Když do nájemního vztahu zasáhne smrt

S nájemní smlouvou se v průběhu života setká téměř každý člověk. Jedním z nejběžnějších případů je uzavření nájemní smlouvy k domu či bytu za účelem zajištění bydlení. Do tohoto nájemního vztahu však může zasáhnout více či méně nepředvídaná událost, kterou je smrt jedné ze smluvních stran.

Na rozdíl například od manželství, kde nepochybně v případě smrti jednoho manžela tento právní svazek zanikne, v případě nájemní smlouvy je situace složitější a může vyvstat řada otázek, co dál. Tak je tomu zejména v případě úmrtí nájemce.

Právní úpravu nájmu bytu nalezneme především v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“). Vedle obecných ustanovení o nájmu se uplatní i zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu podle § 2235 a násl. o.z. Ta ale neplatí pro pronájem bytu určeného pouze k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu. Za účelem uspokojení bytové potřeby tak může být podle ustanovení o nájmu bytu pronajat třeba i vhodně zařízený obytný vůz, pokud se nebude jednat pouze o krátkodobý pronájem.  

Je třeba pamatovat na to, že některé záležitosti si mohou pronajímatel a nájemce ve smlouvě ujednat podle zásady smluvní volnosti. V některých záležitostech se však od ustanovení občanského zákoníku, zejména s ohledem na potřebu ochrany slabší smluvní strany, v tomto případě nájemce, odchýlit nemůžou.

Co se rozumí bytem?

Byt definuje o.z. jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Pokud pronajatý prostor k bydlení určení není, je nájemce i v takovém případě zákonem chráněn a obě strany jsou zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. 

Z důvodové zprávy k občanskému zákoníku vyplývá, že pojem bytová potřeba vyjadřuje nejen účel, ke kterému byt běžně slouží, tj. bydlení, ale i to, že byt musí být k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý.

Oproti dřívější právní úpravě, kdy se u nájmu domu postupovalo podle obecných ustanovení o nájmu, od účinnosti o.z. požívá nájem domu za účelem zajištění bytové potřeby vyšší právní ochrany a podle § 2236 odst. 3 o.z. se přiměřeně použijí ustanovení o nájmu bytu. V následujícím textu je používán již jen pojem byt, a to ve smyslu bytu nebo domu přenechaného k zajištění bytové potřeby nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti. 

Když zemře nájemce

Předmětem tohoto článku je přechod práv a povinností z nájemní smlouvy nebo její pokračování v případě úmrtí jedné ze smluvních stran. Zejména v případě smrti nájemce hraje zásadní roli, zda se jednalo o jediného nájemce bytu či je takových nájemců více.

S jakými situacemi se tedy můžeme setkat? Na straně nájemce se může jednat o smrt nájemce a 

•  společný nájem
•  společný nájem manželů
•  přechod nájmu na člena jeho domácnosti
•  přechod nájmu na dědice
•  ukončení nájmu služebního bytu
•  ukončení nájmu bytu zvláštního určení

Smrt nájemce a společný nájem

Zemře-li nájemce, je v prvém případě třeba posoudit, zda se jednalo o jediného nájemce bytu či je takových nájemců více. Nájemní vztah totiž umožňuje, aby na straně pronajímatele i nájemce bylo více subjektů.

Pokud je více osob na straně nájemce, jedná se o společný nájem bytu bez ohledu na to, zda je tak již od uzavření nájemní smlouvy, či k ní následně další nájemce přistoupil. Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti, a pokud zemře jeden z nich, nájemní smlouva nezaniká a dochází k pokračování nájmu bytu.

Smrt nájemce a společný nájem manželů

Společný nájem bytu může vzniknout také v případě manželů.

Zákon upravuje společný nájem manželů v ustanoveních věnujících se právě manželství, a to v § 745 a násl. o.z. 

Na tomto místě je třeba upozornit, že podle § 3020 o.z. neplatí ustanovení o společném nájmu manželů podle § 745 a násl. o.z. pro registrované partnery.

Pokud měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo k bytu, ve kterém mají manželé rodinnou domácnost, vznikne uzavřením manželství nájemní právo oběma manželům. Pod pojmem rodinná domácnost se velmi obecně rozumí, že manželé spolu trvale žili a současně společně hradili náklady za domácnost. 

Podrobnější výklad k pojmu rodinná domácnost naleznete např. v tomto článku. 

V případě společného nájmu bytu jsou manželé zavázáni společně a nerozdílně (což znamená, že musí plnit ve smyslu „jeden za všechny a všichni za jednoho“) a jeden bez souhlasu druhého nesmí nájem ukončit nebo omezit právem, jehož výkon je s bydlením manželů nebo rodiny neslučitelný. Pokud by tak učinil, může se druhý z manželů dovolat neplatnosti takového právního jednání.

Jestliže jeden z manželů zemře, manželství zaniká a pro pokračování nájmu se použijí ustanovení § 766 o.z.  Pokud měli manželé společné nájemní právo k bytu, v němž se nacházela jejich rodinná domácnost, zůstane nadále nájemcem bytu pozůstalý manžel.

Odlišná situace ale nastane tehdy, když měl nájemní právo k bytu pouze zemřelý manžel. Za těchto okolností pozůstalý manžel v nájmu podle výše uvedených pravidel nepokračuje, ale nájemní právo na něho může přejít jako na člena nájemcovy domácnosti.

Poněkud odlišná pravidla platí pro společný nájem manželů v případě družstevního bytu. Vedle o.z. je třeba přihlédnout také ke speciální právní úpravě nájmu družstevního bytu podle § 741 a násl. z.o.k.

Smrt nájemce a členové jeho domácnosti

Nájemce může do své domácnosti v souladu s § 2272 o.z. přijmout v podstatě kohokoliv za podmínky, že o tomto kroku učiní bez zbytečného odkladu oznámení pronajímateli. Pokud tak neučiní ve dvouměsíční lhůtě, dopouští se závažného porušení povinnosti. S výjimkou osob blízkých a dalších případů hodných zvláštního zřetele si může pronajímatel vyhradit souhlas s přijetím jiné osoby do nájemcovy domácnosti, který musí udělit písemně. 

Pronajímatel také může požadovat omezení počtu osob v nájemcově domácnosti z důvodu možnosti zabezpečení obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících potřeb s ohledem na velikosti bytu.

V případě, že se počet členů nájemcovy domácnosti sníží, oznámí to nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu, a to podle § 2273 o.z. Nepůjde však o závažné porušení povinnosti, pokud tak nájemce neučiní. 

Jestliže tedy se zemřelým nájemcem žila v okamžiku jeho smrti další osoba, popřípadě osoby, postupuje se podle § 2279 a násl.  o.z., které upravují přechod nájmu na členy nájemcovy domácnosti. Předně může dojít k přechodu nájmu jenom v případě, že se nejedná o společný nájem bytu u více nájemců či manželů. Zde pokračuje původní nájemní smlouva.

K přechodu nájmu bytu může za podmínky neexistence společného nájmu bytu dojít pouze na ty členy nájemcovy domácnosti, kteří v okamžiku smrti nájemce v bytě žili a kteří navíc nemají vlastní byt. To znamená, že člen nájemcovy domácnosti nedisponuje právním titulem, který mu umožňuje trvale uspokojovat bytové potřeby. Za takový právní titul se považuje např. vlastnické právo, nájem nebo služebnost bytu. Naopak byt pouze v podnájmu nebo ubytování se za vlastní byt nepovažují.

Novou nájemní smlouvu není třeba v případě přechodu nájmu k bytu uzavírat. 

Souhlas pronajímatele s přechodem nájmu není nutný, pokud je členem nájemcovy domácnosti, na kterého nájem přechází, nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk.

U všech ostatních členů nájemcovy domácnosti pronajímatel s přechodem nájmu musí vyslovit souhlas. Je také možné, že za splnění výše uvedených podmínek přejde nájem na více osob. Potom na ně práva a povinnosti z nájmu přecházejí společně a nerozdílně.

Přednostní právo na přechod nájmu bytu má potomek nájemce, pokud byl členem nájemcovy domácnosti. 

I v případě potomků může přejít právo nájmu i na více z nich, a poté i na ně přejdou práva a povinnosti z nájmu společně a nerozdílně. Každý z potomků však může sám za sebe prohlásit, že v nájmu nehodlá pokračovat.

Člen nájemcovy domácnosti ovšem nemusí mít zájem v nájmu pokračovat. Potom má možnost do jednoho měsíce od smrti nájemce oznámit pronajímateli, že v nájmu pokračovat nechce. 

Zvláštní lhůta platí pro osoby, které nemohou samostatně jednat, a to bez zákonného zástupce, opatrovníka nebo poručníka, kterým uplyne možnost učinit oznámení vůči pronajímateli do jednoho měsíce ode dne, kdy získal zákonného zástupce, popřípadě kdy se opatrovník nebo poručník ujali funkce. Nájem zaniká dnem, kdy oznámení dojde pronajímateli. 

Vůči některým jednáním zákonného zástupce, opatrovníka nebo poručníka poskytuje o.z. zvláštní ochranu, a to nezletilému dítěti, na které přešel nájem. 

Jestliže je možno rozumně předpokládat, že nezletilý nebude schopen povinnosti z nájmu plnit a některá z těchto osob za něho nájem neukončila, stává se ručitelem za dluhy z nájmu vzniklé ode dne, kdy se ujala funkce. Podmínkou však je, že po přechodu nájmu s nezletilým v bytě žila. V případě zaplacení dluhu navíc nemá právo vymáhat vyrovnání uhrazeného dluhu po nezletilém.

Nájem po smrti nájemce skončí nejpozději uplynutím dvou let od jeho přechodu. 

To znamená, že nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou skončí v této době, nejpozději však uplynutím dvou let, pokud byla doba určitá sjednána na dobu pozdější. Nájemní smlouva uzavřená na dobu neurčitou v tomto případě skončí uplynutím lhůty dvou let od přechodu nájmu. 

Výjimkou jsou osoby, které ke dni přechodu nájmu dosáhly věku sedmdesáti let. Po dvou letech nájem neskončí ani pokud osoba, na kterou nájem přešel, ke dni přechodu nájmu nedosáhla osmnácti let. Pokud si strany nájemní smlouvy nedojednají jinak, skončí v tomto případě nájem nejpozději dnem, kdy nájemce dosáhne věku dvaceti let. 

Jestliže zemřelý nájemce zaplatil nájem předem a následně došlo k přechodu nájemního práva na člena jeho domácnosti, vzniká mu povinnost vydat dědicovi vše, co takovým zaplacením člen nájemcovy domácnosti ušetřil nebo nabyl.

Na ochranu pronajímatele právní úprava umožňuje, aby v případě přechodu práva nájmu k bytu požadoval po členovi domácnosti složení jistoty, a to i v případě, že zemřelý nájemce jistotu nesložil. Stejně tak pokud původní nájemce jistotu složil a pronajímatel jí bude muset vypořádat s jeho dědicem, může požadovat složení nové jistoty od člena nájemcovy domácnosti, na kterého nájem bytu přešel.

Pokud z nejrůznějších důvodů nepřejde nájem na žádného ze členů nájemcovy domácnosti, přejde nájem na dědice nájemce. Může nastat situace, že ještě před smrtí nájemce vznikly z nájmu nějaké dluhy. Potom je z těchto dluhů zavázán dědic a společně a nerozdílně s ním i ti členové nájemcovy domácnosti, kteří s ním v bytě žili až do jeho smrti.

Právní úprava i zde nově více chrání nezletilé, na které přešel nájem. Pokud nenabyli plné svéprávnosti a to jak pokud jde o dluhy z nájmu, tak o dluhy, které z nájmu vznikly před smrtí původního nájemce. 

Platí omezení, že tyto dluhy lze vymáhat pouze z majetku, který nezletilý získal před nabytím plné svéprávnosti, anebo z majetku, který si z takových prostředků pořídil. Záměrem nové právní úpravy je snaha ochránit před dluhy vzniklými v dětství.

Smrt nájemce a dědicové

Z nejrůznějších důvodů nemusí k pokračování nájemní smlouvy či přechodu nájemního práva na členy nájemcovy domácnosti dojít.

V takovém případě nastupuje ze zákona další kategorie osob, na které nájem přechází, a to jsou dědicové zemřelého nájemce. 

V případě přechodu nájmu na dědice již dává o.z. pronajímateli větší volnost, jak s bytem dále naložit. Ve lhůtě tří měsíců od chvíle, kdy se dozvěděl, že nájemce zemřel a kdo je nájemcovým dědicem, má možnost vypovědět nájem bez uvedení důvodu, přičemž výpovědní doba je dvouměsíční. Podmínkou je, že nájem nepřešel na člena nájemcovy domácnosti. 

Zákonná úprava je zde vůči pronajímateli vstřícnější, neboť vzhledem k tomu, že na dědice nepřešel nájem bytu jako na člena nájemcovy domácnosti, je pravděpodobné, že dědic má bydlení zajištěno jinde. Dědic má ale možnost nechat přezkoumat výpověď z nájmu soudem, a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Výpovědí nájemní smlouvy dědicům se zabýval např. i rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. Cdo 1984/2018-123, zde dne 18.3.2019. 

Možnost vypovědět nájem se stejnou dvouměsíční výpovědní lhůtou má i dědic. Může tak učinit do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, svém dědickém právu a skutečnosti, že nájem nepřejde na žádného člena nájemcovy domácnosti. Nejpozději tak ale může učinit do šesti měsíců od smrti nájemce. Právo vypovědět nájem náleží také případnému správci pozůstalosti.

Pokud pronajímáte nemovitost, pak se vám určitě bude hodit předávací protokol, který si můžete bezplatně stáhnout …