12 rad na co si dát pozor při koupi bytu

Rozhodli jste se investovat do vlastního bydlení a chystáte se koupit byt? Takové rozhodnutí si žádá důkladné prověření vysněné nemovitosti.  V následujícím článku pro Vás máme důležité rady, na co vše si dát pozor při koupi bytu.

Většinou platí, že se při koupi bytu nejedná o malou investici. Pro někoho koupě bytu může znamenat investici v podobě celoživotních úspor, pro spoustu lidí i mnohem větší – často se musí zadlužit na desítky let.

Novinky 2022

Ceny bytů se díky koronavirové krizi loni vyšplhaly do extrémů, protože se na trh navalilo hejno investorů kupujících cokoliv, aby ochránili úspory před inflací. A všichni samozřejmě chtěli ještě získat hypotéku s nízkým úrokem.

Tenhle boom je ale u konce. Úroky hypoték se momentálně pohybují kolem čtyř až pěti procent a brzy stoupnou nad pět. Předpokládá se, že to na nějaký čas zmrazí poptávku po nemovitostech. Realitní trh, kde dosud panoval převis poptávky nad nabídkou, by se měl tedy stabilizovat. Jinými slovy: ceny bytů by neměly dál rapidně růst.

„Důvěřuj, ale prověřuj“ – známá poučka, která platí při koupi nemovitosti dvojnásob. Jak si sami můžete prověřit prodávajícího, nájemníka či obchodního partnera, najdete v našem dřívějším článku.

 

Koupě nemovitosti od nevhodného prodávajícího

Jedná se o další ne zcela výjimečný stav. Může se Vám stát, že budete chtít koupit nemovitost od zdánlivě bezproblémového prodávajícího. Není na něj vedena žádná exekuce a nemovitost se zdá být v pořádku. Ovšem to neznamená, že v průběhu jednání k zahájení exekuce nedojde. Samozřejmě, do kupní smlouvy si můžete vložit (a jistě vložíte) ujednání o tom, že pokud by k takové situaci došlo, pak je možné od smlouvy odstoupit. V určité chvíli to ale pro Vás stejně může být patová situace.

Představte si, že máte nečerpanou hypotéku na koupi nemovitosti, která se v průběhu zápisu Vašich vlastnických práv na katastru nemovitostí stane předmětem exekučního řízení. K zápisu Vašeho vkladu logicky nedojde. Obestaveny budou pravděpodobně okamžitě i účty úschov u právníka či notáře, na kterých čekají peníze z hypotéky. Dokud se nedomluvíte s exekutorem a majitelem na dodatku kupní smlouvy, který by peníze z úschovy přesměroval přímo na účet exekutora (zastupujícího věřitele), žádný vklad neproběhne a o nemovitosti si můžete nechat jen zdát. Hypotéku ale přitom již splácet musíte. A to až do doby, dokud se prodávající nerozhodne na dohodě s Vámi a exekutorem. Nebo do doby, než prostřednictvím soudu nedostanete z takového prodávajícího peníze na úhradu hypotéky, úroků, sankcí a poplatků souvisejících s koupí nemovitosti, zpět. To půjde ale jen velmi těžko ve chvíli, kdy kromě nemovitosti v exekuci nemá prodávající žádný majetek. A navíc to bude trvat dlouho. Máte na takový risk dostatečnou finanční rezervu na účtu?

Prověřte si pečlivě majitele před nákupem bytu (nemovitosti) a stáhněte si předávací protokol nemovitosti, který se Vám bude hodit

 

PROVĚŘTE SI PRÁVNÍ STAV NEMOVITOSTI

Našli jste svůj vysněný byt na realitním portále, či přes známého. Před samotnou naplánovanou prohlídkou (která by měla být samozřejmostí) proveďte alespoň základní analýzu. Důležitým hráčem je zde právní stav nemovitosti. Základní právní vady by měly být na katastru uvedeny v listu vlastnictví. List vlastnictví (dále jen „LV“) je v podstatě centralizovaný dokument sloužící k evidenci a zaznamenávání formálních údajů o nemovitosti. Tedy i bytové jednotky.

Složení LV je následující:

• V oddíle A najdete informace o vlastníkovi, případně spoluvlastnictví (jsou definovány i jednotlivé podíly spoluvlastníků na dané nemovitosti),
• Oddíl B identifikuje nemovitost – včetně čísla parcely, popisného a evidenčního čísla. Jsou zde uvedeny také výměry, druh a způsob využití pozemků, najdete zde i informace o bytové jednotce.
• Nově najdete na LV oddíl B1, kde jsou uvedena věcná práva sloužící ve prospěch nemovitosti (např. věcné břemeno, které vlastníka k něčemu opravňuje).
• Oddíl C poskytuje informace o omezeních vlastnického práva – věcná práva zatěžující nemovitost – například předkupní práva, zástavní práva, či věcná břemena, která je vlastník povinen strpět.
• Oddíl D slouží k zápisu poznámek a dalších obdobných údajů, jsou zde uvedeny např. zápisy o případných soudních sporech o nemovitost či podaných žalobách.
• Oddíl E obsahuje informace o tom, jak stávající majitel nemovitost nabyl. Jsou zde záznamy o kupní či darovací smlouvě apod.
• V oddíle F najdete informaci o bonitovaných půdně ekologických jednotkách (BPEJ), což je údaj poskytující informaci o vlastnostech půdy.

Z uvedeného výčtu je patrné, že katastr nemovitostí Vám toho o kupovaném bytě (či nemovitosti) může říci mnoho. Naštěstí již žijeme v době, kdy je nahlížení do katastru nemovitostí možno online a zdarma. Na stránkách www.cuzk.cz si můžete vygenerovat v záložce Nahlížení do katastru nemovitostí výpis k požadované nemovitosti a získat základní informace. Pokud ale chcete mít závazné a kompletní informace, které jsou rozdělené do jednotlivých oddílů popsaných výše, musíte si pořídit originál výpisu z katastru nemovitostí. Ten získáte za poplatek také online, nebo fyzicky například na pobočce Czech pointu, či přímo na katastrálním úřadě.

Základní informace o nemovitosti si tedy můžete zjistit velmi rychle. Nedaří se Vám bytovou jednotku dohledat v katastru nemovitostí? To je rozhodně první varovný signál. Dále si v LV také ověřte, zdali se chystáte opravdu koupit byt, či se náhodou nejedná o jinou nemovitost – například o nebytový prostor, nebo o podíl v rodinném domě bez další definice. Ověřte si také, že skutečně jednáte s reálným majitelem nemovitosti. Pokud je byt součástí SJM (společného jmění manželů), pak by u jednání měl být vždy i druhý z manželů.

Může se Vám stát, že v LV je bytová jednotka zapsána jinak, než se předpokládalo. Je uvedeno, že se jedná o nebytový prostor? Zde zpozorněte! Může se jednat o takový prostor (ateliér), který většinou není zkolaudován pro trvalé bydlení – tedy není možno zde mít trvalé bydliště a nesplňuje stávající hygienické normy (například na osvětlení, odhlučnění apod.). Dalším negativním faktorem ateliérů je i fakt, že pro banky většinou nepředstavuje adekvátní zástavu a nelze tedy na jeho koupi čerpat hypoteční úvěr bez ručení jinou nemovitostí. Všechny tyto faktory samozřejmě snižují kupní cenu takového „bytu“. Přestože na oko se může vysněný byt jevit jako naprosto vyhovující k bydlení, ve skutečnosti se může jednat o nebytový prostor. Rekolaudace na prostor sloužící k trvalému bydlení nejčastěji není možná.

V LV najdete i informace o případných smluvních dokumentech a zástavních právech. Je na nemovitosti zapsán zákaz zcizení spolu se zástavním smluvním právem? Pak na něj stávající majitel čerpá hypoteční úvěr, který se při koupi bude muset vypořádat.

Je na nemovitosti vázána exekuce? Zpozorněte! S koupí to nebude tak jednoduché! Samozřejmostí je, že si prodávajícího proklepnete v registru dlužníků Solus, také v Centrální evidenci exekucí, případně jinde. Musíme však poznamenat, že například v centrální evidenci exekucí nejsou k nalezení takové exekuce, které ještě nejsou pravomocné. Potenciální problém tedy nemusíte odhalit. Pokud je cena bytu podezřele nízká a prodávající na prodej bytu spěchá, může být důvodem hrozící insolvence a následný problém je na spadnutí i při samotné koupi.

Toto samozřejmě neplatí v případě, že plánujete koupit byt přímo z exekuční podstaty. Spousta kupujících vyhledává právě veřejné dražby nemovitostí s cílem ušetřit na kupní ceně.

Kromě dluhů a exekucí Vás v LV mohou zaskočit ještě informace o případných jiných zástavách a také věcných břemenech. U bytů jsou některá věcná břemena zcela bez problémů a není důvod k panice – například věcná břemena ve prospěch energetických společností (nejčastěji vodárny, v případě inženýrských sítí přímo uvnitř bytu to mohou být i elektrárny či plynárny) jsou zcela běžná. V podstatě představují možnost vstupu a kontroly rozvodů a měřičů energií energetickou společností v případě potřeby nebo havárie.

Jiná věcná břemena ale mohou představovat problém – například věcné břemeno dožití může představovat problém nejen pro Vás v roli kupujícího, ale i pro banku, která na takový byt nikdy neposkytne hypotéku. Není to pro ni dostatečná zástava, jelikož by v případě nesplácení nemohla Váš byt jednoduše prodat.

SPOČÍTEJTE SI SVOU HYPOTÉKU:

OVĚŘTE SI SKUTEČNOU VELIKOST BYTU

V inzerátech často bývají lživé informace o reálné rozloze bytu. Většinou je uvedena větší výměra. Jednoduše proto, aby byl byt pro prodej atraktivnější. Po důkladnější analýze inzerce často zjistíte, že uvedená výměra se neskládá pouze z obytné části, ale je zde přičtena i plocha sklepů, teras, lodžií, předzahrádek, garáže či jiných prostor. Samozřejmě si můžete při prohlídce byt přeměřit, ale je i snazší způsob.

Reálná výměra by vždy měla být uvedena v ročním výpisu za služby spojené s užíváním bytu, a také ve výše zmiňovaném LV (je možno vyčíst z podílu bytu na společných částech budovy a pozemku – číslo před lomítkem je výměra bytu). I z tohoto důvodu trvejte na předložení tohoto ročního výpisu. Právě tento výpis představuje důležitý zdroj dalších informací – například o výši záloh, výnosech z nájmu nebytových prostor, informace o dluzích splácených společníky vůči SVJ atd.

OVĚŘTE SI, JAKÉ VYBAVENÍ BYTU JE SOUČÁSTÍ KOUPĚ

Je v inzerci uvedeno, že byt je prodáván částečně vybaven? Zeptejte se, co to přesně znamená (a následně trvejte na zaznamenání tohoto domluveného vybavení do rezervační či kupní smlouvy jako součást prodeje).

Zaměřte se na vybavení, které by pro Vás znamenalo případnou investici navíc. Nechává v bytě majitel kuchyň včetně spotřebičů? Nebo nechává vestavěné skříně a další nábytek na míru? Je součástí prodeje osvětlení a sanitární vybavení (vana, sprchový kout, umyvadlo, toaleta apod.)? To je skvělé! I to Vám ušetří nějaké ty peníze a nervy se zařizováním.

Naopak o některý stacionář v bytě vůbec stát nemusíte – ověřte si například, že veliký sklep náležící k bytu plný harampádí bude při koupi vyklizen.

OVĚŘTE SI TECHNICKÝ STAV BYTU

Říká se to snadno – při koupi bytu si dejte pozor na jeho faktický technický stav při prohlídce. Co když technickým náležitostem vůbec nerozumíte? Pozvěte si na prohlídku kamaráda technika, nebo si zaplaťte specialistu. Tvrdí Vám stávající majitel, že jsou nově dělané rozvody elektřiny v bytě? Ověřte si to za pomoci elektrikáře.

Nechte si také předložit technickou dokumentaci k nemovitosti. U nových bytů by to rozhodně neměl být žádný problém. U starších bytů (zejména u bytů, které prošly privatizací) taková dokumentace leckdy ani neexistovala, nebo se novým majitelům do rukou jednoduše nedostala. Každopádně na příslušném stavebním úřadě tuto dokumentaci (se souhlasem majitele) vydají.

Dále si nechte předložit případné revizní zprávy. Nechávali majitelé na své náklady měnit například okna? Chtějte k nim (a případně i jinému stacionáři) záruční list.

ZJISTĚTE SI INFORMACE O PŘÍSLUŠENSTVÍ BYTU

Nezapomeňte se zeptat, co vše je tedy fakticky součástí koupě. Prezentuje se v inzerci možnost využití společné zahrady před bytovým domem? To je skvělé, ale je podíl na takové zahradě součástí koupě, či nikoli? Je součástí koupě i podíl na pozemku pod bytovým domem? Historicky to v některých případech tak být nemusí a pro banku to opět může představovat problém při získání hypotečního úvěru.

Je součástí bytu parkovací stání? Je součástí prodeje sklep, či je pouze k užití? A jak je to u ostatních společných částí domu?

UMÍSTĚNÍ BYTU

Představte si, že se do nového bytu chystáte nastěhovat. Zamyslete se, kde bude obývací pokoj – bude Vám vyhovovat světová strana tak, aby bylo v obytné místnosti v průběhu dne dostatek světla? Potřebujete mít dětský pokoj či ložnici situovány na jižní straně kvůli teplu? Ověřte si světové strany.

Je byt situován napříč domem tak, že je možno jej snadno vyvětrat? Skvělé! Jsou okna v bytě situována pouze na jednu stranu (většinou „prostřední“ byty)?

Velmi často bývají levnější i byty v přízemí. Jednoduše proto, že bývají často hlučnější – ve spodních patrech je větší průchodnost obyvatel domu, případně ruch z ulice je více slyšet. Také ale proto, že mohou představovat snazší cíl pro případné lupiče. Pokud se byt nalézá v přízemí, častěji může mít také problém s vlhkostí či musíte počítat s větší spotřebou tepla. Pokud pod Vámi totiž nikdo kromě chladného nevytápěného sklepa nebydlí, budete muset více topit.

OVĚŘTE SI DOSTUPNÉ SLUŽBY V BYTOVÉM DOMĚ

Určitě vřele doporučujeme kontaktovat ohledně těchto informací ideálně předsedu SVJ či budoucí sousedy. Zajímat by Vás mělo, zdali je v bytovém domě funkční společná TV anténa, jací jsou v místě případní možní poskytovatelé internetových služeb či kabelové televize, kde se nalézají inženýrské sítě.

U moderních bytů bývají součástí i další služby jako například recepce či společné dětské hřiště. Obeznamte se s provozem těchto služeb, které mohou představovat přidanou hodnotu, ale také neočekávaně vyšší náklady na poplatky s užíváním bytu spojenými.

Určitě se doptejte i na to, jaké společné prostory je možno v domě využívat. Často bývá k dispozici kočárkárna či kolárna, případně k pronájmu půdní prostory, komory u bytů, zahrádky před bytovými domy, případně dílna, sušárna či jiné prostory.

SEZNAMTE SE S ENERGETICKOU NÁROČNOSTÍ BUDOVY A HOSPODAŘENÍM

To, že má bytový dům novou fasádu, nebo plastová okna – to poznáte na první pohled. O energetické náročnosti bydlení to může určitě vypovědět, ale trvejte na písemném podkladu. V současné době již většina bytových domů energetický štítek nemovitosti (PENB) má zpracován, více k této problematice si můžete přečíst v našem samostatném článku o Průkazu energetické náročnosti.

Energetický štítek Vám tedy napoví, nakolik bude užívání bytu úsporné. Je dobré si kromě štítku nechat doložit i skutečnou spotřebu – ideálně dokladem o placených zálohách a poplatcích ve prospěch SVJ a také na posledním ročním zúčtování těchto služeb. V předpisu záloh je vidět pouze informace o tom, jaká spotřeba elektřiny, vody, tepla, služeb, byla na jednu osobu propočítána na základě pravděpodobnostní kalkulace. Měl by být také uveden počet osob, na který je taková spotřeba kalkulována. Každopádně se ale jedná o hrubou představu o spotřebě energií. Pokud v bytě bydlela rodina s malými dětmi a topení tudíž běželo celý den, bude jejich spotřeba mnohem větší, než u mladého páru, který je celý den v práci a topení zapíná ráno a večer.

V ročním výpise najdete i informace o hospodaření SVJ (či družstva) a reálném zúčtování těchto předepsaných záloh. Nechte si také od majitele bytu předložit aktuální bezdlužnost na službách s bytem spojených. Každá účetní SVJ jej běžně vyhotoví, většinou bez úplaty.

Zajímejte se o hospodaření SVJ. Vzalo si SVJ na renovaci domu úvěr? Zjistěte si, kdy dojde k jeho doplacení. Reálně by pak byla možnost výrazného snížení předepsaných záloh na Vašem bytě. Je v domě již viditelně zainvestováno, a přesto má SVJ na účtu výrazné úspory? Pak je to skvělé, máte „naspořeno“ do budoucna. Ohledně hospodaření SVJ je opět nejlepší kontaktovat přímo předsedu SVJ, který poskytne informace o plánovaných investicích na budově.

VÝŠE NESPLACENÉ JISTINY

Družstevní bydlení je u nás stále populární. Přestože je spojeno s jistými nevýhodami, bývá cenově dostupnější a výhodou je i to, že při koupi následuje jednodušší proces nabytí členských práv a povinností (POZOR – u družstevního vlastnictví nekupujete nemovitost, ale pouze práva užívat bytovou jednotku). V neposlední řadě u družstevních bytů neplatíte daň z nabytí nemovitosti (právě proto, že nenabýváte nemovitost, ale pouze členská práva a povinnosti).

U družstevních bytů si však při koupi nezapomeňte ověřit výši nesplacené jistiny (anuitu) na bytové jednotce a zejména také informace, za jakých podmínek je možno byt převést do osobního vlastnictví. Pro banku nebývá většinou problém poskytnout hypoteční úvěr na družstevní byt v případě, že je anuita již zcela splacena a byt je možno do dvou let bezúplatně převést do osobního vlastnictví. Zjistěte si tyto informace nikoli u majitele, ale raději na družstvu.

Zajímat by Vás také měly stanovy družstva, kde je uvedeno, za jakých podmínek a komu je možno členská práva a povinnosti převést. Pokud se chystáte do budoucna byt například pronajímat (v tomto případě u družstevního bytu mluvíme o podnájmu, přečtěte si více o rozdílech mezi pronájmem a podnájmem), pak ve stanovách najdete i informace, za jakých podmínek lze podnájem uskutečnit a zda budete muset družstvu za to platit nějaké poplatky.

OVĚŘTE SI MOŽNOST FINANCOVÁNÍ VYBRANÉHO BYTU

Máte předschválenou hypotéku? Výborně! Víte, že na bydlení dosáhnete bonitně. Ale co samotný byt? Bude stačit jako zástava? Vykomunikujte vše se svým finančním poradcem. A pokud svého finančního poradce nemáte, nezoufejte! I s tím vám můžeme pomoci. Každopádně dokud nebudete mít podepsanou úvěrovou smlouvu, nemůžete si být získáním úvěru jisti. Pokud kupujete byt přes solidní realitní kancelář, jistě Vám nabídne možnost vrácení rezervační zálohy v případě neposkytnutí úvěru bankou. Naopak pozor si dejte na uzavření rezervační dohody, kde Vám při neposkytnutí úvěru bankou hrozí vysoká sankce!

Jak jsme rozvedli výše – některými byty ani ručit nelze. Ověřte si, že Vámi zjištěné právní či jiné vady nejsou pro banku při získání hypotečního úvěru problémem.

Pokud to lze, nechte si od prodávajícího nechat předložit historický odhad tržní ceny nemovitosti. Pokud není příliš starý, může pro Vás představovat vodítko, jakou odhadní cenu nyní očekávat. Rozlišuje se přitom několik typů odhadů nemovitostí, přičemž pro Vás by měl být stěžejní nezávislý odhad tržní ceny.

Existují odhady pro účely dědictví (mohou být vyhotoveny i od stolu a často je tlak na snížení ceny kvůli dědické dani, případně na její zvýšení v případě vyplacení ostatních dědiců), pro finanční úřad (vychází z příslušných tabulek a neodráží skutečný stav nemovitosti), odhad od banky (většinou je podhodnocen, banky jsou obezřetné). Nejobjektivnější je nezávislý odhad tržní ceny, který Vám může zpracovat zkušená realitní kancelář.

PROZKOUMEJTE OKOLÍ BYTU

Určitě se při brouzdání na internetu rozhlédněte na online mapách po okolí kupovaného bytu. Dozvíte se, v jaké vzdálenosti od domu najdete různá sportoviště, kde je nejbližší lékař, dostupné obchody, kde najdete spádovou poštu či městský úřad. Rodiče určitě docení informaci o dětských centrech, základních či mateřských školách. Samozřejmě po takové online analýze občanské vybavenosti nezapomeňte vše prozkoumat posléze i fyzicky, před nebo po prohlídce bytu.

Zaměřte se na sousedy v ostatních bytech – žijí zde nějací nepřizpůsobiví? Je zde hodně cizinců a byty se pronajímají krátkodobě? Zkuste informace získat přímo od sousedů, pokud budou sdílní.

Také je určitě dobré si zjistit něco o možnostech parkování přímo před domem, pokud není součástí bytu dostatek parkovacích stání. Je v okolí případně k dispozici jiné kryté či hlídané parkoviště? Zjistěte si, jestli jsou v místě parkovací zóny, a případně jakého jsou typu. Například u bytů, kde není možno zajistit úředně trvalý pobyt, by takové zóny v případě potřeby parkování vozu představovaly nemalé náklady na vydání parkovací karty. A co když přijede zaparkovat návštěva?

POSUĎTE KRITICKY POZITIVNÍ A NEGATIVNÍ VLIVY OKOLÍ

Snažte se posoudit negativní či pozitivní vlivy okolí. Zjistěte si něco k budoucí zástavbě v okolí. Určitě je dobré nahlédnout do plánu rozvoje a územního plánu dané lokality. Plánuje se v blízkosti například napojení na městské linky či metro? To je skvělá zpráva do budoucna. Pokud se v blízkosti ale plánuje například zřízení mezinárodního letiště. Už to taková dobrá zpráva být nemusí.

Zvyknete si na hluk přicházející od hlučné silnice, letiště, či vlakové trati? Bude Vám vadit místní kamenolom? Nebude zdejší zemědělské družstvo s chovem dobytka příliš zapáchat? A co místní skládka – kdy je plánováno její uzavření a zasypání? Všechny tyto negativní vlivy opět ovlivňují cenu nemovitosti směrem dolů.

Naopak, plánované rozšíření dopravní sítě, vybudování sportoviště či nového obchodu – to vše může mít pozitivní vliv na Vaše rozhodování – zjistěte si o dané lokalitě co nejvíce!

TIP PRO VÁS

Zdá se Vám koupě bytu a jeho prověření složité? Pro experty z naší realitní společnosti Bydlení na doporučení to však není žádný oříšek. Nemůžete najít byt? Nedaří se vám najít bydlení podle svých představ? Podívejte se na naši aktuální nabídku nemovitostí a pokud si z této nabídky nevyberete, rádi vám pomůžeme najít nemovitost podle vašich představ.

Chcete to raději zvládnout sami? Nevadí! I tak Vám umíme pomoci. Vytvořili jsme pro Vás ZDARMA realitního e-rádce, který Vás světem nemovitostí provede.

 

Dalším benefitem pro Vás může být naše služba bezplatného odhadu tržní ceny. Pošlete nám veškeré zajištěné podklady k bytu nebo jiné nemovitosti a my Vám v krátké době odpovíme a zdarma odhadneme tržní cenu. Odhad provedeme na základě našich mnohaletých zkušeností, dále na základě našich uskutečněných prodejů nadefinovaných v mapě prodaných nemovitostí, a za pomoci reálných prodejních cen z katastru.

Potřebujete poradit s financováním nemovitosti? I s tím si v Bydlení na doporučení poradíme! Napište nám info@bydleninadoporuceni.cz.