Rekonstrukce (starého) domu

Napadla vás někdy myšlenka, zda je lepší rekonstruovat starý dům, koupit novější nebo dokonce postavit si nový? Rekonstrukce nebo modernizace nemusí být nutnou částí, ale i ozvláštněním a zosobněním vašich snů ve vašem novém domě. Dnes si povíme, jaké jsou výhody a jaké jsou nevýhody rekonstrukce starých domů a jak lze rekonstruovat.

AKTUALIZACE 2023

Značné změny, které přinesl nejen rok 2020 a s ním pandemie covidu, měly dopad mimo jiné právě i na stavebnictví. Za poslední tři roky vzrostly náklady na výstavbu domu v průměru min. o 25 %.

Jedním z hlavních faktorů je výrazný růst cen stavebních materiálů – v případech některých komponentů dokonce o více než 100 %. To je do značné míry způsobeno velkým zájmem o výstavby rodinných domů v posledních letech a s ním souvisejícím dočasným nedostatkem materiálu na trhu. V loňském roce výrazně rostly především ceny plastů, oceli a dřeva. Následovaly je i další materiály, jako jsou například izolace, hydroizolace nebo beton. Nejvýrazněji zdražily izolace z pěnového polystyrenu (EPS), jejichž cena stoupla na více než trojnásobek.   

Vyšší ceny spojené se stavbou rodinných domů souvisí nejen s nárůstem cen materiálů a cen stavebních prací, ale také s přísnými nároky na energetickou náročnost budov. Už od roku 2020 musí novostavby splňovat přísné energetické standardy.

Cílem je, aby se všechny nově postavené domy svými energetickými standardy přiblížily pasivním domům. Z dlouhodobého hlediska tato opatření samozřejmě povedou k úsporám energie, a tedy i financí, je ovšem třeba počítat s vyšší počáteční investicí.

Dalším negativním faktorem jsou stále rostoucí sazby hypotečních úvěrů. Úrokové sazby se aktuálně pohybují kolem 6 % podle výše úvěru, splatnosti a LTV. Odborníci predikují, že v roce 2023 budou sazby stagnovat a pravděpodobně až v roce 2024 bychom se mohli dočkat poklesu. 

Jak můžete ušetřit na rekonstrukci? 

Důležité je uvažovat co nejúsporněji, v případě rekonstrukce realizujte jen to naprosto nejnutnější. Zde platí těchto pár pravidel:

1. Neměňte dispozice. S posouváním příček je spojeno nejvíce výdajů.
2. Zachovejte vše, co se dá. Dveře se dají přebrousit a natřít. Podlahy se dají obnovit, stěny můžete pouze oškrábat, omítnout a znovu vymalovat.
3. Nezasahujte do nosných konstrukcí. Statická opatření jsou velmi nákladná.
4. Dopřejte si novou koupelnu i kuchyň s energeticky úspornými spotřebiči, návrh dostanete většinou zdarma.
5. Pokud je váš rozpočet limitovaný, obraťte se na projektanta ve vaší blízkosti, aby vám vyprojektoval nejnutnější stavební úpravy, které budete poptávat u stavební firmy. Získáte tím možnost si dopředu vše rozmyslet a lépe pak srovnáte více nabídek.
6. Poptejte si některé subdodávky sami. Zajistit si můžete podlahy, dveře, obklady, dlažby i malby a nátěry.
7. Menší stavební úpravy zvládnete i svépomocí. 

Jak na rekonstrukci domu

Jak taková rekonstrukce může vypadat? Jaký je rozdíl mezi rekonstrukcí a modernizací? Velmi často slýcháváme slovo rekonstrukce jako vytvoření ze starého nové i třeba moderní, ale nemusí tomu být tak. Dalo by se říci, že se jedná o zvolené slovo, které se “zaběhlo” a dnes se normálně využívá. Na vysvětlení slova rekonstrukce, bychom mohli slovo rozdělit na re a slovo konstrukce.

Konstrukce je ve významu stavba a re znamená znovu nebo obnovení. Doslovně bychom mohli říci, že se jedná o znovuobnovení stavby nebo konstrukce nebo navrácení do původní podoby. Stavební zákon je v tomto případě dost na hraně slov rekonstrukce, modernizace a stavební úprava.

Rekonstrukce je oprava, případné navrácení do původního stavu, ale nezměnění podstaty a vlastností stavby. Modernizace je spíše zaměřená na modernizování prvků, které se přizpůsobují dnešním požadavkům (technickým).

