Daně při prodeji nemovitosti

Daň při prodeji nemovitostiZa nemovitost se platí! S trochou nadsázky toto můžeme prohlásit – jelikož s vlastnictvím, prodejem, či nákupem se pojí různé poplatky a daně. Některé jsou důvěrně známé, avšak některé mohou nepříjemně překvapit.  V našem novém článku jsme se zaměřili na to, jaká daň při prodeji nemovitosti, pronájmu či nákupu nemovitosti Vás může čekat, a jaké daně se pojí s vlastnictvím nemovité věci.

stahnout_button

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

daň z příjmu prodej nemovitostiPři pronájmu nebo podeji nemovitosti se také velmi často bohužel zapomíná na existenci daně z příjmu. Platí ji z logiky věci ten poplatník, který se obohatí tím, že nemovitosti pronajme, či prodá. Existuje přitom ale řada výjimek, kdy platit nemusíte. Zde pak o to víc platí zlaté pravidlo, že i příjmy od daně osvobozené je nutno do daňového přiznání uvést! Pokud jste například maminka na rodičovské dovolené bez dalšího příjmu a pronajímáte garsonku po rodičích, výnosy z pronájmu je nutno do daňového přiznání rozhodně uvést, přestože výsledná daň z příjmů bude pravděpodobně nulová.

Daňové přiznání k dani z příjmů se zpravidla podává do 31. března následujícího roku. Výjimku tvoří jen ti, kteří mají vlastního registrovaného daňového poradce.

Pronájem nemovitosti

Není dobré spoléhat na to, že se pronájem bytu „ututlá“ a snažit se na daních ušetřit – finanční úřad disponuje spoustou možností, jak si ověřit, že na dané adrese přechodně bydlí někdo jiný než Vy. Samozřejmě se Vám může stát i to, že budete nahlášen s černým pronájmem ze strany některého z „dobrých“ sousedů. V neposlední řadě se finanční úřad o nájmu dozví vždy ve chvíli, když stávající nájemník půjde žádat o přídavky na bydlení (musí předložit nájemní smlouvu), nebo jinou formu hmotné podpory. Velmi často také odhalí daňový únik například soudní spor. Pokud Vám totiž nájemník několik měsíců nezaplatí, nezbude Vám než se s ním o ušlé nájemné soudit.

Proto je rozhodně lepší příjmy z pronájmu do daňového přiznání vždy přiznat a případně i následně zdanit. Jak na daních z pronájmu ušetřit jsme Vám radili již v minulém článku „Jak pronajmout byt“.

reklama na blog

U standardních pronájmů v praxi existují dvě možnosti zdanění příjmů z pronájmu. Jedná se o příjem uváděný v příloze č. 2 daňového přiznání, který nepodléhá sociálnímu ani zdravotnímu pojištění. Buď můžete uplatňovat metodu paušálních výdajů, která se v praxi vyskytuje nejčastěji, nebo využijete metodu skutečných výdajů, která je většinou ve výsledku metodou nejvýhodnější. Více o této problematice zdanění si přečtete v našem článku věnovanou pronájmům bytů.

Prodej nemovitosti

Zdanění samozřejmě nepodléhá jenom pronájem, ale také samotný prodej nemovitosti, zde jsou však pravidla daleko benevolentnější a existuje mnoho daňových úlev. Podmínky, za jakých jste povinni z příjmu z prodeje zaplatit daň z příjmu a kdy jste od daně osvobozeni, jsou popsány v §4 a v § 10 Zákona o dani z příjmu.

V jakých případech se tedy daň z příjmu v případě prodeje nemovitosti platit nemusí?

