Aukce nemovitostí není dražba

Záleží, na které straně barikády stojíte. Z pohledu kupujícího se to může zdát téměř totožné. Jestliže nemovitost prodáváte v dražbě jako majitel nemovitosti, je skoro jisté, že máte finanční potíže. Protože zatímco aukce nemovitostí je záležitost dobrovolná, dražba nemovitosti je záležitost většinou vynucená. Téměř vždy. Jsou i dražby dobrovolné.

Veřejná dražba nemovitosti

Spousta lidí si myslí, že když se pokusí prodat nemovitost ve veřejné dražbě, mají šanci na lepší prodejní cenu. Není to tak úplně pravda. Dražby podléhají zákonu o veřejných dražbách č. 26/2000 Sb. a mají jasně stanovená pravidla a omezení, která nelze měnit a tento způsob prodeje znevýhodňují. Zájemci o dražbu se musí nejprve přihlásit a skládají dražební jistotu. Přihazuje se v den konání dražby a ten, kdo nabídne nejvyšší cenu, získává nemovitost. Pokud kupující do stanoveného data neuhradí vylicitovanou cenu, přichází i o částku dražební jistoty. Pokud cenu uhradí, nemovitost přechází do jeho vlastnictví okamžitě. Celý tento proces obnáší spoustu složité administrativy a pro mnoho kupujících je pořízení nemovitosti tímto dražebním způsobem komplikované, nejisté, složité a z těchto důvod dražitelů nebývá moc. Tím ztrácí veřejná dražba své kouzlo v počtu koupěchtivých zájemců, kteří by se mezi sebou předháněli a přihazovali ostošest. Z logiky věci vyplývá, že i cena, za kterou se nakonec nemovitost vydraží, nemusí  splnit očekávání majitele. Potenciál maximalizace výnosu je tak nevyužitý. Veřejné dražby jsou dobrovolné (prodává vlastník, nebo v zastoupení insolvenční správce) i nedobrovolné (většinou z popudu věřitele, kterému například na nemovitosti vázne zástava).

Dražební vyhláška

Je souhrn veškerých informací o konkrétní dražbě. Poctivě ji prostudujte. Ještě s předstihem se tak dozvíte vše o typu a předmětu dražby, dražebníkovi, ceně, termínech,  dražební jistotě i případných překážkách, a také informace o výsledku dražby poté.

Dražby se nemůžete účastnit, když…

… jste osobou uvedenou v §3 zákona 26/2000 Sb. o veřejných dražbách nebo v §295 odst. 1, 2 a 3. zákona 186/2006 Sb. insolvenčního zákona.

… jste osobou, která nemůže nabývat vlastnictví a práva k předmětu dražby.

… nesložili jste dražební jistotu, pokud je vyžadována.

… zmařili jste předchozí dražbu stejného předmětu (chcete se zúčastnit dražby opakované).

… v důsledku nabytí vlastnictví předmětu dražby by u vás mohlo dojít k vyloučení, omezení nebo narušení hospodářské soutěže.

… jste zaměstnaní u Živnostenského úřadu, případně u Ministerstva pro místní rozvoj, jste-li pověření kontrolou dražby.

… na váš majetek byl vyhlášený konkurz.

… byl vám zamítnutý insolvenční návrh, protože váš majetek nepostačuje k pokrytí nákladů na insolvenční řízení.

… v rámci insolvenčního řízení jste dlužníkem nebo osobou mu blízkou, případně osobou, která s ním tvoří koncern, dále členem a náhradníkem věřitelského výboru nebo osobou mu blízkou.

… jste dražebníkem, jeho zaměstnancem nebo společníkem, osobou ovládanou nebo osobou, která tvoří s dražebníkem koncern.

… jste licitátorem, správcem konkursní podstaty, likvidátorem, nuceným nebo dočasným správcem.

Při nesplnění některé z těchto podmínek dochází k tzv. zmaření dražby a vy jste povinen zaplatit veškeré úhrady s konáním dražby.

Exekuční dražby nemovitostí

A to je ten častější případ. Nepříjemný pro všechny zúčastněné strany. Pro kupujícího dražba nemovitosti v exekuci skýtá naději, že k nemovitému majetku přijde relativně levně. Rozhodně výhodněji, než když srovnatelnou nemovitost bude hledat na realitních serverech. Ale pokud nejste úplně z kamene, musí vám docházet, že těžíte z toho, že se někdo už předtím dostal do vážných potíží (ať už z jakýchkoliv důvodů – vlastní vinou nebo nešťastnou souhrou okolností) a vy ho ještě ke všemu právě připravujete o střechu nad hlavou. Morální aspekt tu hraje jistě svou roli, ale na druhou stranu je pravda, že buď ho o střechu na hlavou připravíte vy, nebo někdo jiný, nicméně někdo určitě. Majitel nemovitosti, kterého situace dovedla až do tohoto stadia, musí prodejem/dražbou svého majetku uspokojit maximum pohledávek věřitelů. Leckdy ani to nestačí k uspokojení všech věřitelů, nicméně vy už kupujete nemovitost nezatíženou jakýmikoli závazky.

