Jak pronajmout byt

Vlastnictví nemovitosti není automaticky spojené s jejím aktivním užíváním. Spousta lidí v dnešní době prostřednictvím vlastnictví nemovitostí zhodnocuje své finanční prostředky (a třeba ani “ve vlastním” sami nebydlí). A určitě řada dalších lidí o tom uvažuje. Nejoblíbenější jsou pro pronájem byty, zejména ve větších městech.

Jaký byt je ale jako investice nejvhodnější? V jakém by měl být stavu a měl by být vybavený? Na tyto otázky a další body zájmu se podíváme v našem článku.

IDEÁLNÍ BYT K PRONÁJMU

Téma se může zdát na první pohled zavádějící. A částečně tomu tak může být. Samozřejmě, že priority každého jedince na bydlení jsou různé. Pro rodinu se třemi dětmi se byt o dispozici 1+1 v centru Prahy nebude rozhodně jevit jako ideální. Naopak pro majitele bytu takový byt v centru má významný potenciál vysoké rentability.

Na úvod je dobré si také ujasnit, že bytem vhodným k pronájmu je především byt v osobním vlastnictvím. U družstevních bytů s pronájmem nemusí totiž družstvo (v roli skutečného majitele bytu) souhlasit. Pokud máte v plánu pronajímat (či zakoupit) družstevní byt, prostudujte si důkladně stanovy (či jiný závazný předpis). Zjistíte tak, za jakých podmínek můžete jako držitel členských práv byt dále pronajímat.

V následujících odstavcích se pak podívejte na faktory, které rozhodnutí o koupi bytu k dalšímu pronájmu významně ovlivňují. Měli byste je vzít v potaz.

 Typ pronájmu

Na začátek si musíte ujasnit jednu věc – komu chcete svou (budoucí) nemovitost pronajímat. Mají to být rodiny s dětmi, nebo raději jednotlivci, či turisté? Má nemovitost sloužit ke krátkodobým, či dlouhodobým pronájmům?

Právě krátkodobé pronájmy (nejen na bázi booking.com a airbnb.com) jsou všeobecně rentabilnější, ale vyžadují vyšší standard vybavení bytu, stejně tak jako přítomnost nábytku či elektroniky. V neposlední řadě musíte být časově flexibilní, abyste se dovedli o nemovitost patřičně starat (uklízet, povlékat lůžkoviny apod.) a být k dispozici, když je potřeba předat nemovitost do rukou nájemce, často i několikrát v měsíci. Samozřejmě je možno si k těmto účelům „zaměstnat“ nějakou další osobu – například rodinného příslušníka.

Také je dobré si uvědomit, že ke krátkodobému pronájmu, zejména cizincům, musí byt být vhodný i lokalitou, respektive dostupností do centra nebo vyhledávané atraktivitě v lokalitě. S krátkodobými pronájmy se také pojí jiné zdanění příjmů, které je v posledních letech velice aktuálním tématem.

U dlouhodobých pronájmů Vám častá agenda a starost o byt odpadá. Co se týče vybavení bytu nábytkem, záleží opět na tom, komu chcete pronajímat. Pokud dlouhodobě například pracovním skupinám, či studentům, pak je rozhodně lepší byt vybavit adekvátním nábytkem.

Naopak rodiny s dětmi a páry ve středním věku častěji raději sáhnou po vlastním nábytku tak, aby si bydlení mohli zařídit dle vlastního vkusu. Na rozdíl od krátkodobých nájemců je také více bude zajímat příslušenství bytu – zdali je v bytovém domě k dispozici garáž, kočárkárna, společná zahrada či sklep. 

Financování

Investice do bytu, který bude určen k dalšímu pronájmu, se stále může zdát jako atraktivní investice. Je faktem, že trh s nemovitostmi funguje již po dlouhá století jako „barometr“ ekonomického zdraví daného státu. A nemovitosti jako investice se z dlouhodobého hlediska většinou vyplatí.