  • Pokud vlastníte danou nemovitost minimálně 5 let, nebo pokud jste v dané nemovitosti alespoň 2 roky před prodejem bydleli (tzv. „časový test“), přičemž se nemusí jednat o trvalý pobyt.
  • Pokud prostředky získané prodejem nemovitosti (v tomto případě pouze bytu, nebo domu) prokazatelně využijete beze zbytku pro uspokojení vlastní bytové potřeby (koupě bytu, rodinného domu), a to do 1 roka (dalšího zdaňovacího období) od prodeje.
  • V případě dědictví, pokud je splněn časový test (2 roky bydlet, nebo 5 let vlastnit), při čemž se sčítá časový test zůstavitele i nového vlastníka. Pokud např. otec vlastnil byt, ve kterém nebydlel 3 roky, zdědil ho syn, který v něm také nebydlel, ale vlastnil ho další 2 roky, pak je od daně z příjmu v případě prodeje osvobozen.
  • V případě darované nemovitosti, se časový test nesčítá a počítá se od začátku ode dne nabytí vlastnického práva darem.

Z výše uvedeného výčtu je patrno, že pro daňové zvýhodnění v prodávaném bytě musíte alespoň 2 roky bydlet (tato skutečnost se dokládá čestným prohlášením), nestačí pouze trvalý pobyt v nemovitosti. Případně musíte nemovitost vlastnit alespoň 5 let, nebo vytěžené prostředky využít na nákup jiné nemovitosti (ve které budete následně bydlet) či umoření vlastní hypotéky, abyste od daně byli osvobozeni.

Toto opatření je zde proto, aby daň platili investoři, kteří levně koupí a obratem dráž prodají a zároveň byl ochráněn občan, který rychlý prodej řeší z důvodu např. stěhování se za prací, nikoli z důvodu vlastního obohacení. Samozřejmě že nákup nemovitosti za výhodnou cenu a její následný rychlý prodej může být i tak výhodný, jen je potřeba počítat s případnou daní.

Daň z příjmů platí samozřejmě i právnické osoby a podnikatelé, kdy nemovitost vstupuje do majetku společnosti a je tedy evidována na konkrétní IČO. Daná společnost jej pak odepisuje standardně jako investiční majetek dle životnosti stavby. Pokud chce nemovitost prodat, pak použije k určení daně rozdíl mezi prodejní a zůstatkovou cenou nemovitosti (tj. zisk), a ten potom musí dodanit – jedná se o zisk z prodeje, který dani podléhá. Může to být někdy nevýhodné, proto spousta živnostníků řeší situaci při úpadku společnosti (živnosti) odprodáním celé společnosti, kde se poté daň z příjmů neplatí.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Pokud nemovitost koupíte, hned na začátku Vás čeká uhrazení daně z nabytí nemovitých věcí. Je dobré s touto daní počítat ještě před samotnou koupí, specielně v případě koupě přes hypoteční úvěr, protože jinak Vás její výše může nepříjemně překvapit.

Přestože její zrušení má aktuálně otevřené dveře k politickým debatám, v současné době stále existuje. Její případné zrušení bude stát ještě spousty dohadů a také času, pokud k tomuto vůbec dojde. Daň z nabytí nemovitých věcí má totiž u nás (ale i jinde ve světě) pevně vybudované kořeny již od první republiky a její fiskální dopad na hospodaření státu je značný, přestože mnohé kapacity pochybují (i veřejně) o její opodstatněnosti. Proč by měl stát parazitovat výběrem daní z nabytí nemovitých věcí na tom, že si občan státu za své vydělané (již jednou zdaněné peníze) zakoupí od jiného občana nemovitost? Ročně na dani z nabytí nemovitých věcí vydělá státní pokladna zhruba 10-13 miliard korun. Tyto peníze se však jen částečně vrátí do rozvoje infrastruktury a bytového fondu, případně dalších aktivit řešících rozvoj bydlení.
přiznáni k dani z nabytí nemovitých věcí

Této dani se věnujeme v samostatném článku ve kterém je daň z nabytí nemovitých věcí rozebrána podrobně.

