Daň z převodu nemovitosti, nebo daň z nabytí?

uvodni obrazek
V historii známá daň z převodu nemovitosti se s novou legislativou změnila termínově na „Daň z nabytí nemovitých věcí“. Formálně se tak přenesla v názvosloví odpovědnost za platbu daně na kupujícího. Pro každého nového majitele nemovitosti představuje tato daň nemilou součást obchodní transakce. Zejména proto, že její výše není zanedbatelná. Částečně také proto, že její role ve fiskální politice státu je minimálně rozporuplná. Pojďte se s námi podívat v našem novém článku této dani pod pokličku. Poradíme také, jaké jsou Vaše daňové povinnosti, pokud prodej či koupi nemovitosti aktuálně řešíte.

Daň z nabytí nemovitých věcí je opravdu rozporuplnou daňovou povinností. Diskuze se jednou za čas objeví. Proč by měl stát parazitovat výběrem daní z nabytí nemovitých věcí na tom, že si občan státu za své vydělané (již jednou zdaněné peníze) zakoupí od jiného občana nemovitost? Ročně na dani z příjmu vydělá státní pokladna zhruba 12 miliard korun. Tyto peníze se však jen částečně vrátí do rozvoje infrastruktury a bytového fondu, případně dalších aktivit řešících rozvoj bydlení.

stahnout_button

Kde se vzala, tu se vzala…

A jak to bylo s touto daní historicky? Zavedena byla v roce 1993, avšak je důležité zmínit, že předtím se určitá daň také vybírala – formou notářského poplatku při převodu nemovitosti.  Daňová zátěž má tedy u nás dlouholetou tradici stejně tak, jako ve většině Evropských států. Ať již ve formě přímé daně, nebo obdobného institutu. Daňovým poplatníkem (osobou povinnou daň zaplatit) byl dříve obecně prodávající (převodce). Smluvní strany se mohly dohodnout i jinak – tedy na tom, že ji zaplatí kupující, avšak v případě neuhrazení byl právně odpovědný stále primárně převodce. A stejně tak, pokud nedošlo k platbě daně ze strany prodávajícího, dopadlo břímě odpovědnosti po sléze i na kupujícího – v krajním případě i formou postižení nově nabyté nemovitosti.

Částečná změna přišla s novelou zákona v roce 2013 (ZÁKONNÉ OPATŘENÍ SENÁTU ze dne 9. října 2013 o dani z nabytí nemovitých věcí), kdy byla daň přejmenována právě na „Daň z nabytí nemovitých věcí“ a byla navýšena z původních 3 % na 4 %. Bylo tedy termínově naznačeno, kdo by měl daň platit, avšak praxe v placení daně zůstala částečně stejná – často v rukou prodávajícího. Tuto praxi vymýtila novela zákona č. 254/2016 Sb. V novele bylo mimo jiné určeno bez výjimky, že plátcem daně je nabyvatel nemovitosti a je zároveň primární sankcionovanou osobou v případě nesplnění daňové povinnosti. ČR se tak přidala k ostatním státům Evropy, kde je zvykem placení daně taktéž ze strany nabyvatele. Zavedení výběru daně od nabyvatele (skutečného vlastníka nemovitosti) má pouze usnadnit a zrychlit výběr daní. Skutečný aktuální vlastník má totiž vždy větší motivaci daň uhradit.

Je ovšem důležité podotknout, že tato daň se vždy promítne do kalkulace nákupu nemovitosti. Zodpovědný kupující si daň z nabytí nemovitých věcí vždy propočítá před samotnou koupí a musí s touto částkou při nákupu nemovitosti počítat. Pokud by měl finance jen na koupi nemovitosti, ale nezbyly by mu už na zaplacení této daně, dostal by se do svízelné situace, kdy by v konečném důsledku mohl i o danou nemovitost záhy přijít…


V porovnání se světem je celková daň ve výši 4 % sice vyšší, ale výrazně se nevychyluje od světového průměru. Nejvyšší daně se platí například v Indii (8,6 %), vyšší jsou i v Německu, Rakousku, Argentině, Španělsku… Naopak na Slovensku jsou nově (od roku 2005) nemovitosti od daně zcela osvobozeny, stejně jako ve Velké Británii či Rusku. Nižší daně jsou také typické pro celou severní Ameriku, kde by jejich navýšení bylo brzdou pro mobilitu pracovního kapitálu. Daně většinou v jednotlivých státech USA nepřekročí 1 %, v Kanadě je pak daň určena ve výši 1,9 %.

Daně – jak na ně?

Daňová povinnost vzniká datem zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí při úplatném nabytí nemovitosti. Jedná se terminologicky o „Rozhodný den“ k určení daňové povinnosti. Úplatným nabytím se míní i například směna nemovitosti. Daň dle zákona platí vždy kupující (nabyvatel). Pokud na nemovitost čerpáte hypotéku a nemáte dostatečný finanční polštář, pečlivě si zjistěte, kolik bude konečná částka daně činit, hypotékou tuto daňovou povinnost nelze financovat, je třeba zvolit jiný finanční produkt!


Výše daně je v současné době ve výši 4 % z kupní ceny, respektive ze směrné hodnoty nemovitosti. Z jaké částky ale tedy počítat? Reálné tržní ceny v praxi často neodpovídají obvyklé ceně dle tabulek finančního úřadu. Daň ve výši 4 % by měla být odvedena buď z reálné nabývací hodnoty nemovitosti (nejčastěji cena kupní), nebo ze 75% směrné hodnoty nemovitosti, či 75% hodnoty nemovitosti dle vlastního znaleckého posudku.

„Novinkou“ je také od roku 2018 nová praxe, kdy se uplatňuje z logických důvodů pro stanovení daně z nabytí nemovitosti (v případě, kdy je cena kupní vyšší, než cena směrná) cena bez DPH. Praxe z minulých let byla opačná, ale několik žalob Ústavnímu soudu pomohlo k tomu, že se změnila. Více k této problematice si můžete přečíst na serveru finance.cz.

Vždy tedy potřebujete mít na porovnání kupní cenu a výši směrné hodnoty. Pokud si nechcete směrnou hodnotu počítat sami, pak můžete zvolit cestu znaleckého posudku. Z výsledku propočítáte 75 %. Poté určíte, která z částek kupní cena vs. vypočítaný podíl směrné hodnoty (či tržní ceny dle znaleckého posudku) je vyšší. Z vyšší částky poté bude odvedena 4% daň finančnímu úřadu.

Určení směrné hodnoty nemovitosti

Na stránkách státní správy si při nabytí nemovitosti můžete směrnou hodnotu pro jednotlivé tipy nemovitosti propočítat. Už jen ale samotné vyplnění údajů do kalkulačky je celkem věda. Potřebujete znát dostatek parametrů o dané nemovitosti. Snadno se pak dopustíte chybky a můžete doufat, že ji ani finanční úřad posléze při revizi výpočtu daní neodhalí. Výhoda při určení směrné hodnoty je ta, že si ji můžete udělat sami a bez úplaty. Je to poměrně rychlá metoda určení ceny. Nevýhodou je, že může být revidována ze strany finančního úřadu. Zejména v případech, kdy je taková hodnota na první pohled podezřele nízká (nebo vysoká). Finanční úřad bere při revizi v potaz nejen výši směrné hodnoty, ale vychází i z cenových map a příslušných statistik realizovaných prodejů v dané lokalitě. V případě nesouladu pak může zpětně doměřit příslušný rozdíl daně k úhradě.

