Věcné břemeno (služebnost)

Každý z nás jistě tento pojem už někdy slyšel. Věcné břemeno neboli služebnost ve zkratce znamená právo k věci cizí. Přesněji řečeno, věcná břemena slouží k tomu, aby oprávněný mohl využít určitou část užitné hodnoty cizí věci. Pro vlastníka to znamená, že je naopak povinen něco dát, konat, trpět, nebo se něčeho zdržet.

 

„Věc může být zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet”.

„Vlastník může zatížit svůj pozemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku.”

„Služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu. Není-li obsah nebo rozsah služebnosti určen, posoudí se podle místní zvyklosti; není-li ani ta, má se za to, že je rozsah nebo obsah spíše menší než větší.”

Takto zní přesné definice NOZ oddílu 2 Věcná břemena v přesném znění v platnosti od 6.1.2023.

 

Co jsou věcná práva

NOZ upravuje věcná práva ve své třetí části §976–§1474 pojmenované jako absolutní práva. Význam se dá nejlépe vysvětlit porovnáním s právem závazkovým, k němuž věcná práva tradičně tvoří párovou a zrcadlově opačnou kategorii. Závazek označuje vztah mezi věřitelem a dlužníkem, jehož obsahem jsou práva a povinnosti těchto dvou (či více) osob pouze v rámci tohoto vztahu.

Naproti tomu věcná práva jsou charakterizována vztahem osoby k věci, jejíž právní osud sledují. Projevuje se to tak, že působí i vně závazku, tedy vůči neomezenému okruhu dalších osob, které jsou povinny zdržet se zásahů do práva a strpět jeho výkon oprávněným.

Absolutní účinky mají pouze ta majetková práva, o nichž to zákon stanoví, jejich výčet nelze rozšiřovat. NOZ řadí mezi věcná práva držbu, vlastnické právo, právo zástavní, zadržovací a práva odpovídající věcným břemenům. K nemovitostem NOZ oproti občanskému zákoníku nově umožňuje zřídit i právo stavby či některou z výhrad ke kupní smlouvě, například  zákaz zcizení nebo zatížení, výhradu vlastnického práva či ujednání o koupi na zkoušku. Pro věcná práva je typická jejich veřejnost, neboť existenci těchto práv je často možné ověřit ve veřejných seznamech, z nichž nejvýznamnější je katastr nemovitostí.

Služebnosti

Pro služebnosti je typická pasivita vlastníka věci, který je ve prospěch oprávněné osoby povinen buď něco strpět například. čerpání vody na svém pozemku, nebo se zdržet činnosti, kterou by jinak jako vlastník mohl vykonávat (vlastník se zaváže k tomu, že svou stavbu nebude zvyšovat, aby nezastínila sousedovi jeho výhled do krajiny).

NOZ nově umožňuje, aby vlastník, který má více pozemků, zatížil jeden z nich ve prospěch toho druhého (tzv. „vlastníkova služebnost“). Takové řešení může být praktické pro ten případ, kdy se rozhodne jeden z pozemků převést na jinou osobu, neboť si tak ušetří možné obtíže při vyjednávání s budoucím vlastníkem.

Nabytí služebnosti

Služebnost lze nabýt:

• smlouvou (smlouva o zřízení služebnosti),
• pořízením pro případ smrti,
• vydržením (po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena),
• nabýt ze zákona (v případech stanovených zákonem),
• nabýt na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci.

Vznik služebnosti je odvozen od povahy služebné věci. Pokud se jedná o věc, která podléhá zápisu do katastru nemovitostí, tak samotná služebnost vzniká okamžikem zápisu. Jedná-li se o věc, která nemusí být v katastru nemovitostí zapsána, služebnost vzniká obvykle účinností smlouvy.

Druhy služebností

Jelikož škála možných služebností je velmi široká, vymezuje NOZ (§1267 a násl.) pouze některé druhy služebností. Pokud tedy v praxi vznikne potřeba zřídit služebnost, kterou v zákoně nenajdeme, stranám v tom nic nebrání.

My se v tomto článku zaměříme na ty nejčastější druhy služebností, se kterými se v praxi můžete běžně setkat a o každé z nich si něco málo řekneme.

Pozemkové služebnosti

Pozemkové služebnosti se váží k určitému pozemku, který je služebností zatížen ve prospěch jiného pozemku.  Oprávněným z této služebnosti se stává jakýkoli vlastník tohoto pozemku. Pozemkové služebnosti jsou, na rozdíl od služebností osobních, převoditelné spolu s pozemkem.