Napříč staletími fungují nemovitosti jako uchovatel hodnoty, obdobně jako cenné kovy. S akciemi je srovnávat nemůžeme, jelikož jejich rizikovost je daleko nižší, stejně jako výnosnost.

Investice do nemovitosti má tedy historické a logické opodstatnění. Zejména v posledních letech se rozmohl trend investičních bytů zakupovaných za účelem dalšího pronájmu ze strany nového majitele. Tento trend pomalu ustupuje s ohledem na velice vysoké ceny bytů ve větších městech v posledních dvou letech.

Neustále se mluví o tom, že trh se přehřívá a co nevidět přijde zásadní změna trendu, která ceny nemovitostí srazí směrem dolů. Hypotéky se zdražují (i když zdaleka ještě nedosáhly maxim minulých let).

Ceny bytů ale letí taktéž stále nahoru. Je tomu tak mimo jiné proto, že nová výstavba není dostatečně rychlá vzhledem k rychlému zalidňování větších měst. Nejvíce je to vidět na případě hlavního města Prahy.

Pokud máte zájem se dozvědět více o vývoji hypotečních úvěrů a očekávaných trendech na nemovitostním trhu, již jsme Vás o nich informovali v našem nedávném článku: „Ceny bytů v Praze – jaké trendy očekávat?“. Aktuální vývoj cen hypotečních úvěrů lze sledovat na měsíční bázi také prostřednictvím ukazatele Fincentrum Hypoindex.

Proč se zde bavíme o hypotékách? Jelikož ne každý má dostatek hotovosti na koupi nemovitosti. Pokud se rozhodnete o koupi bytu za účelem dalšího pronájmu, stěžejním bodem pro Vás bude zejména otázka financování takové veliké investice.

Snadné rozhodnutí to může být pro někoho, kdo má dostatek finančních prostředků na účtu, které potřebuje zhodnotit v delším časovém horizontu a nechce využít jiných investičních nástrojů, které trh nabízí.

Zároveň ani nechce, aby mu peníze ležely jen tak na účtu (a ztrácely tím svou hodnotu), nebojí se investičních rizik, a také mu nevadí vzít si na bedra břímě v podobě péče o pronajímanou nemovitost.

Investičními riziky myslíme zejména riziko spojené s neplatícími nájemníky, riziko ztráty atraktivity lokality (například v průmyslových menších městech, kde je možno pozorovat snižující se poptávku o vlastní i nájemní bydlení), riziko znehodnocení nemovitosti (např. v případě požáru v bytě – toto a podobná rizika nám bezpečně pomůže pokrýt kvalitní nemovitostní pojistka).

Nemovitost Vám ale nemusí znehodnotit přírodní katastrofa, může to být sám nájemník. Pojistit se proti takovému jednání je potom na Vás. Takovou pojistkou bývá většinou dostatečně vysoká kauce, kterou za vybavení bytu musí nájemník složit ještě před nastěhováním.

Zpět k financování – pokud máte vlastní prostředky a láká Vás pasivní příjem z pronájmu, pak je investice do bytu rozhodně zajímavou příležitostí. Dle statistik Global Property Guide průměrná výnosnost (rentabilita) bytu v Praze činí v současnosti 3,14 % p.a.

Přitom se jedná o investici relativně bezpečnou. V současné době takový výnos žádný obyčejný spořící účet při vyšších částkách nenabízí. Z investičních nástrojů je investice do nemovitosti srovnatelná s rizikovostí investice do dluhopisů stabilních firem, případně státních podniků.

V minulosti ale takový výnos poskytovaly i státní dluhopisy a jiné investiční nástroje. Je nutno uznat, že se jedná o současnou výnosnost. Ceny nemovitostí stabilně rostou a neočekává se významný propad, u nájemních bytů se i přes daňovou regulaci krátkodobých pronájmů naopak čeká spíše stagnace, nebo i nárůst cen.

Pokud chcete ale pronajímat byt, na který máte (nebo budete mít) hypotéku, pak zbystřete. Pro Vás takový způsob využití již výhodný být nemusí. Vše je potřeba si dobře propočítat. Jistě, výnos 3,14 % p.a. může být zajímavý, ale kolik Vás stojí hypotéka?

To, že nyní máte (vlivem nízkých sazeb v posledních letech) zajímavou úrokovou sazbu neznamená, že se s další fixací nebude pohybovat na hranici 5 % p.a., jak tomu dříve bylo zcela běžně. Ne u každého bytu vázaného hypotečním úvěrem se tak můžete spolehnout na to, že Vám i budoucí výše nájmu pokryje veškeré náklady, včetně zdanění.

Praha, jakožto metropole České republiky, se v oblasti rentability nájemního bydlení pohybuje pod evropským průměrem, jak již naznačuje zmíněná statistika Global Property Guide, která své výsledky opírá hned o několik faktorů.

Jak veliký byt?

Výborně! Rozhodli jste se investovat vlastní prostředky, nebo dokonce financovat investiční byt částečně (či zcela) hypotékou? Můžete přejít k výběru nemovitosti.

Zásadní otázkou bude jistě velikost bytu, a s tím související dispozice. V praxi se ukazuje, že právě dispozice bytu je pro zájemce o pronájem často důležitějším faktorem než jeho prostornost. Jednoduše řečeno – spíše pronajmete 2+1 o velikosti 45 m², nežli byt 1+1 o stejné velikosti.

Opět musíte vzít v potaz i to, komu jste se rozhodli byt pronajímat. Rozdíl v ceně u bytu 1+kk a třeba 4+1 ve stejné lokalitě je značný a těžko budete kupovat garsonku, pokud byste rádi svůj majetek pronajímali rodině s dětmi.

Obecně platí, že menší byt snadněji pořídíte i pronajmete. Stojí prostě méně – Vás z hlediska kupní ceny a nájemníka z hlediska nižšího nájmu. Naopak je tu větší pravděpodobnost, že se v něm nájemníci budou více střídat. Typickým příkladem jsou malé byty 1+kk až 2+kk ve velkých městech.

Často takové bydlení využívají mladí lidé při studiích nebo jako první bydlení s partnerem. Časem se ale jejich potřeby mění (ukončí studium, narodí se jim dítě) a oni potřebují větší byt. Může se stát, že budete častěji hledat nové nájemníky. A to samozřejmě stojí peníze a čas.

Do velkého bytu většinou nalákáte stálejší nájemníky (samozřejmě není to pravidlo). Budete inkasovat vyšší nájemné, ale za cenu větší pořizovací ceny bytu. Rodina s dětmi potřebuje hlavně stabilní domov, nebude se tedy tak často stěhovat.

Takový nájemník se bude snažit s majitelem vycházet co nejlépe, bude na něj větší spoleh. Bohužel, pokud budete mít smůlu nebo sami při výběru nového nájemce něco zanedbáte, náklady spojené s uvedením věcí do pořádku jsou pak mnohem vyšší než například u třetinového bytu.

Pokud bude byt nějakou dobu prázdný, musíte Vy jako majitel hradit dále pravidelné poplatky, je třeba brát v potaz, že i příspěvek do fondu oprav bude větší vzhledem k větší metráži bytu – u menšího bytu bude tato zátěž pochopitelně menší.

Zařízení

Zde hraje roli konkrétní preference daného nájemníka. Vždy najdete takové nájemníky, co se chtějí nastěhovat jen do zařízeného bytu. Stejně tak je spousta těch, kteří si svůj budoucí domov chtějí udělat zcela po svém nebo už zkrátka své vybavení mají. Mladí lidé, studenti nebo lidé žijící sami toho obvykle tolik nemají k nastěhování a často ocení, když je byt buď částečně, nebo zcela zařízen.

Pokud se rozhodnete byt zařídit, nedělejte z něj skladiště Vámi nepoužívaného starého nábytku. Sníží se tím zbytečně atraktivita nemovitosti a nepůsobí to prostě dobře. Zároveň do vybavení zbytečně extrémně neinvestujte (pokud samozřejmě nechcete cíleně nabízet exkluzivnější druh bydlení). Vždy je totiž třeba počítat s tou nejčernější variantou, že se nájemník nebude k Vašim věcem chovat dobře a zničí je.

Ve větších bytech pro více lidí, kam se často stěhují právě celé rodiny, už můžeme předpokládat, že se nastěhují s větším množstvím věcí, a tedy i se zařízením a nábytkem.

Nikdy ale neuděláte chybu, když je byt vybaven tak nějak napůl – kuchyně se základními spotřebiči: trouba, varná deska nebo sporák, mikrovlnná trouba, lednice, šatní skříň a další větší úložné prostory. Každopádně je určitě dobré nechat případnou vybavenost na vzájemné domluvě s konkrétním nájemníkem.

Lokalita

Zde je opět potřeba se zamyslet, komu chcete byt pronajímat. V centru měst nebo ve velkých městech pronajmete svůj byt téměř vždy a rychle, ale také se budou lidé u Vás častěji střídat. Zase menší města dávají příslib většího zhodnocení Vašich peněz, ale o tom například v našem starším článku: „Jaký byt si zvolit pro investování?“

Centrum velikých měst je vhodné k pronájmu turistům, případně studentům, ale samozřejmě i rezidentům. Byty na okraji v zeleni jsou rozhodně zajímavější pro rodiny s dětmi a mladé páry.

Pokud si vše shrneme, pak při rozhodování, jaký byt pronajímat, si musíte položit několik otázek:

• Kolik mám na koupi volných peněžních prostředků? Je pro mě výhodnější stávající byt prodat, nebo pronajímat?
• Jak velký byt bych chtěl pořídit?
• Na jakou skupinu zájemců o pronájem chci cílit?
• Bude byt zařízený, nezařízený nebo něco mezi tím?
• V jakém městě nebo v jaké části města bude můj byt?

Již v minulosti jsme pro Vás sestavili podrobný návod v podobě 12 rad, jak na koupi bytu. Držte se jich i v případě koupě bytu k dalšímu pronájmu!

JAK PRONAJMOUT BYT BEZ REALITKY

Samozřejmě, že samotným pořízením vhodného bytu k pronájmu to rozhodně nekončí. Ba naopak! To nejdůležitější Vás teprve čeká: Sehnat vhodného nájemníka.

V dnešní době máte v podstatě tři možnosti: Buď se pokusíte byt pronajmout na vlastní pěst (pravděpodobně nejdříve oslovíte své známé), nebo využijete služeb realitní kanceláře (zdaleka nejčastější varianta), nebo využijete moderní placenou službu zprostředkování.

V podstatě na několik let svěříte na základě smlouvy byt společnosti, která si bude sama nájemníky vybírat a o byt se starat. V Praze a Brně je například dostupná služba idealninajemce.cz, ale existují i jiné platformy. Samozřejmě, že poslední varianta se může zdát jako nejpohodlnější, ale pro Vás je také nejnákladnější.

Pro začátek dejte dohromady seznam požadavků, které by měl ideální nájemník mít. Tyto požadavky předejte svému realitnímu makléři, se kterým spolupracujete. Chcete si raději pronájem zařídit sami bez realitní kanceláře? Všechny požadavky nezapomeňte uvést do inzerce, případně si je schovejte na osobní prohlídku.

• Uvědomte si, pro kolik osob je byt vhodný. Kolik maximálně osob může byt obývat?
• Za jakou cenu chcete pronajmout? Zjistěte si, jaké zálohové platby jsou vyžadovány k úhradě na 1 a více osob, ať Vás poté jejich výše nezaskočí. Vše si důkladně propočítejte tak, abyste pokryli veškeré náklady a případně něco zbylo. Udělejte si ale i srovnání trhu! Cena nájmu musí být adekvátní k cenám nájmů ve Vaší lokalitě a také ke stavu bytu a jeho vybavení. Pokud zvolíte cenu nižší, bude pravděpodobné, že nájemníci budou stabilní a nebudou mít potřebu jít časem „do levnějšího“.
• Budou Vám v bytě vadit děti, cizinci, kuřáci, či domácí mazlíčci? Povolíte nájemníkům trvalý pobyt? Pozor! Dle platné právní úpravy si již takové požadavky nemůžete diktovat, nicméně při výběru ideálního nájemníka můžete tyto faktory zohlednit.
• Ujasněte si, zdali umožníte nájemníkovi, aby poskytl byt k podnájmu další osobě. Více k této problematice jsme pro Vás v minulosti připravili v našem článku „Rozdíl mezi pronájmem a podnájmem“.
• Jak bude probíhat placení záloh na služby a energie? Necháte si je napsané na sebe, nebo budete chtít, aby si vše noví nájemníci přepsali?
• Jaké renovace by bylo dobré na bytě před pronájmem provést?
• Je potřeba dokoupit vybavení bytu, nebo se naopak něčeho zbavit? Nebo necháte vše na domluvě?

Samozřejmě, že potenciální zájemce toho potřebuje o budoucím nájemním vztahu vědět mnohem více. Pokud se svěříte do rukou realitní kanceláře, rozhodně neuděláte chybu a ušetříte spoustu času se sháněním vhodných nájemníků a absolvováním prohlídek na bytě.

Realitní kancelář za Vás navíc zajistí kromě inzerce a následného vyhledání vhodného nájemníka i smluvní dokumentaci, někdy i pomoc s přepisem energií a jiné nadstandardní služby. Oproti prodeji nemovitosti je navíc provize za takové služby opravdu zanedbatelná. Většinou se pohybuje v České republice ve výši dvou nájmů, někdy jen jednoho. Může ji platit jak pronajímatel, tak nájemce, záleží na domluvě.

Pokud i přesto trváte na pronájmu nemovitosti na vlastní pěst a chcete si vybrat z nabídky potenciálních nájemníků, pak se určitě nechte inspirovat naším minulým článkem „Jak prodat nemovitost bez realitky“, kde najdete spoustu podrobných rad, jak připravit byt k pronájmu či prodeji před inzercí, jak by měla taková inzerce vypadat, jak na osobní schůzky se zájemci, a spoustu dalších nezbytných rad k úspěšnému pronájmu Vašeho bytu.

Smlouva o pronájmu bytu

Velikou pečlivost pak věnujte následně nájemní smlouvě. Věcí, na co si dát v nájemní smlouvě pozor, je celá řada. Raději si při tvorbě nájemní smlouvy nechte poradit od odborníka, nekopírujte vzory smluv z internetu, nemusí být zcela vhodné a můžete si do budoucna zadělat na veliký problém. Jak jsme se již v tomto článku rozepsali – dejte si pozor na formu uvedení nákladů za nájem a záloh za služby.

Věnujte pozornost ustanovení o výpovědní lhůtě a k nájemní smlouvě vždy přiložte při osobním předání předávací protokol! Dejte také pozor na správné uvedení nájemníků a trvejte vždy na uvedení všech osob v bytě, ověřte si jejich totožnost. Nezapomeňte při podpisu na přítomnost svědka.

NEZAPOMEŇTE NA ZDANĚNÍ!

Možná se to zdá být jako malichernost, ale již při propočtu návratnosti investice nesmíte opomenout všechny náklady, tedy i zdanění příjmů z pronájmu nemovitosti. Pronájem totiž kromě kýženého „pasivního“ příjmu znamená také daňovou povinnost.

Neznalost zákona neomlouvá, přesto v praxi spousta osob příjmy z pronájmu nedaní. Samozřejmě někteří jen „nevědí“, ale najdou se i tací, pro které je vidina nezdaněného příjmu natolik lákavá, že jej ve svém daňovém přiznání „zapomenou“ uvést. Zadělávají si tím na malér, jelikož v případě odhalení ze strany finančního úřadu může být zpětně (i několik let) vyměřena nejen samotná daň, ale i nemalá sankce.

Jak se o takovém daňovém úniku finanční úřad dozví? Většinou na udání od někoho z bytového domu, nebo velmi často odhalí daňový únik například soudní spor. Pokud Vám totiž nájemník několik měsíců nezaplatí, nezbude Vám než se s ním o ušlé nájemné soudit. Nemůžete ani spoléhat na budoucí dobré vztahy s nájemníky, přestože se jedná o kamarády.

