Pronajmout nemovitost sám, nebo přes realitní kancelář?

Vlastnictví nemovitosti není automaticky spojené s jejím aktivním užíváním. Spousta lidí v dnešní době prostřednictvím pronájmu své nemovitosti zhodnocuje vlastní finanční prostředky. Ne vždy je to jednoduché, do pronajímání nemovitosti musíte vložit často nemalé úsilí.

Že to zvládnete vše sami? Možná ano, ale pojďme se v našem novém článku podívat na to, jak Vám realitní zprostředkovatel při pronájmu může ušetřit spoustu starostí, času, a hlavně peněz.

Výběr nemovitosti

V našem minulém článku „Jak pronajmout byt“ jsme Vám dali mnoho užitečných rad nejen k pronájmům jako takovým, ale hlavně i k výběru správné nemovitosti pro pronájem, pokud si chcete pořídit nemovitost jako investici.

stahnout_button

Nejoblíbenější jsou na pronájem byty, zejména ve větších městech. Tam je situace nejméně problémová a menší standardní byt pronajmete poměrně snadno. I zde ale pronájem přináší spoustu úsilí.

Hůře se pronajímají celé rodinné domy. Záleží opět na lokalitě, výhodou bývá dostupnost do města, ideální je dopravní dostupnost prostředky veřejné dopravy. Rodinné domy jsou na pronájem samozřejmě dražší než byty, a tak si pronájem běžná rodina nemůže často dovolit. Pokud si ho dovolit může, pak ale většinou zvažuje, zda nesáhnout po hypotéce na vlastní nemovitost. Okruh potenciálních zájemců se tím tedy zužuje. Pronajímá se tedy často skupině studentů nebo rodinám, které jsou v daném městě/zemi pouze přechodně nebo se z nějakého jiného důvodu nechtějí vázat. Případně přechodně rodinám, které po čase většinou zatouží po vlastním domě, nebo bytě.

Speciální kategorií jsou rekreační chalupy, kde se většinou neřeší dlouhodobý pronájem, ale spíše krátkodobý sezónní pronájem. Úplně opačně jsou na tom zemědělské pozemky, kde se naopak preferuje hodně dlouhodobý pronájem.

reklama na blog

Jaké jsou možnosti?

Rady, jak na krátkodobý či dlouhodobý pronájem jsme Vám již dali v našem minulém článku, stejně tak rady ohledně výběru správného nájemníka v článku „Jak si prověřit nájemníka či obchodního partnera“.

V každém případě ale máme doporučení, pokud si ceníte svého času i peněz – oslovte renomovanou realitní kancelář (nebo kancelář na doporučení známých), která Vám s pronájmem pomůže. Ti z Vás, kteří někdy pronajímali „na vlastní pěst“ nám jistě dají za pravdu. Výběr správného nájemníka může být velmi vyčerpávající, někdy i stresující a zdlouhavá záležitost. Zkušený realitní makléř umí na základě některých indicií odhadnout, zda se nebude jednat o problémového nájemníka, má navíc přístup do různých databází, kde může nájemníka prověřit.

Pronajmu si sám!

Někteří lidé si pronajímají své nemovitosti sami. My se s těmito lidmi často potkáváme, a když si popovídáme o tom, kolik je stojí pronajmout např. jejich byt, většinou dojdeme k závěru, že „přes realitku“ je to vlastně vyjde levněji a lépe. Jak je to možné? Majitelé těchto nemovitostí většinou počítají, že je něco stojí inzerce, ale nezapočítávají pak už svůj čas, který musí všemu kolem pronájmu věnovat – a čas jsou peníze. Navíc některé aktivity, které realitní kancelář běžně zajišťuje, nejsou oni schopni zajistit – jedná se už o profesionální služby.

Pojďme si nyní porovnat, co je schopen zajistit vlastními silami majitel a co navíc je schopna pro něj zajistit realitní kancelář. Podívejme se na to i z pohledu časové náročnosti, kvality provedení a celkové finanční zátěže.

