Ukončení nájemní smlouvy (výpověď z nájmu, dohoda o ukončení nájmu)

Ukončení nájmu nemusí být vždy zpravidla zcela jednoduchou záležitostí, a proto si v tomto článku povíme na co nezapomenout! Ne každý preferuje vlastnit bydlení, už jen z důvodu zadlužení se na několik desítek let dopředu. Ten, kdo se rozhodne pro nájemní byt samozřejmě musí měsíčně platit nájemné, ale na druhou stranu se nemusí starat o spoustu věcí okolo, které musí řešit majitel.

AKTUALIZACE 2023

Minulý rok nám přinesl změny ve formě zdražování hypoték a díky tomu se stalo nájemní bydlení více žádanější. Většina žadatelů totiž na hypotéku vůbec nedosáhne a proto musí “vlastní bydlení” ještě na chvíli odložit. Slibně to nevypadá ani v tomto roce, odborníci odhadují, že až příští rok přinese postupné zlevňování hypoték v řádu desetin procent.

Úroky z hypotéky se momentálně pohybují okolo 6% a základ na hypotéku nemusí být dostatečný. Nájem je řešením pro ty, kteří nehledají jen přechodné bydlení, ale i pro tzv. „turisty“, kteří ke svému bytí nepotřebují bydlet ve svém vlastním a tak cestují z bytu do bytu.

Bydlení v nájmu má ale i další výhody – pro někoho je nájemní bydlení svobodná volba z důvodů častého stěhování za prací, za přáteli či zážitky a nechce se tak vázat hypotékou na dlouhou dobu na jednom místě. Dalším důvodem pro volbu nájemního bydlení mohou být plány o rozrůstající se rodině.

Na rozdíl od nás v České republice, je u našich německých sousedů normální bydlet v nájmu celý život a ba dokonce je pro ně lepší bydlet v bytě než domě. A to i z hlediska ekologie.

My Češi ale máme potřebu vlastnit majetek. Ve větších městech je to byt, v menší městech nebo vesnicích je to celý dům. V některých zemích nepochopitelné, v některých normální. Co ale dělat v případě, že se chcete stěhovat? Na co nezapomenout a na co se primárně zaměřit?

Začneme prvně tím, kdy se rozhodnete z bytu/domu odejít. Je to moment, kdy se rozhodnete svoji stávající nemovitost opustit z nějakého důvodu a očekáváte, že se přestěhujete do lepší či větší pronajímané nebo do vlastní nemovitosti. Pravděpodobně se bude jednat o jedno z nejhektičtější období ve vašem životě, na které nikdy nezapomenete. Budete balit krabici po krabici, popisovat, křížkovat, kroužkovat a při balení můžete zapomenout i to, kde jste si nechali svůj poslední hrnek na kávu.

Výpověď z nájmu

Pojďme se na to podívat teoreticky. Právní úprava nájmu bytu je obsažena v zákoně č. 89/2012 Sb., Občanského zákoníku a to konkrétně v jeho ustanoveních § 2235 až § 2301. Smlouvu tedy lze ukončit odstoupením nebo výpovědí, jestliže si to tak obě strany stanoví nebo tak stanoví zákon. Pokud si smluvní strany nesjednaly žádné jiné důvody k výpovědi nebo odstoupení, bude možné smlouvu ukončit jen z důvodů, které stanoví zákon.

Nájemce je chráněn jako slabší smluvní strana nájemního vztahu. Je totiž většinou ekonomicky slabší a do velké míry závislý na pronajímateli, který by si mohl sjednat nespravedlivé podmínky. Ochrana nájemce se projevuje zejména zákazu bezdůvodné výpovědi ze strany pronajímatele a bezdůvodného zvyšování nájemného.

Občanský zákoník obsahuje zvláštní úpravu o skončení nájmu v bytě, ale obecná právní úprava se v tomto případě nedá využít a je třeba se řídit obsahem ustanovení § 2285 a následujících paragrafů občanského zákoníku.

