Finanční poradce při koupi nemovitosti na hypotéku (výhody – nevýhody)

V dnešní době stále ještě platí, že většina lidí, kteří si kupují nemovitost, využívají pro financování koupě hypotéku, příp. úvěr ze stavebního spoření. Pak je často velikou starostí kupujících vybrat co nejvýhodnější úvěrový produkt, který bude vyhovovat požadavkům na koupi či výstavbu.

Často se setkávám s názorem klientů – „ To si zvládnu zařídit sám!“, „ Mám výhodnou nabídku od mé banky, kde mám účet a kde jsem dlouhodobým klientem.“ V našem dnešním článku se pojďme podívat na to, jestli je vyřízení hypotéky u Vaší banky opravdu tak jednoduché a hlavně výhodné.

Pojďme si říci všechna pro a proti.

Situace na trhu

Jak jsme již psali v našich minulých článcích, situace na trhu nemovitostí je stále velice dynamická a proměnlivá. O regulaci se díky obavám z nadhodnocení hypotečního trhu a následnému kolapsu bank důsledkem hypotečního selhání (o hypotékách jsme psali například zde) zajímá poslední léta daleko více i Česká národní banka. Dle vyjádření ČNB se nadhodnocení cen bytů dále mírně zvýšilo a dle výpočtů se ke konci roku 2018 pohybovalo okolo 15 % oproti zhruba 10 % o rok dříve. ČNB tedy připravila několik opatření, které by všechny banky měly respektovat. Zatím se ale jedná pouze o doporučení ČNB, nikoli povinná opatření. Přístup bank se zde proto v mnoha ohledech liší. Některé nabízejí podmínky benevolentnější než jiné. To se ale velmi často odráží na úrocích.

Jedno je ale jisté – po implementaci doporučení České národní banky je dnes velice obtížné získat hypotéku, pokud nemáte alespoň 10% (ideálně 20%) vlastních prostředků. Banky nejčastěji poskytují úvěry do 80 – 90 % LTV (odhadní ceny nemovitosti).  ČNB doporučuje, aby ukazatel LTV nepřesáhl u nových úvěrů 90% hranici u více než 5 % objemu nových úvěrů.

V praxi se navíc ukazuje, že mít 10 % (nebo 20 %) vlastních prostředků nestačí, jelikož bankovní odhady jsou často podhodnoceny (z důvodu opatrnosti), a navíc to není jediný výdaj, který kupující má. Musí investovat dále i do případné renovace nemovitosti, vybavení a v neposlední řadě představuje pro kupujícího významnou položku i daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 %. O jejím zrušení se sice stále píše a hovoří, ale doposud ještě nebyla daň zrušena.

Navíc od loňského roku platily další podmínky (opět na doporučení ČNB) na bonitu žadatelů – tzv. DTI ((Debt to Income) a DSTI ((Debt Service to Income)).

Ukazatel DTI vyjadřuje poměr mezi výší celkového zadlužení žadatele o úvěr a výší jeho čistého ročního příjmu. Maximální úvěrová angažovanost činila v roce 2019 a začátkem roku 2020 devíti násobek ročního čistého příjmu.

Do celkového úvěrového rámce se započítávaly samozřejmě veškeré spotřebitelské úvěry, účelové úvěry, úvěrové produkty ze stavebního spoření, rámce kontokorentních úvěrů na běžném účtu (přestože nebyly využívány), rámce kreditních karet (přestože jste kartu vůbec nevyužívali a ani jste nevěděli, kde jí máte) a ostatních hypotečních úvěrů.

Započítávaly se i určitým podílem (někdy 100% podílem) i ty úvěry, kde jste figurovali třeba jen jako spolužadatel či ručitel, případně jste byli avalistou na směnce (u bianco směnky bývá částka navíc dost často neomezená a každá banka započítává jinak dle objemu avalovaného úvěru). Díky dopadům korona krize však ČNB v současné době nestanovuje horní hranici tohoto ukazatele, při níž by úvěr neměl být poskytnut.

