Náklady spojené s prodejem nemovitosti

Náklady a poplatky při prodeji nemovitosti dovedou někdy nemile překvapit. Samotný prodej (či pořízení) nemovitosti není jen o dohodnuté ceně mezi prodávajícím a kupujícím, ale figuruje zde i spousta dalších výdajů, se kterými je dobré předem počítat. Jaké to jsou a jakým způsobem lze na nich ušetřit?

Na to se zaměříme v našem dnešním článku.

Ve zkratce lze říci, že s prodejem nemovitosti se pojí několik zásadních výdajů, se kterými je potřeba kalkulovat. Většinou vše začíná nutnými opravami a nafocením nemovitosti před samotnou inzercí a marketingovou propagací. Poté, co díky inzerci vzbudíte zájem, dostáváte se ke kolečku prohlídek, kde musíte započítat do nákladů nejen čas strávený na prohlídkách, ale i naftu, či benzín potřebný na dopravu na prohlídku.

Následují náklady na prověření nového obchodního partnera (protistrany) a zasmluvnění celého procesu, včetně úschovy peněz. Nezbytné jsou i administrativní poplatky nejen na katastru, mohou se Vás týkat i daňové (daň z příjmu). Za nákladovou položku lze do jisté míry započítat i ušlý zisk – pokud nemovitost pronajímáte a pak se rozhodnete ji prodat, je určitě dobré nejprve ukončit nájemní vztah, nemovitost připravit k prodeji a pak po dobu prodeje přicházíte o zisk z pronájmu.

Pojďme se na jednotlivé typy nákladů podívat v následujících odstavcích, hezky jeden po druhém.

Náklady spojené s inzercí nemovitosti

Naaranžování nemovitosti a kvalitní nafocení. Neuklizený obývák, špinavá okna, neustlaná postel, povalující se oblečení, domácí mazlíčci či rodinné fotky na zdech. To vše může potenciální kupující velmi odradit. Proto byste měli přípravě nemovitosti před nafocením věnovat pozornost – stejně jako když byste prodávali Vaše auto. Každý detail hraje roli. Pokud je to potřeba, je dobré provést i rozsáhlejší údržbu, jako například vymalování pokojů, vystěhování nábytku apod.

K tomu, aby výsledné fotografie či videa byla atraktivní, je potřeba znát pravidla home stagingu, o kterém jsme již psali dříve. O jaký pojem se jedná? Ve zkratce – naaranžování nemovitosti před samotným prodejem, a to buď formou fotostagingu (úprava, aranžování), nebo přímo homestagingu (vybavení novým nábytkem).

Všeobecně působí dobře, pokud exteriér vypadá udržovaně a interiér je vzdušný a čistý. V naší RK se snažíme veškeré drobnosti umístit do uzavíratelných šuplat, kde nebudou na očích. Prostor se tak výrazně „nadechne“. Na poličkách či jiných volných plochách je dobré mít pouze květinu, či jinou jednoduchou dekoraci. Na zdech je dobré nechat jeden až dva dominantní obrazy s neutrálním motivem či hodiny. Je důležité vybrat vhodný denní čas, kdy do místnosti nepraží slunce nebo naopak už není tma.

Stejně důležitá jako příprava nemovitosti, je i pak samotný výstup – tedy fotografie a videa, která se použijí do následné inzerce. V minulých článcích jsme psali o tom, jak funguje 3D fotografie a jak by měla kvalitní fotografie do inzerce vypadat, focení a natáčení dronem, jak by měla vypadat videoprezentace nemovitosti a co vše nezapomenout potenciálnímu zájemci sdělit a jakou formou.

Nafocení (natočení) nemovitosti opět stojí nejen čas, ale často i peníze, například v případě nutnosti zapůjčení speciální techniky nebo zaplacení grafika, který připraví 3D plánek nemovitosti, případně pomůže s videoprohlídkou či videoprezentací. Žhavou novinkou posledních let je také 3D scan nemovitosti, kdy se celá nemovitost nascanuje speciálním přístrojem ve 3D a zájemci o koupi si ji pak mohou virtuálně projít v počítači, nebo ve virtuálních brýlích v realitní kanceláři.

