Daně při prodeji nemovitosti

Za nemovitost se platí! S trochou nadsázky toto můžeme prohlásit – jelikož s vlastnictvím, prodejem, nákupem či darováním se pojí různé poplatky a daně. Některé jsou důvěrně známé, avšak některé mohou nepříjemně překvapit.  V našem novém článku jsme se zaměřili na to, jaká daň při prodeji nemovitosti, pronájmu či nákupu nemovitosti Vás může čekat, a jaké daně se pojí s vlastnictvím nemovité věci.

NOVINKY 2022

Pokud jste v roce 2021 nově nabyli do svého vlastnictví pozemek, zdanitelnou stavbu nebo bytovou či nebytovou jednotku, máte povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí. Naopak daňové přiznání nepodává poplatník, který podal daňové přiznání v uplynulých letech, a nezměnily se u něj skutečnosti rozhodné pro stanovení daně. Termín pro podání je zpravidla do konce ledna.

Samotná daň z nemovitých věcí pro rok 2022 se platí do konce května, v případě roční daně nad 5 000 korun potom ve dvou stejně vysokých splátkách během května a listopadu.

Daňové přiznání podávají také ti, kteří nemovitou věc darovali, prodali nebo jinak pozbyli.

Pokud jste koupili v loňském roce byt v družstevním vlastnictví, daňová povinnost se Vás netýká.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Při pronájmu nebo prodeji nemovitosti se také velmi často bohužel zapomíná na existenci daně z příjmu. Platí ji z logiky věci ten poplatník, který se obohatí tím, že nemovitosti pronajme, či prodá. Existuje přitom ale řada výjimek, kdy platit nemusíte. Zde pak o to víc platí zlaté pravidlo, že i příjmy od daně osvobozené je nutno do daňového přiznání uvést! Pokud jste například maminka na rodičovské dovolené bez dalšího příjmu a pronajímáte garsonku po rodičích, výnosy z pronájmu je nutno do daňového přiznání rozhodně uvést, přestože výsledná daň z příjmů bude pravděpodobně nulová.

Daňové přiznání k dani z příjmů se zpravidla podává do 31. března následujícího roku. Výjimku tvoří jen ti, kteří mají vlastního registrovaného daňového poradce.

Pronájem nemovitosti

Není dobré spoléhat na to, že se pronájem „ututlá“ a snažit se na daních ušetřit – finanční úřad disponuje spoustou možností, jak si ověřit, že na dané adrese přechodně bydlí někdo jiný než Vy. Samozřejmě se Vám může stát i to, že budete nahlášen s černým pronájmem ze strany některého z „dobrých“ sousedů. V neposlední řadě se finanční úřad o nájmu dozví vždy ve chvíli, když stávající nájemník půjde žádat o přídavky na bydlení (musí předložit nájemní smlouvu), nebo jinou formu hmotné podpory. Velmi často také odhalí daňový únik například soudní spor. Pokud Vám totiž nájemník několik měsíců nezaplatí, nezbyde Vám než se s ním o ušlé nájemné soudit.

Proto je rozhodně lepší příjmy z pronájmu do daňového přiznání vždy přiznat a případně i následně zdanit. Jak na daních z pronájmu ušetřit jsme Vám radili již v minulém článku „Jak pronajmout byt“.

U standardních pronájmů v praxi existují dvě možnosti zdanění příjmů z pronájmu. Jedná se o příjem uvedený v příloze č. 2 daňového přiznání, který nepodléhá sociálnímu ani zdravotnímu pojištění. Buď můžete uplatňovat metodu paušálních výdajů, která se v praxi vyskytuje nejčastěji, nebo využijete metodu skutečných výdajů, která je většinou ve výsledku metodou nejvýhodnější. Více o této problematice zdanění si přečtete v našem článku věnovanou pronájmům bytů.

Prodej nemovitosti

Zdanění samozřejmě nepodléhá jenom pronájem, ale také samotný prodej nemovitosti, zde jsou však pravidla daleko benevolentnější a existuje mnoho daňových úlev. Podmínky, za jakých jste povinni z příjmu z prodeje zaplatit daň z příjmu a kdy jste od daně osvobozeni, jsou popsány v §4 a v § 10 Zákona o dani z příjmu.

V jakých případech se tedy daň z příjmu v případě prodeje nemovitosti platit nemusí?

• Pokud vlastníte danou nemovitost minimálně 5 let, nebo pokud jste v dané nemovitosti alespoň 2 roky před prodejem bydleli (tzv. „časový test“), přičemž se nemusí jednat o trvalý pobyt.
• Pokud prostředky získané prodejem nemovitosti (v tomto případě pouze bytu, nebo domu) prokazatelně využijete beze zbytku pro uspokojení vlastní bytové potřeby (koupě bytu, rodinného domu), a to do 1 roka (dalšího zdaňovacího období) od prodeje.
• V případě převodu členských práv družstva, stejně tak jako u bytu v osobním vlastnictví, kde doba přesahuje pět let po nabytí členským práv a jejich převodem

Z výše uvedeného výčtu je zřejmé, že pro daňové zvýhodnění v prodávaném bytě musíte alespoň 2 roky bydlet (tato skutečnost se dokládá čestným prohlášením), nestačí pouze trvalý pobyt v nemovitosti. Případně musíte nemovitost vlastnit alespoň 5 let, nebo vytěžené prostředky využít na nákup jiné nemovitosti (ve které budete následně bydlet) či umoření vlastní hypotéky, abyste od daně byli osvobozeni.

Toto opatření je zde proto, aby daň platili investoři, kteří levně koupí a obratem dráž prodají a zároveň byl ochráněn občan, který rychlý prodej řeší z důvodu např. stěhování se za prací, nikoli z důvodu vlastního obohacení. Samozřejmě že nákup nemovitosti za výhodnou cenu a její následný rychlý prodej může být i tak výhodný, jen je potřeba počítat s případnou daní.

Daň z příjmů platí samozřejmě i právnické osoby a podnikatelé, kdy nemovitost vstupuje do majetku společnosti a je tedy evidována na konkrétní IČO. Daná společnost jej pak odepisuje standardně jako investiční majetek dle životnosti stavby. Pokud chce nemovitost prodat, pak použije k určení daně rozdíl mezi prodejní a zůstatkovou cenou nemovitosti (tj. zisk), a ten potom musí dodanit – jedná se o zisk z prodeje, který dani podléhá. Může to být někdy nevýhodné, proto spousta živnostníků řeší situaci při úpadku společnosti (živnosti) odprodáním celé společnosti, kde se poté daň z příjmů neplatí.

Daň z nabytí nemovitých věcí zrušena

Ještě do nedávna byla tato daň součástí při koupi nemovitosti. Pokud jste nemovitost koupili, hned na začátku Vás čekalo uhrazení daně z nabytí nemovitých věcí. Bylo dobré s touto daní počítat ještě před samotnou koupí, speciálně v případě koupě přes hypoteční úvěr, protože jinak Vás její výše mohla nepříjemně překvapit.

Daň z nabytí nemovitých věcí u nás měla (ale i jinde ve světě) pevně vybudované kořeny již od první republiky. Ale proč by měl stát parazitovat výběrem daní z nabytí nemovitých věcí na tom, že si občan státu za své vydělané (již jednou zdaněné peníze) odkoupí od jiného občana nemovitost? Ročně na dani z nabytí nemovitých věcí vydělala státní pokladna zhruba 10-13 miliard korun. Tyto peníze se však jen částečně vrátily do rozvoje infrastruktury a bytového fondu, případně dalších aktivit řešících rozvoj bydlení.

Co se pro vás při koupi nemovitosti změnilo? Díky zrušení daně z nabytí nemovitých věcí už není nutné podávat přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí.

Dne 26.9.2020 nabyl účinnosti zákon č.386/2020 Sb., kterým se ruší zákonné opatření Senátu č.340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, a mění a zrušují se další související právní předpisy. Co je pro řadu lidí příjemné, je to, že zrušení této daně platí zpětně. Pro zrušení je rozhodující, kdy uplynula lhůta pro podání daňového přiznání podle původní úpravy. Jestliže lhůta uplynula před 31.3.2020, tak ke zpětnému zrušení daně nedojde.

Jestliže lhůta uplynula 31.3.2020 a později, tak se daň z nabytí zpětně zruší. Pro Vás je důležitý termín, kdy byl povolen vklad Vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud k tomu došlo v prosinci 2019 a později, pak se můžete začít radovat! O zrušení daně z nabytí nemovitých věcí jsme již napsali článek.

Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí (z vlastnictví nemovitosti) se platí každoročně v květnu daného roku. Její výše je rozhodně menší, než daň z nabytí. Například u bytu 2+kk v Praze se může dle výměry takového bytu daň z nemovitosti pohybovat okolo 1.000 Kč ročně, zatímco daň z nabytí mohla dosáhnout (u bytu v hodnotě 4 000 000 Kč) 160.000 Kč. Při koupi nemovitosti se Vás tato daň dotkne až od příštího kalendářního roku, jelikož je placena stávajícím vlastníkem vždy na rok dopředu, a to opět k rukám místně příslušného finančního úřadu (spádového pro okres, kde se daněná nemovitost nachází). Daňové přiznání je nutno podat na tento finanční úřad, a to do konce ledna roku následujícího po koupi nemovitosti.

Pokud prodáváte nebo kupujete nemovitost na přelomu roku a nejste si jisti, kdo by měl daň vlastně platit, pak se za rozhodné datum považuje vždy datum 1.1. Kdo je v katastru nemovitostí k tomuto datu zapsán jako vlastník, ten má daňovou povinnost na příslušný rok.

Je dobré také vědět, že pokud se majetkové vztahy na nemovitosti nezmění, není nutné každý rok podávat nové daňové přiznání, a to i přesto, že se například změní koeficienty pro její výpočet (a změní se tedy samotná daň). Finanční úřad Vám v průběhu května příslušného roku jednoduše pošle složenku s aktuální (upravenou) částkou daně, kterou je nutno uhradit. Platit lze také prostřednictvím služby SIPO. Pokud se změní majitel nemovitosti (například polovinu věnujete partnerce), nebo parametry nemovitosti (přístavba, dostavba, nová parcelace pozemku), je nutno nové daňové přiznání podat.

Daňové přiznání je nutno podat i v případě, že jste prodali nemovitost a máte v daném okrese nemovitost jinou. V daňovém přiznání uvedete jen nemovitost, která Vám zůstala, a spočítáte novou výši daně.

Darovací daň

Poslední daňovou povinností, která někdy může překvapit, je darovací daň. V dřívějších dobách se darovací dani věnoval speciální zákon (a daňová sazba v posledních letech byla „pouze“ 7 %), dnes darovací daň upravuje zákon o dani z příjmů. Tomu odpovídá i výše darovací daně – daně z příjmů. U fyzických osob činí sazba daně 15 %  a u právnických osob 19 % z hodnoty daru. Mnohé dary jsou ale od daně osvobozeny, pokud je například mezi dárcem a obdarovaným příbuzenský vztah, nic neplatíte.

Příjmy z darů jsou osvobozeny od daně pouze v případě, kdy nepřesáhnou 15.000 Kč za zdaňovací období (obvykle kalendářní rok), tj. na nemovitosti se osvobození nevztahuje. Dále jsou od daně osvobozené všechny dary v případě, že patříte do některé ze skupin:

• Příbuzní v přímé řadě (tj. pokud darujete rodičům, dětem, vnukům, manželovi/manželce)
• Příbuzní v pobočné řadě (sourozenci, tety a strýcové, manželé a manželky vlastních dětí, neteře a synovci)
• Osoby žijící s dárcem minimálně 1 rok ve společné domácnosti, nebo jsou na dárce odkázány výživou (například studenti do 26 let, žijící mimo domov)

Pokud tedy spadáte do jedné z kategorií a jste členem rodiny dárce nebo spřízněnou osobou, do daňového přiznání příjem sice uvedete, ale danit nebudete.