Prodávat sám nebo s RK?

Pokud jste v minulosti někdy prodávali nebo pronajímali nemovitost, možná jste toto dilema řešili také. Postoupit nemovitost k prodeji realitní kanceláři, nebo zkusit zobchodovat či pronajmout vlastními silami?

Říkáte si, že prodej bude hračka a nechcete platit realitní kanceláři za úkony, které zvládnete svépomocí? Inzertní portály jsou přeci v dnešní době tak dostupné… Pokud za sebou již zkušenost s prodejem či koupí nemovitosti máte, možná tušíte, že tak rychlé a jednoduché to nebude. Pakliže jste ochotni investovat veliký díl svého času, iniciativy a peněz (nejen do konzultací s profesionály) a vzít na sebe i díl v podobě rizika, pak můžete být při prodeji skutečně téměř tak úspěšní, jako někteří realitní makléři. Stojí to ale nemalé úsilí, kterému se pojďme podívat pod skořápku v našem novém článku.

Dilema prodávajícího

Zkusit prodat či pronajmout nemovitost sám, nebo využít služeb realitního makléře či agenta? Jaká v druhém případě bude cena za sjednané služby a co vše Vám realitní kancelář zařídí? Samozřejmě záleží na tom, jakého realitního zprostředkovatele si vyberete. Je to stejné jako s ostatními službami a zbožím v dnešní době – nejlevnější většinou nebývá nejlepší. Pojďme se podívat na detaily.

Pro úplnost bychom rádi připomněli, že jsme pro Vás před nedávnem vytvořili i článek „Jak prodat nemovitost bez realitky?“, kde jsme se pokusili v detailu shrnout vše, co byste v roli prodávajícího měli zvládat a ovládat. Zodpověděli jsme zde také na nejčastější základní otázky jako jsou:

• Jak by měla vypadat příprava nemovitosti před nafocením do inzerce?
• Jak by měl vypadat „náš kupující“?
• Kolik mohu za nemovitost obdržet peněz?
• Jak má vypadat inzerce a co by měla obsahovat?
• Jak správně se zájemci vyjednávat a podchytit jejich vážný zájem?
• Jak na smluvní dokumentaci?

Co vše budete muset při prodeji či pronájmu zvládnout?

Pojďme se v bodech podívat na vše, co při prodeji svépomocí potřebujete obsáhnout. Zároveň se jedná o body, které pro Vás kvalitní realitní kancelář dovede zařídit. Prodej nemovitosti za několik milionů Kč není totiž aktivita pro každého. Snadno narazíte na překážky, se kterými si nebudete vědět rady. Může se Vám také stát, že narazíte na podvodnou protistranu. O způsobech, jak si proklepnout obchodního partnera jsme psali již v našem minulém článku „Jak si prověřit nájemníka či obchodního partnera“. Doporučujeme si jej důkladně prostudovat!

V bodech níže jsme se pokusili shrnout faktory, které ovlivňují prodej. Samozřejmě, že nemovitost můžete nafotit i bez homestagingu, můžete použít nekvalitní fotografii do inzerce, či si zvolit levnější variantu inzerce. Musíte ale počítat s tím, že takové „zanedbání“ Vám většinou přinese více škod než užitku. Neatraktivní inzerce a její malý dosah Vám značně sníží počet vážných zájemců o nemovitost, nebo zbytečně shodí její výslednou prodejní cenu. Makléř si sice za svou práci vezme provizi, ale o to více se bude snažit, aby prodal za co nejlepší cenu. A co vše je dobré pro úspěšný prodej umět a vyřešit?

1.      Příprava nemovitosti před nafocením

Neuklizený dětský pokoj, špinavá podlaha, neustlaná postel, povalující se oblečení, domácí mazlíčci či rodinné fotky na zdech. To vše může potenciální kupující velmi odradit. Proto byste měli přípravě nemovitosti před nafocením věnovat pozornost – stejně jako byste to udělali před prodejem svého auta. Každý detail hraje roli. Pokud je to potřeba, je dobré provést i rozsáhlejší údržbu, jako například vymalování pokojů, vystěhování nábytku apod.