Do rekonstrukcí se velmi často pouštějí mladší lidé nebo mladé rodiny, které nemají tolik naspořeno a proto raději koupí starší dům, který budou vlastnit a postupně opravovat než aby platili nájemné. Může se mnohdy jednat o jejich první vlastní bydlení. Koupě staršího domu, který je včetně pozemku (dnes také dost drahou položkou na seznamu při koupi domu) a udělají rekonstrukce k obrazu svému.

Ačkoli mnohdy ušetří desítky tisíc na práci, kterou vykonala specializovaná firma, spolkne rekonstrukce spoustu času, který vám v uvozovkách nikdo nezaplatí. Někdy je rozdíl velmi znatelný. Rekonstrukce tak může trvat třeba jen půl roku, kdežto pokud si budete rekonstrukci dělat sami, bude to záležet na tom, kolik času budete moci do stavby věnovat. Obvykle to bývá, že po práci se jezdí pracovat a každé volno v práci nebo svátky se tráví na stavbě.

Takto žije několik desítek lidí v České republice, protože si nemohou dovolit šetřit svůj čas, ale musí šetřit peníze. Pokud se o této variantě rozmýšlíte, zkuste si na misce vah porovnat co je vám bližší. Také to neznamená, že si vše musíte povinně dělat sami, je jasné, že pokud nejste vyučen v oboru, tak si asi těžko zavedete elektřinu do domu, nainstalujete zásuvky nebo vytvoříte elektrické okruhy. Na některé práce se bude pomoc hodit, některé hravě zvládnete a nezaberou tolik času.

Nejčastějším důvodem proč nebourat, ale rekonstruovat je fakt, že bydlíte ve svém a neplatíte nájem. Jako druhým je postupné investování – nemusíte hned ze začátku žádat o vysokou hypotéku, ale každou výplatou postupně pokračovat. Třetím důvodem je to, že se vám líbí vzhledově i v okolní zástavbě a nechtěli byste jí změnou narušit. A čtvrtým faktem, který je možná méně známý je fakt, že pokud stavíte, váš nový dům může zabírat maximálně třetinu pozemku.

Což znamená, že pokud máte pozemek 250 metrů čtverečních, váš dům může zabírat maximálně 75 metrů čtverečních. U starších domů to tak nebylo a proto je to výhoda, pokud dům nezbouráte, ale pouze zrekontruujete, protože byste se okradli o metry čtvereční domu, získáte více prostoru.

(Zdroj: ihned.cz)

Jak rekonstruovat

Co tedy vyjde levněji? Pokud hledáte nějaké bydlení, ve kterém už musíte bydlet od nějaké doby (konec nájmu, stěhování za prací apod.), je jasné, že nesáhnete po pozemku. I když se i v tomto případě dá mnohé udělat (např. mobilní bydlení), s největší pravděpodobností nestihnete stěhování včas. V tomto případě je lepší hledat domy už postavené. Možná budete mile překvapeni, až uvidíte, o kolik procent jsou domy dražší než pozemky. Mnohdy to totiž není o tolik.

Ceny pozemků jsou vysoko a když najdete stavební pozemek za čtyři miliony (v těsné blízkosti Prahy skoro nereálné), musíte postavit například dům za 5 milionů a vyjde vám částka 9 milionů korun sice za novostavbu, ale budete mít malinký pozemek s ještě menším domkem. Oproti tomu, od 5 milionů můžete v okolí Prahy (okruh 30 km) najít zajímavé domy a pokud půjdete do vzdálenosti max 50 km, najdete domy již od dvou milionů korun.

Je pravda, že tyto stavby obvykle nejsou nové a budou potřebovat z části rekonstrukci, ale mnohdy můžete natrefit na někoho, kdo potřebuje prodat dům rychle – ať už se jedná o dělení majetku při rozvodu nebo třeba o dražbu. Na druhou stranu pozemek je jistotou, že si zde můžete v budoucnu kdykoli postavit. U rekonstrukce dopředu víte, že to je běh na dlouhou trať.

Pokud se rozhodnete, že chcete oprášit pavučiny ze starouška a udělat z něj stylového mladíka, ve kterém se bude dát bydlet, rozhodně nezapomínejte na spoustu detailů. V případě že chcete bydlet hned a pomalu začít s rekonstrukcí, nezapomínejte na větrání. To právě ovlivní hned několik faktorů. Jestliže je vašemu starouškovi více jak 50 let, je celkem jasné, že dříve byly postupy při stavbě jiné než dnes.

