přes cizí pozemek bez zřízeného věcného břemene, kupující (i banka) může mít vážné obavy. V ideálním případě by měl být právní přístup zanesen v katastru, případně mít alespoň uzavřenou smlouvu o zřízení věcného břemene.

1. Skryté vady 

Mezi nejčastější skryté vady patří vlhkost, plísně, špatný technický stav objektu či rozvodů v domě, statické poruchy atd.. Pokud se tyto vady objeví až po prodeji a nebyly kupujícímu oznámeny, může to být důvod k odstoupení od smlouvy nebo soudnímu sporu. I z tohoto důvodu se vyplatí poctivě informovat o stavu domu a nechat si vypracovat aktuální technickou dokumentaci či inspekci nemovitosti.

 

Co si připravit před prodejem

Chcete-li, aby prodej vaší nemovitosti proběhl hladce a bez zbytečných průtahů, je důležité mít předem připravené veškeré potřebné dokumenty. Nejde jen o formality – kvalitní příprava zvyšuje důvěryhodnost nabídky, urychluje celý proces a minimalizuje prostor pro komplikace.

• PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy) 
  • Tento dokument je povinný u většiny nemovitostí při prodeji. Slouží k informování kupujícího o energetické náročnosti domu – tedy o spotřebě energie na vytápění, ohřev vody, chlazení a větrání. Vystavit ho může energetický specialista a platnost má 10 let. Pokud prodávající PENB nepředloží, hrozí mu pokuta, a zároveň může být nemovitost pro kupujícího méně atraktivní.
• Dokumentace k domu 
  • Kompletní stavební dokumentace je základ. Patří sem stavební povolení, projektová dokumentace, kolaudační rozhodnutí, revize elektroinstalace a komínu, případně doklady o rekonstrukcích. Tyto dokumenty slouží nejen k doložení legálnosti stavby, ale i jako přehled o technickém stavu, který kupující často vyžaduje.
• List vlastnictví a snímek z katastru nemovitostí 
  • Z listu vlastnictví je patrné, kdo je skutečný vlastník nemovitosti a zda na nemovitosti neváznou zástavní práva, věcná břemena nebo exekuce. Snímek z katastrální mapy ukazuje rozmístění staveb a hranice pozemku. Tyto dokumenty lze stáhnout online z portálu ČÚZK a doporučuje se mít je aktualizované ke dni prodeje.
• Znalecký posudek 
  • Ačkoli není při prodeji povinný, v praxi je často potřeba, pokud kupující žádá o hypotéku. Banka si podle něj stanoví výši úvěru. Posudek obsahuje nejen odhad tržní ceny nemovitosti, ale i popis technického stavu. Může být užitečný i pro prodávajícího jako opora při stanovení nabídkové ceny.

Prodej s realitkou nebo svépomocí?

Prodej nemovitosti si můžete zkusit zařídit sami, nebo využít služeb realitní kanceláře. Každý přístup má své výhody a nevýhody – a záleží hlavně na tom, kolik máte času, zkušeností a chuti řešit právní a technické detaily. Spolupráce s profesionálem vám ušetří starosti, ale něco vás bude stát. Svépomocí naopak můžete ušetřit, ale jen za cenu většího osobního nasazení a časové náročnosti.

S realitní kanceláří (RK)

Spolupráce s realitní kanceláří vám může ušetřit spoustu nervů i času. Makléř se postará o většinu úkonů, které jsou s prodejem spojené – od prezentace nemovitosti až po finální podpis kupní smlouvy:

• Kompletní servis – kvalitní inzerce, profesionální fotografie, foto staging, organizace prohlídek, komunikace s klienty, smlouvy, úschova peněz, přepis energií, komunikace s katastrem… vše na jednom místě.
• Zkušenosti a právní jistota – makléři znají aktuální legislativu, umí řešit nestandardní situace (např. exekuce nebo spoluvlastnictví) a pomáhají předejít zbytečným chybám.
• Lepší cena díky vyjednávání – zkušený makléř ví, jak jednat s kupujícími a vytěžit z prodeje maximum. Pomůže také rozpoznat vážné zájemce od těch „nevážných“.
• Strategie a marketing – správné nastavení ceny, atraktivní prezentace a práce s databází kontaktů může výrazně zkrátit dobu prodeje a zvýšit prodejní cenu.
• Časová úspora a klid – vy nemusíte řešit každodenní telefonáty, maily nebo právní papírování. Všechno zařídí odborník.