K tomu, aby výsledné fotografie či videa byla atraktivní, je potřeba si osvojit pravidla home stagingu, o kterém jsme již psali dříve. Všeobecně působí dobře, pokud exteriér vypadá udržovaně a interiér je vzdušný a čistý. V naší RK se snažíme veškeré drobnosti umístit do uzavíratelných šuplat, kde nebudou na očích. Prostor se tak výrazně „nadechne“. Na poličkách či jiných volných plochách je dobré mít pouze květinu, či jinou dekoraci. Na zdech je dobré nechat maximálně jeden dominantní obraz s neutrálním motivem či hodiny. Je důležité vybrat vhodný denní čas, kdy do místnosti nepraží slunce nebo naopak už není tma.

2.      Kvalitní fotografie a jejich úprava

Po naaranžování nemovitosti je potřeba nemovitost samozřejmě nafotit. Zkušený realitní makléř má základní pravidla samozřejmě v malíku a ví, co v inzerci na potenciálního kupce funguje nejlépe, jaký úhel při focení zvolit. Také by měl samozřejmě disponovat kvalitní technikou pro záznam snímku či videa.

V naší realitní společnosti Vám nemovitost zdarma nafotíme profesionální technikou. Disponujeme i dronem, s kterým umíme natočit krásná videa. To je efektní zejména u větších nemovitostí, či pozemků, kde pak v inzerci krásně vyplyne spojitost mezi prodávanou nemovitostí a okolní krajinou. Dron je ovšem pro běžného smrtelníka většinou nedostupná technika. Fotky z dronu dokáží zachytit prodávaný dům ze všech úhlů a představí i malebnost okolí. Pro oko se jedná o srozumitelný a stále ještě neotřelý pohled, který jistě zajistí pozornost na inzertních portálech.

Podívejte se i na náš starší článek „Jak na fotografie při prodeji nemovitosti“, kde jsou popsány základy práce realitních makléřů s fotografií. Pokud nedisponujete kvalitní foto technikou, je potřeba si zapůjčit digitální zrcadlovku, což také může být pro někoho problém.

Kromě fotografií z dronu jsou velice efektní i 360° fotografie, které dovedou obsáhnout celý prostor místnosti či foceného objektu. Některé modernější telefony sice umí zaznamenat i 360° fotografie, ale v nevalné kvalitě. Technologie přitom spojuje klasickou fotografii a software na tvorbu prostorových fotografií přímo ve fotoaparátu. Nasnímání jedné takové fotografie je velice zdlouhavé a složité a málokdy se povede bez rušivých elementů. Budete tedy pravděpodobně potřebovat speciální kameru s podporou této funkce, kterou má opět každý realitní agent běžně k dispozici.

Určitě je dobré se také věnovat následné úpravě fotografií – vyladit barvy, sytost, ořez apod. Ne každý si rozumí s grafickými softwary.

3.      3D plánek nemovitosti

Kromě fotografií je již standardem připojit i plánek nemovitosti, minimálně ve statickém 2D formátu tak, aby si kupující měl možnost představit skutečné rozměry místností, jejich dispoziční řešení a rozmístění jednotlivých místností v domě. Velmi efektně vypadá 3D plánek nemovitosti, třeba i spojený s další videoprohlídkou, jako je tomu například v ukázce naší práce na plánku zde.

Z uvedené ukázky je jasné, že není úplně jednoduché takový plánek vytvořit.

4.      Obsah inzerce a popis nemovitosti

Každá realitní kancelář by měla mít při zadávání klasické inzerce na paměti zásady textové optimalizace SEO. Co to v praxi vlastně SEO (search engine optimalization) znamená, jsme Vám již shrnuli v našem článku na toto téma. Laik se opět v této problematice nemusí orientovat. Dodržování SEO zásad Vám však zajistí opět větší okruh lidí, ke kterým se Vaše inzerce dostane.