A proto je důležité myslet na zmíněné větrání. Ve zdech se s největší pravděpodobností bude držet vlhkost, kterou budete muset řešit dlouhodobě. Větrání pomůže s omezením vlhkosti a vyschnutím. Hned na to logicky navazuje střecha. Pokud chcete zachovat dům takový jaký je a pouze ho zrekonstruovat, musíte myslet na tu nejdůležitější položku. Můžete větrat dvacet čtyři hodin a sedm dnů v týdnu a stejně si nepomůžete, pokud nevyměníte střechu.

Střecha je takovou hlavou celého domu. Pokud bude děravá, může se stát, že vám bude zatékat do krovu, kde bude vznikat vlhkost a může ztrouchnivět. Proto je rekonstrukce střechy velmi důležitá. Určitě není nic hezkého, pokud půjdete do vlhkého domu, který už od otevření vchodových dveří páchne zatuchlinou. Má to velký vliv na celkovou stavbu, která může právě na tohle doplatit. Stejně tak jako statika, která může být časem narušena.

(Zdroj: denik.cz)

Pokud vidíte na zdech neúměrné praskliny, zavolejte si raději odborníka, který vám řekne v jakém je dům stavu a co je v dané situaci ještě možné. Může se totiž stát, že vám řekne, že je statika tak narušena a dům bude muset jít k zemi. Jestliže se do rekonstrukce pouštíte, počítejte s tím, že toho opravíte více než jste chtěli. Skryté závady se totiž mohou ukázat až později s užíváním domu – zamrzlá voda v zimě, nefunkční zásuvky apod.

Rekonstrukce domu – cena

Řekneme si tedy devět rad, které vám pomohou začít s rekonstrukcí a celkově dát dokupy celý dům. Jako první je zmíněné větrání. Než budete cokoliv dělat, začněte větrat. Může se stát, že některé vady nejsou skrze vlhkost vidět a nebo naopak se staly jen proto, že byla v domě vlhkost. Větrejte několik měsíců a i při rekonstrukci mějte okna otevřená. Omezí se tím rychlý návrat vlhkosti zpět do domu.

Pokud tolik stavbám nerozumíte, věřte, že je lepší se zeptat. Zkuste si do domu pozvat stavebního inženýra, který stavbou projde a řekne vám, co vše je potřeba udělat. V případě, že se mu nebude něco zdát, může vám doporučit statika. Zároveň vám poradí v jakých etapách co dělat a jak postupovat, což vám rozhodně může pomoci. Ať už s utvořením projektové dokumentace nebo vám může pomoci se stavebním povolením.

Třetím a počátečním bodem rekonstrukce je střecha. Jak jsme zmínili, je důležité myslet na hlavu domu. Ovšem nejedná se jen o ní, ale i o podkroví. Rekonstrukce podkroví může být jednou velkou neznámou. Pokud se rozhodnete, že chcete plně využívat i podkroví, můžete. Při rekonstrukci totiž lze například vyzdvihnout střechu o metr dva výše tak, aby se mohlo vytvořit další obyvatelné patro. Jedná se o častý případ, kdy se majitelé snaží zužitkovat každou část domu a proto neskončí jen u rekonstrukce střechy – výměny střešních tašek.

Je zřejmé, že všechny zajímá při rekonstrukci střechy cena. Prvním bodem je důležité zmínit, ať nešetříte na materiálech, je to vždy kámen úrazu, na který můžete doplatit. Když zvolíte levnou a špatnou střechu, budete jí muset po roce měnit znovu kvůli zatékání. Bude dražší a v rekonstrukci se vrátíte o krok zpět.

Pokud si nebudete střechu opravovat sami, oslovte specializované firmy a nechte si udělat kompletní nabídku (cena za materiál, dopravu ale i montáž a jiné služby). Trvejte tak na konečné sumě, ať víte, kolik přesně vás bude střecha kompletně stát. Zároveň se snažte vybírat firmy lokální, protože v konečné sumě se promítne i čas strávený na cestě s řemeslníky, daleká doprava apod.

(Zdroj: 2022 Cena nové střechy — Průměrná cena střechy na metr | Qjob.cz)

Při rekonstrukci střechy budete potřebovat pokrývače, klempíře i tesaře.  Záleží také na složitosti vaší střechy. Pokud chcete co nejvíce ušetřit, volte lehkou krytinu. Lehká krytina je totiž 10x lehčí než střešní pálená taška, tudíž ušetříte za náklady na dopravu. Zároveň ale neberte jako hlavní aspekt cenu. Záleží na tom, co vám je schopna firma nabídnout (garanci dlouhé životnosti materiálu, ale i funkčnost a kompatibilnost střechy.