Ukazatel DSTI vyjadřuje poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů včetně aktuálně žádaného úvěru proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu žadatele (do všech úvěrů se počítá i kontokorent, kreditní karta, hypotéka apod.). V roce 2019 a počátkem roku 2020 musela činit tato splátka maximálně 45% čistého měsíčního příjmu žadatele. I zde ČNB díky dopadu Covidu 19 dala úlevu – v současné chvíli ČNB doporučuje, aby tento ukazatel nepřesáhl hodnotu 50 % u více než 5 % objemu nových úvěrů.

Je jednoduše velmi složité se v dané problematice vyznat, natož do hloubky. Pokud potřebujete při pořízení bydlení hodně počítat, abyste dosáhli na optimální hypoteční úvěr, a ještě Vám něco zbylo, je opravdu nejlepším řešením vyhledat kvalitního finančního poradce, který se orientuje napříč hypotečním trhem.

Má totiž přehled o tom, jak jednotlivé banky hodnotí bonitu žadatelů, jak probíhá úvěrové schvalování, co vše se dokládá (a nedokládá) k úvěrovému obchodu. Právě toto jsou extrémně cenné informace, které Vám usnadní spoustu času při vyřizování. A samozřejmě se orientuje i v doporučení ČNB. Přehled jednotlivých kritérií pro banky k získání hypotečního úvěru najdete přímo na stránkách ČNB zde.

Finanční poradce Vám i poradí, jak získat oněch zbylých 20 % (10 %) na dofinancování nemovitosti. Řešení totiž existuje, přestože není ideální. Snaha ČNB o zamezení „přeúvěrovanosti“ žadatelů totiž v praxi vede k tomu, že si berou úvěry bokem, případně na jinou osobu, případně si půjčují zbylé prostředky u rodiny, někdy i u nebankovních společností, kde se měsíční splátka nepropíše do bankovních registrů a banka je tedy „nedohledá“.

Všechna tato alternativní řešení mohou být paradoxně tak nevýhodná, že Vás mohou dostat do dluhové pasti daleko snáze, než „proklínaná“ 100% hypotéka, která byla dříve běžně dostupným řešením při financování nemovitosti.

SPOČÍTEJTE SI SVOU HYPOTÉKU:

Pokud se rozhodnete řešit vše vlastními silami

Čeká Vás kolotoč mnoha činností, které musíte zařídit a hlavně ohlídat.

Jak to bude v praxi vypadat? Nejprve si musíte zjistit spoustu dostupných informací o kupované nemovitosti. S tím Vám dozajista vypomůže Váš realitní poradce nebo realitní kancelář. Pokud žádného nemáte, věřte, že přestože shánění vhodné nemovitosti a předběžné zajištění koupě bylo vyčerpávající, zdaleka nejste u konce. Je dobré nejdříve vybírat nemovitost, nebo vyřizovat hypotéku? Rozhodně je lepší pro kvalitněji vynaložený čas zvolit druhou variantu.