Tato metoda je velmi oblíbená. Jedná se sice o další náklady na pořízení 3D modelu dané nemovitosti, ale následně se ušetří čas majiteli i makléři, kteří nemusí tolik chodit na prohlídky – naopak jdou na prohlídku s opravdu vážným zájemcem.

Výše uvedenými aktivitami celý proces prodeje nemovitosti zpravidla začíná. Pokud si jednotlivec řeší vše svépomocí, na kvalitě inzerce se to zpravidla velmi odrazí a některé aktivity ani sám nezvládne. Důležité je odlišit se od konkurence, aby zájemce Vaše nemovitost zaujala. Ušetřené peníze za rady designéra nebo profesionála se tak mohou vymstít. Stejně tak není dobré šetřit časem a penězi při tvorbě orientačních plánků nemovitosti, 3D plánků a kvalitních fotografií. Vyplatí se pozvat si na nafocení experta s dobrou technikou. Ano, stojí to peníze, ale výsledek Vás mile překvapí.

Ideální je ke spolupráci zvolit realitní kancelář, kde je vše výše uvedené zpravidla součástí spolupráce a určené provize. Myslete při rozhodování na to, že právě realitní makléř rozumí prodeji nemovitosti nejlépe.

Prověření stavu nemovitosti

Kromě kvalitního nafocení a přípravy nemovitosti je vždy potřeba prověřit i právní stav nemovitosti a stav faktický.  Právní i faktické vady na nemovitosti samozřejmě přímo ovlivňují nabídkovou cenu a později i cenu prodejní. Z našich zkušeností přibližně každá 3. nemovitost má nějaký právní problém, který musíme řešit. Zejména u rodinných domů a pozemků se často setkáváme s nesouladem fyzického stavu se stavem na katastru nemovitostí.

Jedná se většinou o nezakreslené, či nezapsané údaje (např. různé přístavby, garáže, kůlny, nebo nezapsaná věcná břemena, či nevymazaná zástavní práva u doplacených úvěrů, neexistující stavby, apod.). Setkáváme se ale i se špatně převedenými podíly na pozemcích kolem domů s bytovými jednotkami. Takovýto nesoulad je třeba ve spolupráci s advokátem vyřešit ještě před samotným prodejem a to stojí opět čas i peníze.

Dobré je také nechat si zpracovat posudek na odhad tržní ceny a fyzického stavu nemovitosti. Budete mít tak podklady a argumenty pro kupujícího a zároveň Vás odhad tržní ceny a zhodnocení stavu nemovitosti dovede k té správné startovací ceně. Za takovou službu zaplatíte zpravidla cca 10 tis. Kč  Kč. Ceny se samozřejmě mohou lišit po regionech a dle nabídky jednotlivých znalců v oboru. I tyto náklady Vám pomůže ušetřit solidní realitní kancelář. Ta si takové náklady opět zahrne do své provize z prodeje.

Inzerce nemovitosti

V České republice většina zájemců o bydlení zavítá v první řadě na internet. Klasická tištěná inzerce tedy není dostačující řešení, je potřeba mít zázemí internetové inzerce a sociálních sítí v malíku. První příčce v sociálních sítích vévodí Facebook, v závěsu se drží YouTube a třetí příčku okupuje sociální síť Instagram. Je tedy téměř povinností tyto tři sítě k propagaci prodávané nemovitosti využít. Zdatnější uživatel internetu to může zvládnout, pro realitního makléře je to ale standard, který mu nezabere tolik času, je to pro něj totiž rutina.

Navíc se výrazně liší počet oslovených klientů, kterých realitní makléř může docílit. Běžný smrtelník na Facebooku může mít cca 500 přátel, kteří jeho inzerci uvidí. V případě naší realitní kanceláře, která má už více jak 2100 fanoušků je tato základna sledujících rozhodně vyšší. Navíc máme dalších 25 spolupracovníků, kteří mají každý cca 1000 přátel. Dále spolupracujeme se 120 tipaři, kteří mají každý průměrně 500 přátel, se kterými sdílí obsah.