Majitel pro pronájem své nemovitosti musí (a je schopen) zajistit:

  • Úklid nemovitosti, její nafocení,
  • Vymyslet text do inzerce
  • Inzerovat na realitních serverech
  • Zvedat telefony zájemcům
  • Domlouvat prohlídky a chodit na ně
  • Jednat o ceně a podmínkách pronájmu
  • Zajistit nájemní smlouvu
  • Předat nemovitost, odečíst stavy měřidel

Jak moc si ceníte Vašeho času? Nebude honba za ideálním nájemníkem se snahou ušetřit na provizi přeci jen ve výsledku daleko nákladnější, než využít právě realitní kancelář? Pojďme se podívat na jednotlivá úskalí.

Úklid nemovitosti, její nafocení

Pokud Vám odejde nájemník a chcete nemovitost znovu pronajmout, bude třeba nejen uklidit, ale i opravit některé drobnosti, které se běžným užíváním opotřebily. To ještě asi zvládnete sami. První úskalí Vás ale čeká při focení. Pokud budou Vaše fotky tmavé, rozmazané a budou zabírat spíše jednotlivé detaily Vaší nemovitosti, nikoli místnosti jako celek, nebude to pro budoucího nájemníka příliš lákavé – důsledek – méně zájemců. Časová náročnost (dle velikosti nemovitosti) 1-2 hod focení + stejná doba na výběr a úpravu fotografií do inzerce.

Vymyslet text do inzerce

Záleží na Vašich češtinských a slohových schopnostech, nicméně text by měl obsahovat vše důležité a neměl by být příliš krátký. Časová náročnost – 30-60 min (dle zkušeností pisatele a velikosti nemovitosti).

Inzerovat na realitních serverech

Je dobré využít všechny velké placené servery, ale i ty menší. Pokud budete šetřit na množství serverů, pak budete mít i méně zájemců.

Zvedat telefony zájemcům

Toto může být velmi problematické s ohledem na druh Vaší práce. Ne každý zaměstnavatel je tolerantní k vyřizování soukromých hovorů v pracovní době a při výkonu některých profesí to ani nejde (např. lékaři, advokáti apod.) Můžete sice volat zpět na zmeškané hovory, ale kdejaký makléř Vám může povyprávět, jak je někdy náročné se dovolat zpět.

Domlouvat prohlídky a chodit na ně

I v této činnosti je zapotřebí jisté zručnosti a obchodní dovednosti. Pokud se Vám ozvou 3 zájemci a jeden chce přijít v pondělí odpoledne, druhý v úterý dopoledne a třetí ve čtvrtek večer, nezkušený majitel se docela naběhá… Zkušený makléř naopak si s tímto umí poradit a dokáže si schůzky sjednat na jeden den. Někteří majitelé si dokonce berou volno z práce, aby zájemcům vyhověli. Když potom takový zájemce na domluvenou prohlídku nedorazí (což se bohužel stává), stojí to majitele nejen nervy, ale i peníze… V tomto bodě doporučuji spočítat si časovou náročnost, ale i cenu dopravy tam i zpět na prohlídku. Na 1 pronájem můžete absolvovat i 10 prohlídek, někteří nepřijdou, někteří přijdou s 30 ti minutovým zpožděním,…

Jednat o ceně a podmínkách pronájmu

Tady je dobré mít trochu obchodní schopnosti a umět si spočítat, že např. sleva 500 Kč na nájemném může být levnější variantou, než čekat další měsíc na nového nájemníka za dražší cenu (počítáno s výdělkem za 1 rok). Dále je dobré orientovat se trochu v právní problematice, protože někteří zájemci mají požadavky, které se neslučují s NOZ (nový občanský zákoník). Zkušený makléř ví, co možné je a co nikoli.

V neposlední řadě budete po emailu a telefonu řešit opravdu velké množství dotazů na vybavení nemovitosti, služby, cenu, lokalitu a další požadavky, ze kterých se nezkušenému může skoro „hlava zatočit“. Zejména, pokud na takové domlouvání nemá časovou dotaci. Často se setkáváme s tím, že tato fáze prodeje dovede opravdu velmi nepříjemně majitele překvapit.