1. Nejdříve si musíte nechat hypoteční úvěr předschválit konkrétní bankou (prescoring). Tomu vypomůže rozhodně dobrá finanční příprava. Musíte si v hlavě předem jednoznačně promyslet, jestli budete shánět raději byt, nebo spíše domek, nebo jestli chcete stavět (s firmou či svépomocí). Musíte dát dohromady informaci o tom, jaké vlastní prostředky máte v součtu k dispozici, kolik si můžete půjčit od rodiny apod. Většina bank nevyžaduje pro doložení vlastnictví finančních prostředků žádný dokument ani časový test, u některých bank budete podepisovat čestné prohlášení o zdroji finančních prostředků (že se jedná skutečně o Vámi naspořené prostředky) nebo bude někdy i nutné, aby finance na Vašem účtu „nějaký ten pátek ležely“. Nechte si tedy prostředky, které mají doplnit chybějící LTV, převést na účet.V neposlední řadě se také hodnotí i úvěrová angažovanost. Zbavte se tedy veškerých kontokorentních úvěrů, spoluručení na úvěrech, kreditních karet, apod. které nezbytně nutně nepotřebujete. Zbavte se všeho, čeho můžete. Zejména kreditní karty jsou někdy na tak vysoké úvěrové rámce, že výrazně ovlivňují schvalování. Pokud tyto produkty nemůžete zrušit, alespoň zažádejte o ponížení na co nejnižší částku. Opět platí „čím dříve, tím lépe“. Registry se aktualizují zhruba jednou za měsíc a například taková kreditní karta se v bance ruší 30-50 dní, kontokorenty a úvěry většinou přes noc, hypoteční úvěry opět jednou za měsíc dle data splatnosti (měsíční splátky). A je vždy lepší žádat o hypoteční úvěr ve chvíli, kdy jsou Vámi uskutečněné změny do registru zapsány. Většinou Vám příliš nepomůže ani potvrzení konkrétní banky, že jste sekundární úvěr řádně splatili a pokud pomůže, tak bude hypotéka na speciální schvalovací kolečko, které potrvá daleko déle než standardní schvalování. To znamená, že je ideální se veškerých závazků a ručení zbavit minimálně 1-2 měsíce před samotným „obíháním“ bankovních domů a žádáním o předschválení hypotéky.
2. V druhém kroku je třeba začít tím, že obejdete několik bank, případně stavebních spořitelen a zjistíte si, za jakých podmínek by Vám půjčili obnos peněz, který na koupi Vaší vysněné nemovitosti potřebujete, případně si zjistíte, kolik peněz maximálně Vám ta, či ona banka půjčí. Rozdíly mohou být velmi podstatné, protože každá banka má jinou metodiku a to, co v jedné bance projde hladce, se může stát v jiné bance naprosto nemožným.  Ovlivňuje to spousta věcí, např. zda vyděláváte jako zaměstnanec, nebo podnikatel, odkud plynou Vaše příjmy, jaké máte výdaje, zda máte trvalý pobyt na území ČR, či nikoli,… Jak bylo popsáno výše, každá banka akceptuje něco jiného a vyznat se v tom může být pro laika náročné.
   Pokud máte například ne zcela standardní příjmy (DPP, DPČ, podnikatel, více příjmů zároveň, rodičovská či mateřská dovolená apod.), jsou mezi bankami často opravdu veliké rozdíly. Zejména u podnikatelů, kteří spadají do rizikové skupiny. Zde záleží nejen na příjmech, ale i na oboru, ve kterém podnikáte. Pokud například vlastníte restaurační zařízení a máte obor podnikání „pohostinství“, u spousty bank narazíte i přes kvalitní daňové přiznání s hezkými obraty. Tento obor (a spousta dalších) patří totiž do hledáčku nejrizikovějších povolání v ČR. Nejen tyto detaily, ale i ostatní kritéria při hodnocení příjmů, zná právě zkušený finanční poradce. Ví například to, že v jedné bance se rodičovská jako příjem započítá z poloviny, v jiné bance vůbec. Ví, v jaké bance Vám pomohou jako podnikateli pro získání úvěru slušné obraty a kde se koukají pouze na zdaněné příjmy. Zná mechaniky započítávání ostatních smluvních kontraktů a příjmů a také ví, jaké banky jsou alespoň trochu schůdné pro cizince s trvalým pobytem u nás.
   Z výše uvedeného vyplývá, že zatímco požadavky na úvěrovou angažovanost, LTV, či úroková sazba se neliší mezi bankami téměř vůbec, nebo minimálně, rozhodující mohou být právě ostatní kritéria. Ta totiž často rozhodují o tom, zdali na úvěr vůbec dosáhnete. Požadavky na úrokovou sazbu a poplatky jdou pak často stranou. To v žádném případě neznamená, že úroková sazba a s hypotékou spojené služby a poplatky Vás nezajímají. Rozhodně ano!
3. Následuje důkladné porovnání zjištěných nabídek. Je třeba vyselektovat ty banky, kde je získání úvěru schůdné, a kde nikoli. Z těch schůdných je pak potřeba vybrat tu nejlepší nabídku, kde hlavní proměnnou rozhodování nemusí být vždy úroková sazba. Zkušený finanční poradce Vám dokáže propočítat, že někdy nabídka banky s horší úrokovou sazbou je pro Vás výhodnější, protože nemá například povinné doplňkové produkty, které jsou pro Vás nevýhodné.