Když si chcete být jisti, občas zkontrolujte, zda práce probíhá tak jak má. Je jasné, že nikdo nemá rád, když se mu někdo “fušuje” do řemesla, ale mnohdy je ve firmách velká pohoda a práce se tak neplní nebo se neplní technologické postupy. V případě nejasností vše konzultujte s danou firmou, protože za prodlevy a nestihnutí termínu, případně práce navíc budete platit pouze vy.

 

Jak již bylo zmíněno, vlhkost je takovým smrťákem starších domů. Klasickým větráním se na 100% vlhkosti nezbavíte, je potřeba udělat další krok, který pomůže omladit vašeho starouška. V tomto případě je důležité říct, že žádné opatření není dokonalé a některé způsoby jsou dost finančně náročné. Jedná se o podříznutí zdiva (také záleží na stavbě zdiva, ne vždy musí být podříznutí tou nejlepší možnou variantou), které vás zbaví vlhkosti. Také drenáží a venkovním hydroizolačním nátěrem kolem podzemní části domu. Toto jsou nejčastější taktiky při odvlhčení zdiva, ale bývají dražší.

 

(Zdroj: podrezavani-zdiva-domu.cz)

Podřezání zdiva nebo využití techniky zaražení plechu do spáry zdiva je důležitá část rekonstrukce. Cena podřezávání zdiva, které má tloušťku 450 mm je zhruba okolo 900Kč/bm, u zdiva tloušťky 600 mm je to 1100 Kč/bm. Pokud se rozhodnete k odizolování stěny zarážením nerezových vlnitých plechů do zdiva, stěna tloušťky 450 mm vás vyjde na 1400 – 1600 Kč/bm, u tloušťky 600 mm vás vyjde na 1900 – 2000 Kč/bm. Podřezání domku o obvodu 40 m vás vyjde od 40 – 100 tisíc Kč. Pokud budete podřezávat i vnitřní  tenké stěny, cena se navýší, ale ne o dvojnásobnou sumu.

“U podřezání zdiva se postupuje po určitých délkách, do vyřezané spáry se vloží hydroizolace z asfaltového pásu či PE fólie a spára se zatmelí cementovou kaší. Cena takové sanace zdiva závisí na typu zdiva (podřezání cihlové stěny je levnější, podřezání kamenné stěny je nákladnější) a na jeho tloušťce (čím tlustší stěna, tím nákladnější podřezání zdiva.” (stavimbydlim.cz)

Prasklina ve zdi je určitě strašákem pro každého, obzvlášť pokud se neustále zvětšuje. Znamená to, že dům stále pracuje a může být vážně narušena statika domu. Pokud se do domu hned nastěhujete, zkuste si malý test, který zabírá a je velmi účinný. Na praskliny naneste sádru a utvořte několik terčů, podle kterých zjistíte, zda je prasklina vážná (nejlépe k nim na zeď nebo někam jinam zapište datum, kdy jste prasklinu zaplnili).

V případě, že za nějakou dobu terč praskne, je jisté, že prasklina patří mezi nebezpečné a okamžitě zavolejte statika, který navrhne další řešení. Jakmile nepraskne, nemusíte si s ní dělat hlavu. Existuje totiž několik faktorů, které praskání ovlivňují. Mnohdy to může být zeď, která je mezi domem a přístavbou (postavenou později) nebo pokud dům neměl okap, po stěně mohla zatékat voda a proto se utvořila prasklina.

Máte doma tři děti, ale dům má šest menších pokojů, které potřebujete zvětšit, co s tím? Přestavba starého domu není hračka. Je jasné, že dříve byla náročnost a požadavky na bydlení jiné než dnes. Jakmile se rozhodnete, že chcete zasahovat do zdí domu, najděte si projektovou dokumentaci a zkontrolujte, kde jsou pouze příčky a kde jsou nosné stěny. Mohl by vám tak jednoduše dům spadnout na hlavu. Jestliže si nejste jisti, zavolejte stavebního inženýra, který vám pomůže. V tomto případě platí, dvakrát měř, jednou řež.