Ukončení nájmu bytu

K ukončení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele se nabízí hned několik možností. Buďto můžete dle § 2288 občanského zákoníku ukončit nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou i na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době, jestliže nájemník hrubě porušil svou povinnost vyplývající z nájmu. Jedná se například o neuhrazené nájemné nebo náklady za služby za dobu minimálně tří měsíců. Dále pokud závažným způsobem poškozuje nemovitost, nebo provádí bez vědomí pronajímatele stavební úpravy v bytě/domě.

To platí i v případě, že je nájemník odsouzen pro úmyslný trestný čin na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti. Jestliže si myslíte, že máte právo neodejít z nemovitosti v případě, že se bude s nemovitostí nakládat z důvodu veřejného zájmu (nemovitost se nebude moci používat – například demolice), bohužel nemáte pravdu. I v tomto případě vás může majitel nemovitosti vystěhovat. Posledním bodem je možnost vystěhování nebo ukončení smlouvy v případě, že tu je jiný závažný důvod pro vypovězení z nájmu.

Výpověď z nájmu na dobu neurčitou

Každá klička má i háček. Majitel nemovitosti má dle § 2288 občanského možnost vás vystěhovat i v případě, že máte smlouvu na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou, jestliže byt potřebuje k využívání pro svoji manželku či manžela, a nebo sebe. Tato možnost se dá použít pouze v případě, pokud majitel bude opouštět rodinu z důvodu rozvodu nebo pokud potřebuje pro příbuzného bydlení. Tyto výpovědní důvodu může uplatnit ale pouze u nájmu na dobu neurčitou.

Důležité je ale i to, aby pronajímatel uvedl přesný důvod ve výpovědi a popsal ho. Tuto povinnost má pronajímatel z jediného důvodu. Pokud by se nájemník obrátil na soud a zahájil řízení o přezkoumání výpovědi. Nájemník má totiž právo se v lhůtě dvou měsíců ode dne doručení výpovědi od pronajímatele odvolat na soud, který prozkoumá důvod výpovědi z nájmu. Jestliže pronajímatel neuvedl žádný důvod k výpovědi, výpověď bude v rozporu se zákonem a tudíž neplatná. Bez ohledu na to, jestli nájemník podá návrh k soudu nebo ne.

Pokud se vám zdá, že vás může majitel vyhodit opravdu za vše, není tomu tak. Ale jestliže provedete obzvlášť velký malér, může vám ukončit smlouvu bez výpovědní doby a vyžadovat od vás, abyste bez zbytečných prodlev byt odevzdali. Nejpozději ale do jednoho měsíce od ukončení nájmu (neplacení nájmu a nákladů za služby alespoň za tři měsíce), poškozujete-li nemovitost nenapravitelným nebo obzvlášť závažným způsobem nebo děláte obtíže majiteli.

Pokud majitel/pronajímatel ve výpovědi neuvede, v čem je „zakopaný pes“ a jaké je závažné porušení povinností (před doručením pronajímatel nevyzve nájemce v přiměřené době, aby vady napravil nebo odstranil), nebude se k takové výpovědi přihlížet.

Práva nájemce jsou ale obdobná. Můžete kdykoli vypovědět nájem na dobu neurčitou a bez jakéhokoli udání důvodu, ovšem s tříměsíční výpovědní lhůtou. V případě, že máte smlouvu na dobu určitou, je to složitější. Nevíte si rady s tím, jak napsat nájemní smlouvu, přečtěte si k tomu náš článek.

Výpověď z nájmu na dobu určitou

Zde občanský zákoník umožňuje nájem vypovědět jen za těchto podmínek:

1. a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
2. b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
3. c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
4. d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Více k tomuto tématu si můžete přečíst v občanském zákoníku v § 2288.

Okamžitá výpověď z nájmu

Jestliže se jedná o nájemní smlouvu na byt, uplatní se zde automatické obnovení nájmu. Pokud nájemce nadále užívá byt alespoň po dobu tří měsíců po dni, kdy měla smlouva skončit a pronajímatel jej nekontaktoval s ukončením, jedná se o automatické prodloužení. V tomto případě se bude jednat o tzv. zákonnou domněnku, kdy se počítá s tím, že se nájem prodlužuje o stejnou dobu, na jakou byl podepsán dříve (nejvýše ale na dobu dvou let). Pokud se ovšem nedomluví jinak.