Jak vybrat dobrou realitní kancelář?

• Sledujte reference, recenze a osobní doporučení
• Všímejte si způsobu komunikace a profesionality makléře
• Ptejte se na konkrétní plán prodeje a rozsah služeb
• Zajímejte se o počet nabídek, které makléř aktuálně řeší – přetížení může znamenat menší pozornost vaší nemovitosti
• Neřiďte se pouze výší provize – důležitější je poměr cena / výkon

A jak to může vypadat bez realitky?

Prodej svépomocí má určitě své místo – zvlášť pokud máte zkušenosti, dostatek času a odvahu komunikovat s lidmi i právníky. Nicméně:

• Sami si musíte nafotit a popsat nemovitost
• Zvládnout odpovídat na dotazy, organizovat prohlídky, vést vyjednávání
• Připravit rezervační i kupní smlouvy (ideálně s právníkem)
• Zajistit si ověření financování kupujícího, úschovu peněz, podání návrhu na vklad

Při nedostatečné přípravě může dojít k chybám, které vás budou stát čas nebo peníze – v horším případě i právní spor.

➤ Doporučujeme: Jak prodat nemovitost bez realitky

Kde hledat nemovitosti na prodej?

1. Realitní portály Pokud hledáte nemovitost, prvním krokem bývá online inzerce. Mezi nejznámější portály patří:

• Sreality.cz – největší český realitní portál s širokou nabídkou domů, bytů i pozemků.
• Reality.cz – ověřený portál s pestrou nabídkou a detailními filtry.
• Bezrealitky.cz – ideální pro ty, kteří chtějí koupit nebo prodat bez prostředníka.

TIP: Sledujte nové inzeráty denně a nastavte si e-mailová upozornění, ať vám neunikne zajímavá nabídka.

2. Dražby a aukce Nemovitosti v dražbách bývají často levnější než na běžném trhu. Můžete tak narazit na zajímavou příležitost, ovšem i s určitými riziky:

• Méně informací o technickém stavu
• Možnost existence právních vad (věcná břemena, exekuce)
• Častý problém s předchozími obyvateli nemovitosti
• Občas je při převzetí objektu nemovitost ve špatném stavu

→ Více informací najdete v našem článku: Exekuce jako výhoda pro kupujícího

Nechce se vám trávit hodiny hledáním, ověřováním a komunikací? Ozvěte se nám a my vám s výběrem nemovitosti pomůžeme. Vycházíme z vašich požadavků, hlídáme trh a doporučíme ověřené nabídky.

Rodinné domy na prodej: Co je dobré vědět

Při výběru rodinného domu je dobré vědět, jaké typy nemovitostí existují, jaké mají výhody a co všechno sledovat při výběru konkrétní nabídky.

Typy domů:

• Bungalov – jednopodlažní dům bez schodů, vhodný zejména pro rodiny s malými dětmi, seniory nebo osoby s omezenou pohyblivostí. Výhodou je pohodlné užívání a bezbariérový přístup.
• Dvougenerační dům – disponuje dvěma často oddělenými bytovými jednotkami, ideální pro vícegenerační bydlení nebo kombinaci vlastního bydlení a pronájmu.
• Patrový dům – klasická varianta s obytnými podlažími. Nabízí více prostoru i na menším zastavěném pozemku.
• Řadový dům (řadovka) – sdílí boční stěny se sousedy, bývá cenově dostupnější, často s menší zahradou. Vhodné řešení v městské zástavbě.