Nedobrovolné dražby eviduje portál Exekutorské komory České republiky, nebo portál Exdražby (portál elektronických dražeb). Oba spravují přehledně podle regionů dražené nemovitosti v exekuci. Po přihlášení a registraci se stáváte účastníkem elektronické dražby, aktivním, či pasivním. Pokud aktivním, exekutor ověří vaši totožnost a po složení dražební jistoty ještě před zahájením samotné dražby se můžete zapojit. V přesně stanovený čas vám bude přiděleno číslo ke konkrétní nemovitosti a vy můžete v průběhu přihazovat. Vše se řídí dražební vyhláškou a instrukcemi dražebníka. Od posledního podání musí uplynout pět minut, aby částka byla přiklepnuta a dražba končí. Všechny strany mají nějaký čas na vznesení námitek, které pak případně řeší soudní exekutor. Veškerými pravidly vás portál provede a všechny používané pojmy srozumitelně vysvětlí.

Nucené dražbě ovšem předchází vyjednávání mezi věřitelem a dlužníkem a všichni se snaží najít řešení, pokud možno nějakou smírčí cestou, dohodou. Takový čas dlužníkovi poskytuje i soud takzvanou pariční lhůtou. Až když jsou všechny pokusy o mírumilovné vyřešení nucené dražby vyčerpány, přichází na řadu právě ta nepříjemná exekuční dražba. Ve prospěch nedobrovolné dražby hraje čas, který vymáháním pohledávky strávíte. Zatímco exekuce jako taková se může táhnout klidně i necelý rok, nedobrovolná dražba je záležitostí plus minus třech měsíců.

Do elektronické dražby dobrovolné i nedobrovolné můžete vstoupit prostřednictvím různých portálů, které kupujícímu nabízejí kompletní servis v podobě dokumentů například znaleckého posudku, ověřování, prohlídek předmětných dražených nemovitostí, zkrátka veškerých informací, které byste mohli potřebovat. Nemůžete ale všechno hodit na krk protistraně, sami studujte veškeré materiály, které najdete vždy na internetu, konzultujte, ptejte se, včas složte dražební jistotu a alespoň trošku si nastudujte dražební strategii.

Dražba je také vhodný způsob, jak docela slušně zpeněžit nemovitost, na které vázne věcné břemeno dožití. Jednak je to způsob docela rychlý, relativně výhodný a vy už nemusíte řešit případné spory s oprávněným.

A další rozdíly

Na rozdíl od aukce, které se řadí mezi volné živnosti a může ji tak pořádat v podstatě kdokoli, veřejnou dražbu může vykonávat pouze dražebník s koncesí schválenou  Ministerstvem pro místní rozvoj. Veřejné dražby se musíte fyzicky účastnit a svá podání činíte na výzvu licitátora. Oproti tomu aukce může probíhat docela virtuálně: po telefonu, na internetu nebo prostřednictvím televizí. I naše realitní kancelář  pro vás aktuálně chystá prodej formou aukčního systému.

Dražba a aukce se liší také ve způsobu změny vlastnictví. Pokud například prodáváte nemovitost v aukci, po ukončení licitace je na základě oboustranné dohody sepsána smlouva o smlouvě budoucí nebo rovnou kupní smlouva, na základě které dojde k převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí. V případě exekuční dražby nemovitostí se stáváte právoplatným majitelem nemovitosti v okamžiku příklepu. Žádná smlouva se neuzavírá a vy tak nemusíte čekat na zápis do katastru nemovitostí. Transakci by mohla překazit pouze žaloba na neplatnost dražby a lhůta na její podání je tři měsíce. V případě aukce nemovitosti může kupující i po uplynutí lhůty požadovat slevu z kupní ceny z důvodu například „skrytých vad“.

Aukce jako šance na dobrý obchod

Chcete-li nemovitost prodat co nejvýhodněji, rozhodně zvolte aukci. Aukce nemají zdaleka tak přísná pravidla a omezení jako dražby a nejsou právně regulovány. V rámci volné živnosti je může pořádat prakticky kdokoli. Tím, že je možné dražit i na internetu nebo po telefonu, mají daleko širší dosah k potencionálnímu kupci. Licituje se zde podobně jako u dražebního prodeje, ale díky elektronizaci spolu účastníci aukce nemají možnost se napřímo domlouvat. Čas na aukci je většinou omezený a vyhrává v ten daný okamžik nejvyšší nabídka. Poté spolu obě strany uzavírají příslušný druh smlouvy.