Určení hodnoty nemovitosti dle znaleckého posudku

Druhou možností porovnání reálné ceny s kupní je zajištění znaleckého posudku. Nevýhodou je samozřejmě to, že takový znalecký posudek Vás bude něco stát. Řádově u bytů ve větších městech se bavíme o pár tisíci korunách, nicméně u větších nemovitostí to mohou být i desítky tisíc Kč. Na druhou stranu, pro někoho může být výhoda, že takový náklad spojený s koupí nemovitosti je daňově odečitatelný. Pokud jste si již na kupovanou nemovitost za účelem získání hypotečního úvěru nechali zpracovávat externí odhad, může to pro Vás být také jistá výhoda. Samotný odhad pro banku Vám finanční úřad jako odpovídající posudek neuzná (jelikož byl stanoven za účelem získání hypotéky, nikoli vyměření daně), nicméně oslovený externí odhadce bude mít se zpracováním nového posudku k daňovým účelům rozhodně méně práce a můžete tedy na něm ušetřit. Nevýhodou je samozřejmě také to, že posudek zpracovává třetí osoba – zabere to tedy nějaký čas (v řádu dnů až týdnů). Ke správnému určení daně by měla proběhnout i prohlídka v místě. Obrátit se můžete pouze na certifikovaného znalce s oprávněním zpracovávat tyto posudky pro finanční úřad, což také může být někdy limitující.


Pro kompletnost informace je potřeba uvést, že ne vždy se dá vlastní propočet směrné hodnoty využít. Například v situaci, která je zdánlivě jednoduchá – kupujete novostavbu bytu v bytovém domě s předzahrádkou. Součástí prodeje bytu by vždy měl být i prodej podílu pozemku, na kterém se bytový dům nalézá. Stejně tak jako samotný byt je i pozemek pod ním osvobozen od daně. Nicméně podíl na přilehlé zahrádce již není určen bytové potřebě a je potřeba zdanit jeho nabytí, stejně tak jako například parkovací stání v garáži domu (pokud jste přímým vlastníkem). Za účelem výměry daně v tomto případě musíte využít znaleckého posudku. Nutno však podotknout, že spousta developerských společností již má na úřadech předjednány jakési mustry ve formě univerzálních znaleckých posudků za tímto účelem vyhotovených. Zeptejte se proto svého developera na podrobnosti!

Splatnost daně

Kromě toho, že je potřeba mít na mysli povinnost odvodu daně, je také potřeba myslet i na lhůty k podání daňového přiznání a na platbu daně v termínu. Pokud byste tak neučinili, finanční úřad se brzy ozve. Disponuje mimo jiné i informacemi z katastru nemovitostí, kde jsou zaznamenávány veškeré změny vlastníků, včetně nabývacích titulů k nemovitostem. Je tedy jen otázkou času, než vyplyne na povrch, že zde máte závazek. Nesnažte se ho obejít. Samozřejmě mohou nastat situace, kdy vlastník nemovitosti jednoduše zapomene. Často proto, že o daňové povinnosti ani neví. Například pokud kupujete byt vč. společných podílů na pozemcích či dalších společných prostorech v domě, nebo například garáž či dílnu. I z takových nemovitostí je samozřejmě potřeba hradit daň. V těchto případech je finanční úřad většinou shovívavější a opomenutou daň vyměří k úhradě zpětně bez penále.


V každém případě je potřeba myslet na to, že daňové přiznání je potřeba podat (vyjma uvedených zákonem daných případů, kdy je tomu jinak) dle zákonné úpravy „nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí“. Na podání daňového přiznání máte tedy vždy minimálně 3 měsíce a většinou i nějaký ten den navíc. Samotná platba daně pak musí proběhnout formou zálohy již při podání daňového přiznání. Pokud je výše daně extrémně nízká (200 Kč a méně), pak se nemusí platit. Případný doplatek na dani je vyměřen finančním úřadem následně a je splatný do 30 dnů od rozhodnutí (doručení platebního výměru s uvedenou výši dopočtu).

Jeden příklad za všechny

A nakonec jeden příklad za všechny. Vžijte se do situace, kdy jste koupili dům za 5 milionů. Nyní si vyberete, zda si necháte zpracovat znalecký posudek, nebo si sami na stránkách finanční správy (po vyplnění přílohy 2 C, konkrétně č. 2) vypočítáte výši směrné hodnoty.

Pokud zvolíte znalecký posudek a ten vyjde např. 7 mil. Kč, pak si spočtete 75% z této částky, což je 5.250.000 Kč a z této částky odvedete 4% daň ve výši 210.000 Kč. Toto je již výsledná daň.