Co by nemělo chybět v textu inzerátu? Všeobecně neplatí, že méně je více, i když si to často majitelé bytů myslí. Není dobré spoléhat na to, že zájemci stačí základní informace s tím, že ty zbylé mu prozradíte na prohlídce. Ušetříte tím svůj i zájemcův čas a také některé zájemce rovnou neodradíte od pídění se po dalších informacích. Určitě je tedy lepší uvést všechny podstatné informace přímo do inzerce, přičemž cílem není „slohová práce“.

U bytu by neměly chybět informace o ploše bytu, o jeho dispozici a rozvržení jednotlivých místností. Neměl by chybět ani typ vlastnictví a v případě družstevního vlastnictví informace o částce anuity a o tom, zdali by se dal prodávaný byt převést do osobního vlastnictví.

Důležitá je i orientace bytu (světové strany), realizované rekonstrukce bytového domu či bytu (ovlivňují kapsu kupujícího, a proto ho velmi zajímají). Dobré je uvést i informaci o hospodaření společenství vlastníků. Například pokud jsou na bytě nyní veliké odvody do fondu oprav (protože se šetří na novou fasádu) nebo se splácí dluh na rekonstrukci domu, je dobré to uvést. Naopak, pokud má společenství naspořeno, je dobré to zmínit. Nezapomeňme uvést možnost parkování (vlastní garáž či např. modré zóny před domem).

U domu je dobré kromě výše uvedených informací uvést i informace o přilehlé zahradě a jejím charakteru, také informace o dostupných inženýrských sítích, či stavbách na zahradě (kůlna, pergola, bazén). U pozemků nezapomeneme uvést nikdy typ pozemku (zdali se jedná o ornou půdu, zahradu apod.) a zdali je oplocen, dále pak je-li možno na pozemku stavět (a v jakém rozsahu).

Je dobré zmínit možnost financování hypotékou – ne vždy je to možné, nebo toto financování prodávající nemusí preferovat.

Důležitou součástí je uvedení PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy). V současné době je to povinnost již v inzerci.

Nedílnou součástí nabídky je samozřejmě i uvedení prodejní ceny nemovitosti. Nemusí být uvedena, pokud si to majitel nepřeje, nicméně „cena k jednání“ může mnohé zájemce odradit, nemůžeme jí tudíž výrazně doporučit. Zkušený realitní makléř dovede odborně poradit, jakou prvotní nabídkovou cenu zvolit s ohledem na situaci na trhu a Vaši osobní situaci. Cena se může odvíjet i tedy podle toho, jak na prodej spěcháte.

5.      Videoprohlídka nemovitosti

Klasická fotografie je sice základ, ale jistě není jedinou možností prezentace nemovitosti. Pokud jste technicky zdatnější, fotografie se dají poskládat do videoprezentace, kde poté zájemce najde ucelené informace. Zde můžeme fotky doplnit i vhodným textem. Do videoprezentace se dá použít jak klasická fotografie, tak i lépe vypovídající 360° fotografie.

Příklad profesionálnější prezentace nemovitosti, doplněný o fotografie 360° a živé vstupy našich makléřů, si můžeme ukázat například na naší minulé nabídce dvougeneračního domu zde.

6.      Propagace nemovitosti

V České republice většina zájemců o bydlení (44 %) zavítá v první řadě na internet. Klasická tištěná inzerce tedy není dostačující řešení, je potřeba mít zázemí internetové inzerce a sociálních sítí v malíku. První příčce v sociálních sítích vévodí Facebook, v závěsu se drží YouTube a třetí příčku okupuje sociální síť Instagram. Je tedy téměř povinností tyto tři sítě k propagaci prodávané nemovitosti využít. Zdatnější uživatel internetu to může zvládnout, pro realitního makléře je to ale standard, který mu nezabere tolik času, je to pro něj totiž rutina.