Navýšení cen nemovitostí

Je zřejmé, že očekávaný propad cen nemovitostí díky coronavirové krizi se zatím nekoná. Naopak se velice často potýkáme s rostoucím zájmem o koupi nemovitostí ze strany našich klientů. Zájem je převážně o rekreační objekty a malé byty. Aktuální podmínky na tuzemském trhu letos povedou k dalšímu zdražování nemovitostí. Největší nárůst lze očekávat v nejžádanějších lokalitách zejména velkých měst.

V případě, že v současnosti prodáváte svou nemovitost, je pravděpodobné, že se v inzerci moc dlouho neohřeje a určitě vás mile potěší, že cena, kterou očekáváte, nemusí být zdaleka konečná. Důvodem cenového růstu nemovitostí je především zvýšená poptávka po nemovitostech, ale také je to ovlivněno i demografickým vývojem – mladí lidé si chtějí pořídit vlastní bydlení nebo se stěhují za prací do větších měst.

Cílem každého prodávajícího je získat při prodeji své nemovitosti co možná nejvyšší tržní cenu. Tržní ceny se mohou zdát všem v dnešní době přehnaně vysoké, někteří kupující jsou schopni tyto ceny akceptovat a mnohdy přihodit i několikanásobně více, jen aby se tak dostali ke své vysněné nemovitosti.

Prodej aukční formou

Tato doba se přímo vybízí k prodejům nemovitostí. Pokud se stále ještě nemůžete rozhodnout zda svou nemovitost prodat nyní a nebo zda vyčkat, odpověď je prostá. Díky současné doslova vymrštěné poptávce na trhu nemovitostí může mít vaše nemovitost obrovské množství zájemců a vy si tak můžete vybrat toho nejvhodnějšího, ale především toho, který vám za vaši nemovitost nabídne nejvyšší možnou kupní cenu. Pokud je o vaši nemovitost opravdu enormní zájem a zároveň ji chcete prodat v co nejkratším možném termínu, je vhodné využít formu aukčního prodeje, díky kterému je možné navýšit zisk z prodeje nemovitosti až o 20-30%, ale reálné je se dostat i na hranici 40%.

Pro dosažení reálného navýšení je nezbytné nemovitost předpřipravit a navrhnout případné změny a úpravy interiéru i exteriéru. První krok je velice jednoduchý a to, že všech nepotřebné musí z nemovitosti pryč. Je nutné vytvořit prostor pro přípravu home stagingu. Cílem home stagingu je dosáhnout toho, aby se nemovitost jevila co nejatraktivněji pro co největší počet potenciálních zájemců o její koupi nebo pronájem, a aby se prodala nebo našla nájemníky v co nejkratším čase a za co nejvyšší cenu. Cenu nemovitosti vám tak dokáže nadhodnotit až o stovky desítek tisíc korun.

Pokud bude nutné vymalovat či udělat drobné stavební opravy, neváhejte! Tyto investice se vám v budoucnu několikanásobně vrátí. Určitě nezapomínejte i na exteriér, protože první dojem je velice důležitý a někdy tak může rozhodnout o celém prodeji nemovitosti, nebo naopak některé zájemce, zejména milovníky zahrádek, může váš neupravený exteriér odradit.

Proměna nemovitosti je jedním z nevyhnutelných kroků k dosažení nejvyšší tržní ceny. Proměnou nemovitosti vzbudíme v zájemcích pozitivní emoce a chuť si nemovitost prohlédnout. Jelikož nabízených nemovitostí na realitních serverech nenajdeme tolik jako v předchozích letech, vaše nemovitost musí zazářit a oslovit zájemce na první dobrou. Určitě sami moc dobře víte, že v některých případech nakupujete očima, ať už se jedná v podstatě o cokoliv, vždy vás vybraný produkt musí nejprve zaujmout pohledem. A u nemovitostí je to úplně stejné, možná ještě více rozhodující. Pokud prezentace vaší nemovitosti nebude dostatečně kvalitní a atraktivní, někteří zájemci si ji nemusí ani všimnout a vaše nemovitost je tak nejspíš vůbec nezaujme.

Z velkého počtu zájemců si pak můžete vybrat nejlepšího zájemce a zhodnotit zejména nabídkovou cenu, způsob platby (zda budoucí kupující bude financování řešit pomocí hypotéky, či zda ze svých úspor hotovostí), rychlost prodeje, prověření bonity a solventnosti zájemců (potencionální kupující je možné si prověřit v různých rejstřících například, zda nejsou dlužníky v registrech).

Doufáme, že se vám náš článek líbil a tyto informace pro vás byly přínosné. Zajímá Vás o kolik je možné zvýšit prodejní cenu vaši nemovitosti? Rádi Vám se vším pomůžeme a poradíme Vám jaké změny by bylo vhodné realizovat před samotným prodejem. Kdykoliv nás můžete kontaktovat na telefonu 734 646 969.