Pokud zvolíte výpočet přes směrnou hodnotu a ta by Vám vyšla dejme tomu také 7 mil. Kč, pak stejným postupem (75% z této částky a z toho 4%) dojdete k částce ve výši 210.000 Kč, kterou uhradíte po podání daňového přiznání. V tomto případě se ale jedná o zálohu na daň, protože finanční úřad Váš výpočet kontroluje a může se stát, že Vám ještě doměří nějaký ten doplatek, pokud mu to vyjde jinak. Finanční úřad na to má 3 roky. V praxi se často stává, že finančnímu úřadu vychází vyšší částky a lidé jsou pak překvapení a zklamaní, protože sice ušetřili za znalecký posudek, ale doplatek na daň je pak leckdy mnohem vyšší než cena, kterou by za daný posudek zaplatili.

Osvobození od daně

Jak jsme psali výše – daň platí každý u úplatného převodu. Existuje ale několik zákonem daných situací, kdy je tomu jinak. Pojďme si je společně shrnout. Jednotlivé případy osvobození od daně řeší § 6 až 9 zákonného opatření (č. 340/2013 Sb.) senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. Kdy se tedy daňové povinnosti bát nemusíte?

  • První skupinu osvobození od daně tvoří situace, které pro běžného občana nebudou zřejmě zcela zajímavé. Jedná se o nabytí nemovitosti se vztahem k veřejnému blahu, tedy zejména o situaci, kdy nabyvatelem je stát, územní samosprávní celek či dobrovolný svazek obcí. Jedná se o subjekty, které ani nepodávají klasické daňové přiznání. Výjimečně je osvobozena i nemovitost ve vlastnictví právnické osoby, kde jediným zřizovatelem je opět stát nebo samosprávný územní celek.
  • Druhá skupina osvobození se již hodně běžných občanů dotkne – osvobozeno od daně je všeobecně první nabytí nemovitosti – od daně jsou osvobozeny novostavby i pozemky pod nimi. Úpravu takových osvobození od daně najdete v §7 zákonného opatření. Ve znění zákona je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva do pěti let od kolaudace nebo užívánípozemku nebo práva stavby (jejichž součástí je rodinný dům), dále je osvobozen i takový rodinný dům na pozemku stojící, případně bytová jednotka na takovém pozemku stojící (v rámci bytového domu).


Osvobozeny od daně však nejsou bytové jednotky v rodinných domech, na to pozor! Pokud Developer postaví řadový dům se zahrádkami, který je rozdělen na jednotlivé bytové jednotky, pak se osvobození na jednotlivé bytové jednotky nevztahuje.

Osvobozený byt v bytovém domě musí splňovat podmínku, že nezahrnuje jiný nebytový prostor, než je garáž, sklep nebo komora (které jsou užívány společně s bytem). Například u novostaveb bytových domů bývá často zvykem (v rámci zpeněžení každého metru) zahrnout do projektu výstavby i tzv. ateliéry – nebytové prostory, které není možno zkolaudovat k trvalému bydlení. Nesplňovaly by sice normy na hluk, světlo či jiné hygienické normy, své kupce si přesto najdou. Noví majitelé jejich nabytí ale musí řádně zdanit. Stejně tak budete muset v případě bytu s předzahrádkou zdanit zvlášť i nabytí takové zahrádky.

Další podmínkou je, že bytová jednotka musí vzniknout výstavbou (nový bytový dům), nebo nástavbou (například oblíbené nástavby na panelových domech z posledních let), nebo stavební úpravou stávajícího domu, případně přestavba nebytového prostoru v bytovou jednotku. Zde ale pozor – nezapomeňme na lhůtu pěti let od započetí užívání či kolaudace stávající nemovitosti. Pokud například nebytový prostor kolaudovaný v roce 2018 a užívaný již od roku 2013 budete chtít přestavět na bytovou jednotku splňující osvobození od daně a dále prodat, nový majitel má smůlu. Daň zaplatí, jelikož se sice jedná o první úplatné nabytí, ale pětiletá lhůta již uběhla.