   Každopádně i malý rozdíl v sazbě může zásadním způsobem ovlivnit měsíční splátku, stejně tak doba fixace úrokové sazby. Několik desetin na úroku Vám zvýší/sníží splátku i o několik tisíc. Myslete při rozhodování do budoucna. Víte, že podědíte jinou nemovitost nebo přijdete k penězům? Dejte přednost té hypotéce, kterou budete moci bez poplatku doplatit, nebo bude jinak flexibilní. Pokud nebudete chtít tyto prostředky do hypotéky vložit, zvažte přednost ofsetu. Ostatně, detailně o hypotékách jsme Vám psali v našem minulém článku. Díky němu se dozvíte, jaké konkrétně máte možnosti u jednotlivých typů hypoték a nemovitostí.
   Nezapomeňte kalkulovat i s ostatními poplatky (za odhad nemovitosti, za vyřízení hypotéky, za vklad do katastru, za vyhotovení smluv, za vedení úvěrového účtu) a zjistěte si, jak je to s pojištěním. Bude banka vyžadovat pojištění nemovitosti (a v jaké výši)? Zde se trh také poměrně dost rozchází…). Bude banka vyžadovat pojištění úvěru (nebývá vždy nejlepším řešením pro Vás a jedná se o výrazný náklad, který hypotéku prodraží), nebo stačí kvalitní životní pojištění, a na jakou pojistnou částku? Jaký úrok budete mít bez pojištění, pokud jej nechcete?
   Cena hypotéky v žádném případě není jen o úrokové sazbě, kterou se banky nejraději ohání, protože lidé na ni slyší…
   Vybírání může být velice zdlouhavá záležitost, kdy si na konci nemusíte být zcela jisti, zda jste udělali to správné rozhodnutí. Vybírejte (a hlavně počítejte) proto pečlivě.
4. Před samotným hledáním nemovitosti si Vámi vybranou hypotéku nechte předschválit (tzv. prescoring v bance). Bankovní dům tedy navštivte znovu a zadejte s hypotečním poradcem žádost do systému. Díky ní se dozvíte, že Vaše avizovaná kalkulace má reálný obrys. Zažádat můžete v prescoringu i o vyšší částku (pokud si nejste jisti, kolik budete potřebovat), snížit se dá při konkrétní žádosti (scoringu) následně v bance vždy. Určitě je lepší prescoring absolvovat pouze v jednom bankovním domě, prescoringy se totiž zapisují do registrů a mohou v jiném bankovním domě následně uškodit při schvalování jiného prescoringu (zejména, pokud bude tento prescoring v první bance zamítnut – pozor na to!).
   Myslete vždy na to, že nabídka ve Vaší bance může být, ale nemusí, výhodnější než jinde. Nebuďte líní, jde o Vaše peníze. Porovnejte nabídky alespoň 5 bank, ať máte čisté svědomí. Výhodou mohou být předschválené limity, které některé banky svým stálým klientům nabízejí a nevyžadují od nich následně dokládání příjmů.
5. Když již víte, že v konkrétní bance máte konkrétní nabídku a znáte maximální částku, se kterou můžete kalkulovat, je na čase vydat se do víru inzercí a pátrání po té správné nemovitosti. Zde opět doporučujeme spojit se se zkušeným realitním agentem, který Vám ušetří spoustu času při zařizování. Ověřte si vždy u prodávajícího, že nemá problém s tím, že danou nemovitost chcete financovat hypotečním úvěrem. Zejména u prodejů, kde prodávající na prodej spěchá nebo u lukrativních nabídek (hezké malé byty za pěknou cenu) můžete narazit. Z pochopitelných důvodů dá prodávající přednost případnému uchazeči, který má vlastní prostředky a nebude hypotečním úvěrem financovat. Celý obchod je totiž pro něj rychlejší a někdy méně rizikový.
6. Po výběru nemovitosti a dohadech následuje kolečko potvrzení a schválení s bankou. Banka před samotným definitivním schválením hypotéky bude chtít vidět spoustu dokumentů, které musíte doložit. U koupě je to rezervační a kupní smlouva (resp. jejich návrhy), odhad ceny nemovitosti (někdy zařídí banka sama), případně další listiny upravující vlastnictví, dále pojištění nemovitosti, doložení životního pojištění a vlastních zdrojů aj. U výstavby to je opět odhad, rozpočet nákladů apod. Všechny tyto dokumenty následně schvaluje a kontroluje riskové oddělení a můžete být vyzváni k doplnění či přepracování. V této fázi stále může dojít k zamítnutí úvěru ze strany banky, přestože úvěr byl předschválen.
   Velmi zásadní je odhad ceny nemovitosti. Tady je třeba opravdu důkladně hlídat a nahánět odhadce, aby odhad udělal včas, dobře s ním vykomunikovat Váš záměr (zvláště pak u rekonstrukce a výstavby), aby cena opravdu odpovídala tomu, co zamýšlíte. Na odhadu (a pochopitelně i Vaší bonitě) záleží, kolik Vám banka půjčí peněz – právě proto je odhad tak důležitý. Někdy si (zejména u větších bank) odhadce vybrat nemůžete – banka si dělá interní odhad a odhadce je vybrán losem ze seznamu. Někdy si však odhadce vybrat můžete, snažte se mu při dojednání obchodu a místním šetření nastínit svou situaci a nešetřete superlativy na nemovitosti. Odhadce by měl být nestranný, ale někdy to pomáhá.
7. Když je hypotéka schválena, stačí doložit několik dokumentů a provést vklad a následné čerpání hypotéky. Martyrium je u konce a zbývá již jen splácet. Situace se „komplikuje“ samozřejmě u výstavby, kde čerpání hypotečního úvěru dochází postupně dle stupně prostavěnosti, dílčích odhadů a údajů ve stavebním deníku. Splácet jistinu (do té doby platíte pouze úrokovou část) začnete až po dočerpání hypotéky.

V čem tedy může být praktické využití finančního poradce

Ve zkratce by se dalo říci, že finanční poradce Vám usnadní každý z výše uvedených sedmi bodů a disponuje vědomostmi a přehledem o trhu, který pro Vás může mít zásadní hodnotu.

Dopředu je třeba říci jednu zásadní věc – za jeho služby nic neplatíte, protože finanční poradce je placen příslušnou bankou za uzavřený obchod – pro Vás je to tedy služba ZDARMA! Bance je to jedno – buď dá nějakou odměnu „paní na přepážce“, nebo provizi finančnímu poradci. Rozdíl je ovšem v motivaci – zatímco „paní na přepážce“ má stálý plat a nic jí moc netlačí k vyšším výkonům, finanční poradce se musí otáčet, aby se uživil.

Jak bylo řečeno, finanční poradce se orientuje v metodikách bank, zná konkrétní akce, které zrovna banky nabízejí a může tedy dobře poradit, kterou banku nejlépe zvolit pro konkrétního klienta a konkrétní záměr. Ušetří Vám tedy běhání po bankách a zjišťování informací.

Pokud Vám „paní na přepážce“ tvrdí, že je něco výhodné, finanční poradce ví, že je za tím nějaký háček a upozorní Vás na něj. Zatímco „paní na přepážce“ lobuje za svého chlebodárce, finanční poradce Vám vybere nejlepší nabídku pro Vás, ne pro banku. V tomto případě každopádně doporučuji ověřit si, jak je finanční poradce provizně hodnocen – doporučuji zvolit takového, který má sjednocené provize od všech bank a nehrozí, že Vám bude doporučovat banku, kde má nejvyšší provizi on, nikoli nejvýhodnější podmínky Vy.

Tak jako všude i u hypoték je to o kontaktech. Finanční poradci mají už své kontakty v bankách, mají na sebe navázané odhadce, kteří fungují rychle a spolehlivě, díky tomu bývá vyřízení hypotéky přes finančního poradce mnohem rychlejší. Častokrát mají domluvené i různé slevy na sazbách a proto může být hypotéka přes finančního poradce i levnější.

Většina finančních poradců navíc nemá stálou pracovní dobu, takže Váš večerní telefonát s otázkou, co Vás pálí, nebude problém vyřešit.

Máte tedy na výběr – buď si vše oběháte sami, bude Vás to stát čas a energii anebo vše udělá za Vás ZADARMO finanční poradce.

Já mám jasno. A co si vyberete Vy? Neváhejte nás kontaktovat!