Navíc se výrazně liší počet oslovených klientů, který realitní makléř může docílit. Běžný smrtelník na Facebooku může mít cca max 500 přátel, kteří jeho inzerci uvidí. V případě naší realitní kanceláře, která má 2000 fanoušků je tato základna sledujících rozhodně vyšší. Navíc máme dalších 25 spolupracovníků, kteří mají každý cca 1000 přátel. Dále spolupracujeme se 70 tipaři, kteří mají každý zhruba po stovce přátel, se kterými sdílí obsah. Oproti běžnému dosahu (500 lidí) máme tedy dosah zhruba 40 000 lidí, a to nepočítáme ty příspěvky, které můžeme jako firma dále propagovat na FB formou placené reklamy. Na taková čísla se při běžné inzerci nelze dostat. U ostatních sociálních sítí je to podobné.

S realitní společností se také dostanete na nejdůležitější realitní servery. Můžete to samozřejmě zkusit i vlastními silami, ale není to levná záležitost. Inzerovat se dá na neplacených serverech jako je Bazoš, Annonce, FB Marketplace, Bezrealitky.cz. Realitní agent ale kromě těchto možností využívá zvýhodněně i veliké realitní servery. Pro představu uvádíme dosah jednotlivých serverů v roce 2018 (v průměru za měsíc, data: netmonitor.cz)

S-Reality – 1.400.000 klientů

Reality Idnes – 700.000 klientů

České Reality – 320.000 klientů

Reality Mix – 200.000 klientů

7.      Fyzické prohlídky nemovitosti

Ve fázi, kdy se již zájemci ozvou, je potřeba s nimi absolvovat fyzickou prohlídku na nemovitosti. Od stolu nemovitost většinou nikdo nikdy nekoupí, přirozeně kupujícího zajímá každý detail. A tak si prodávající (realitní makléř) musí udělat dostatek času na takové prohlídky. Musí si je i dobře zorganizovat.

A musí počítat bohužel také s tím, že spousta údajných zájemců je nespolehlivých. Domluvenou prohlídku mohou zrušit, nebo se jejím zrušením ani nezdržují a makléř jede na prohlídku nemovitosti zbytečně.

Většinou je potřeba absolvovat prohlídku a jednání s více zájemci, a tak je tento proces velice časově náročný, zejména pro pracujícího člověka nebo pro někoho, kdo má prodávanou nemovitost daleko od vlastního bydliště. Spolupráce s realitním makléřem má v tomto směru jasnou výhodu – můžete mu svěřit klíče od nemovitosti a nechat prohlídky a jednání o ceně na něm. Ostatně on zná techniky vyjednávání s klienty daleko lépe, než běžný smrtelník.

8.      Příprava smluvní dokumentace, úschova peněz a listin

V případě, že dojde k dohodě mezi prodávajícím a kupujícím, následuje další fáze prodejního procesu, která je velice důležitá a náročná. Jedná se o zasmluvnění celého obchodu a zařízení bezpečné úschovy peněz a případných listin. Pokud nejste právník, nepouštějte se do takové akce sami. Při laickém využití „mustrů“ smluv z internetu a snaze ušetřit, hrozí obrovská rizika. Právní služby mohou vyjít i na několik desítek tisíc korun v případě problematických nemovitostí. Tyto peníze Vám realitní makléř opět dovede uspořit. Stejně tak zřízení úschovního účtu u notáře nebo banky vyjde na několik tisícovek a je za tím spousta zařizování. Nepostradatelné při prodeji jsou i právní rady.

9.      Jednání na katastru

Pro laika ani komunikace s Katastrem nemovitostí nemusí být zrovna med. Zato zkušený makléř v tom již umí chodit. Připraví listiny pro návrh na vklad a ostatní potřebné, vše na katastru podá a vykomunikuje, možná dokonce zaplatí i administrativní poplatky (za každý návrh na vklad je to správní poplatek 1000 Kč).

10.  Hypotéka pro kupujícího

Dokážete poradit kupujícímu s hypotékou, nebo případně znáte někoho, kdo se v problematice vyzná a dovede zvýhodněně hypoteční úvěr obstarat? Realitní makléř rozhodně ano. Většinou spolupracuje s celou řadou profesionálů, kteří dovedou úspěšný obchod do konce, včetně financování.

