Rozdíl mezi pronájmem a podnájmem

Ohledně pojmů „pronájem“ a „podnájem“ koluje mezi lidmi spousta mýtů. Někteří je vydávají za jedno a totéž, jiní si myslí, že o podnájem se jedná pouze tehdy, pokud se rozhodnete pronajmout jeden samostatný pokoj v nemovitosti. Rozdíly tu ale zcela jistě jsou a jsou zásadní. Například podnájemník má daleko menší práva než-li nájemník.

Co je to pronájem?

Pronájem je smluvní vztah mezi vlastníkem nemovitosti (pronajímatelem) a nájemcem (nájemníkem). Pronajímatel uzavírá s nájemcem nájemní smlouvu, a tak vzniká nájem nemovitosti a z něj plynoucí povinnosti, jako například hradit drobné opravy (psali jsme o tom zde: Opravy v bytě – peněženka pronajímatele versus nájemníka). Vztah těchto dvou stran upravuje občanský zákoník včetně otázek, za jakých okolností lze dát nájemci výpověď (např. pro neplacení nájmu) nebo kdy se může změnit cena nájmu. Nájemní smlouvu nelze náhle ukončit bez udání důvodu!

Nájemní smlouvou se rozumí dle zákona (zákon č. 89/2012, občanský zákoník) smlouva, kterou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání. Nájemce se pak zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Je dobré do smlouvy uvést ustanovení, které tento výklad v zákoníku opisuje tak, aby nebylo pochyb o tom, co je vlastně nájmem myšleno. Například tedy u pronájmu bytu nejdříve specifikovat bytovou jednotku včetně přilehlých prostor (dále jen „nemovitost“) a poté uvést ideálně větu v podobném znění: „Pronajímatel přenechává nemovitost k užívání nájemci a nájemce tuto nemovitost do nájmu přijímá“. Z právního pohledu (s ohledem na budoucí soudní spory) může být tato věta důležitá.

Více na dané téma, co vše by měla nájemní smlouva obsahovat a jak by měla vypadat, najdete v našem článku nájemní smlouva na nemovitost.

Co je to podnájem?

Podnájem je též smluvní vztah, ovšem tentokrát mezi nájemcem a podnájemcem (podnájemníkem), kdy nájemce přenechává k užívání podnájemníkovi nemovitost nebo její část. K podnájmu může dojít i bez souhlasu vlastníka nemovitosti a to tehdy, pokud je nájemce hlášen v dané nemovitosti k trvalému pobytu a pokud mu to nájemní smlouva výslovně nezakazuje. Pozor ovšem: doba trvání podnájmu je přímo závislá na době trvání nájmu – zanikne-li nájemní smlouva, i podnájemník se musí stěhovat z nemovitosti pryč a nemá právo na náhradní podnájem.

Smlouva o podnájmu bytu musí být sjednána písemně a kromě označení smluvních stran – osoba, která dává byt do podnájmu se nazývá nájemce a osoba, která byt za úplatu (nájemné) bude užívat se nazývá podnájemce, by měla obsahovat další podmínky užívání bytu přiměřeně ustanovením smlouvě nájemní. Smlouvu o podnájmu lze také vypovědět bez udání důvodu a nevztahuje se na něj ochrana nájemního bydlení dle občanského zákoníku.

Výhody podnájmu

Podnájem bytu lze na rozdíl od nájmu bytu vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě ne kratší než tři měsíce. Pokud ve smlouvě není doba určena, skončí nejpozději se zánikem nájmu. Po skončení podnájmu nemá podnájemce bytu právo na náhradní byt nebo ubytování.

Nevýhody podnájmu

Pokud si např. vlastník bytu uzavře nájemní smlouvu se svým příbuzným a ten pak s vámi uzavře podnájemní smlouvu, tak nejste nijak chráněni v případě, že vlastník bytu zruší nájemní smlouvu se svým příbuzným. Pak již nemůžete byt užívat a musíte se vystěhovat. Neexistují zde žádné výpovědní lhůty a proto pokud by se vás chtěl vlastník bytu rychle zbavit, tak tento typ vztahu mu to plně umožňuje. Proto buďte jako zájemce o nájem bytu k takovým typům smluv ostražití a zásadně trvejte na sepsání smlouvy o nájmu bytu s vlastníkem bytu, nikoli podnájmu s nájemcem.

Co je ještě důležité vědět?

Není povinností vlastníka nemovitosti umožnit podnájem, pozor ovšem na lhůtu pro udělení souhlasu: pokud si nájemník písemně zažádá o umožnění podnájmu a nájemní smlouva neobsahuje klauzuli, která by se podnájmem přímo zabývala, musí vlastník svůj případný nesouhlas vyjádřit opět písemně, a to nejpozději do jednoho měsíce. Pokud tak neučiní, má se za to, že vlastník nemovitosti s podnájmem souhlasí. Zároveň pokud nájemce pronajme nemovitost dál podnájemci i přes zákaz vlastníka, hrubě tím porušuje své povinnosti, což může vést k ukončení nájemní smlouvy a vystěhování do třech měsíců.

Dále je v podnájemní smlouvě možné zakázat například podnikat nebo přítomnost zvířat, což v nájemní smlouvě není možné.

Vše výše uvedené platí pro osobní vlastnictví nemovitosti, nikoli pro družstevní.

Podnájem družstevního bytu

U družstevního bytu je zapotřebí si uvědomit, že vlastníkem bytu je bytové družstvo. Znamená to tedy, že byt si pronajímáte přímo od něj a vy tak dále můžete pouze „podnajímat”. Není nemožné byt poskytnout dále podnájemníkovi, ale může to být náročnější. V první řadě je důležité si nastudovat stanovy družstva a samotnou nájemní smlouvu. Pokud dokumenty neobsahují ustanovení zmiňující podmínky podnájmu, není možné družstevní byt poskytnout podnájemníkovi. Více o družstevním vlastnictví se můžete dozvědět v našem článku.

Předání nemovitosti

Po podpisu smlouvy je první povinností pronajímatele řádně předat nemovitost nájemci ke stanovenému datu určeném ve smlouvě. Pokud není stanoveno datum, nemovitost musí být dle NOZ § 2242 odst. 1 odevzdána prvního dne měsíce následujícího po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti.

Pronajímatel přenechává nemovitost do užívání nájemci a dalším členům jeho domácnosti za účelem zajištění jejich bytových potřeb. Nemovitost k nastěhování musí být způsobilá k obývání. Obě strany se však mohou dohodnout i na jiných podmínkách, které se stanoví ve smlouvě.

Protokol o předání je velmi důležitý při prodeji či pronájmu nemovitosti, a to pro obě strany. Nemá zákonem stanovené náležitosti, nicméně obecně by měl obsahovat účastníky označené jako předávající a přebírající, specifikace nemovitosti, stav měřičů ke dni předání, počet předaných klíčů a celkový stav nemovitosti a jejího vybavení. Přečtěte si více o předávacím protokolu.

Nevíte si rady, jak bezpečně pronajmout svou nemovitost? Nebojte se říct si o radu u Bydlení na doporučení.

info(@)bydleninadoporuceni.cz