NEZAPOMEŇTE, že musíte všechny závazky po ukončení nájmu zrušit. To se jedná převážně v případech, kdy majitel neřeší energie a vy si je přihlašujete na sebe. Někdy se to může pro pronajímatele zdát ideální, ovšem pouze do té doby, dokud nájemník svoje závazky platí. Může se totiž stát, že pokud si pečlivě nepohlídá závazky spojené se svojí nemovitostí, může se dostat do maléru.

Je důležité prověřovat si, komu pronajímáte nemovitost nebo kdo je váš pronajímatel. Vy jako nájemník určitě nechcete, aby někdo po vašem odchodu používal elektřinu a vy ji vesele platili dál. To stejné platí, pokud máte jiné závazky na pronajímanou nemovitost. Může to být i například internet (stěhujete se do bytu, kde je, proto ten stávající zrušíte).

Pokud budete rušit odběr energie na svoje jméno a ne celého dodavatele, je to jednoduché. Na internetu je formulář, který vyplníte v případě, že se stěhujete. Ať už se jedná o přepis na jiného nájemníka nebo majitele. Ovšem pokud chcete v novém bydlišti pokračovat v odběru energie od stávajícího dodavatele, stačí pouze informovat společnost o změně a vyžádat si novou smlouvu. Jestliže máte dědické řízení o nemovitost nebo změnu vlastníka nemovitosti v rodině, není nutné se odhlašovat, pouze změnit na vlastní jméno.

POZOR, před tím, než se budete stěhovat si zjistěte, jaké podmínky má váš dodavatel. Někteří dodavatelé totiž neberou jako důvod k odhlášení stěhování a mohou nastat komplikace. Stěhování totiž není dle zákona důvod pro ukončení smlouvy.  Jestliže vás dodavatel odmítne, že jste neuvedli dostatečný důvod (stěhování), smlouvu vypovězte. V případě, že máte na dobu určitou, je to jednodušší. Můžete ji vypovědět kdykoli během roku a po uplynutí tří měsíců dlouhé výpovědní lhůty můžete odejít. Těžší je to u smlouvy na dobu určitou v trvání dvou nebo tří let. Zde se budete hůře dostávat od dodavatele a mohou vám hrozit sankce.

Možnost, jak se dostat ze spárů sankcí dodavatele, je vzít si smlouvu „s sebou“ a pokračovat na novém odběrném místě. Ovšem pokud si nevezmete smlouvu na nové odběrné místo nebo nepřesvědčíte majitele nebo nového nájemníka na přepis energií na sebe, může se stát, že vás čekají pokuty v řádu desetitisíců. Je to ale výjimka, obvykle majitelé nemovitostí nemají problém buď pokrýt dobu u výpovědní lhůty a hned po ukončení vaší smlouvy pokračovat přepisem na sebe nebo jiného nájemníka.

Jak přepsat a jaké dokumenty k tomu mít mají dodavatelé obvykle na svých stránkách. Je důležité k dokladům o ukončení nebo změně odběratele doložit doklad o vlastnictví nebo vztahu k odběrnému místu. Může se jednat o nájemní smlouvu, kopii z katastru nemovitostí, kupní smlouvu nebo doklad o dědictví či úmrtní list. Někdy stačí pouze čestné prohlášení. Jak na přepis energií při prodeji či pronájmu nemovitosti jsme pro Vás napsali podrobný článek.

Jakmile přijde den předání, nezapomeňte si zapsat stav elektroměru a dalších měřidel do předávacího protokolu. Po provedeném samoodečtu dá jasnou odpověď stranám původnímu a novému majiteli o tom, kolik by měl za dosud odebranou energii zaplatit původní a od kdy začne platit nový, odběratel. Nejjednodušší je stáhnout si předávací protokol k nemovitosti do kterého zapíšete stav na všech měřidlech.

