Dům nebo byt – kde je lepší bydlet?

Mnoho lidí v průběhu svého života dříve či později řeší dilema, zda budovat svůj domov v bytě, nebo v rodinném domě. Obojí má samozřejmě plusy i mínusy, pojďte se s námi na ně podívat a bilancovat.

Novinky 2022

Prudký růst cen nemovitostí v Česku pokračoval i v první polovině roku 2022. U bytů a rodinných domů tempo zdražování ale mírně pokleslo. Ve druhém čtvrtletí došlo k částečnému zpomalení růstu cen bytů a rodinných domů. Pozemky naopak atakovaly další rekordy.

Vysoké úrokové sazby u hypoték a zpřísnění úvěrových ukazatelů ze strany České národní banky se již začaly projevovat, v současné době je velice aktuálním tématem bydlení v pronájmu vs. koupě vlastního bydlení.

Za zpomalením tempa růstu je nižší poptávka, kterou ovlivnily vyšší úrokové sazby. Přetrvává zájem o menší rodinné domy v dobrém technickém stavu. Naopak je viditelný propad poptávky po starších, energeticky náročných domech a těch, které jsou ve větší vzdálenosti od velkých měst. Důvodem jsou rostoucí ceny energií a pohonných hmot.

Kvůli vysokým cenám stavebních materiálů a energií částečně zastavila individuální výstavba rodinných domů a u mnoha rozestavěných projektů se práce prodlužují nebo se zastavují na dobu neurčitou.

Bydlení v bytě

Bydlení v bytě se dá obecně rozdělit ještě na dvě podkategorie – byt přímo vlastnit a bydlet v něm, nebo bydlet v pronájmu. V obou případech se dá říci, že se jedná o takové kompaktnější bydlení. Pojďme si v bodech představit hlavní výhody a nevýhody bydlení v bytě:

Obecně menší podlahová plocha.

Tento aspekt se obecně rozhodně dá považovat za nevýhodu, ale velmi záleží, v jaké životní fázi se nacházíte. Někomu menší prostory jednoduše více vyhovují. Mladí lidé (zejména generace mileniálů) mají rádi minimalismus a nehromadí kolem sebe zbytečné věci, nepotřebují tolik „skladovacích“ prostor. A menší byt se také rozhodně lépe a rychleji uklízí. Právě hodiny strávené nad úklidem domu a péčí o něj jsou jednou z překážek při rozhodování o cestě, jakou se s vlastním bydlením vydat.

Lepší občanská vybavenost

Obchodu se daří tam, kde jsou zákazníci. A zákazníků je rozhodně na sídlištích více, než v zástavbě „řadovek“ nebo někde na vesnici. Pokud si tedy vyberete byt ve městě, můžete se spolehnout na dostupnější služby a všeobecně lepší občanskou vybavenost (školy, školky, parky, hřiště, obchody a nákupní centra, restaurace). Zažitá praxe z let totality „nejdříve postavíme bydlení a pak budeme řešit zbytek“ je pryč. Na každém panelákovém sídlišti dnes najdete polikliniku, park, školu i obchod v dochozí vzdálenosti.

I u novostaveb se dnes již běžně kalkuluje při výstavbě se zřízením nového obchodu, zastávky autobusu či funkční školky. Klasická občanská vybavenost je u bytů všeobecně dostupnější.

Sousedské vztahy

Sousedské vztahy se v rodinném domě oproti tomu bytovému většinou významně liší. V bytových domech bývá většinou bytů více (extrémem jsou pak třeba i 18 podlažní panelové domy), a tak se všichni sousedé mezi sebou neznají, bydlení je více anonymní, což bývá také významným aspektem. Pro někoho, kdo netouží po společnosti a řešení věcí se sousedy, pro toho je takový veliký dům ideální.

V menším bytovém domě naopak budete znát všechny a může to být bydlení se sousedy, za kterými budete moci sem tam zajít na kávu.

Myslete ale i na to, že jeden jediný protivný soused dokáže otrávit život všem ostatním… to platí samozřejmě jak v panelovém či bytovém domě, tak i v domě rodinném, kdy strasti ze sousedových rozmarů budete sdílet hlavně vy a maximálně jeden nešťastlivec na druhé straně plotu. Můžete se ve svém výběru zaměřit na lokality, které budou zřejmě méně problémové (ty „prestižnější“), sousedy si ale přesto nevyberete…

Jediné opravdové štěstí v neštěstí mají nájemníci v podnájmu. Pokud jim sousedské poměry vyhovovat nebudou, mohou se sami rozhodnout o přestěhování. Mobilita bude u pronájmů rozhodně vyšší, než pokud danou nemovitost sami vlastníte.

Hluk

Speciálně pro bydlení v panelákové zástavbě je typické, že slyšíte vše, co se děje, o několik pater pod Vámi i nad Vámi. Klade to nároky na Vaši ohleduplnost. Pokud mají sousedé pod Vámi malé miminko, zřejmě budete muset tolerovat to, že porušuje domovní řád rušením nočního klidu. Pokud máte pracovní režim jiný, než ostatní většina lidí (přes den spíte a chodíte na noční směny), může Vás překvapit spousta ruchů, kterým se v panelovém domě nevyhnete. „Stupačkové“ řešení mezi panely bylo tenkrát špatná volba z aspektu zvukové izolace a efektivně se řešit při revitalizaci domů příliš nedá. Nedělejme si ale iluze, že u levnějších novostaveb je to výrazně lepší. Zejména koupelny bývají propojeny odvětrávacím systémem, který sice splňuje novodobé akustické normy, přesto může být rušivým elementem.

A jak bylo naznačeno, musíte brát ohled na sousedy i Vy. Tento ohled je ještě právně vymezen v domovním řádu, který musíte dodržovat. Většinou bývá stanovená doba nočního klidu mezi 22:00-06:00, kdy si nesmíte pořádat žádné večírky, ani pouštět nahlas televizi, prát, či vysávat. O víkendech bývají také omezení, co se týče ruchů ze stavebních prací, například se nesmí používat vrtačka. Samozřejmě, že každý bytový dům má ale svoje individuální pravidla, která si společenství odhlasovalo. Vycházejí přitom z občanského zákoníku.

Nutno však podotknout, že omezení na hluk se může týkat i bydlení v rodinném domě. Zejména, pokud se jedná o tzv. „řadovku“. Některá města dokonce zavedla protihlukovou vyhlášku, která v neděli zakazuje například hlučné práce – sekání trávy na zahradě, hluk ze stavebních prací. Neděle je zkrátka v některých obcích dnem odpočinku a myslí se na to i v zákonné úpravě.

Snadná údržba

Významným kladným aspektem pro bydlení v bytě je fakt, že starost o něj je finančně i časově rozhodně méně náročná. Nemusíte trávit čas údržbou zahrady, okapů a závlahou trávníků. V bytovém domě všechny nutné opravy řeší společenství vlastníků jako celek a o provedení prací se pak většinou po odhlasování stará předseda SVJ.

Na jednu stranu nemusíte s investicemi, které odhlasovalo SVJ (s Vaší účastí či neúčastí na hlasování), souhlasit. Mohou být provedeny investice (s Vaší finanční účastí), které se Vás přímo nedotýkají – například bydlíte v přízemí, kde nevyužíváte domovní výtah, a proto je Vám jedno, že je starý a nedostačující. Takových příkladů se najde ale většinou málo. Každý z vlastníků jednotek si rád odhlasuje (odsouhlasí) investici do zateplení fasády, výměny oken, či revitalizaci okolí domu, pokud je to opravdu třeba. Výhodou je tedy fakt, že taková investice rozpočítaná na bytové jednotky bude rozhodně nižší než u podobných investic u rodinného domu, který je sice menší, ale vše si musíte sehnat, zařídit a zaplatit sami. Alespoň si o daných investicích ale svobodně s nejlepším vědomím a svědomím rozhodnete.

Pokud jste pouze v pronájmu, je to pro vás ještě jednodušší, protože většinu věcí musí řešit sám majitel bytu. O tom, co vše hradí pronajímatel a co nájemník, jsme Vás informovali v našem minulém článku na toto téma.

Cenová dostupnost

Můžeme tady dalekosáhle polemizovat o tom, zdali je v současné době bydlení v bytě vůbec ještě cenově dostupné vzhledem k rostoucím sazbám u hypotečních úvěrů a nekonečně se zvyšující inflaci. Ceny bytů, hlavně ve větších městech, konstantně rostou meziročně rychleji než ceny rodinných domů. Přestože například cena novostavby bytu 3+1 s podlahovou plochou 80 metrů čtverečních v Praze se na jejím okraji může pohybovat standardně kolem 8 milionů, u malého domku s pozemkem okolo 300 metrů a zastavěnou plochou 120 metrů si připlatíte „jen 5 milionů“. U takových domků ale musíme brát v potaz to, že vyrůstají výhradně na úplných okrajích metropole, nebo za jejími hranicemi. Občanská vybavenost je často horší, nebo zcela chybí.

Investici 13 milionů za novostavbu domu si v dnešní době může dovolit jen málokdo – i za předpokladu, že by na tak vysokou hypotéku s vlastními úsporami vůbec dosáhl. K tomu je nutno připočítat investici do oplocení, zahrady, interiérového vybavení, bazénu, zahradního grilu a podobného inventáře. Bydlení v domě třeba i na okraji města tedy v současné době oproti létům minulým nese opravdovou známku prestiže. Realitní trh si je toho velmi vědom, a tak ceny pozemků nejsou také příliš příznivé.

V současné době roste popularita i takových parcel, které by v minulosti byly téměř neprodejné, vždy ale záleží na ceně daného pozemku a na možnostech jeho využití. Hodnotu mají i takové pozemky, kde stojí domy k totální rekonstrukci, nebo zboření. Nákupem takové nemovitosti si zájemce o bydlení v rodinném domě vůbec nepomůže, ba naopak bude cena vyšší ještě o náklady spojené s likvidací stávající budovy. Nicméně díky nepříznivým cenám stavebních materiálů, lidé raději preferují koupit dům už postavený a mít to “bez práce”. Nemusí to tak ale samozřejmě platit všude, a pokud budete mít štěstí, tak na vhodnou nemovitost (ať již novostavbu, dům či pozemek) za zajímavý peníz narazit můžete. Počítejte ale s během na dlouhou trať.

Pro hodně lidí, kteří jsou zvyklí na ruch města a nechtějí se stěhovat, je toto asi největší kritérium výběru. Bydlení v bytě versus domě je pro ně otázkou peněz a často otázkou, zdali ve městě zůstat (bydlet v bytě), nebo odejít 30 km za město na vesnici (kde sice budou mít vysněný dům, ale žádné zázemí, vazby, ani širokou občanskou vybavenost města, na kterou byli zvyklí). Toto se samozřejmě více týká velkých měst oproti těm menším, kde rozdíl v cenách není tak značný.

Univerzálnost bytu

V neposlední řadě je bydlení v bytě vhodnou volbou téměř pro každého. Od studenta (který si neumí sám nic pořádně opravit a starost o byt není jeho prioritou), přes začínající páry (které raději cestují a užívají si života, než aby řešili záležitosti ohledně údržby rodinného krbu), rodiny s dětmi (které mají s dětmi starostí až nad hlavu a péče o dům by jim kradla čas na rodinný život) až po důchodce (kteří jsou často rádi, že mají blízko obchod a pochozí sociální službu, případně nemusí tolik uklízet).

O byt se zvládne postarat (většinou) každý. Na rozdíl od domu, kde musíte vědět, jak funguje jeho technické zázemí, musíte řešit údržbu střechy, okapů a v neposlední řadě i zahrady či bazénu.

Byty také častěji bývají situovány ve městech či jejich okolí, a tak je často snazší je pronajmout v případě, že byt již nebude vyhovovat Vašim potřebám za několik let (které se s příchodem rodiny mohou výrazně změnit). Na téma, jak pronajmout byt, jsme pro Vás připravili zajímavý článek anebo pokud se rozhodnete koupit investiční byt na pronájem, na co vše si musíte dát pozor.

Dům

Zatímco většina lidí alespoň nějakou chvíli bydlela nebo bydlí v bytě, bydlení v rodinném domě bývá snem mnoha lidí. A často bohužel nesplněným. Proč si dům vlastně přeje tolik lidí?

Více prostoru

Jak uvnitř, tak venku, člověk má pocit, že může snáze dýchat. Kromě většího počtu místností, kvůli kterému si lidé domy běžně kupují, má téměř každý dům i nějaký svůj vlastní pozemek, který přináší další prostor k individuální realizaci. Nabízí se nepřeberný počet možností, jak jej využít.

S větším prostorem souvisí i větší možnosti pro děti a chov zvířat – například psů, či hospodářských zvířat. Rodinný život je v domě v ledasčem pohodlnější.

Všeobecně se dá ale říci, že velikost parcel se stále snižuje. Většina obcí má sice vydané regulativy týkající se velikosti minimální parcely u nově vzniklých parcel k zástavbě (pohybuje se většinou na hranici 800 metrů čtverečních), největší zájem je ale právě o tyto menší parcely. Je to samozřejmě částečně kvůli finanční dostupnosti, částečně ale také charakterem složení obyvatel.

Lidé jsou již pohodlní a nechtějí trávit příliš času péčí o hospodářství. Většina z nich nepotřebuje prostory pro chov drůbeže, skotu, králíků a podobných zvířat, jak tomu bylo dříve zvykem. Neplánují většinou ani výsadbu ovocných sadů kvůli ovoci, které se dá zakoupit v obchodě, či pěstování zeleniny. Mentalita se mění a dnešní obyvatelé nově vznikajících rodinných domů chtějí na zahradě zejména relaxovat. Pořídí si trávník bez nutnosti časté údržby, nepořídí si okrasné květiny, naopak si ale možná pořídí bazén, či grilovací místo s terasou. Pozemky tedy kvůli cenám dnes nejsou velkolepější, ale slouží k rekreaci a žádný kus pozemku nezůstane při plánování „zahradnických snů“ opomenut.

Člověk je s domem blíže k přírodě

Co může u bytu být výhoda, je pro někoho peklo. Zejména se stářím se touha po klidném bydlení prohlubuje. Nejeden utíká záměrně z velkého města na okraj vesnice či lesa, aby byl blíže k zeleni. Blíže k přírodě jste ale už díky výše zmíněnému pozemku, a to i v případě, že stojí přímo ve městě.

Vyšší komfort bydlení z hlediska hluku a soukromí.

Nadměrný hluk je největší překážkou spokojeného bydlení. Náš sluch funguje nepřetržitě, i ve spánku a ke spánku potřebujeme klid. Pokud se dostatečně nevyspíme, může nám to po čase přivodit jak fyzické, tak psychické problémy. A právě utlumení hluku je jednou z nejdůležitějších funkcí oken. Hluk v našem okolí se neustále zvyšuje v důsledku technologického pokroku. Ruší nás městská doprava, běžné zvuky z ulice, sirény, veřejný rozhlas, klimatizace obřích nákupních center atd.

Zatímco v bytě panelového domu je vše slyšet, u domu míváte většinou jen dva sousedy, se kterými sdílíte hodně tlusté stěny, stojí-li těsně vedle sebe, anebo také nic, jsou-li oddělené zahradou. Jste tedy více „svým pánem“.

Prostor pro individuální sny

U domu je snadné realizovat různé vlastní projekty – ať je to výstavba pergoly, kůlny nebo garáže, tvorba zázemí pro výkon povolání, případně vlastní bazén. Spousta lidí také miluje práci na zahradě, která je výbornou relaxací zvláště pro lidi, kteří pracují „hlavou“. S domem je toto vše možné!

Jste svým pánem

Jakýkoli Váš projekt je v podstatě jen na Vás – nemusíte řešit se společenstvím vlastníků, jakou barvu bude mít Vaše fasáda, jestli přistavíte, anebo jestli si na pozemku zbudujete vlastní místo na grilování. Samozřejmě vše v rámci platné legislativy musíte řešit s příslušnými úřady. Ne vždy je to úplně snadné a oproti bydlení v bytě budete mít ohledně změn dispozic ve Vašem rodinném bydlení o mnoho více starostí se zařizováním, ale minimálně rozhodnutí je jen na Vás. Navíc budete investovat jen do toho, kde Vám to dává smysl.

Dlouhodobé rodinné zázemí

Největší životní prioritou pro většinu Čechů je žít ve spokojené rodině. V domě také spíše vybudujete dlouhodobé rodinné zázemí, které může trvat desítky let a několik generací.

Alternativy

Určitě není nutné se v rámci Vašeho budoucího bydlení zcela vyhranit – existují různé alternativy, které spojují mnoho výhod z obojího.

Jednu z takových možností například představuje rekreační bydlení. Koupě chaty, chalupy či menšího rodinného domu určitě nevyšlo z módy a snad ani nevyjde. Spousta lidí stále pravidelně prchá od uspěchanosti velkých měst někam na venkov a k přírodě, ke svému kousku klidu. Rekreační objekt navíc obvykle bývá menší než klasický rodinný dům, čímž se eliminují některá “proti”. Také se lépe udržují a nemusíte se zde cítit odtrženě od světa, protože se pravidelně vracíte do „civilizace”.

Pozor ale na to, abyste měli na typické české „chalupaření“ dostatek času a nestali se jen otrokem pracovních víkendů. I o chalupu je nutné se starat a vyplatí se někomu, kdo na ni dokáže (a chce) pravidelně dojíždět a starat se o ni taktéž průběžně. V dnešní době je také velmi moderní si chalupy na víkendy (či týdenní pobyty) pronajímat. Nemusíte se starat vůbec o nic a je to dobré řešení pro někoho, kdo je vytížený a na chalupu se dostane jen několikrát do roka. V takovém případě by se mu jeho vlastní chata příliš nevyplatila a nestíhal by například ani sekat trávník. Benefitem navíc je to, že si můžete pronajmout pokaždé chalupu v jiné lokalitě. Než se tedy neuváženě pustíte do koupě vlastní chalupy, která Vám může přerůst snadno přes hlavu, zvažte i možnost pronájmu rekreačního zařízení. Můžete si chalupaření vyzkoušet a pak se rozhodnout.

Velmi moderní a relativně novou možností je pak spojení obou způsobů bydlení do jednoho – například byt se zahrádkou nebo jinak zabudovanou zelení, například na balkoně či terase.

Občas se staví větší byty s terasou v menších bytových domech o pár jednotkách. Majitelé těchto bytů mají pak pocit volnějšího prostoru podobného domu a necítí se stísněně. Komfort je ale vyvážen cenou takovýchto nemovitostí. Cena takového bytu ve městě se většinou pohybuje ve stejných relacích, jako cena domu na jeho okraji.

Ještě nevíte, jak by mělo vypadat Vaše ideální bydlení, pořád se nemůžete rozhodnout? Rádi Vám pomůžeme vyhledat Vaši vysněnou nemovitost na klíč.