Družstevní byt (družstevní vlastnictví) – výhody a nevýhody

Družstevní byt neboli družstevní vlastnictví je v současné době nikoli přežitkem minulých let spojovaným se socialismem, ale stále častěji skloňovaným aktuálním tématem. Můžeme hovořit i o jakémsi vynuceném trendu. V době, kdy je pořízení vlastního bydlení pro mnoho produktivních rodin a jednotlivců v některých lokalitách nedosažitelným snem, se může družstevní vlastnictví v některých případech jevit jako východisko. Jaká má však taková forma vlastnictví úskalí? A jaké naopak skýtá výhody? Na to se pojďme podívat v našem dnešním článku.

Co znamená družstevní byt

Než se zakousneme do dnešního tématu, bylo by dobré si nejdříve ujasnit, co se pod pojmem „družstevní vlastnictví“ vlastně skrývá. Je potřeba říci, že samotný pojem „vlastnictví“ je vztažen celkově k bytovému družstvu, nikoli jednotlivým družstevníkům. Samotní družstevníci – nájemci – obyvatelé bytových jednotek v domě – totiž žádný byt samozřejmě nevlastní. Jednotlivé bytové jednotky nejsou evidovány žádným způsobem pod konkrétními nájemníky (majiteli), ale dům jako celek patří celý družstvu, které se mimo jiné stará o jeho správu. Pokud tedy uvidíte někdy titulek inzerce „prodej bytu v družstevním vlastnictví“, víte, že se nebude jednat o prodej bytu jako takového, ale o prodej práv a povinností spojených s užíváním bytové jednotky. Nájemník (družstevník) nemůže prodávat byt (jelikož jej nevlastní), ale pouze svůj členský podíl v bytovém družstvu.

S tímto faktem se logicky pojí několik výhod i nevýhod, o kterých si můžete přečíst níže. Mezi ty hlavní výhody patří jednoznačně nižší cena družstevního bydlení, absence placení daně z nabytí nemovitosti, hlavní nevýhodou je pak omezené právo pro nakládání s bytem, nemožnost čerpat hypoteční úvěr či rizika spojená s hospodařením bytového družstva.

NOVINKY 2022

Při aktuálním chaotickém růstu cen nemovitostí se stále více obyvatel vrací k tradičnímu způsobu družstevního vlastnictví.  Družstevní bydlení je vnímáno jako levnější alternativa k pořízení vlastní nemovitosti zejména pro mladé rodiny. Současně s tímto faktem zvedá atraktivitu družstevních bytů i administrativní nenáročnost a správa z pohledu vlastníka nemovitosti v bytovém družstvu.

Hlavní změny ve stanovách bytových družstev od 1. ledna 2022

Velká novela zákona o obchodních korporacích přijatá v loňském roce zavádí pro družstva řadu nových povinností, s nimiž byla spojena nutnost upravit do 1. ledna 2022 stanovy družstev.

Povinné náležitosti stanov bytových družstev upravuje zákon o obchodních korporacích. Družstva si nad rámec těchto náležitostí mohou do stanov zakotvit i další podmínky. Například podmínky vzniku práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního podílu a práva a povinnosti s tímto právem spojená. A také práva a povinnosti související s užíváním družstevního bytu jako takového.

Potřebujete poradit s koupí či prodejem družstevního podílu? Neváhejte se na nás obrátit!

Nebo si můžete od nás nechat ZDARMA posoudit družstevní podíl, cenu bytu či jiné nemovitosti …

Převody družstevních bytů do osobního vlastnictví již nejsou povinností družstva

Do 31. 12. 2020 měli členové družstev, na jejichž výstavbu byla poskytována finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních předpisů, a družstev vzniklých do 31. 12. 1991, zákonný nárok na převod družstevního bytu do osobního vlastnictví. To již neplatí.

Podmínkou k tomu, aby členové získali družstevní byt do vlastnictví osobního, bylo, že museli splnit včas veškeré své závazky vůči družstvu, především splatit příslušnou část nesplacených úvěrů, případné nedoplatky nájemného a jiné vzájemné vypořádání, a poté vyzvat družstvo k převodu. V současné době již nemá družstvo povinnost smlouvu o převodu do osobního vlastnictví uzavřít.

Možnost převodu však nezaniká

Pro zajištění převodu bytu do osobního vlastnictví po 1. 1. 2021 uzavřela řada družstev se svými členy smlouvu o budoucím převodu do vlastnictví. Pokud tomu tak je, nic nebrání převod uskutečnit. Smlouva o budoucím převodu má tříletou promlčecí lhůtu, kterou by měl člen sledovat, aby byla ze strany družstva dodržena.

Družstevní bydlení – historie družstevnictví

Nepotkáte snad jedince, kdo by o družstevním vlastnictví nikdy neslyšel. A to i přesto, že v některých evropských státech je tato forma vlastnictví více rozšířena než u nás. V České republice trend družstevního vlastnictví v posledních letech spíše upadal.

Svůj vrchol u nás zaznamenala tato forma vlastnictví mezi dvěma světovými válkami, kořeny sahají hlouběji do 19. století. Právě situace po první světové válce hrála družstvům do noty – zejména nedostatek bytů, vysoká cena stavebních prací a pozemkových parcel, vysoká cena půjček na bydlení, zákonné zvýhodnění družstev při výstavbě, ale i jiné faktory. Druhá světová válka sice činnost družstev utlumila, ale v 50. a 60. letech byl trend zpět. Začala vznikat transformovaná stavební bytová družstva (podle nové právní úpravy) a soukromé vlastnictví bylo potíráno. Boom zastavila až reforma v roce 1989, kdy se družstva musela vypořádat s hospodářskými změnami a přicházející tržní ekonomikou. Koncem 70. let již družstevní vlastnictví jednoznačně převažovalo, ovšem problémem byla kvalita bytových jednotek – bylo potřeba řešit hlavně kvantitu a zapomínalo se při tom na občanskou vybavenost, životní prostředí a ostatní důležité faktory mající vliv na kvalitu bydlení.

Po roce 1989 s příchodem nové právní úpravy (zákon o vlastnictví bytů, nový obchodní zákoník apod.) u nás nová družstevní výstavba téměř nevznikala a stávající družstva se téměř výhradně začala starat pouze o správu nemovitostí a ve velkém se začaly byty převádět za úplatu do vlastnictví osobního, které skýtá (pro většinu lidí) i více výhod. To vše díky příchodu Zákona č. 42/1992 Sb. (tzv. transformační zákon), kde bylo nájemníkům umožněno požádat o převod bytů a nebytových prostor do osobního vlastnictví. Po roce 1989 tedy došlo k rychlému úpadku družstevního vlastnictví u nás a ruku v ruce i k zastavení státní podpory družstev.

Zdroj: FinepZdroj: Finep

V současné době jsou družstevní výstavby na vzestupu. Stojí za tím zejména drahé a méně dostupné vlastní bydlení. Touha po vlastnictví (osobní vlastnictví bytu) je totiž v českém lidu silně zakořeněna, a tak představuje družstevní vlastnictví spíše kompromis mezi komerčním nájmem (kde je cena běžně i dvakrát vyšší, než u nájmů družstevních) a osobním vlastnictvím, které se stává nedostupným pro mnoho lidí. Nejedná se ale pouze o „přežitek socialismu“, jak někteří zlí jazykové tvrdí. V okolních vyspělých státech (například Rakousko) je družstevní vlastnictví zcela běžné a v současné době vznikají družstva v rámci velikých developerských projektů i u nás.

Taktéž se začíná plánovat (zejména ve velikých městech, kde je bytová nouze nejpalčivější) další družstevní výstavba v dikci měst a krajů. Taková bytová výstavba by totiž pomohla vyřešit bytovou otázku pro lidi, pro které se komerční nájemné stává nedostupným.

Současné trendy developmentu

Zatímco města a obce se družstevními byty snaží vyřešit palčivou situaci vlastních obyvatel, družstevní bydlení je trendy i pro soukromé developery a investory, přestože je taková výstavba pro ně administrativně mnohem nákladnější než výstavba rovnou do rukou soukromých vlastníků. Vznikají tak projekty, jako byly například jen v Praze: Habr a Prosek Park na Proseku, projekt Kaskády Barrandov na Praze 5, Britská čtvrť na Praze 5, Malý háj ve Štěrboholech. Všechny tyto velké projekty vznikly v dílně společnosti Finep, ale družstevní výstavbou se již zabývá mnohem více developerů. Známé jsou například i projekty Oáza v centru Liberce a Klíčanka v Klíčanech u Prahy od developerské společnosti Coop development, ale i další projekty na trhu. Výčet je v současné době již velmi pestrý.

A jak probíhá výstavba v praxi? Stejně, jako u klasického družstevního vlastnictví, o peníze banku nežádáte Vy, ale družstvo, tedy v prvopočátku developer/investor. On vyjednává podmínky s bankou o úvěrovém financování a díky objemu dosáhne rozhodně na lepší podmínky než fyzická osoba. U prvopočátku je tedy v družstvu sám developer (který zajistí projektové financování u banky) a jednotliví družstevníci už jen přistupují. To je rozdíl oproti družstvům transformovaným v minulých letech.

U nové výstavby se také počítá s budoucím převedením do osobního vlastnictví, developer tedy také zajistí takzvané „Prohlášení vlastníka“, které mimo jiné definuje konkrétní bytové jednotky a zajistí tak do budoucna bezproblémový převod.

V prvopočátku bude novým nájemníkům stačit složit menší částku, než je tomu u osobního vlastnictví. Zpravidla se jedná o částku v rozmezí 20-30 % z reálné ceny bytu. Zbytek ceny je pak doplácen formou anuitních splátek. Měsíční zátěž tedy může být ve výsledku i stejně vysoká (nebo vyšší), jak u hypotéky. Je to ale dobré řešení pro ty, kteří by na tak vysokou hypotéku nedosáhli, nebo nemají prokazatelné příjmy v daňovém přiznání. Hypotéku ostatně na tuto formu bydlení nelze většinou čerpat (existují výjimky), jelikož bytem samozřejmě nelze ručit. Proto je často východiskem úvěr ze stavebního spoření, který je také účelový jako hypotéka, ale je flexibilnější a dostupnější, přestože je výrazně limitován objemem poskytnutých prostředků.

Není všechno zlato, co se třpytí

Na první pohled může vypadat pořízení bytu v družstevním vlastnictví vlastně lákavě. Cena je určitě zajímavá. Většinu oprav na domě a bytech také řeší družstvo (v určeném rozsahu je kolektivní odpovědnost u starších bytů například i za vybavení bytu). Jaká jsou ale rizika pořízení takového bydlení? Je rozhodně dobré rozlišovat developerské projekty družstevního bydlení a stávající družstevní byty, přestože formálně hrozí při koupi stejná rizika.

Pouze nájem

Nesmíte zapomínat na to, že v družstevním bytě jste „pouze“ nájemníkem s několika privilegii.

Tím prvním je možnost převedení (i prodej) družstevního podílu na někoho jiného. Dříve nebylo právně upraveno právo nájmu nového nabyvatele, to se však s novou právní úpravou (zákon o obchodních korporacích) změnilo. Proto při převodu družstevního podílu nabyvatel získá automaticky nejen podíl, ale i právo nájmu bytu. Bytové družstvo je pak povinno po doručení nabývacího titulu (smlouva o převodu) na základě oznámení uzavřít s nabyvatelem nájemní smlouvu na dobu neurčitou (za podmínek daných stanovami družstva). Omezení může plynout právě ze stanov družstva. Stanovami například občas bývá dáno, že družstevníkem může být pouze fyzická osoba. V takovém případě nemůže družstevník prodat podíl například obchodní společnosti.

Dalším privilegiem je možnost pronájmu družstevního bytu, i to má však svá omezení. Stanovy opět mohou výjimečně i přímo zakazovat byt dále pronajímat, přičemž hovoříme o tzv. podnájmu (situace, kdy nájemník – družstevník – dále pronajímá byt třetí osobě) V typickém případě ale bude stačit nahlásit záměr podnájmu a družstvo by mělo schválit (v krajním případě zamítnout) byt dále pronajmout, případně souhlas udělí pouze na konkrétní jméno či konkrétní dobu. Družstvo v roli majitele bytu tedy rozhoduje o tom, zdali (a komu) byt pronajmete, na rozdíl od soukromého vlastnictví, kde Vám do tohoto nikdo zasahovat nemůže. Výjimku tvoří samozřejmě situace, kdy si do bytu přizvete pouze spolubydlícího. Do toho, s kým budete obývat společnou domácnost, Vám družstvo zasahovat nemůže.

Při prodeji nepotřebujete platit odhad ceny nemovitosti a samozřejmě neplatíte ani daň z nemovitosti jako takovou – tu opět platí vlastník – tedy družstvo. Osvobozen od daně je i následný převod z družstevního do osobního vlastnictví.

Špatná parta

V případě osobního vlastnictví je někdy opravdu složité se v bytovém domě dohodnout na schůzích SVJ (společenství vlastníků jednotek) na společném východisku, pokud se jedná o investice do nemovitosti. Zejména pokud je například dům starší, ale obyvatelé domu nemají ochotu investovat do oprav, nebo si spořit ve fondu oprav, nebo se vůdčí členové naopak mohou neúměrně angažovat či „rozhazovat“ peníze, nebo dům zadlužit. K rozhodování SVJ je sice potřeba většinového hlasu, ale v praxi dochází k tomu, že například předseda (nebo jiný člen) dostačuje u menších bytových domů plnými mocemi k hlasování od majitelů jednotek, kterým je osud lhostejný.

I u družstevních bytů nemusíte být všichni družstevníci samozřejmě na stejné vlně. V případě hlasování je přitom jedno, jak velký podíl mají jednotliví družstevníci v družstvu. Například pokud má bytový dům 10 jednotek a 3 družstevníky (dva vlastní každý po jednom bytě a třetí vlastní 8 bytů), při hlasování má každý ze 3 družstevníků pouze jeden (rovnocenný) hlas. Schůze bytového družstva probíhají podobně, hlavním orgánem je členská schůze, kdy se minimálně jednou do roka sejde alespoň 10% družstevníků a společně rozhodnou o bodech programu schůze a případně si zvolí své zástupce – představenstvo. U existujících družstev se všichni v domě většinou znají a nemají problém identifikovat, koho si představují do čela bytového družstva. U nově vznikajících družstev je riziko, že si jednotliví družstevníci zvolí nesprávně, jelikož se mezi sebou většinou na počátku vůbec neznají. Zvolení těch nesprávných lidí do čela vedení družstva však může přinést trampoty. Teď nemáme na mysli vytunelování, které se čas od času také může objevit.

Problémem také může být to, když některý z družstevníků neplatí své závazky včas. Družstvo má většinou nějakou rezervu na to, aby takový výpadek příjmu pokrylo a bylo tak schopno bance splácet úvěr, který si na pořízení bytového domu vzalo. Každopádně družstvo má možnost takového neplatiče vyloučit ze svých řad (pochopitelně v závislosti na stanovách), což je oproti osobnímu vlastnictví výhoda. V krajním případě, například když se jedná o dlouhodobého neplatiče, nebo se objeví neplatičů více a družstvo není schopno splácet svůj závazek vůči bance, může dojít i k exekuci a propadnutí majetku. V případě nucené dražby (exekuce) sice nájemník nepřijde o nájemní smlouvu jako takovou, ale družstvo zanikne a s ním zanikne samozřejmě i členský podíl v družstvu. Nájemník je již pouhým nájemníkem v nájemním bytě.  To vše proto, že za případné závazky odpovídá družstvo celým svým majetkem.

Dědictví

Další komplikace mohou nastat v případě úmrtí. S děděním podílu na družstvu je to jednoduše složitější. Pokud je družstevní podíl součástí SJM, pak na pozůstalého druha přechází automaticky. Pokud by mělo být dědiců více (dle podílu na dědictví), pak toto nelze (na rozdíl od osobního vlastnictví) obsáhnout, jelikož družstevník může být (až na výjimku SJM) pouze jedna osoba. Tato osoba má také poté nárok na uzavření nájemní smlouvy. Muselo by tedy dojít k vypořádání podílů mezi pozůstalými. Otázkou je poté, jaká je cena družstevního podílu. Někdy stačí stanovisko realitní kanceláře, ale pozůstalí s tím nemusí souhlasit. Nemálokdy je právě vypořádání družstevních podílů předmětem velmi živých sporů mezi pozůstalými a někdy nemají po právní stránce jasno ani právníci. Je to zkrátka problematická oblast.

Anuitní splácení

Pokud kupujete podíl v družstevním domě, vždy si zjistěte nejen výši nájemného (zahrnuje i energie a fond oprav), ale samozřejmě také, kolik činí anuitní splátka a kdy bude doplacena! Jedná se o podíl na úvěru, který si družstvo v počátku bralo na pořízení bytového domu (vysvětlovali jsme výše). To, že je anuita téměř splacena navíc neznamená, že byt bude možno převést do osobního vlastnictví. V každém případě tedy opět chtějte vidět stanovy a nevěřte slibům prodávajících o tom, že něco „určitě bude“, pokud to nemáte písemně podloženo.

Rekonstrukce

K větším úpravám v družstevním bytě potřebujete souhlas majitele – družstva. Jedná se například o rekonstrukci bytového jádra, nebo další větší zásahy. Rekonstrukci Vám přitom družstvo nemusí povolit vůbec, nebo nemusí povolit v daném rozsahu či termínu. Vždy je nutno zažádat o souhlas.

Podtrženo a sečteno, družstevní bydlení může být sice výhodné, ale nese s sebou určitá rizika a omezení. Zde platí neodmyslitelně při koupi heslo „dvakrát měř, jednou řež“. Je potřeba si dopředu zajistit stanovy a důkladně si prověřit ekonomickou situaci družstva a také družstevníka jako takového. V ideálním případě toto nechte na zkušeném realitním makléři, který za Vás prověří i ostatní aspekty koupě.

Pokud v současné chvíli uvažujete o koupi bytu, určitě si přečtěte článek “12 rad na co dát pozor při koupi bytu”.

Potřebujete poradit s koupí či prodejem družstevního podílu? Neváhejte se na nás obrátit! Nebo si můžete od nás nechat ZDARMA posoudit družstevní podíl, cenu bytu či jiné nemovitosti …