  • Třetí skupinou osvobozenou od daně z nabytí jsou pak nemovitosti družstevní. Nabyvatelem však musí být vždy fyzická osoba, která bude byt využívat k řešení vlastních bytových potřeb. Zdanění se tedy bát nemusíte v případě, že jste družstevník a převádíte bytovou jednotku do osobního vlastnictví. Zde pětiletá lhůta užívání bytu nehraje roli.
  • Za určitých podmínek jsou od daně osvobozeny i nemovitosti, které jsou součástí insolvenčního řízení.

U nákupu nového bytu buďte velmi obezřetní, nastudujte si veškeré materiály a dokumentaci. Dejte pozor na to, jak je nemovitost (bytová jednotka) vedena v katastru. Pokud je součástí rodinného domu, na osvobození zapomeňte. Pokud je součástí bytového domu, pak záleží, co vše k bytové jednotce náleží. Nebytové prostory jako je garáž, předzahrádka či jiný podíl na nebytovém prostoru v domě je nutno smluvně ošetřit zvlášť a poté následně řádně zdanit. Někdy se stává, že jedna developerská společnost realizuje výstavbu a poté prodá jinému developerovi, který bytové jednotky prodává dále koncovým uživatelům (majitelům). V takovém případě se opět nejedná o první úplatné nabytí a s daňovou úlevou kalkulovat nemůžete.

A ještě jedna důležitá rada na závěr. V případě, že shledáte, že jste opravdu při koupi nové nemovitosti od daně osvobozeni, nezapomeňte přesto daňové přiznání podat. Ze strany finančního úřadu dochází k častějším kontrolám právě u těchto daňových přiznání, promlčecí doba je 3 roky a často bývá v případě shledání (byť neúmyslného) daňového úniku vyměřena zpětně daň i s penále…

Jak na daňové přiznání

K formuláři daňového přiznání v případě osvobození od daně musíte doložit příslušné přílohy – zejména vyrozumění o provedení vkladu a kupní smlouvu. Pro takové přiznání využijte speciální tiskopis č. 25 5551, kde krom údajů o své osobě a nemovitosti uveďte číslo příslušného paragrafu zákona, podle kterého jste od daně osvobozeni. Lhůta pro podání tohoto zjednodušeného formuláře daňového přiznání je stejná, jako u běžného přiznání dani z nabytí nemovitosti, tedy 3 měsíce od konce měsíce, kdy došlo k nabytí nemovitosti. Rozhodné datum je opět datum rozhodnutí o návrhu na vklad. Nikoli datum sepsání kupní smlouvy, ani datum zpětného zapsání vkladu na katastru.


V případě, že hradíte standardně daň z nabytí nemovitosti, pak je potřeba vyplnit formulář číslo 25 5546. Tento formulář je potřeba doručit nikoli na finanční úřad dle místa trvalého bydliště, ale na příslušný finanční úřad, kam spadá kupovaná nemovitost. Veškeré formuláře doporučujeme předvyplnit předem. Daňové tiskopisy jsou k dispozici i online, konkrétně na stránkách veřejné finanční správy. Je možno je stáhnout i v interaktivní podobě a vyplnit na PC. Najdete zde i přílohy týkající se určení směrné hodnoty. Pokud nebude přílohou klasický odhad nemovitosti od znalce, pak využijete tuto přílohu č. 25 5548.

stahnout_button

V případě více vlastníků nemovitosti je potřeba, aby každý vyplnil svůj díl daňového přiznání (případně měl vyhotoven vlastní znalecký posudek na příslušný podíl na nemovitosti). Výjimku tvoří pouze situace, kdy je nemovitost nabývána manželi v rámci společného jmění.

Výpočet daně nemusí být vždy úplně jednoduchý, rozhodně doporučujeme obrátit se na odborníka na tuto problematiku. Naše společnost standardně pomáhá svým klientům i s vyřízením daní.

Kontaktujte nás a domluvte si informativní schůzku!

Komentáře