 

A ještě jedna důležitá rada na závěr. V případě, že shledáte, že jste opravdu při koupi nové nemovitosti od daně osvobozeni, nezapomeňte přesto daňové přiznání podat. Ze strany finančního úřadu dochází k častějším kontrolám právě u těchto daňových přiznání, promlčecí doba je 3 roky a často bývá v případě shledání (byť neúmyslného) daňového úniku vyměřena zpětně daň i penále…

TOTO ZLATÉ PRAVIDLO NEPLATÍ POUZE PRO DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÉ VĚCI, ALE I V OSTATNÍCH PŘÍPADECH PŘIZNÁNÍ NULOVÉ DANĚ!

Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí (z vlastnictví nemovitosti) se platí každoročně v květnu daného roku. Její výše je rozhodně menší, než daň z nabytí. Například u bytu 2+kk v Praze se může dle výměry takového bytu daň z nemovitosti pohybovat okolo 1.000 Kč ročně, zatímco daň z nabytí může dosáhnout (u bytu v hodnotě 4 000 000 Kč) 160.000 Kč. Při koupi nemovitosti se Vás tato daň dotkne až od příštího kalendářního roku, jelikož je placena stávajícím vlastníkem vždy na rok dopředu, a to opět k rukám místně příslušného finančního úřadu (spádového pro okres, kde se daněná nemovitost nachází). Daňové přiznání je nutno podat na tento finanční úřad, a to do konce ledna roku následujícího po koupi nemovitosti.

Pokud prodáváte/nakupujete nemovitost na přelomu roku a nejste si jisti, kdo by měl daň vlastně platit, pak se za rozhodné datum považuje vždy datum 1.1. Kdo je v katastru nemovitostí k tomuto datu zapsán jako vlastník, ten má daňovou povinnost na příslušný rok.

Je dobré také vědět, že pokud se majetkové vztahy na nemovitosti nezmění, není nutné každý rok podávat nové daňové přiznání, a to i přesto, že se například změní koeficienty pro její výpočet (a změní se tedy samotná daň). Finanční úřad Vám v průběhu května příslušného roku jednoduše pošle složenku s aktuální (upravenou) částkou daně, kterou je nutno uhradit. Platit lze také prostřednictvím služby SIPO. Pokud se změní majitel nemovitosti (například polovinu věnujete partnerce), nebo parametry nemovitosti (přístavba, dostavba, nová parcelace pozemku), je nutno nové daňové přiznání podat.

Daňové přiznání je nutno podat i v případě, že jste prodali nemovitost a máte v daném okrese nemovitost jinou. V daňovém přiznání uvedete jen nemovitost, která Vám zůstala a spočítáte novou výši daně.

Darovací daň

Poslední daňovou povinností, která někdy může překvapit, je darovací daň. V dřívějších dobách se darovací dani věnoval speciální zákon (a daňová sazba v posledních letech byla „pouze“ 7 %), dnes darovací daň upravuje zákon o dani z příjmů. Tomu odpovídá i výše darovací daně – daně z příjmů. U fyzických osob činí sazba daně 15 %.

stahnout_button

Příjmy z darů jsou osvobozeny od daně pouze v případě, kdy nepřesáhnou 15.000 Kč za rok, tj. na nemovitosti se osvobození nevztahuje. I zde jsou však výjimky – darovací daň neplatíte v případě, že patříte do některé ze skupin:

  • Příbuzní v přímé řadě (tj. pokud darujete rodičům, dětem, vnukům, manželovi/manželce)
  • Příbuzní v pobočné řadě (sourozenci, tety a strýcové, manželé a manželky vlastních dětí, neteře a synovci)
  • Osoby žijící s dárcem minimálně 1 rok ve společné domácnosti, nebo jsou na dárce odkázány výživou (například studenti do 26 let, žijící mimo domov)

Pokud tedy spadáte do jedné z kategorií a jste členem rodiny dárce nebo spřízněnou osobou, do daňového přiznání příjem sice uvedete, ale danit nebudete.

V případě dotazů se na nás můžete obrátit na telefonu 734 646 969, nebo na emailu info@bydleninadoporuceni.cz, rádi Vám poradíme.

reklama na blog

 

Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře.