Když soused prodal svůj dům za určitou částku, je lákavé myslet si, že váš dům má podobnou hodnotu. Koneckonců, je to stejná ulice, stejná lokalita, možná dokonce i podobná velikost. Ale realita realitního trhu je mnohem komplikovanější. Cena nemovitosti není jen číslo, je to kombinace celé řady faktorů! V tomto článku vám ukážeme, co všechno ovlivňuje hodnotu nemovitosti a proč nestačí cenu srovnávat se sousedem. 

 

Klíčové faktory ovlivňující cenu nemovitosti

Když přijde řeč na hodnotu nemovitosti, snadno si představíme jednu konkrétní částku. Pravdou ale je, že za touto cenou stojí celá řada faktorů, které společně vytvářejí skutečnou hodnotu. Co tedy cenu nemovitosti skutečně ovlivňuje?

1. Lokalita

„Lokalita, lokalita, lokalita.“ Tohle staré pravidlo realitního trhu platí dodnes. Možná si říkáte: „Když mají sousedi dům hned vedle, nemají snad stejnou lokalitu?“ Na první pohled to tak vypadá, ale i v jedné ulici mohou být rozdíly, které zásadně ovlivní hodnotu nemovitosti. Třeba váš dům má výhled do zeleně, zatímco soused se dívá na rušnou ulici. Nebo máte blíž k parku, kde je větší klid, zatímco vedle je slyšet hluk z nedalekého nádraží.

A co konkrétně v lokalitě ovlivňuje cenu nemovitosti?

• Dostupnost: Jak daleko je nejbližší škola, obchod, zastávka autobusu, vlaku či MHD? To jsou otázky, které si zájemci vždy kladou.
• Okolí: Tichá rezidenční čtvrť? Nebo hlučné okolí plné aut a průmyslových zón? Prostředí má zásadní dopad na atraktivitu.
• Speciální faktory: Výhled na park, jezero nebo skály může cenu zvýšit i o desítky procent. Naopak sousedství hlučné dálnice, riziko povodní, nebo nedaleký kamenolom bude působit na cenu zcela opačně.

 

2. Velikost a dispozice: Není metr jako metr

Kolik má dům nebo byt metrů čtverečních, je sice důležité, ale vždy záleží i na tom, jak jsou tyto metry využity.

• Praktická dispozice: Byt o 70 m² s neprakticky členěnými místnostmi může být méně atraktivní než byt s efektivním uspořádáním o menší rozloze.
• Prostory navíc: Komora, šatna, lodžie, předzahrádka, parkovací stání či sklep atd. jsou často přesně tím, co zájemci hledají a jsou za to někdy ochotni i připlatit.

 

3. Technický stav a vybavení: Moderní vs. retro

Nemovitost, která byla nedávno rekonstruována, má obrovskou výhodu oproti domu (bytu), který vyžaduje rozsáhlé opravy.

• Stav domu: Zdravé základy, nová střecha, zateplení nebo kvalitní okna jsou zárukou dlouhé životnosti a nízkých nákladů na provoz a údržbu.
• Moderní technologie: Tepelné čerpadlo, podlahové vytápění, solární panely, klimatizace, rekuperace nebo chytrá domácnost jsou benefity, které přitahují zájemce a zvyšují hodnotu nemovitosti.
• Estetika: Kvalitní okna a podlahy, moderní kuchyně nebo designové koupelny dělají nemovitost atraktivnější už na první pohled.

4. Právní a technické detaily: Čistý štít je základ

Nikdo nechce kupovat problémy, a to ani ty právní.

• Právní čistota: Úvěry, exekuce, věcná břemena, problém s příjezdovou cestou, nebo černé stavby mohou hodnotu nemovitosti zásadně snížit.
• Technické závady: Vlhkost, zastaralé rozvody nebo plísně, závadná voda, nebo praskliny na zdech jsou pro kupující vždy varovným signálem.

5. Pozemek: Co je kolem, se počítá

Pozemek je často důležitější, než se zdá.

• Velikost a tvar: Prostorný, pravidelný tvar, rovinatý a oplocený pozemek je často vyhledávaný mezi zájemci, zvyšuje tedy jeho cenu i atraktivitu.
• Doplňky: Vzrostlá zahrada, terasa, altán či bazén mohou zvýšit hodnotu nemovitosti.