K ukončení smlouvy nebo změně odběratele má dodavatel povinnost vystavit tzv. ukončovací fakturu. Může se stát, že vám dodavatelé vyúčtují spotřebu za stejné období jak původnímu, tak novému odběrateli. Je důležité mít zaznamenané údaje o spotřebě a případně vyúčtování vyreklamovat.

Taktéž je vaší povinností zrušit trvalé bydliště (pokud tomu tak je) z nemovitosti do skončení výpovědní lhůty.

Předání bytu po skončení nájmu

Co je vaší povinností při předání nemovitosti zpět majiteli? Toto téma může být obvyklým terčem sporů nájemníka a pronajímatele, kdy se strany přesně nedomluví nebo se vzájemně obviňují. Je důležité vzít na mysl fakt, že každý majitel musí počítat s opotřebením. Pokud se v jeho nemovitosti vyskytují zvířata nebo děti, je obvykle na nájemnících dát vše do pořádku, ovšem neznamená to vyměnit celou nemovitost za novou.

Nájemník je povinen odevzdat pronajímateli byt v den, kdy skončí nájemní smlouva (není-li tomu jinak dle aktuální situace např. nájemník je v nemocnici apod., vše záleží na domluvě). Pokud by nájemník bojkotoval předání nemovitosti, pronajímatel má možnost vyžadovat od nájemce denní nájemné do té doby, dokud mu nemovitost není předána.

Nepřihlíží se tedy k vadám normálního opotřebení, ani k vadám, které je povinen odstranit pronajímatel. Ve skutečnosti to znamená, že pronajímatel nemůže odmítnout převzetí bytu jen z toho důvodu, že nefunguje topení, které musí zajistit pronajímatel. Pokud ovšem nájemník provedl v nemovitosti změny se souhlasem majitele, je povinen je odstranit a uvést do původního stavu, pokud se k tomu smluvní strany písemně zavázali. Jestliže tento bod není ve smlouvě uveden, majitel nemůže požadovat o navrácení do původního stavu.

Ovšem neznamená to, že pokud jste vybudovali krb v obývacím pokoji, máte nárok na to, získat peníze zpět za stavbu a nákup krbu. Obvykle tomu tak nebývá, a to i když se zvýší hodnota nemovitosti. Muselo by se jednat o prvek, který by byl důležitý pro fungování v nemovitosti, v tom případě by jej měl majitel proplatit.

Pokud se stalo opačně – hodnota nemovitosti se odsouhlasenými změnami snížila, má právo pronajímatel požadovat náhradu po nájemníkovi ve výši snížené hodnoty nemovitosti a to i v případě, že následně netrval na uvedení nemovitosti do původního stavu. Smluvní strany si samozřejmě mohou svoje práva a povinnosti vyjasnit detailněji dohodou, aby nebyla ani jedna strana následně poškozena.

V případě, že nájemník vybavil nemovitost předměty nebo zařízeními upevněnými ke zdi, podlaze či stropu a nelze je odstranit bez nepřiměřené snížení hodnoty nebo poškození nemovitosti (např. etážové topení), platí, že se stávají vlastnictvím majitele nemovitosti a to v okamžiku jejich vybudování. Jestliže byl pronajímatelem udělen souhlas, má nájemník právo požadovat odpovídající finanční náhradu.

V případě, že se jedná o právnickou osobu, je možné najít v obchodním rejstříku kdo je zapsán jako statutární orgán za danou právnickou osobu jednat. Dále je důležité zapsat stav nemovitosti (například viditelně rozbité dveře, poškrábaná lednice atd.). Údaje o stavu měřičů elektrické energie, vody a také plynu. Dále seznam odevzdaného nábytku a vybavení a také jejich stav. Je určitě lepší vždy vše zdokumentovat – pořídit fotky.

Jednotlivé strany se pak nemohou napadat v případě, že je vada na fotkách jasně zřetelná. Odevzdávající i přebírající by si měl nechat jedno vyhotovení předávacího protokolu potvrzené druhou stranou.  Pokud si nejste jisti, co přesně máte udělat při skončení nájmu, napsali jsme o tom článek.

Byt je dle zákona řádně odevzdán, jestliže pronajímatel převzal klíče od nájemníka a pokud mu nic nezabraňuje v přístupu do nemovitosti. Taktéž se má za předaný, pokud ho nájemník opustí a lze rozeznat, že zde už nemá v plánu bydlet (vystěhované věci apod.), i když nebyl fyzicky předán pronajímateli nebo jeho zástupci. Pokud po skončení výpovědní lhůty nechá byt prázdný, vyváže se z veškerých smluv (elektřina, plyn, internet apod.) a klíče zanechá ve schránce pronajímatele (majitele), z toho vyplývá, že měl v úmyslu byt odevzdat.

Někdy ohledně tohoto jednání mohou vznikat pochybnosti, proto je vždy důležité, aby bylo vše zaznamenáno v předávacím protokolu a je nutné na tom trvat! Jestliže nájemce trvale opustí nemovitost bez předání, připravuje důkazy o tom, v jakém stavu byl byt odevzdán. Nejlepší je pak využít fotodokumentaci.

Horší variantou je, pokud nezbedný nájemník zanechá v bytě své osobní věci. Jestliže jsou věci zjevně opuštěné (nejsou připraveny v krabicích), pronajímatel má právo je nechat zlikvidovat. Pokud jsou to věci, které nejsou opuštěné (jsou připraveny v krabicích) a nájemník se pro ně vrátí, pronajímatel má zákonnou povinnost tyto věci vhodně uschovat na účet nájemníka.

Pokud ani přes výzvu pronajímatele v přiměřené míře neuposlechne a věci si nepřevezme, má právo pronajímatel po předchozím upozornění nájemníka věci prodat. Prodej se uskuteční vhodným způsobem, který zaručí dosažení ceny v obvyklé hodnotě (nelze prodávat extrémně pod cenou, z důvodu, že se nejedná o pronajímatelovu věc). Utržené peníze za věci náleží nájemci.

Jak napsat výpověď z nájmu

Pojďme se společně zaměřit na to, jakou formou napsat a formulovat výpověď z nájmu. Hlavní kritérium je, že výpověď musí být vždy písemná. Nelze si mezi řečí nebo mezi dveřmi říci, že s nájmem končíte a už vás tam nikdo neuvidí, protože to je něco, co není napsané, tudíž neplatné. Zároveň je důležité myslet na to, že výpovědní lhůta běží od prvního dne následujícího kalendářního měsíce po doručení výpovědi druhé straně. Pokud vám výpověď dá pronajímatel, je jeho povinnost, aby vás poučil o vašem právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi. Neučiní-li tak, bude výpověď neplatná.

HLAVNÍM BODEM výpovědi je fakt, že musí být řečeno, kdo komu dává výpověď. Dále musí výpověď obsahovat celé označení bytu a projev vůle k tomu nájem ukončit. Pokud je nájemníků více a pronajímatel chce všem smlouvu ukončit, vždy by měli dostat výpověď všichni nájemníci. Dále musí výpověď obsahovat důvod, kvůli kterému chcete smlouvu ukončit a pokud jste majitel, i to, jestli dáváte výpovědní lhůtu, nebo se jedná o hrubé porušení a tím pádem je výpovědní lhůta zkrácena na maximálně 1 měsíc od prvního dne následujícího kalendářního měsíce od přijetí/doručení.

Závěrem bychom chtěli říci, že se vám po dnešním článků může zdát, že se jedná o nevýhodnou pozici pro pronajímatele, ale není tomu tak. Je důležité myslet i na to, že občanský zákoník upravuje široké spektrum možností o ukončení smlouvy o nájmu nemovitosti pro pronajímatele. Zejména se jedná o porušování povinností ze strany nájemníka. Ať už jste pronajímatel nebo nájemník, doufáme, že pro vás ukončení nájmu už nebude noční můrou a vše proběhne hladce.