Důležité parametry, které sledovat:

• Dispozice – například 1+1, 3+kk. Sledujte nejen počet místností, ale i jejich propojení a praktické využití.
• Užitná plocha – reálný obytný prostor. Nepleťte si s celkovou plochou včetně garáže či sklepa.
• Velikost pozemku – kromě samotného domu zvažte i využití zahrady, parkovacích míst, případně možnosti další výstavby.
• Technický stav – stáří stavby, kvalita střechy, izolací, fasády a oken atd.
• Vytápění a energie – typ vytápění (plyn, elektřina, tepelné čerpadlo), spotřeba energií, energetická náročnost (PENB).
• Lokalita – dopravní dostupnost, občanská vybavenost, bezpečnost okolí a budoucí rozvoj oblasti.

💡 TIP: Pokud kupujete starší dům, doporučuje se technická inspekce nemovitosti odborníkem – odhalí případné závady, které nejsou na první pohled viditelné.

→ Inspirace: Rekonstrukce domu – na co si dát pozor

Levné domy na prodej: Vyplatí se?

Levné domy na prodej mohou na první pohled působit jako skvělá příležitost – nižší pořizovací cena láká jak začínající kupce, tak investory. Ve většině případů však jde o starší nemovitosti, které vyžadují částečnou nebo kompletní rekonstrukci.

Pro koho jsou vhodné?

• Pro kutily, kteří si část rekonstrukce zvládnou udělat svépomocí
• Pro investory hledající dům k pronájmu nebo budoucímu prodeji po rekonstrukci
• Pro mladé rodiny, které chtějí vlastní bydlení a jsou ochotné dům postupně opravovat

Na co si dát pozor:

• Technický stav – důkladně prověřte stav střechy, oken, izolací, elektroinstalace a rozvodů vody a topení. Staré domy často skrývají neviditelné problémy.
• Náklady na rekonstrukci – porovnejte cenu nemovitosti s očekávanými náklady na opravy. Levný dům může být ve výsledku dražší než novostavba.
• Stavební dokumentace – zkontrolujte, zda je stavba zapsaná v katastru, zda odpovídá projektové dokumentaci a zda nebyly provedeny neohlášené úpravy.
• Lokalita – nízká cena často souvisí s horší dopravní dostupností nebo infrastrukturou. Zvažte, jak vám bude lokalita vyhovovat dlouhodobě.

Výhoda: Správně vybraná a zrekonstruovaná nemovitost může po čase získat výrazně vyšší tržní hodnotu. Investice se tak může vyplatit – finančně i pocitově.

 

Shrnutí

Prodej domu je složitější proces, který se může zdát být jednoduchý, ale jen na první pohled. Ať už se rozhodnete prodávat sami, nebo s pomocí realitní kanceláře, vždy je důležité mít veškeré dokumenty v pořádku, být připraveni na právní a technické náležitosti a nepodcenit prezentaci nemovitosti.

K úspěšnému prodeji vede kombinace správné přípravy, realistického očekávání, tržních znalostí a často i odborné pomoci. Dobře informovaný prodávající má větší šanci oslovit správného kupce a celý proces zvládnout rychleji, bezpečněji a výhodněji.

V Bydlení na doporučení vám s tím rádi pomůžeme. Ať už potřebujete:

• zjistit reálnou tržní cenu vaší nemovitosti,
• poradit se s právníky nebo specialisty,
• nebo najít spolehlivého makléře či investora,

Jsme tu pro vás. Ozvěte se nám, nebo si nechte posoudit tržní cenu nemovitosti.

👉 Posoudíme cenu nemovitosti ZDARMA a NEZÁVAZNĚ

 

Další doporučené články:

• Proměny nemovitosti před prodejem
• Úprava interiéru před prodejem nemovitosti