Služebnost inženýrské sítě

Zřízením této služebnosti dáváte svolení k tomu, aby provozovatel vodovodní, kanalizační či energetické sítě vedl přes váš pozemek (zejména tedy pod povrchem) příslušné dráty či potrubí a také se staral o jejich údržbu a opravu. Vlastník nemovitosti má právo od provozovatele obdržet projektovou dokumentaci v případě, že bude stavět například bazén, aby nenavrtal vodovodní potrubí.

Vlastník pozemku má vždy povinnost chovat se tak, aby síť zbudovanou na jeho pozemku nijak neohrožoval a aby po předchozí domluvě v případě potřeby na svůj pozemek umožnil vstup zástupci provozovatele, který provede nutnou údržbu inženýrské sítě za účelem modernizace či zlepšení její výkonnosti.

Opora cizí stavby

Tato služebnost se vztahuje k případu společné zdi na hranici dvou pozemků, tedy například v případě řadových domů, dvojdomů či garáží, ale také třeba podpěrného trámu či kotvícího lana na cizím pozemku a podobně. V tomto případě povinnost hradit a provádět opravy společné zdi mají oba zúčastnění podle míry užívání, což u zmíněných typů domů bude pravděpodobně znamenat rovným dílem.

Služebnost okapu

Oprávnění svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc se vztahuje spíše k silněji zastavěné oblasti s blízko umístěnými stavbami, u kterých je nejúčelnější svádět vodu ze své střechy do země skrze sousedův okap. Můžeme si představit dva sousedící domy, kde svod dešťové vody zajišťuje potrubí, které vede pouze jedním domem.

Logicky se pak vlastník zatížené nemovitosti musí postarat o čištění koryta a odklízení sněhu v případě, že to vadí odtoku vody. V tomto případě hradí náklady ten, kdo má právo na svod dešťové vody ze sousední střechy na svůj pozemek.

V opačném případě, je-li k svodu potřebná strouha nebo podobné zařízení, nese náklady na jejich zřízení a údržbu vlastník panujícího pozemku.

Právo na svod dešťové vody

V tomto případě se jedná o to, že pokud by se nám hodila voda ze sousedovy střechy např. na zalévání zahrady, můžeme se s ním domluvit a vykopat mu pod okapem strouhu, kterou si zavedeme vodu na vlastní pozemek.

Právo na vodu

Toto právo je zařazeno pod pozemkové služebnosti, ale mohli bychom říci, že je možné jej zřídit i jako služebnost osobní. Osoba, nebo vlastník panujícího pozemku má právo docházet na cizí pozemek pro vodu, či jí z něj jiným způsobem čerpat.

V praxi se nejčastěji jedná o používání cizí studny, na jejímž provozu se bude oprávněný podílet. Množství vody může být přesně vymezeno ve smlouvě, nebo ponecháno na potřebě osoby či panujícího pozemku.

Služebnost rozlivu

Tato služebnost je svým charakterem specifická a připomíná spíše věcné břemeno, tedy omezení vlastnického práva ve veřejném zájmu. Je to právo vlastníka vodního díla (přehrady) rozlévat na vašem pozemku vodu v případě povodní či prevence před ní, což také zahrnuje i instalaci různých obslužných zařízení na vašem pozemku.

Služebnost stezky, průhonu a cesty

Ve všech třech případech se jedná o právo oprávněného dopravovat se určitým způsobem přes váš pozemek.

Stezka je právem nejméně rozsáhlým a opravňuje pouze k pěšímu průchodu oprávněného a jeho návštěv. V tomto případě se může jednat i o jízdu na kole.

Průhon opravňuje ke hnaní zvířat, případně jízdy na nich, pěší chůzi a průjezdu vozidly taženými zvířecí silou, nikoli však průjezdu motorovým vozidlem. Pozor však na skutečnost, že služebnost není možné zřídit na území lesa.

V poslední řadě je řeč o služebnosti cesty, která opravňuje k dopravě motorovými vozidly, nikoli však k dopravě na zvířatech, které, chcete-li jej umožnit, musíte uvést ve smlouvě výslovně jako právo průhonu. Kdo všechno je k průjezdu motorovým vozidlem oprávněn není zákonem blíže stanoveno.

Na závěr je důležité poznamenat, že pokud by došlo k situaci, kdy nebude možné stezku, cestu či průhon pro její neschůdnost použít, má oprávněný právo na náhradní cestu do té doby, než bude původní uvedena v předešlý stav.

Právo pastvy

Toto právo se týká zejména farmářů, kteří si mohou dohodnout druh dobytka, jeho počet, čas a další náležitosti jmenované v §1278, které nechají na služebném pozemku pást.  Právo pastvy se vztahuje na každý druh hospodářských zvířat, nikoli však na prasata a drůbež. Zvířata nadměrně znečištěná, nemocná nebo cizí jsou z pastvy vyloučena.

Opět zde platí pravidlo, že služebnost není možné zřídit na území lesa.

Jaká  je další možnost ověření věcných břemen a dalších právních vad k nemovitostem?

Představujeme vám úžasnou aplikaci GeoPas.cz , která spojuje data katastru s dalšími zdroji a nabízí unikátní pohled na adresy, budovy, parcely, katastrální území a širší územní celky. Jde v podstatě o rozšíření katastru nemovitostí o další klíčové informace. A to nejlepší na tom? Je to zcela zdarma a dostupné pro všechny, bez nutnosti registrace. 

Pod tímto odkazem můžete nahlédnout na věcná vřemena, která jsou vyobrazena na mapě.

Osobní služebnosti

Osobní služebnosti naopak od služebností pozemkových, zatěžují určitou osobu povinností něco strpět nebo se něčeho zdržet, nejsou převoditelné a smrtí oprávněné osoby zanikají. Co se týče právních poměrů ve vztahu ke služebnostem, náklady na zachování a opravy věci nese podle zákona osoba, která je ze služebnosti oprávněna.

Užívá-li však věc i ten, kdo je služebností obtížen, má povinnost na tyto náklady buď poměrně přispívat, nebo věc přestat užívat. K určité věci lze samozřejmě zřídit i více služebností najednou, avšak pouze za předpokladu, že novější služebnost nebude působit újmu služebnostem starším. Služebnost lze samozřejmě zřídit jak za úplatu, tak i bezplatně, což bude záležet především na dohodě stran.

Užívací právo

Na základě této služebnosti má uživatel, tedy osoba oprávněná ze služebnosti, ze zákona právo užívat cizí věc pro vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti. Může se jednat o cizí věc ve smyslu věci nemovité (např. byt), movité (např. osobní automobil), ale také věci nehmotné (např. patent).

Užívání je činností, při které oprávněný s movitou či nemovitou věcí disponuje, avšak nijak nemění její podstatu (např. změna bytu na nebytový prostor).

Typickým a pro vás určitě známým případem takového vztahu je doživotní užívání bytu, tedy případ, kdy konkrétní osoba (např. rodič či prarodič) převede vlastnictví domu na jinou osobu (svého syna či vnuka) pod podmínkou, že ho v jednom z bytů v tomto domu nechá dožít.

Oprávněný tedy věc užívá pouze k vlastní potřebě (či potřebě své domácnosti) a to pouze v takovém rozsahu, v jakém bylo žádoucí v době zřízení služebnosti. To znamená, že pokud se po letech užívání změní vaše potřeby a jste oprávněný (například změnou povolání, založením rodiny apod.), nemáte nárok používat věc častěji, intenzivněji či prostě jinak, než tomu bylo dohodnuto na začátku vztahu.

Je třeba si uvědomit, že užívaná věc je majetkem vlastníka a ten se o užívanou věc musí starat, udržovat ji v dobrém stavu a to i v případě, že tuto věc sám neužívá. Smí také brát sám z věci užitky, tedy například zbylou část bytu pronajmout, ale pouze v případě, že tím nezkracuje práva oprávněného.

Co se nákladů na užívanou věc týče, pravidlo, které platilo u předchozích služebností, je tu obráceno. Náklady na údržbu věci nese v prvé řadě její vlastník.

Požívací právo

Požívací právo je služebností, která poskytuje nejširší právní moc nad věcí, obdobnou vlastnickému právu. Rozdíl oproti užívacímu právu spočívá v tom, že poživateli poskytuje právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky, poživatel má právo i na mimořádný výnos z věci. Z výše uvedeného příkladu, to znamená, že rodič či prarodič bude moci byt dále pronajímat a vybírat z něj nájemné.

Poživatel udržuje věc v takovém stavu, v jakém ji převzal a hradí její obvyklé udržovací náklady. Stavební práce či úpravy na zatížené nemovitosti může provést v zásadě vlastník i poživatel.

Pokud se vlastník rozhodné například pro zateplení fasády, nemusí mu poživatel hradit nic, zlepší-li ale zatíženou věc tak, že se tím taktéž zlepší užitek požívajícího, poté má vlastník nárok na přiměřenou odměnu.

V opačném případě, pokud stavební úpravu provede požívající, pak se může od vlastníka domáhat částky, o kterou požívanou věc zlepšil.

Služebnost bytu

Tato služebnost je v podstatě zvláštní formu užívacího (někdy i požívacího práva), označující se jako tzv. právo na bydlení. Typickým příkladem je babička, která prodá dům, ale chce v něm ještě dožít. Obsahově je toto právo stejné jako práva předešlé, pouze se mu pro tuto konkrétní situaci, kdy s oprávněným sdílíte domácnost, říká jinak.

Zánik služebnosti

Služebnost zaniká trvalou změnou, pro kterou služebná věc nemůže sloužit panující věci nebo oprávněné osobě, vymazání z veřejného seznamu na základě dohody o jejím zrušení, uplynutím sjednané doby či spojením panující a služebné věci.

Pokud je tedy služebnost zřízena na dobu neurčitou, může být její zrušení v případě, že nedojde ke shodě mezi stranami, poměrně obtížné, ne-li nemožné. Stejně tak zcizení nemovitosti zatížené věcným břemenem může být komplikované a rozhodně má vliv na hodnotu zcizované nemovité věci.

Osobní služebnost pak zaniká smrtí nebo zánikem oprávněné osoby.

Výmaz z katastru nemovitostí

Pro výmaz služebnosti z katastru nemovitostí je potřeba doložit úředně ověřenou dohodu mezi oprávněným a povinným a podat návrh na vklad na výmaz věcného břemene. Tyto dokumenty se poté dávají na katastr nemovitostí, kde zaplatíte správní poplatek 2 000 Kč stejně jako v případě vzniku vlastnického práva. Pokud oprávněný ze statutu věcného břemene dožití zemře, na katastr nemovitostí musíte doložit také úmrtní list.

Reálná břemena

Obsah reálného břemen spočívá v tom, že vlastník určité věci musí ve prospěch jiné osoby něco dát nebo vykonat. Jedná se o aktivní povinnost. Tato povinnost se může týkat například nějaké činnosti (úklidu, pomoci s chodem domácnosti, podílet se na výdajích za domácnost atd.)

Jako příklad z praxe si můžeme uvést maminku, která daruje svému synovy byt, ve kterém společně bydlí. Maminka je nemocná a do smlouvy si uvede, že požaduje, aby jí syn pomáhal s úklidem, nákupy a vozil ji k lékařům nebo do nemocnice.

Reálným břemenem lze zatížit jen věc, jež se zapisuje do veřejného seznamu (což je rozdílné se služebnostmi), nejčastějším veřejným seznamem bude katastr nemovitostí. Jedná se nejvíce o pozemky, ale mohou to být i stavby, bytové jednotky, věci movité, dokonce i věci movité nehmotné jako ochranné známky či patenty.

Vydržení věcného břemene

Oprávněný držitel, který vykonává práva obdobně jako vlastník, za předpokladu dobré víry a uplynutí lhůty 3 let u věcí movitých a 10 let u věcí nemovitých, se stává vlastníkem věci.

Dobrá víra je přesvědčení subjektu právního vztahu o tom, že jeho jednání je v souladu s předpoklady jednání po právu, a to podle jeho subjektivních znalostí faktického stavu i objektivně známých skutečností, které mohl a měl vědět.

Dobrou vírou není jednání subjektu, který byl obeznámen se skutečností, která vylučovala takové jednání – např. byla v rozporu s dobrými mravy.

Abychom tuto definici lépe pochopili, vysvětlíme si ji na názorném příkladu: lidé v obci od nepaměti volně chodí po cestě přes soukromý pozemek, zkracují si tak cestu přes soukromou lávku nebo si do studánky na soukromém pozemku chodí pro vodu a vlastník pozemku tomu nebrání. Dochází-li k tomu v dobré víře, že cesta nebo přístup k vodě jsou veřejné, dány veřejnosti volně k dispozici, může po deseti letech dojít k vydržení práva cesty, přechodu nebo přístupu k vodě. Vydržitelem veřejného statku se stane obec, na jejímž území se služebný pozemek nachází.

Pokud zamýšlíte koupit nemovitost, na které vázne věcné břemeno a nejste si touto koupí jistí, nechte si věcné břemeno či jiné právní vady nemovitosti raději prověřit od právníka.