Vnitřní instalace může být dalším kamenem úrazu. Pokud víte, že je ve velmi špatné kondici, zkuste ji řešit co nejdříve. Bez dobře udělané elektřiny a vody neuděláte v domě téměř nic. Trubky mohou být zarostlé nebo stářím neprůchozí a elektřina vedena ve starých slabých drátech, které nejsou dostačující. Když budete chtít změnit dispozici domu, myslete i na to, kudy povede elektřina a voda do nové koupelny a záchodu, taktéž to platí i u kuchyňské linky.

Teplo je dalším velmi důležitým faktorem. Nejen, že bude pomáhat při vysušování zdí, ale pomůže i ve více funkcích v domě, ovšem je tu háček. Pokud si koupíte nějaký starší dům, je velmi pravděpodobné, že nebude mít dostatečné zateplení a teplo vám bude rychle utíkat ven. V tomto případě zvažte výměnu oken, kterými může unikat nejvíce. Okna jsou tedy základem a pokud víte, že rekonstrukce není ještě u konce,  nechcete, jak se říká, topit pánu Bohu do oken.

Druhým prvkem k omezení úniku tepla je střecha a hlavně její zaizolování. Pokud jste tak udělali pří výměně střechy, máte teď o starost méně. Doporučuje se také izolovat podlahu v přízemí. Pak už jen stačí nasadit nový kabátek, který udrží dům izolovaný v teple, a tím je nová fasáda. Možná si teď říkáte, opravdu se mi vyplatí opravit dům nebo bydlet v bytě?

(Zdroj: damar.cz)

Posledním, ale ne vždy efektivním typem může být zvážení rekuperace – zpětný odběr tepla, při kterém se vzduch z interiéru vypouští ven, ale díky kanálkům ohřívá vzduch z exteriéru, který se přivede do interiéru už ohřátý a čistý. Pokud se jedná o velmi vlhký dům, je velmi vhodná, hlavně z jednoho důvodu. Dokáže odvádět vlhkost z domu a využít teplo v domě. Budete tak mít čistější vzduch (i pro alergiky), nebudete zbytečně plýtvat teplem a bude efektivně bojovat proti vlhkosti v domě.

Cena rekonstrukce domu je tak velmi individuální a záleží na tom, co přesně budete muset měnit. Někdy stačí vyřešit vlhkost v domě a opravit střechu, někde je problém se statikou a cena rekonstrukce vás vyjde dráž. Taktéž záleží na stáří domu a tom, zda už někdo před vámi v domě něco rekonstruoval. Může se stát, že někdo prodá dům z půlky zrekonstruovaný a vy tak nebudete mít tolik práce ani finanční zátěže.

Cena projektu rekonstrukce domu

Chcete vytvořit projekt od profíka, který má v tomto oboru praxi? A kolik vás to bude stát? To je velice individuální. Jedná se taktéž o rozsah rekonstrukce, zda se jedná o kompletní rekonstrukci domu nebo pouze částečnou. Cena projektu skutečného stavu se může pohybovat od 20 tisíc do 60 tisíc. Pokud zahrnuje i přístavbu nebo nástavbu, může se navýšit až o 20 tisíc.

Cena rekonstrukce je celkově zavětvená od výběru materiálu až po práci a dopravu. Pokud si říkáte, že můžete rekonstruovat i bez projektu, tak máte pravdu, ovšem fakt je, že je lepší ho mít. Když se rozhodnete pro jednu firmu, obvykle s ní sepíšete smlouvu o dílo, kde stojí i to, že stavební práce budou provedeny dle platných norem, ale současně na základě projektu rekonstrukce.

Pokud by firma špatně odvedla viditelně svou práci, budete se moci o smlouvu o dílu opřít a velmi pravděpodobně to bude muset firma na své náklady opravit. Pokud smlouvu o dílo mít nebudete, firma zaimprovizuje a velmi často z této situace unikne, takže budete muset opravu udělat na své náklady.

Zkušený projektant odhalí i problematická místa a dá si na nich záležet (problematika ohledně kondenzace vody okolo okna může vést k plísním). Můžete se ale setkat i s tím, že váš dům nemá zpracovanou projektovou dokumentaci, a proto je výhodnější volat stavebního projektanta a technika, kteří dům prohlédnou a jsou schopni vytvořit projekt stávajícího stavu domu.

Doufáme, že vám náš článek líbil  a byl vám přínosem. A zároveň, že rekonstrukce rodinného domu pro vás nebude strašákem. Nechte si od nás nezávazně posoudit cenu domu před rekonstrukcí a po rekonstrukci a sami poté zvažte, zda se Vám rekonstrukce v dnešní době opravdu vyplatí…