 

Jak správně určit cenu nemovitosti?

Stanovení ceny nemovitosti je citlivá disciplína, která vyžaduje více než jen odhad a pár srovnání. Příliš vysoká cena může odradit zájemce, zatímco příliš nízká vás připraví o peníze. Klíčem k úspěchu je správná kombinace dat, zkušeností a realistického pohledu na hodnotu nemovitosti.

 

Zapomeňte na emoce, spoléhejte na fakta

Často má majitel k nemovitosti osobní vztah, ale pro kupujícího jsou důležité zcela jiné faktory. Možná si myslíte, že váš dům má hodnotu investic, které jste do něj vložili, vzpomínek, které jste v něm prožili, nebo velké množství dřiny při opravách, ale trh funguje jinak. Právě proto je důležité spoléhat se na objektivní data či odborníky.

Začněte analýzou trhu

Podívejte se, za kolik se prodávají podobné nemovitosti ve vaší lokalitě. Nezapomeňte ale srovnávat správně, zaměřte se na domy nebo byty se stejnou velikostí, dispozicí, technickým stavem a vybavením. Sousedův dům může být jen jedním z mnoha příkladů, a pokud měl například lepší výhled, modernější vybavení nebo větší zahradu, jeho cena nemusí odpovídat hodnotě vaší nemovitosti. Využijte také cenové mapy a databáze prodaných nemovitostí, které poskytují reálné hodnoty prodaných nemovitostí. Můžete také využít naší unikátní mapu prodaných nemovitostí.

Technický stav hraje zásadní roli

Dva domy o stejné velikosti mohou mít dramaticky odlišnou hodnotu, jeden je nově zrekonstruovaný, má moderní technologie, jako je tepelné čerpadlo nebo solární panely, a druhý vyžaduje kompletní renovaci. Skryté závady, jako vlhkost nebo staré rozvody, mohou výrazně snížit cenu, zatímco investice do nových oken nebo zateplení ji naopak zvýší.

Prezentace nemovitosti rozhoduje

Kupující se rozhodují nejen na základě faktů, ale i emocí, a první dojem často rozhoduje. Profesionální fotografie, uklizený a dobře osvětlený interiér nebo menší úpravy, jako nový nátěr nebo homestaging či vizualizace, mohou nemovitost prezentovat v tom nejlepším světle. Kvalitní popis pak zdůrazní přednosti nemovitosti – orientaci, výhled, energetickou úspornost nebo klidnou lokalitu. Nezapomeňte také na video.

Zohledněte aktuální tržní podmínky

Realitní trh se neustále mění a to, co bylo reálné před rokem, dnes už nemusí platit. Sezónní výkyvy hrají také svou roli – nemovitosti se obvykle lépe prodávají na jaře a na podzim, kdy je více zájemců. Ekonomická situace, jako jsou úrokové sazby u hypoték nebo poptávka na trhu velmi výrazně ovlivňuje cenu.

Obraťte se na odborníky

Pokud chcete mít jistotu, že je cena správně nastavená, poraďte se s odborníky. Realitní makléři nebo certifikovaní odhadci dokáží cenu stanovit na základě všech relevantních faktorů, tedy od lokality přes technický a právní stav až k ekonomické a tržní situaci. Kombinace jejich zkušeností a vlastního průzkumu vám zajistí, že nabídnete svou nemovitost za cenu, která je reálná a přitáhne kupující.

Stanovit správnou cenu je zkrátka umění. Pokud si dáte práci s analýzou, přípravou a správnou prezentací, máte velkou šanci, že za svou nemovitost dostanete maximum, co trh nabízí, a nebudete ji prodávat měsíce bez zájmu.

Psychologie kupujících a vyjednávání: Jak nastavit cenu tak, aby přitahovala a prodávala

Cena nemovitosti není jen číslo – je to strategický nástroj, který rozhoduje o rychlosti prodeje i konečné částce, kterou za svou nemovitost dostanete. Lidé se nerozhodují pouze racionálně, ale často podléhají emocím, dojmu z nemovitosti a psychologickým faktorům. Pokud chcete prodat efektivně, musíte pochopit, jak kupující přemýšlejí a co je motivuje k nákupu.

1) První dojem prodává a někdy i navyšuje cenu

Kupující se rozhodují rychle, někdy již během prvních minut prohlídky (nebo dokonce už z fotek či videa v inzerátu). Pokud první dojem vyvolá pozitivní emoci, jsou ochotni jednat rychleji a v některých případech i přistoupit na vyšší cenu. Profesionální fotografie, upravený interiér, příjemná vůně, dostatek světla a eliminace rušivých prvků mohou zvýšit atraktivitu nemovitosti.

👉 Tip realiťáka: Investujte pár tisíc do home stagingu nebo drobných úprav. Výměna starých žárovek za teplé světlo, čistě vymalováno nebo odstranění osobních předmětů mohou zásadně zlepšit dojem z nemovitosti.

2) Cena musí vypadat správně – psychologická hra čísel

Lidé vnímají čísla podprahově. Cena 4 990 000 Kč působí psychologicky „přívětivěji“ než 5 000 000 Kč, i když rozdíl je minimální. Podobně 4 950 000 Kč může evokovat prostor pro vyjednávání, zatímco 5 000 000 Kč už může na kupujícího působit jako pevně stanovená částka, se kterou se nebude chtít „prát“.

👉 Tip realiťáka: Chcete-li si nechat rezervu na vyjednávání, nastavte cenu mírně výše, ale ne přehnaně. Přestřelené ceny prodlužují dobu prodeje a mohou vést ke snížení finální částky.

3) Strach ze ztráty urychluje rozhodování

Lidé neradi přicházejí o příležitosti. Pokud kupující cítí, že o nemovitost mají zájem i další lidé, jsou ochotni jednat rychleji a nebudou tolik tlačit na slevu. Proto je důležité správně komunikovat se zájemci, narovinu aniž by to působilo nátlakově.

👉 Tip realiťáka: Pokud máte více zájemců, dejte jim vědět, že termíny prohlídek jsou omezené a několik lidí už projevilo vážný zájem. Kupující pak bude vnímat nemovitost jako „žádané zboží“.

4) Kotvení ceny – první číslo nastavuje očekávání

První číslo, které kupující vidí, zásadně ovlivňuje jejich dojem o hodnotě nemovitosti. Pokud nastavíte cenu příliš nízko, očekávají automaticky nízkou kvalitu, nebo skrytou vadu. Naopak příliš vysoká částka může zájemce odradit, ještě než zjistí detaily.

👉 Tip realiťáka: Cena by měla být podložená realitou. Nespoléhejte se jen na „cenu sousedova baráku“, ale analyzujte trh, reálné prodejní ceny např. z katastru nemovitostí, technický stav a výhody vaší nemovitosti.

5) Emoce vs. realita – odosobněte cenu

Prodávající mají často tendenci vnímat cenu nemovitosti skrz vlastní náklady, fyzickou námahu a emoce. Kupující ale nikdy neplatí za váš vztah k nemovitosti, zajímají je parametry, lokalita a aktuální tržní hodnota. Proto je důležité stanovit cenu objektivně a hlavně reálně.

👉 Tip realiťáka: Pokud nevíte, jak správně nacenit nemovitost, spojte se s odborníkem. Správná cena může znamenat rychlý a zároveň i výhodný prodej, v opačném případě to mohou být měsíce čekání a snižování původně nastavené ceny. Příliš dlouhá doba prodeje dostává nemovitost zbytečně do tzv. “ležáků” a zájemci přestávají mít zájem.

TIP: Jak za pár korun zjistit reálnou cenu, za kterou váš soused opravdu prodal nemovitost?

Slyšeli jste, že váš soused prodal dům za „ohromných“ 8 milionů korun, ale nejste si jistí, jestli je to pravda? Lidé mají často tendenci cenu přibarvovat nebo zapomínají zmínit detaily, jako je rychlost prodeje nebo zahrnuté vybavení. Pokud chcete znát skutečnou částku, za kterou byla nemovitost prodána, existuje snadný způsob, jak to zjistit – prostřednictvím katastru nemovitostí. A přestože to není úplně zdarma, cena 50 Kč je zanedbatelná oproti hodnotě získané informace.

Máme pro Vás detailní postup:

Krok 1: Najděte nemovitost

1. Otevřete stránku Nahlížení do katastru nemovitostí.
2. Do vyhledávacího pole zadejte adresu, parcelu nebo číslo stavby. Například: Chýně 692.
3. Po vyhledání klikněte na odpovídající nemovitost a zobrazte její podrobnosti.

Krok 2: Zjistěte číslo řízení

1. Na stránce detailu nemovitosti přejděte do sekce Právní vztahy.
2. V této sekci najdete číslo řízení, které budete potřebovat pro získání cenového údaje. Například: V-3306/2015-210.
3. Poznamenejte si toto číslo, protože jej budete potřebovat v následujícím kroku.

Krok 3: Přejděte na placenou službu

1. Navštivte stránku Placené služby katastru nemovitostí.
2. Přihlaste se ke svému účtu. Pokud ještě nemáte účet, vytvořte si nový – registrace je rychlá a zdarma.

Krok 4: Vyhledejte cenový údaj

1. Po přihlášení zadejte do systému číslo řízení, které jste si poznamenali.
2. Potvrďte svůj výběr a přejděte na zobrazení cenového údaje.

Krok 5: Zaplaťte online

1. Budete vyzváni k úhradě poplatku ve výši 50 Kč.
2. Platbu můžete provést pohodlně online – například platební kartou nebo jinou dostupnou metodou.

Krok 6: Získejte cenový údaj

1. Po úspěšném zaplacení se vám okamžitě zobrazí požadovaný cenový údaj.
2. Tento údaj si můžete uložit, vytisknout nebo zapsat pro další potřebu.

Díky těmto jednoduchým krokům získáte oficiální informace o cenách nemovitostí přímo z katastru. Proces je rychlý, snadný a dostupný za velmi nízkou cenu.

Proč je tato informace důležitá?

Znát skutečnou cenu sousedovy nemovitosti vám může poskytnout cenný přehled o hodnotě nemovitostí ve vašem okolí. Mějte ale na paměti, že každá nemovitost je jedinečná. Cena vašeho domu může být ovlivněna celou řadou dalších faktorů, jak jsme již psali v tomto článku. Proto je ideální kombinovat informace z katastru s odborným odhadem nebo analýzou trhu.

Je legální tyto údaje získat? 🤔

Možná vás napadá otázka, zda je správné, že cenové údaje o nemovitostech jsou takto veřejně dostupné. Odpověď je jednoduchá: ano, je to naprosto legální. Katastr nemovitostí je veřejný rejstřík, jehož hlavním účelem je zajištění právní jistoty, transparentnosti a důvěry v obchodování s nemovitostmi. Veřejná dostupnost těchto údajů umožňuje každému ověřit vlastnické vztahy, prodejní ceny a případné právní zatížení nemovitostí.

Tato otevřenost slouží jako ochrana proti podvodům a podporuje průhlednost trhu s nemovitostmi. Například při koupi nebo prodeji nemovitosti je zásadní, aby měl kupující možnost ověřit si všechny potřebné informace. Cenové údaje navíc pomáhají k lepší orientaci na trhu, ať už plánujete nákup, prodej, nebo si jen chcete udělat přehled o hodnotě nemovitosti ve vašem okolí.

Používání těchto dat je zcela legální, pokud slouží k osobní potřebě, k informacím o trhu nebo k ověření faktických údajů. Katastr nemovitostí tímto způsobem přispívá ke zlepšení právní jistoty a zajišťuje, že vlastnické vztahy i hodnoty nemovitostí jsou dohledatelné a transparentní pro každého.

Na závěr

Stanovení správné ceny nemovitosti není úplně jednoduchá záležitost, jak se možná zdá na první pohled. Proto, pokud chcete posoudit aktuální cenu nemovitosti, spoléhejte na fakta, ne na domněnky. Správná cena při prodeji přitahuje vážné zájemce a zkracuje dobu prodeje. Pokud si nejste jistí, nechte si poradit od odborníků, kteří vám pomohou nastavit reálnou tržní hodnotu.

👉 Potřebujete posudek ceny vaší nemovitosti?
Kontaktujte nás, rádi vám pomůžeme s odhadem!