Zajistit nájemní smlouvu

Určitě doporučujeme využít služeb právníka, či advokáta, který se orientuje v dané problematice. Naprosto nedoporučujeme využívat nějakých smluv stažených z internetu, využívat služeb právníků, kteří nemají zkušenosti s realitním trhem a pronájmy. I Váš vzor nájemní smlouvy, který kdysi připravil renomovaný právník, si zaslouží občas kontrolu, protože dochází k aktualizacím právních předpisů a stará smlouva pak může být v rozporu s aktuálním stavem. Může se i stát, že bude Vaše smlouva neplatná a pak Vámi vybrané nájemné se může stát bezdůvodným obohacením… Určitě se tedy nevyplácí šetřit na nesprávném místě!

Předat nemovitost, odečíst stavy měřidel

Zde je opět nějaká časová náročnost, ale hlavně je dobré mít správně vyplněný předávací protokol se všemi odečtenými stavy měřidel. Pokud si nájemník bude hradit některá média sám (elektřina, plyn, internet,..), pak je nutné mu poskytnout součinnost a zajistit přehlášení na jeho jméno. Zkušený makléř Vám tady ušetří opravdu hodně času.

Nyní se na chvilku zamyslete, zkuste si sečíst časovou náročnost všech těchto výše popsaných činností, vynásobte to hodnotou svého času (hodinovou sazbou), připočtěte reálné náklady na inzerci, na právníka a pak si odpovězte, jestli Vám to stojí za to. Není lepší čas strávený sháněním nájemníka věnovat své práci a vydělat si více peněz, než dáte za provizi?

Pokud ještě stále váháte, pojďme se podívat, jak to dělají profíci – realitní makléři – a co navíc Vám jsou schopni nabídnout.

Kvalitní inzerce a podklady

V našich článcích často zmiňujeme, že kvalitní inzerce a zejména vstupní data (podklady – fotky, textace, informace do inzerce, videa) je opravdovým základem. Realitní kanceláře disponují kvalitní technikou, ať už se to týká fotoaparátů, světel, nebo programů na zpracování a úpravu fotek. Samozřejmostí je v dnešní době i příprava kvalitní videoprezentace. Realitní kancelář dovede vytvořit speciální webové stránky, na které umístí krásné fotografie nemovitosti, záběry z dronu, či 3D scan nemovitosti. Přidá také 3D plánek pro snadnou orientaci. To vše na základě osobní návštěvy na nemovitosti a její přípravě na nafocení (fotostaging, či homestagingu). Takové profesionality nemůže běžný smrtelník dosáhnout.

V České republice většina zájemců o bydlení (44 %) zavítá v první řadě na internet. Klasická tištěná inzerce tedy není dostačující řešení, je potřeba mít zázemí internetové inzerce a sociálních sítí v malíku. První příčce v sociálních sítích vévodí Facebook, v závěsu se drží YouTube a třetí příčku okupuje sociální síť Instagram. Je tedy téměř povinností tyto tři sítě k propagaci pronajímané nemovitosti využít. Zdatnější uživatel internetu to může zvládnout, pro realitního makléře je to ale standard, který mu nezabere tolik času, je to pro něj totiž rutina.

Navíc se výrazně liší počet oslovených klientů, kterých realitní makléř může docílit. Běžný uživatel na Facebooku může mít cca 500 přátel, kteří jeho inzerci uvidí. V případě naší realitní kanceláře, která má 2100 fanoušků (a toto číslo stále roste) je tato základna sledujících rozhodně vyšší. Navíc máme dalších 25 spolupracovníků, kteří mají každý cca 1000 přátel. Dále spolupracujeme s více jak 120 realitními partnery (tipaři), kteří mají průměrně 500 přátel, se kterými sdílí obsah. Oproti běžnému dosahu (500 lidí) máme tedy dosah necelých 90 000 lidí, a to nepočítáme ty příspěvky, které můžeme jako firma dále propagovat na FB formou placené reklamy. Na taková čísla se při běžné inzerci nelze dostat. U ostatních sociálních sítí je to podobné.

S realitní společností se také dostanete na nejdůležitější realitní servery. Můžete to samozřejmě zkusit i vlastními silami, ale není to vždy levná záležitost. Inzerovat se dá například zde: Bazoš, Annonce, FB Marketplace, Bezrealitky.cz. Realitní agent ale kromě těchto možností využívá zvýhodněně i velké realitní servery. Pro představu uvádíme dosah tří velkých serverů v lednu 2020 (data: netmonitor.cz).

S-Reality – 1.914.044 klientů

Reality IDNES – 940.409 klientů

České Reality – 295.265 klientů

Závěr je jednoznačný – realitní kancelář dovede vytvořit daleko efektivnější prezentaci Vaší nemovitosti a s touto prezentací oslovit daleko více potenciálních zájemců. Právě tyto dva faktory mají za následek to, že Vaše nemovitost se pronajme nejčastěji rychleji, a hlavně za vyšší nájemné, než kdybyste si nemovitost zkoušeli pronajmout sami.

Zajištění prohlídek na nemovitosti

Od majitelů nemovitostí máme zpětnou vazbu, že tato část celého obchodu je pro ně nejnáročnější, a to hlavně proto, že na lidi (zájemce o bydlení) není moc spoleh, ruší domluvené schůzky, nebo bez omluvy nepřijdou. Realitní makléři jsou na tyto situace zvyklí a snaží se jim předcházet různými prostředky. Většina majitelů pak vítá právě pomoc v této oblasti, protože se nemusí s nikým dohadovat, všechno zařizuje makléř, chodí na prohlídky, vyjednává, prověřuje, majitele o všem informuje, dává zpětnou vazbu. Majitel nemusí ani nikam jezdit, stačí makléři jednoduše předat klíče od nemovitosti a on prohlídky zajistí sám. V posledním kroku Vám dá na výběr několik vyselektovaných zájemců a finální rozhodnutí bude na Vás.

Prověření budoucího nájemníka

Může se jednat o samozřejmost, ale je velice důležité si budoucího nájemníka prověřit. Profil nájemníka by Vás měl zajímat nejen po stránce ekonomické, ale také po lidské stránce. Bude Vám záležet na tom, aby o Váš dům či byt bylo pečováno minimálně s takovou láskou, s jakou jste o něj pečovali Vy sami. Zároveň Vám bude záležet na tom, aby nájemník posílal výši nájemného pravidelně a včas, a také aby neměl problém se sousedy – nenarušoval chod domu (v případě bytových domů) a neporušoval stanovy či domovní řád.

Že pronajímáte byt známému? I u známých je ale prověření na místě. Každý se rád pochlubí zážitky z dovolené, ale nikdo už se veřejně nechlubí svými případnými finančními problémy. Dostat se do dluhové pasti je přitom v dnešní době velmi snadné. Nemusíte se do ní často dostat ani vlastní vinou.

Kvalitní realitní makléř Vám samozřejmě prověření budoucího nájemníka zajistí nebo poradí i s výběrem. Má mnoho zkušeností z praxe a ví, kdo bude pravděpodobně tím nejlepším nájemníkem pro Vaši nemovitost, aby Vám na bytě vydržel, včas platil, nic nezdemoloval (případně se pojistil). S realitní kanceláří rozhodně budete mít z potenciálních nájemníků na výběr!

Kvalitní nájemní smlouva

Jak jsme psali výše, na nájemní smlouvě se nevyplatí šetřit – dobře sepsaná nájemní smlouva, která „myslí na všechno“ je základ nájemního vztahu. Připravili jsme pro Vás článek věnovaný této problematice: „Nájemní smlouva na nemovitost (byt, garáž, dům, pozemek)“. Ten Vám může rozhodně pomoci při orientaci v této problematice.

Pokud si pro zprostředkování pronájmu vyberete kvalitní realitní kancelář, velkou výhodou je, že za sepsání nájemní smlouvy dost peněz ušetříte (řádově několik tisíc Kč). Její vytvoření je totiž součástí provize.

Předání nemovitosti

Realitní makléř Vám pomůže i s předáním nemovitosti. Poradí, co vše zapsat do předávacího protokolu, u nemovitostí vybavených nábytkem pomůže zajistit fotodokumentaci, aby se předešlo případným budoucím sporům ohledně poničení zařízení. Makléř může pomoci i s převodem elektřiny a plynu na nájemníky, donese potřebné formuláře a pomůže s vyplněním. Kdo nemá rád papírování, pro toho je realitní makléř spása.

Zvolím si realitní kancelář?

Realitní makléři u nás většinou spolupracují s realitními kancelářemi, pod jejich záštitou. Má to výhody jak pro samotné makléře (společné zázemí, technika, propagace značky apod.), tak i pro klienta (realitní kancelář si realitní makléře ke spolupráci pečlivě vybírá, je pojištěna, usiluje o dobře vykonanou práci svých „zaměstnanců“). Samozřejmě není podmínkou, aby realitní makléř působil pod záštitou organizace (realitní kanceláře), ale v takovém případě apelujeme – ke spolupráci využijte služeb pouze na základě osvědčených referencí Vašich známých.

Za své služby si realitní kanceláře účtují rozličné částky. U pronájmů se jedná rámcově o částku 1-2 nájmů za zprostředkování. Častý bývá i model, kdy provizi ve výši jednoho nájmu platí jak pronajímatel, tak nájemce – provize se tak rozloží mezi obě strany.

Dále se také můžete setkat s rozličnou nabídkou služeb, které mohou být pro rychlý a výhodný pronájem Vaší nemovitosti zásadní. Jedná se například o rozsah inzerce, kvalitu inzerce a její intenzitu.  Prostudujte tedy případně smlouvu, kde by měly být poskytované služby výslovně vyjmenovány. Chtějte vědět, za co provizi platíte. Velmi častá je i varianta, kdy Vám realitní kancelář nabídne lepší (či výhodnější) nabídku služeb v případě sjednání exkluzivní smlouvy na pronájem. O výhodách exkluzivní smlouvy, kdy pronájem bude zajišťovat výhradně pouze zasmluvněná realitní kancelář, jsme Vás informovali již v minulosti v našem článku „Výhradní zastoupení – 10 výhod“. Opět to má výhody jak pro RK, tak i pro pronajímatele. Rozhodně tuto variantu doporučujeme.

Naopak velmi nedoporučujeme takové realitní zprostředkování, kdy ani samotná realitní kancelář netrvá na sepsání jakékoli smlouvy. Občas se s tím bohužel v praxi setkáváme. Většinou se jedná o situace, kdy si není realitní agent jistý tím, zdali dovede sehnat nájemníka, nebo se jedná o situaci, kdy není pro daný obchod jinak motivován. Pokud neexistuje smlouva, neexistuje ani závazek realitní kanceláře KONAT za účelem nájmu. Pokud se pak na služby takové realitní kanceláře budete spoléhat, zbytečně Vám bude plynout čas, kdy Váš byt mohl být již pronajatý. A speciálně u pronájmů platí, že ČAS JSOU PENÍZE!

Jaké služby Vám realitní kancelář za provizi poskytne?

Co znamená „vybrat si tu správnou realitní kancelář“? Na její velikosti zas až tolik nezáleží. Záleží hlavně na tom, jakým způsobem a s jakou intenzitou bude propagovat Vaši nemovitost.

Mezi ty nejzákladnější služby, které při pronájmu přes realitní kancelář získáte, patří:

  • Seznamovací prohlídku na nemovitosti s vlastníkem nemovitosti – pokud má realitní makléř efektivně pronajmout (a poradit ohledně ceny a ideálního nájemníka), měl by danou nemovitost rozhodně vidět!
  • Kontrolu a pomoc se zajištěním případných dokladů (stanovy družstva, prohlášení vlastníka, energetický štítek budovy, dispozice bytu, případně přeměření apod.). I u pronájmu tyto dokumenty budete potřebovat. Energetický štítek budovy musí být zmíněn již ideálně v inzerci, přeměření bytu je také na místě – například proto, aby nedošlo v budoucnu k reklamacím nájemného ze strany nájemníka.
  • Zpracování inzerce realitní makléř ví, co vše by měla inzerce obsahovat, a to jak v textové části, tak co se týká fotek, jejich kvality a velikosti, zná požadavky jednotlivých realitních serverů a řídí se jimi
  • Marketingové aktivity – rozsah inzerce na realitních serverech, sociálních sítích, placená inzerce, kampaně a dosah příspěvků, to vše ovlivňuje množství přivedených zájemců,
  • Jednání s potenciálními zájemci o pronájem – vše řeší makléř, Vy se v klidu věnujete Vaší práci,
  • Průběžnou informační povinnost vůči Vám jako majiteli,
  • Přípravu podkladů pro sepsání smlouvy o pronájmu nemovitosti a odsouhlasení oběma stranami smluvního vztahu,
  • Sepsání potřebné smluvní dokumentace (a s tím související zajištění podpisů dokumentů aj.)
  • Předání nemovitosti na místě a sepsání předávacího protokolu za účasti obou stran