11.  Převody energií a ohlášení se finančnímu úřadu, pojišťovně, městskému úřadu

Po samotném prodeji následují další akty, v kterých se realitní makléř, na rozdíl od většiny populace, velmi dobře vyzná. Poradí, co vše je potřeba obstarat po uzavření smlouvy o prodeji. Poradí, kam zajít. Určitě Vás bude čekat nutnost převodu energií na nového vlastníka, kde budete potřebovat zajistit příslušné formuláře. Také se budete muset odhlásit od daně z nemovitostí, případně nahlásit k dani z nabytí z nemovitých věcí – i s tím realitní makléř poradí. Případně si informace budete muset zajistit u pracovníka finančního úřadu. Pokud existovala pojistka na byt či hypotéka, je potřeba vyřešit i tyto závazky. Pokud mají na nemovitosti hlášen trvalý pobyt další osoby, které je nutno s prodejem odhlásit, je potřeba to na městském úřadě zajistit. Profesionál v oboru opět ví, jak na to. Pokud Vás zajímají informace ohledně převodu energií, přečtěte si tento náš článek.

12.  Předávací protokol

Nedílnou součástí prodeje je i finální předávací protokol nemovitosti. Protokol o předání je velmi důležitý při prodeji či pronájmu nemovitosti, a to pro obě strany. Je to užitečný dokument, který není sice povinný, ale je dobré jej k nájemní nebo kupní smlouvě obstarat. Sepisuje se při fyzickém předání nemovitosti a v podstatě má jediný účel – zaznamenání skutečného stavu předávané nemovitosti nájemci nebo kupujícímu.

Realitní makléř si takový protokol připraví a doporučí jeho obsah tak, aby v případě sporu protokol sloužil jako užitečný podklad. Bude i u samotné předávky, takže budete mít svědka předávky a zároveň profesionála, který zaznamená do protokolu vše, co je potřeba – dohledá stavy měřidel, výrobní čísla inventáře nemovitosti, čísla jednotlivých měřidel, vyzkouší všechny klíče apod.

Z výše uvedeného výčtu vyplývá, že realitní makléř toho musí hodně umět. Musí být tak trochu právník, obchodník, či grafik a fotograf. Pokud dovedete obsáhnout všech 12 základních bodů, bez kterých se při prodeji nemovitosti neobejdete, smekáme před Vámi. I tak se Vám ale nikdy nepodaří oslovit tolik zájemců, jako profesionálnímu realitnímu agentovi. Ve výsledku možná ani neušetříte, jelikož se Vám nemusí podařit prodat za takový peníz, za jaký se to povede právě realitní kanceláři. Navíc utratíte spoustu peněz za právníky, zápisy v katastrech apod. Předávací protokol si můžete zde zdarma stáhnout.

Realitní zprostředkování v ČR

A jak je to tedy s činností realitních makléřů v ČR? Tato činnost má tradici necelých 30 let, jelikož za dob totality neexistoval trh s nemovitostmi tak, jak ho známe dnes. Nemovitosti se pouze směňovaly. Dnes je tomu ale již jinak – realitní makléři pracují na živnostenský list, ať už sami, nebo pod záštitou realitních kanceláří. A rozhodně se při práci nenudí.

Jak možná víte, v České republice je realitní zprostředkování stále volnou živností. Jedná se tedy o živnost, která vyžaduje pouze základní kritéria pro získání živnostenského oprávnění, nevyžaduje odbornou způsobilost. To v praxi může přinést mnoho nepříjemností takovým klientům, kteří se s důvěrou obrátí na realitní kancelář nebo jejího makléře, o kterých si dopředu nezjistí reference. Intenzivní reklamní masáž ani cena služeb samozřejmě neznamená bohužel automaticky kvalitně odvedenou práci. A jak už to bývá, negativní zpětná vazba se šíří velmi rychle. Je rozhodně žádoucí si tedy předem zjistit reference na subjekt nebo osobu, které plánujete oslovit.

Solidní realitní kanceláře většinou nenamítají nic proti tomu, pokud by se pravidla pro získání živnostenského oprávnění zpřísnila. Jsou to právě nekalí a nevzdělaní makléři, kteří této profesi kazí jméno. Bez přímé regulace profesní způsobilosti jsme totiž nejen v Evropské unii, ale i ve světě, minoritou.  Konkrétně na Evropské půdě není tento segment řádně regulován pouze u nás, ve Španělsku, Portugalsku, a Rumunsku. Více o projednávané novele zákona o realitním zprostředkováním se dočtete například na portále E15 pod tímto odkazem.

Vzdělání

V ČR zatím neexistuje ani žádné řádné vysokoškolské studium na tento obor zaměřené, přestože je to velice rozšířená profese. Samozřejmě se ale na trhu nabízejí různé kurzy – ať už krátkodobé v řádu několika týdnů, nebo dlouhodobější – například formou celoživotního vzdělávání při vysokých školách.

Uznávanou osvětu v oblasti nemovitostí provádí prostřednictvím svých kurzů i Asociace realitních kanceláří ČR, která má u nás tradici již od roku 1991. Jedná se o největší profesní sdružení nejen obchodníků, ale i jiných odborníků v oblasti nemovitostí. Druhým významným subjektem na trhu je pak Realitní komora České republiky (sdružení působící od roku 2009).

Jak to funguje?

Realitní makléři u nás většinou spolupracují s realitními kancelářemi, pod jejich záštitou. Má to výhody jak pro samotné makléře (společné zázemí, technika, propagace značky apod.), tak i pro klienta (realitní kancelář si realitní makléře ke spolupráci pečlivě vybírá, je pojištěna, usiluje o dobře vykonanou práci svých „zaměstnanců“). Samozřejmě není podmínkou, aby realitní makléř působil pod záštitou organizace (realitní kanceláře), ale v takovém případě doporučujeme spolupráci pouze na základě osvědčených referencí z okolí.

Za své služby si realitní kanceláře účtují rozličné částky. U pronájmů se jedná rámcově o částku 1-2 nájmů za zprostředkování. U prodejů je většinou provize makléře (realitní kanceláře) určena procentem z celkové prodejní ceny (většinou 3-6 %), což jej více motivuje k podanému výkonu a snaze prodat za co nejvyšší cenu. Makléř má tedy stejné cíle, jako prodávající. Také je běžné, že provizi z prodeje platí v konečném důsledku kupující (realitní kancelář si svou provizi započte ze složeného rezervačního poplatku od kupujícího) a za služby by po Vás realitní kancelář neměla chtít žádnou zálohu předem. Pokud nabídka Vámi osloveného realitního agenta či kanceláře z těchto pravidel vybočuje, zbystřete.

Dále se také můžete setkat s rozličnou nabídkou služeb, prostudujte tedy případně smlouvu, kde by měly být služby výslovně vyjmenovány. Chtějte vědět, za co platíte. Velmi častá je i varianta, kdy Vám realitní kancelář nabídne lepší (či výhodnější) nabídku služeb v případě sjednání exkluzivní smlouvy. O výhodách exkluzivní smlouvy, kdy prodej bude zajišťovat výhradně pouze zasmluvněná realitní kancelář, jsme Vás informovali již v minulosti v našem článku „Výhradní zastoupení – 10 výhod“ – možná Vás překvapí, že výhody z této spolupráce má nejen RK, ale hlavně prodávající.

Všichni víme, že čas jsou  peníze. Prodej nemovitosti může být opravdu veliký oříšek a nervy pro někoho, kdo s tím nemá zkušenost, nebo nemá času dostatek.

Svěřte se raději proto do rukou profesionálů a neváhejte nás oslovit. Domluvte si nezávaznou schůzku, poradíme Vám a pomůžeme. Jsme tu pro Vás – Bydlení na doporučení.

Kontaktujte nás na info@bydleninadoporuceni.cz.