Oproti běžnému dosahu (500 lidí) máme tedy dosah necelých 90 000 lidí, a to nepočítáme ty příspěvky, které můžeme jako firma dále propagovat na FB formou placené reklamy. Na taková čísla se při běžné inzerci nelze dostat. U ostatních sociálních sítí je to podobné. Nákladovou položkou jsou zde placené kampaně, které umí realitní kancelář vhodně zacílit.

S realitní společností se také dostanete na nejdůležitější realitní servery. Inzerce na těchto serverech je placená a pro obyčejného smrtelníka je to velmi drahé, zvláště pak topování (placená lepší pozice inzerátu). Zde se určitě vyplatí spolupráce s realitním makléřem, který tyto náklady bere na svá bedra. Pro představu uvádíme dosah jednotlivých serverů v roce 2019 (v průměru za měsíc, data: netmonitor.cz)

S-Reality – 1.400.000 klientů

Reality Idnes – 700.000 klientů

České Reality – 320.000 klientů

Reality Mix – 200.000 klientů

Pokud se jedná o placené servery, zde je cena rozdílná dle webu a jeho sledovanosti a dle formátu zvolené inzerce. Samozřejmě, že topované inzeráty si povedou lépe než inzeráty nepreferované. Nejlépe ale na inzerci prodává na první pohled pěkný obsah.

S kvalitní realitní kanceláří opět ušetříte – prostředky vynaložené do inzerce nemovitosti na sociálních sítích, ale i v dalších médiích a inzertních portálech. Z výše uvedených dat vyplývá, že nejrelevantnějším inzertním portálem je portál Sreality.cz. Za měsíc inzerce a topování jednou týdně zaplatíte za největší realitní server cca 2 500 Kč + náklady za každý další realitní server. S realitní kanceláří tyto náklady neřešíte, a navíc bude inzerce v plné kvalitě vidět i na jiných kanálech a inzertních portálech. Pokud chcete získat detailní rozdíl nákladů, pokud majitel inzeruje sám, nebo za něj inzeruje realitní kancelář, stáhněte si tento přehled.

Fyzické prohlídky nemovitosti

Ve fázi, kdy se již zájemci ozvou, je potřeba s nimi absolvovat fyzickou prohlídku na nemovitosti. Od stolu nemovitost většinou nikdo nikdy nekoupí, přirozeně kupujícího zajímá každý detail. A tak si prodávající a realitní makléř (případně jen makléř, pokud mu prodávající svěří klíče od nemovitosti) musí udělat dostatek času na takové prohlídky. Musí si je i dobře zorganizovat ideálně tak, aby jednotlivé prohlídky na sebe navazovaly.

A musí počítat bohužel také s tím, že spousta údajných zájemců je nespolehlivých. Domluvenou prohlídku mohou zrušit, nebo se jejím zrušením ani nezdržují a makléř jede na prohlídku nemovitosti zbytečně.

Většinou je potřeba absolvovat prohlídku a jednaní s více zájemci, a tak je tento proces velice časově náročný, zejména pro pracujícího člověka (prodávajícího) nebo pro někoho, kdo má prodávanou nemovitost daleko od vlastního bydliště. Spolupráce s realitním makléřem má v tomto směru jasnou výhodu – můžete mu svěřit klíče od nemovitosti a nechat prohlídky a jednání o ceně na něm. Ostatně on zná techniky vyjednávání s klienty daleko lépe než běžný smrtelník. Někdy si prodávající chtějí prohlídky řešit sami, mimo svou pracovní dobu a myslí si, že to nic není, že to zvládnou… Nicméně pak je zde otázka, jak si cení svého času? Kolik hodin jim prohlídky zaberou? Věřte, že mnohokrát více, než si na začátku myslí…

Právní zajištění prodeje

V případě, že dojde k dohodě mezi prodávajícím a kupujícím, následuje další fáze prodejní procesu, která je velice důležitá a náročná. Jedná se o zasmluvnění celého obchodu a zařízení bezpečné úschovy peněz a listin. Pokud nejste právník, nepouštějte se do takové akce sami. Při laickém využití vzorů smluv z internetu a snaze ušetřit hrozí obrovská rizika! Právní služby mohou vyjít i na několik desítek tisíc korun v případě problematických nemovitostí.

Tyto peníze Vám realitní makléř opět dovede uspořit. Stejně tak zřízení úschovného účtu u advokáta, notáře, nebo banky vyjde na několik tisícovek a je za tím spousta zařizování. Nepostradatelné při prodeji jsou i právní rady.

Na kolik vyjde sepsání kvalitní smlouvy o prodeji? Je to samozřejmě opět individuální, ale u bezproblémové nemovitosti to může být částka cca 10 000 Kč za vyhotovení. U advokátů počítejte s tarifem cca 2.000 Kč / hodinu.

Více informací ohledně jednotlivých právních úkonů jsme napsali v našem článku „Proč je důležitý nadstandardní právní servis?“.

Nyní se můžeme podívat, jaké známe typy úschov:

• Advokátní úschova – provádí se u advokáta (registrovaný u České advokátní komory), který je ze zákona pojištěn, její výhodou je pružnost a schopnost vyhovět individuálním požadavkům. Úschova probíhá na speciálně zřizované úschovní účty na každou transakci (nemovitost) zvlášť, které jsou oddělené od majetku advokáta. Oproti ceně notářské úschovy může být tato cena nižší.
• Notářská úschova – notář má ze zákona opět také profesní pojištění a je registrován Notářskou komorou. Proces zajištění a úschovy je v podstatě totožný, jako u úschovy advokátní, rozdíl však může výt v ceně. Notáři mají povinnost účtovat dle vyhlášky ministerstva spravedlnosti č. 196/2001. Cena je tedy pevně dána a často vychází dráž, než úschova advokátní – zejména u dražších nemovitostí – cena je účtována konkrétním procentem z kupní ceny.
• Bankovní úschova – Banky poskytují úschovní účty většinou jen svým klientům, kteří u nich čerpají hypotéku, ale jsou i výjimky, kdy banka poskytne úschovu po dohodě i cizímu klientovi. Je to čistě z důvodu náročnosti vyhotovení těchto smluv a nerentability. Banka vždy mívá vlastní vzor smlouvy a panuje veliká neochota cokoli na této smlouvě měnit (je nutno pokaždé konzultovat s právním oddělením banky a případně i zaplatit příslušný poplatek za tuto změnu), a tak jsou velmi neflexibilní. Cena za úschovu je někdy nulová (u vlastních hypoték), jindy se pohybuje v řádu tisícikorun.

Kromě vyhotovení kupní smlouvy a úschovy peněz budete při prodeji platit i za ověření podpisů. Je rozhodně jistější nechat smlouvy podepsat u advokáta, či notáře, který by měl zároveň být obeznámen s obsahem smluvní dokumentace. Za takový úkon počítejte 30 Kč za každý ověřený podpis (u notářů ještě plus DPH), s realitní kanceláří máte většinou zdarma (v rámci provize).

Právní zastoupení při jednání na úřadech a katastru je také pro realitní kancelář samozřejmostí…

Kolky a podklady pro zajištění prodeje

Součástí samotného prodeje jsou pak v neposlední řadě i zápisy na katastru (vklad vlastnického práva, výmaz původní zástavy prodávajícího, úprava věcného břemene, případné zanesení zástavní smlouvy kupující strany aj. úkony). Za každý vklad si katastr účtuje poplatek (kolek) ve výši 2.000 Kč, i tyto náklady Vám realitní kancelář pomůže ušetřit.

Dalším nákladem při prodeji jsou potom poplatky spojené s generováním LV k nemovitosti a dalších dokumentů z katastru nemovitostí. Částka není vysoká, ale i tak potěší, že v případě spolupráce s RK takový poplatek nebudete muset řešit.

Daně při prodeji nemovitosti

Dalšími náklady při prodeji nemovitosti jsou daně s prodejem spojené. Prodávající dnes již nemusí řešit daň z nabytí nemovitosti (tu již řeší kupující) a po prodeji mu odpadne i povinnost platby daně z nemovitých věcí, ale také mu zároveň jedna daňová povinnost možná přibyde. A to daň z příjmu. O tom, kdy ji musíte platit a kdy ne, jsme psali v našem článku „Daně při prodeji nemovitosti“.

Jaké jsou tedy náklady spojené s prodejem konkrétní nemovitosti?

Už víme, že nákladů je tedy celá řada, ale s mnohými si dovedete elegantně poradit, pokud využijte ke spolupráci realitní kancelář, která Vám s prodejem Vaší nemovitosti pomůže. Žádné peníze Vás to nestojí a s profesionály za zády zvládnete nemovitost prodat s největší pravděpodobností rychleji a za lepší cenu, než kdybyste se snažil o vše „sami“.

Ano, standardní realitní kancelář si bere z prodeje nemovitosti provizi ve výši kolem 3-5 % z prodejní ceny (zároveň se často jedná o tzv. rezervační poplatek). To je u bytu s prodejní cenou 2 000 000 Kč tedy 100 000 Kč. Zde jsou některé náklady, které ušetříte při spolupráci s RK:

• Do 10 tis. Kč za odhad ceny nemovitosti a fyzického zhodnocení technického stavu nemovitosti
• Do 2 tis. Kč za prověření budoucího obchodního partnera
• Do 10 tis. Kč za úschovu peněz a listin a s tím související podpis smluvní dokumentace
• Cca 10 – 50 tis. Kč za inzerci nemovitosti
• Cca 10 tis. Kč za propagaci na sociálních sítích včetně placených reklam
• Cca 5-10 tis. Kč jako kompenzace za čas strávený na prohlídkách na prodávané nemovitosti s potenciálními zájemci (toto záleží na Vaší hodinové sazbě)
• Cca 10 tis. Kč za služby designéra interiérů, profesionální nafocení fotografem a retuš fotografií či zapůjčení techniky
• Do 20 tis. Kč za půjčení nábytku a doplňků do domácnosti
• Cca 10 tis. Kč za natočení a zpracování videoprohlídky včetně fotek a videí z dronu
• Do 10 tis. Kč zpracování virtuální prohlídky (3D sken nemovitosti)
• Do 10 tis. Kč za zpracování 3D plánku nemovitosti a vytvoření vizualizace
• Do 10 tis. Kč vytvoření samostatné prodejní stránky + optimalizace (SEO)
• Cca 4 tis. Kč poplatky za vklady a výmazy na katastru nemovitostí
• Cca 10 tis. Kč za prověření právního stavu nemovitosti, vyhotovení kupní smlouvy nemovitosti, vč. příslušných dodatků, aj.

Toto je seznam toho, co pro Vás realitní kancelář v rámci standartní provize zařídí zdarma, a hlavně bez starostí s organizací. Částka se samozřejmě bude lišit nejen podle preferencí na kvalitu prodeje a inzerce, ale také i v jednotlivých realitních kancelářích. Zeptejte se bez ostychu, jaké služby jsou v rámci provize u Vaší realitní kanceláře zahrnuty v ceně provize!

Pokud chcete získat detailní rozdíl nákladů, pokud majitel inzeruje sám, nebo za něj inzeruje realitní kancelář, stáhněte si tento přehled.

Zajímají Vás možnosti a moderní strategie, které nabízíme v naší realitní kanceláři? Podívejte se na video, kde představujeme naše NADSTANDARDNÍ SLUŽBY.

Nechte si předvést na osobní schůzce ZDARMA a NEZÁVAZNĚ naše realitní a marketingové VIP služby. Zde si můžete schůzku objednat https://bydleninadoporuceni.cz/predvedeni-sluzeb/