Navíc je potřeba vědět, že existuje rozdíl mezi zdaněním pronájmů a poskytováním ubytovacích služeb.

V případě podnikání formou krátkodobých pronájmů hotelového typu se chystá v našem zákoníku relativní daňová změna. Relativní proto, že v současnosti si nutnost zdanění mohou pronajímatelé vykládat (a v praxi často vykládají) různě. Pronajímat byt totiž v praxi neznamená to samé, jako ubytovat hosta.

Pronájmem bytu se myslí situace, kdy pronajímatel nechá nájemci k dispozici nemovitost (případně její vybavení) a neposkytuje žádné další služby. Pokud k tomu všemu zajišťuje na bytě ještě úklid, výměnu lůžkovin apod., pak se jedná o ubytovací službu. Na tomto principu pracuje například i platforma Airbnb.com.

U standardních pronájmů v praxi existují dvě možnosti zdanění příjmů z pronájmu. Jedná se o příjem uváděný v příloze č. 2 daňového přiznání a nepodléhá sociálnímu ani zdravotnímu pojištění. Buď můžete uplatňovat metodu paušálních výdajů, která se v praxi vyskytuje nejčastěji, nebo využijete metodu skutečných výdajů.

Metoda paušálních výdajů je velmi jednoduchá. Na veškerý příjem z nájmu můžete (až do výše 600.000 Kč ročně) uplatnit výdaje ve výši 30 %. Důrazně doporučujeme do nájemní smlouvy uvést přesně částku inkasovanou za nájem a také specifikovat, jak budou hrazeny energie, případně další služby.

Nezapomeňte, že nájemné a poplatky za služby (energie) musí být v nájemní smlouvě uvedeny samostatně (nikoli souhrnnou částkou), jinak by byla smlouva neplatná. Je dobré tedy energie platit zálohově a provést s nájemníkem při opuštění bytu řádné zúčtování přeplatku či nedoplatku. V případě zálohových plateb totiž příjem danit nemusíte.

V praxi pronajímatelé často vyžadují, aby si energie a ostatní služby (například internet či kabelovou televizi) napsali nájemníci na sebe. Naopak někdo trvá na tom, že chce mít nad platbami kontrolu sám a nechce řešit následné přepisy. Toto rozhodnutí je zcela na Vás.

Naopak, metoda uplatňování skutečně vynaložených výdajů, je v praxi uplatňována minoritně. Přitom pro dlouhodobé pronájmy bývá často rozhodně výhodnější. Je pravdou, že se s ní pojí nezbytná agenda v podobě evidence skutečných příjmů a výdajů.

Do skutečných výdajů ale můžete zahrnout i odpisy nemovitosti (díky nim se při dlouhodobém pronájmu se zdaněním můžete dostat i na nulu), drobné opravy na nemovitosti, či benzín vynaložený na cesty vozem za účelem údržby pronajímané nemovitosti. Pokud si nejste schopni výši odpisů spočítat sami, poraďte se s odborníkem. Pro začátek budete potřebovat i stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na základě písemného odhadu nemovitosti, abyste mohli propočítat roční a měsíční odpisy nemovitého majetku (doba odepisování je 30 let).

Finanční úřad má spoustu možností, jak provést kontrolu a zjistit, zdali je daná nemovitost pronajímána. Nepodceňujte toto riziko a nepronajímejte Váš byt na černo. V případě zpětného vyměření daně ze strany finančního úřadu počítejte i s vyměřením sankce v podobě úroků z prodlení. Rozhodně je lepší variantou vše zdanit a s uplatněním skutečných výdajů se můžete časem se zvyšujícími se odpisy dostat s daněmi až na nulu.

Máte zájem o pronájem nemovitosti, ale zdá se Vám to vše příliš složité a zdlouhavé? Rádi poradíme! Neváhejte nás kontaktovat  na email, ozveme se Vám!