Home staging: O prodeji nemovitosti rozhoduje design interiéru

 

Pojem „home staging“ se v našich krajích zabydlel už s naprostou samozřejmostí. Tak jako ve všech oborech podnikání, i na realitním poli panuje vydatná konkurence, a všichni hledají ty nejúčinnější nástroje, jak nabízenou nemovitost co nejlépe a nejatraktivněji odprezentovat.

Homestaging  (nebo také housestaging) se jeví jako nástroj velmi efektní i efektivní. Dokáže z obyčejného bytu nebo domu vykouzlit zajímavé prostředí, které by možná nedokázal vymyslet ani sám původní majitel. Zkušený home stager dodá i tomu nejomšelejšímu a nejopotřebovanějšímu bytu nový lesk a zdůrazní jeho přednosti.

Tuto strategii ale dnes už používají všechny realitky a a aranžování nemovitosti před samotným prodejem se stává nezbytností. Rozhodují zkušenosti, kreativita, rychlost, se kterou je kdo schopný prostory naaranžovat, i následná kvalitní vizuální prezentace.

Ještě sice nejsme tak daleko, jako v jiných západních zemích, kde je často home staging i uznávaným oborem vysokoškolského studia, ale už i u nás je design interiéru tak důležitý, že i naše realitní agentury nabízejí tyto služby na vysoce profesionální úrovni.

Homestaging nabízejí často rovnou realitní kanceláře nebo sami architekti, designéři nebo fotografové zaměření na bytový design, pro které to může být samostatný druh podnikání  a často s realitkami úzce spolupracují.

Co všechno by vás mohlo zajímat ohledně příprav nemovitosti před nafocením? Pokusíme se nalézt odpovědi.

Co je to home staging?

Proč je při prodeji nemovitosti důležitý?

Jak probíhá úprava nemovitosti před samotným focením pro následnou inzerci?

Znáte hlavní zásady home stagingu? Ukážeme Vám i několik tipů!

Barbara Schwarz (zdroj:https://pages.stagedhomes.com/)

Umění s historií více než padesát let

I když už je tento výraz poměrně běžný, neškodí si připomenout, co to home staging vlastně znamená. Název pochází ze spojení anglických slov „home“ a „stage“, tedy „domov“ a „jeviště“. Jak již význam samotných slov napovídá, jedná se o způsob prezentace bytu či domu. Konkrétně se pak jedná o umění přípravy nemovitosti na focení a prezentaci takovým způsobem, aby při následném prodeji bylo osloveno co největší množství zájemců. Přestože některé techniky aranžování nemovitostí před prodejem byly známy již dříve, pojem „home staging“ byl pevně poprvé zakotven interiérovou návrhářkou a realitní agentkou Barbarou Schwarz v roce 1972 v USA.

Právě ona byla touto dobou největším průkopníkem v této oblasti a přišla na to, že způsob prezentace nemovitosti na fotografiích výrazně zrychlí prodej nemovitostí a zvýší jejich prodejní cenu. Pokud se o tuto tématiku zajímáte, můžete si pustit některé z jejích videí, které jsou volně přístupné na Youtube.

Správnou prezentací se přitom nemyslí jen obyčejný úklid nemovitosti a sekání trávy na pozemku. Zejména po roce 2000, kdy Spojené státy čelily nemovitostní krizi, se staly její metody opět velmi populární.

V posledních letech se stávají nedílnou součástí i českého realitního trhu. Pokud se o tuto tématiku zajímáte, můžete si pustit některé z jejích videí, které jsou volně přístupné na Youtube.

Dříve byly s pojmem home staging u nás spojovány i některé praktiky, které pokřivily vnímání umění aranžování nemovitostí jako něco „nekalého“. V žádném případě nejde o to zakamuflovat vady poškozeného vybydleného bytu. Majitel nemovitosti by tak jako tak měl věnovat přiměřeně času i peněz na opravu těch nejzávažnějších nedostatků.

Ne v rozsahu rekonstrukce – tu si nejspíš nový majitel udělá podle svého – ale tak, aby na první pohled byt nepůsobil zdevastovaně a zanedbaně. Námaha se vyplatí. Zdevastovaný byt by od koupě odradil nejednoho potenciálního zájemce.

Homestaging se tedy postupem času stává samozřejmou součástí přípravy interiéru a exteriéru pro prodej či pronájem nemovitosti a následovat by měla profesionální prezentace na trhu. Je to způsob, jak milovaný dům (či byt) ukázat v tom nejlepším světle.

Na rozdíl od  interiérového designu, kdy je cílem učinit interiér co nejvíce osobním a útulným pro konkrétního majitele. Home staging se naopak snaží připravit nemovitost co nejatraktivněji pro co nejširší okruh budoucích možných zájemců.

Zkušený homestager se snaží vytvořit pohled na obývané prostory způsobem, který moderně (ale neutrálně) zdůrazní přednosti místností, ale nevnucuje žádný styl, ponechává potencionálnímu kupci prostor pro fantazii a představu o možném vlastním bydlení. Kromě samozřejmého pečlivého úklidu, home staging naaranžuje nemovitost tak, aby byla odosobněná, ale inspirující.

Home staging jako mocný nástroj

Tak jako jíme očima, tak i ostatní věci nakupujeme očima. Vnější obal čehokoliv prodává, ať se nám to líbí nebo ne. Je na tom postavený celý marketingový průmysl, reklama, PR agentury…

Každá větší firma má vlastní kreativní oddělení a zabývá se průzkumy, co na koho jak působí, aby přesně cílila kampaně svých produktů. Ne jinak je to v případě toho, co se nazývá home staging, nebo chcete-li, housestaging.

Nic neovlivní cenu nemovitosti víc než první dojem. Měl by být takový, že potenciální klient musí mít pocit, že o nemovitost je pro její atraktivitu velký zájem. Právě proto je dobré oslovit profesionály, kteří kromě kvalitní přípravy nemovitosti na focení zajistí i zbytek.

Správné načasování zveřejnění nabídky na inzertních serverech a sociálních sítích, které mají obrovský dosah, je neméně důležité, stejně jako profesionální jednání s potenciálním kupujícím. A tak výběru realitní kanceláře věnujte velkou pozornost, získávejte reference, ať máte jistotu, že jste zvolili tu nejlepší.

U větších zakázek někteří makléři spolupracují přímo s designéry, kteří mohou navrhnout i např. jiné rozmístění nábytku, sedací soupravy, či zapůjčí nábytek nový. Schopný realitní makléř základní pravidla zná a ví, co pomůže zvýšit prodejnost Vaší nemovitosti.

Čerpá také více z vlastních zkušeností s prodejem. I když se Vám  bude zdát, že na tom nic není a že byste to také dokázali, vyplatí se Vám svěřit se do rukou profesionálů. Šikovný home stager Vám ušetří spoustu času, peněz a konečný výsledek bude pravděpodobně lepší.

Jaké jsou tedy hlavní výhody aranžování nemovitosti před focením do inzerce? Zejména skutečnost, že nemovitost se s kvalitní prezentací prodá rychleji a za vyšší cenu. Může se jednat řádově i o několik procent.

Můžete se sice sami pustit do částečné rekonstrukce. Ta je ale často náročná na čas, někdy i finance. Náklady na ni se často příliš nevyplatí – většina nových majitelů si raději úpravy bytu provede podle vlastních představ a prodejní cenu to příliš neovlivní.

Home staging je tedy i dobrou alternativou k nákladným rekonstrukcím. Za málo peněz získáte hodně muziky a efekt prezentace bude odpovídající.

Také v případě, kdy na vlastní pěst prodáváte nemovitost a delší dobu je o ni minimální zájem, stojí za to pokusit se ji nabídnout s nějakým časovým odstupem a vylepšenou službou home staging.

Ta poskytne zcela nový jiný pohled na byt či dům a je větší naděje, že v této vylepšené podobě rázem prostory dostanou atraktivnější vzhled a přitáhnou pozornost nových zájemců. Poptávka se zvýší a Vy budete moci prodat za požadovanou cenu nebo dokonce cenu lehce navýšit.

Nespornou výhodou aranžování nemovitosti před nafocením je také fakt, že není většinou tolik finančně náročné. Peníze i čas ušetříte zejména ve chvíli, kdy si vyberete spolehlivého partnera pro prodej nemovitosti, který má potřebné vybavení i zkušenosti.

Pro většinu lidí je koupě nemovitosti zásadním životním krokem, přesto při listování nabídkami jednají často impulzivně. O tom, zda Vaší nemovitosti dají šanci rozhoduje často první dojem, dobrý pocit. Nabídek je veliké množství a pokud jako prodávající chcete uspět a oslovit co nejširší okruh zájemců, musíte Vaši nabídku něčím odlišit od ostatních.

Je tedy důležité, aby Vaše inzerce figurovala na prvních příčkách zobrazení, objevovala se na více místech. Jedině tak zajistíte co nejširší dosah.  To samo o sobě ale nestačí. Je potřeba potenciálního kupujícího zaujmout ideálně na první pohled. Většina lidí si totiž dělá obrázek právě z přiložených fotografií.

O tom, jestli dají Vašemu inzerátu šanci, rozhoduje první dojem, tedy titulní fotografie. Dejte si při výběru té úvodní mimořádně záležet. To neznamená, že ty ostatní nemusí splňovat tak velké nároky, ale jak jsme psali výše, všichni dáváme na první dojem.

Přiložte dostatek kvalitních fotografií tak, aby si potenciální kupec udělal o nemovitosti reálnou představu vlastního užívání. Přitom je dobré mít na mysli, že většina lidí potřebuje i jakési vodítko, pomyslné schéma, které jim pomůže se v nemovitosti zorientovat a udělat si obrázek o tom, jak by mohla vypadal ložnice, kuchyň, či obývák.

Přidejte dispoziční schéma a nemovitost na focení vybavit alespoň základním nábytkem, jelikož nezařízené nemovitosti se prodávají hůř.

Ukliďte, opravte, připravte…

Nezabývejte se rekonstrukcí, jak už jsme se zmínili, je to zbytečně drahá investice do něčeho, co chcete prodat a co nový majitel beztak přetvoří k obrazu svému. Ale úplně na všechno se vykašlat nemůžete.

Jestli vám něco spolehlivě zhatí transakci, je neudržovaný, vybydlený, rozpadlý byt, který odradí už při prvních krocích za vchodovými dveřmi. Minimální úpravy tedy udělat musíte. Kompromisně vůči ceně, času ap.

 Jak popisuje Susan Victoria Phillips ve své knize The Seductive Power of Home Staging: Některé investice před prodejem smysl mají, některé nikoli. Z těch nejvíce efektivních (v procentech je uvedena průměrná návratnost investice při prodeji) to jsou:

1/ Vymalování interiéru či nová tapetáž (73 %)

2/ Renovace kuchyně (72 %)

3/ Renovace koupelny (68 %)

4/ Natření vnější fasády domu (65 %)

5/ Nové podlahy/renovace parket (62 %)

6/ Výměna oken nebo dveří (57 %)

7/ Renovace rodinné denní obytné místnosti, či její zřízení (51 %)

8/ Přidání krbu (50 %)

9/ Renovace základů domu (49 %)

10/ Výměna sítí – elektřina, klimatizace, topení apod. (48 %)

Z tohoto výčtu tedy vyplývá – zásadnější rekonstrukce před prodejem nemovitosti má většinou smysl pouze tehdy, pokud je opravdu nezbytně nutná. Ve většině případů se nám ale investice při prodeji nevrátí, i když mohou zvýšit cenu prodávané nemovitosti.

Je potřeba počítat a odhadnout návratnost. Stanovte si také hierarchii důležitosti nejnutnějších úprav. Asi se úplně nemusíte zabývat opravou bazénu, kůlny, garáže ap.

HOME STAGING V PRAXI

Jaký je vlastně rozdíl poté, co si ho vzal do parády home stager oproti pořádnému úklidu před prodejem? Výsledek by měl na klienta zapůsobit jako právě připravený apartmán v hotelovém komplexu pro strávení vysněné dovolené.

Čistý, uklizený, sladěný, přesto neutrální, žádné „lapače prachu“, pouze účelové předměty. Méně nábytku, zato ideálně uspořádaného.

Veškeré odkládací plochy volné a čisté, oživené drobnými dekoracemi, které utvářejí charakter a útulnost místnosti.

Vypadá nově, jako byste byli první, kdo se tady ubytuje. I když realitky, které home staging nabízejí, jsou vybavené pro tyto účely mobilními atrapami nábytku, vystačíte i s tím, co už se v nemovitosti nachází.

Malovat nemusíte, pokud ovšem stěny po nové výmalbě (např. v kuchyni) nevolají. A pokud, tak bíle… ponechte na vkusu a fantazii budoucího majitele. Stačí zredukovat obsah poliček, předmětů Vaší denní běžné potřeby, dekorací a vše uspořádat tak, jako by byl pokoj nově k nastěhování.

Obývací pokoj

Zredukujte nábytek tak, aby pokoj působil prostorným, vzdušným dojmem. Odneste všechny předměty, které jsou součástí Vašeho osobního pobytu v místnosti: sušák na prádlo, odpadkový koš, pohozené oblečení, žehlicí prkno, hračky, knížky, časopisy, židličky, které jsou navíc, poličky, lampičky…

Ponechte jen to, co jen decentně oživí obytnou plochu – vázu, načechraný sladěný polštářek nebo přehoz… Pro účely focení vhodně osvětlete nějaký zajímavý kout bytu. To navodí střízlivou, ale současně i útulnou atmosféru vyzývající k posezení s tím nejbližším u sklenky vína.

Je-li součástí obývacího pokoje pracovna (což bývá zejména v malých bytech), odstraňte z pracovního stolu všechny drobné předměty (papíry, kancelářské potřeby, cédéčka, šanony – zkrátka pracovní denní nepořádek) a ponechte třeba jen notebook, tiskárnu, lampičku. Bude zřejmé, že se jedná o pracovní koutek, ale přitom nebude působit rušivě. Kancelář rovnou k nastěhování!

Koupelna

Koupelna a WC musejí působit především čistě. Tady opravdu nelitujte generálního úklidu, vyčištění spár a vodovodních baterií. Z poliček odstraňte veškerou kosmetiku, hygienické a úklidové prostředky.

Vyleštěte zrcadla, naaranžujte složený ručník, hodí-li se, tak květinu a osvěžte tyto místnosti nějakou příjemnou vůní. Decentním osvětlením dodáte na fotografiích atmosféru intimity a soukromí. Toaletu foťte vždy zavřenou.

Kuchyň

Kuchyň prý prodává. Kdo jiný by o tom měl vědět víc, než sami realitní makléři. A tak i kuchyni věnujte výjimečnou pozornost. Pro každou ženu je rozhodující pracovní plocha, na které bude připravovat jídlo pro své milované. Musí tedy opticky působit co největší.

Odstraňte z linky vše, co není přibito. Nádobí, spotřebiče, kořenky, krabičky, kuchařky, odkapávač… prostě všechno. Dřez a baterii vyčistěte, naleštěte, odstraňte houbičky, utěrky, čisticí prostředky, sundejte z ledničky samolepky a suvenýry a z očí také odstraňte odpadkový koš., Naaranžujte jídelní stůl. Můžete decentně prostřít pro dva. Se sklenkami na víno a květinou – ve váze nebo v květináči.

Ložnice

Ložnice leckde supluje také pracovnu nebo dětský koutek. V případě pracovního prostoru platí to, co obnáší home staging obývacího pokoje.

V malých bytech pokoje na spaní nebývají velké, je proto i tady žádoucí opticky vyvolat dojem větší plochy. Veškeré provozní věci denní potřeby z pokoje odneste, žehlicí prkno, koš na prádlo, úložné boxy ap., ukliďte vše z nočních stolků – knížku, léky, kapesníčky… , maximálně ponechte jednoduché lampičky.

Přehoz se pokuste sladit s interiérem, pokud necháte jen povlečené lůžkoviny, tak raději jednobarevné. Můžete vkusně naaranžovat pár polštářků. Vše by mělo působit dojmem, že potenciální kupec je první, kdo si do pečlivě ustlané postele lehne.

Zásady pro home staging

Každý dělejme to, co umíme pořádně. To je stará pravda. Práce jde od ruky rychleji a výsledek bývá nejlepší. Přesto ale pro někoho služba, kterou nabízí profesionální home stager, může být nedostupná, nad finanční možnosti. Protože jako jakákoliv služba, je i tahle za peníze.

Můžete se tedy pustit do přípravy nemovitosti před prodejem sami. Ctěte v tom případě nejzásadnější pravidla, aby výsledek byl co nejlepší:

Mějte k dispozici kvalitní fotoaparát. Rozhodně nedoporučujeme focení na telefon, byť se zdá, že fotí kvalitně. Následně je také dobré fotografie upravit (ořezat, vyladit kontrast a sytost). Kvalitní fotografie je pro následné úpravy rozhodně důležitá. Velice oblíbené jsou v poslední době také videoprohlídky nemovitostí, 3D prohlídky, případně interaktivní dispoziční schéma bytu či domu.

Rozhodně zvýší atraktivitu inzerátu, nicméně pokud nemáte s takovými novými nástroji zkušenosti, je lepší zůstat u kvalitních fotografií. Neumělé zpracování dispozic či videa může potenciální zájemce naopak odradit, nebo zmást.

Vyberte vhodný denní čas, kdy do místnosti nepraží slunce nebo naopak už není tma. Toto platí také pro prohlídku nemovitosti. Klienta více zaujme byt/dům prosvětlený slunečním světlem než za svitu chabého elektrického osvětlení. Při prohlídce přes den si také může prohlédnout zahradu, či blízké okolí (hřiště, obchody, školu apod.)

Úklid je základ. Možná to zní jako samozřejmost, ale úklid je opravdu důležitý. Přitom nestačí pouze vytřít podlahy a nepořádek dát tam, kam jste zvyklí. Prostor by měl působit čistě, bez rušivých elementů, nicméně stále „zabydleně“. Je žádoucí provést základní úklid, jako je luxování, setření prachu, mytí podlah, sekání trávy u domu.

Velmi důležité je i mytí oken, kterými nám do místnosti vstupuje denní světlo. Navíc je ale potřeba zaměřit se i na detaily, kterým naše oko již otupělo a často nejsou součástí běžných úklidů – např. okenní rámy, topná tělesa, rámy dveří, umytí osvětlení, prostříhání keřů, zametení pavučin. Všeobecně působí dobře, pokud exteriér vypadá udržovaně a interiér je vzdušný a čistý.

Snažíme se veškeré drobnosti umístit do uzavíratelných šuplat, kde nebudou na očích. Prostor se tak výrazně „nadechne“. Na poličkách či jiných volných plochách je dobré mít pouze květinu, či jinou dekoraci. Na zdech je dobré nechat pouze maximálně jeden dominantní obraz s neutrálním motivem či hodiny.

Z focené místnosti odstraňte věci osobní povahy, jako jsou zejména fotografie, hračky Vašich dětí, talismany ve vitrínkách apod. Domácí mazlíčky rozhodně přemístěte do jiné místnosti.

Prázdná místa (konferenční stolek, pohovka, polička v koupelně, kuchyňská linka, prázdný roh místnosti) vyplnit květinou, lampou, mísou s ovocem, polštářky apod.) – vše tak, jako byste vstoupili do hotelového pokoje – tzn. decentně, sladěné barevné tóny, a méně znamená více.

Potencionální klient si potřebuje představit velikost místnosti. Uvědomit si, v které části by mohla stát postel, pohovka nebo stůl.

Nezapomeňte nafotit i okolí domu a vypíchnout pěkné prvky – např. dětské hřiště, výhled do zeleně, blízký obchod, zastávku autobusu, garáž, vlastní zahradu apod.

Ženský pohled je důležitý. Věděli jste, že rozhodnutí o koupi nemovitosti je z velké části (80-90 %) ovlivněno ženou? Můžete namítat, že hlavní slovo při koupi nemovitosti má přeci často muž. Jsou to ale právě ženy, které se samy rozhodují, případně ovlivňují rozhodnutí svých ( často pasivnějších) partnerů.

Ženy se všeobecně zaměřují při výběru více na detail a jejich nákupní chování je trochu odlišné od mužského. Například je častěji upoutá na první pohled soulad či nesoulad barev v bytě, u fotografií pak dekorace v interiéru.

Na místě prohlídky pak častěji hledají nejen užitečnou funkci jednotlivých prvků domácnosti, ale i to, jak prakticky se dají ovládat a zdali se hodí opticky k ostatním prvkům interiéru či exteriéru.

Ženy dovedou být také velice kritické nejen v souvislosti s tím, jak nemovitost vypadá a jak je užitná, ale také i v tom, jestli vše funguje tak, jak má. Například v nefunkčním tlačítku u digestoře vidí většinou větší problém než muži.

Každý pokoj má svá specifika. Je proto potřeba na fotografiích zachytit to nejdůležitější, co se od něho očekává, vypíchnout to nejhezčí, co prostory nabízejí. V principu se snažte veškeré prostory připravit k fotoprezentaci čisté, uklizené, s minimem předmětů, se vkusně vybranými elegantními doplňky se zdůrazněním na prostorový potenciál.

K optické iluzi zvětšeného prostoru mohou posloužit zrcadlové záběry. Dejte si záležet na správném úhlu, osvětlení a detailech. Bytový textil, který k naaranžování využijete, musí být čistý a vyžehlený, naaranžované nádobí vyleštěné, okna a zrcadla umytá, poličky a skříně uzavřené. Z předsíně ukliďte boty a sundejte oblečení z věšáků.

Pokud byste malovali, tak na bílo. Bílá ladí ke všem ostatním barvám a sjednotí prostory. Navíc pro budoucího nového majitele není obtížné ji přemalovat jakoukoli jinou barvou.

K prezentaci nafoťte veškeré prostory, kterými Váš byt nebo dům disponuje, tzn. kromě obytných místností a koupelny i úklidové komory, špajzy, chodby, sklep, garáž, pergolu, bazén, kůlny ap. Jednak si potenciální kupec může udělat ucelenou představu o bydlení, jednak předejdete případnému rozčarování.

Home staging Praha – Bydlení na doporučení

Chcete pomoci s odbornou přípravou prodeje vaší nemovitosti? Obraťte se na nás, rádi pomůžeme, napište na info@bydleninadoporuceni.cz

Ve naší společnosti Bydlení na doporučení s.r.o. pracujeme jako tým. Home staging provádíme před každým focením nabízené nemovitosti a na osobní schůzce s Vámi probereme veškeré možnosti, vše podrobně vysvětlíme. Před home stagingem se nemusíte o nic starat. Náš tým si přiveze vlastní nábytek, osvětlení, vybavení, jako jsou květiny, přehoz přes postel, ovoce, prostírání, skleničky, svíčky a mnoho dalšího. Každou místnost upravíme tak, aby byla připravená na focení, a to přesně tak, jak jsme psali výše – dáme stranou vše, co je spjato s Vámi a rodinnými příslušníky – fotografie, osobní věci, kosmetiku, přebytečný či nevhodný nábytek apod. Jakmile uděláme požadované snímky, vše vrátíme na své místo.

Naši specialisté mají dlouholetou praxi, přesně vědí, na co se zaměřit, aby fotografie vypadaly co nejlépe, to vše včetně dekorativního osvětlení. Společnost Bydlení na doporučení s.r.o. se zabývá také natáčením videí, u kterých je home staging zvláště důležitý. Video si potencionální zájemce může podrobně prohlédnout, je vidět více prostoru, který by fotografie nezachytila. Pro zájemce je to ideální příležitost prohlédnout si nemovitost ještě před prohlídkou a projevit svůj případný zájem. Videa jsou vytvořena ve vysoké kvalitě. Realitní specialista tak může nemovitost představit více zájemcům, kteří si vše prohlédnou v klidu domova např. na kanále YouTube, či na facebooku.

Při službách společnosti Bydlení na doporučení s.r.o.  dbáme na kvalitu, precizní a osobní přístup, kvalitní prezentaci jak pomocí fotografií, tak videa a mluveného slova. Využíváme moderní technologie. Klientovi nabízíme komplexní služby, které zajišťuje celý tým odborníků.

Vždy jsme rádi za zpětnou vazbu, protože jste to hlavně Vy, kdo prodává či pronajímá nemovitost a Váš názor je pro nás velmi důležitý. Nebojte se obrátit se na nás s žádostí o radu či pomoc. My Vám na oplátku poskytneme naše dlouholeté zkušenosti na trhu s realitami.