Kromě výše uvedených služeb jsou již v českých vodách naprosto běžné i doplňkové služby, zejména pak nejčastěji:

  • Fotostaging, či Homestaging před nafocením nemovitosti do inzerce (naaranžování nemovitosti tak, aby zaujala co největší okruh zájemců)
  • Využití i jiných inzertních alternativních kanálů (sociální sítě, YouTube, Google apod.),
  • Daňové poradenství – spousta lidí si neví při pronájmu rady s tím, jak v souběhu s ostatními příjmy následně zdanit právě příjmy z pronájmu. V praxi existují dvě možnosti zdanění příjmů (více ke zdanění v článku zde) a je potřeba se pro jednu z těchto dvou variant rozhodnout ideálně již na počátku pronájmu nemovitosti. Realitní kancelář může doporučit odborníka, který se vším poradí, a to včetně daňového přiznání.
  • Pomoc s přehlášením odběru energií – realitní makléř Vám může nabídnout pomoc při přepisu energií na nájemníka a případně doporučit i vhodnější tarif či energetickou společnost.
  • Úpravy nemovitosti – realitní kanceláře bývají napojeny na síť řemeslníků, kteří Vám zprostředkovaně mohou pomoci např. s vymalováním, úklidem či kompletním vyklizením, či jinou úpravou nemovitosti před pronájmem. Díky zvelebení nemovitosti se Vaši nemovitost může podařit pronajmout rychleji a za vyšší cenu.
  • Další návazné služby – realitní kanceláře mají často další kontakty na firmy/ podnikatele, které budete při pronájmu nemovitosti možná potřebovat. Jsou to např. stěhovací služby, malíři, aj. Často mají pro své klienty domluveny i lepší ceny.

Některé realitní kanceláře poskytují svým klientům i nadstandardní služby při pronájmu. Mezi ně patří zejména:

stahnout_button

My máme jasno!

Pokud se s nadhledem podíváte na výčet služeb a časovou úsporu, kterou Vám správná realitní společnost poskytne, závěr musí být jasný. Rozhodně doporučujeme nevrhat se do pronájmu vlastní nemovitosti svépomocí, ale oslovit realitní kancelář. Ano, bude Vás to stát pravděpodobně provizi ve výši jednoho nájmu (například 15 000 Kč u bytu při průměrných cenách v Praze), ale získáte nadstandardní právní servis, ušetříte (v případě bytu) zhruba 20 hodin svého času při dohadování se zájemci a na prohlídkách. A nakonec se Vám rozhodně podaří sehnat spolehlivého nájemce (což je rozhodně ta nejzásadnější úspora finančních prostředků do budoucna) v krátkém čase. A čas jsou přece peníze. Za každý měsíc strávený hledáním nájemníka a ponechání bytu ladem přicházíte o oněch 15 000 Kč, které by Vám již mohl někdo jiný zaplatit. V neposlední řadě ušetříte u průměrného bytu oněch cca 5000 za sepsání nájemní smlouvy. Ve výsledku rozhodně byt pronajmete i za vyšší nájemné (cca o 1000 Kč výše), takže ona nemilovaná provize se Vám v několika málo měsících (někde hned) vrátí a celou záležitost máte téměř „bez práce“.

Rozhodně to stojí za to a máte to bez práce!

Pokud by Vás k dané problematice cokoli zajímalo nebo si chcete domluvit nezávaznou schůzku, kontaktujte nás na telefonu 724 646 969, či emailu info@bydleninadoporuceni.cz.

reklama na blog

Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře.