Koupě nemovitosti patří k největším životním rozhodnutím. A přestože se většina pozornosti soustředí na lokalitu, cenu nebo stav bytu či domu, největší rizika se často skrývají v samotné smlouvě.

Na první pohled může vypadat všechno v pořádku – smlouva má desítky stran, spoustu paragrafů a působí „dostatečně oficiálně“. Jenže právě tady vznikají chyby, které mohou kupujícího stát statisíce korun, měsíce nervů nebo dokonce samotnou nemovitost.

Některé z těchto chyb se opakují pořád dokola. Ne proto, že by lidé byli nezodpovědní, ale proto, že:

• smlouvám často nerozumí do detailu,
• spoléhají na „standardní vzor“, (zde více o kupní smlouvě na nemovitost)
• nebo věří, že „to takhle přece dělají všichni“.

V tomto článku se podíváme na 3 nejčastější a nejzásadnější chyby ve smlouvách při koupi nemovitosti, na které je dobré si dát pozor ještě dřív, než něco podepíšete.

Začneme tou první – a zároveň jednou z nejnebezpečnějších.

Chyba č. 1: Nejasně (nebo špatně) nastavená kupní cena a platební podmínky

Jedna z nejčastějších chyb ve smlouvách při koupi nemovitosti se týká samotného základu celé transakce – peněz. Přesto bývá někdy kupní cena a způsob její úhrady ve smlouvách, popsána nejednoznačně nebo zmateně.

Na první pohled může vše působit jasně:
„Kupní cena činí X korun.“
Jenže problém často nastává v detailech, které přijdou ke slovu ve chvíli, kdy se něco zkomplikuje.

Typické problémy, na které si dát pozor:

• Není jasně uvedeno, kdy a za jakých podmínek se peníze uvolní (např. z advokátní nebo notářské úschovy).
• Chybí návaznost na vklad do katastru – peníze se mají vyplatit dřív, než je kupující zapsán jako vlastník.
• Neřeší se sankce, pokud jedna ze stran nedodrží termíny (zpoždění platby, zdržení podpisů apod.).
• Ve smlouvě není přesně popsáno, co se stane, když k převodu nedojde (např. kvůli zamítnutí vkladu).

Výsledek?
Kupující může mít peníze „na cestě“, ale nemovitost stále nevlastní. A v krajním případě se pak domáhá svých práv složitě, zdlouhavě a často soudní cestou.

Správně nastavená smlouva by měla jasně a jednoznačně odpovídat na otázky:

• Kdy přesně kupující platí?
• Kdy a za jakých podmínek prodávající peníze dostane?
• Co se stane, když se proces zadrhne?

Pokud tyto odpovědi ve smlouvě najdete černé na bílém, pak je to super!

Chyba č. 2: Neřešená (nebo podceněná) právní omezení nemovitosti

Druhá zásadní chyba se často skrývá v části smlouvy, kterou kupující buď jen proletí očima, nebo jí vůbec nerozumí. Řeč je o právních omezeních nemovitosti – tedy o tom, co všechno je s nemovitostí „svázané“.

Mnoho lidí se uklidní tím, že:

„Na katastru je to přece napsané.“ (Zde více o vyhledávání na katastru)

Jenže ne všechno, co je důležité, je automaticky ošetřeno i ve smlouvě. A právě tady vzniká problém.

Na co si dát pozor:

• Věcná břemena a služebnosti (např. právo chůze, jízdy, doživotní užívání) nejsou ve smlouvě dostatečně vysvětlená nebo jsou zmíněna jen okrajově. (zde více o věcném břemenu)
• Zástavní práva (typicky kvůli hypotéce prodávajícího) nejsou jasně popsána včetně toho, kdy a jak budou vymazána. (zde více o zástavě nemovitosti)
• Ve smlouvě chybí výslovné prohlášení prodávajícího, že na nemovitosti neváznou žádné další právní vady.
• Kupující podepisuje smlouvu, aniž by bylo jasné, zda je nemovitost skutečně volná k užívání.

Problém nastává ve chvíli, kdy kupující zjistí, že:

• nemovitost nemůže plně užívat,
• je omezena ve stavebních úpravách,
• nebo že musí řešit právní vztahy, se kterými vůbec nepočítal.

Dobře napsaná smlouva by měla jasně říkat:

• jaká omezení na nemovitosti existují,
• kdo a kdy je odstraní (pokud mají zaniknout),
• a že kupující byl o všem prokazatelně informován.

Pokud smlouva pracuje jen s formulací typu „kupující je seznámen se stavem nemovitosti“, aniž by bylo jasné s čím konkrétně, může to být v budoucnu problém!

Chyba č. 3: Nejasné předání nemovitosti a odpovědnost za vady

Třetí častá chyba se objevuje až na konci smlouvy – a právě proto ji spousta lidí podcení. Přitom jde o moment, kdy se z „papírového vlastnictví“ stává reálné bydlení.

Ve smlouvách bývá předání nemovitosti popsané jednou větou. A to je problém.

Co se často přehlíží:

• Není jasně stanoveno, kdy a jak k předání dojde (klíče, měřidla, stav bytu).
• Chybí předávací protokol, nebo není vůbec zmíněn. (zde předávací protokol ke stažení)
• Není řečeno, od kdy nese kupující odpovědnost za škody, energie nebo pojištění.
• Smlouva neřeší vady nemovitosti – co je zjevná vada, co skrytá a jak dlouho za ně prodávající odpovídá.

Výsledkem může být situace, kdy:

• kupující přebírá nemovitost, která má technické problémy,
• zjišťuje závady až po nastěhování,
• a nemá se o co opřít, protože smlouva mlčí nebo je napsaná jednostranně.

Správně by smlouva měla jasně stanovit:

• termín a způsob předání nemovitosti,
• povinnost sepsání předávacího protokolu,
• stav nemovitosti ke dni předání,
• a odpovědnost za vady – ideálně s konkrétními lhůtami.

Pokud je část o předání řešena stylem „strany se dohodnou“, může to být problém!

Proč se tyto chyby opakují pořád dokola?

Možná si říkáte, jak je možné, že se tyhle chyby objevují znovu a znovu – i u lidí, kteří jsou jinak opatrní a zodpovědní.

Důvodů je hned několik:

• Emoce přebíjí racionalitu. Když už „ta nemovitost konečně vyjde“, člověk nechce brzdit proces další kontrolou.
• Falešný pocit jistoty. Smlouva má hodně stran, je plná paragrafů a působí odborně – ale to ještě neznamená, že je vyvážená.
• Tlak na rychlé rozhodnutí. „Další zájemci čekají“, „musíme rychle jednat“, „tohle je standardní smlouva“.

A právě v tomhle momentu vznikají chyby, které se neprojeví hned, ale až ve chvíli, kdy už je pozdě něco měnit.

Smlouva není formalita, ale ochrana.

Koupě nemovitosti je pro většinu lidí jedním z největších finančních kroků v životě. Přesto se právě u smluv často přistupuje ke kompromisům, zkratkám nebo slepé důvěře.

Tyto tři chyby nevznikají proto, že by lidé byli lehkovážní. Vznikají proto, že proces je složitý, emoce silné a tlak na rychlé rozhodnutí často velký.

Dobrá smlouva ale není překážkou obchodu, ale je to, co vás chrání ve chvíli, kdy se něco pokazí.

Pokud máte při čtení smlouvy pocit nejistoty, nejasností nebo vnitřní otázku „a co když…“, berte to vážně. U nemovitostí totiž platí jednoduché pravidlo: co není jasně napsané, to se později velmi těžko řeší.

Potřebujete mít ve smlouvě jasno?

Pokud chcete mít jasno v celém procesu prodeje a převodu nemovitosti, obraťte se na nás.
Rádi s vámi projdeme celý proces prodeje a nákupu, vysvětlíme jednotlivé body smlouvy srozumitelně a pomůžeme vám se vyhnout zbytečným rizikům.

Ozvěte se nám. Jsme tu od toho, abyste prodávali a kupovali nemovitosti s klidem a jistotou.