Prodat nebo pronajmout byt či jinou nemovitost

V životě na každého z nás čekají různá důležitá rozhodnutí, která musíme učinit a která ovlivní naši budoucnost. Jedním z nich je dozajista i zajištění bydlení. Otázkou je, zda bydlet ve vlastním, nebo v pronájmu. Co když ale vlastníte nemovitost, ve které bydlet nechcete nebo nemůžete a stojíte před rozhodnutím, zdali ji prodat, či pronajmout? Věříme, že dnešní článek Vám pomůže se správně rozhodnout.

Stejně tak jako se vyvíjí Vaše osobnost, tak v průběhu let dozrávají názory na to, jak nejlépe bydlet. V průběhu let se mění nejen preference na ideální bydlení, ale i požadavky například rodiny. Zatímco v 25 letech si drtivá většina zájemců o bydlení ve městě dělá zálusk na byt o dispozici 2+kk, s příchodem potomků se preference často mění. Najednou se ocitnete v situaci, kdy se stěhujete do většího bytu či domu a musíte řešit, co s vysněným 2+kk, ke kterému máte citovou vazbu. Stejně tak se Vám může stát, že nějakou nemovitost podědíte, víte, že ji nebudete využívat, ale zároveň si neumíte představit, že by ji obýval někdo cizí…

Máte tedy ještě další možnosti – můžete nemovitost buď nechat „ležet ladem“, nebo pronajímat. Ne každé řešení je ale to správné.

Co nám naše rozhodnutí tedy komplikuje? Nejčastěji to bývají tyto faktory:

• Citová vazba
• Špatný technický stav nemovitosti
• Neshody mezi majiteli, či dědici
• Nejistota ve stávající životní situaci
• Vlivy okolí
• Neznalost tržního prostředí

Citová vazba

V praxi se velmi často stává, že v průběhu let si ke svému bydlišti vybudujete silné pouto. Může se jednat o Vaše první vlastní bydlení, nebo naopak u starších osob o jejich rodný dům. K obojímu Vás poutá spousta krásných vzpomínek a to potom komplikuje prodej, či pronájem takové nemovitosti, protože máte pocit, že o ty vzpomínky tím pádem přijdete.

V minulosti jsme se setkali se spoustou klientů, kteří vlastnili nějakou nemovitost, kterou řadu let nenavštěvovali. Nemovitost, ve které se delší dobu nebydlí, pochopitelně chátrá, ale tito klienti měli velmi silnou citovou vazbu ke své nemovitosti a ta jim bránila v prodeji, či pronájmu.

V takovém případě je dobré si o celé situaci promluvit se třetí (nezaujatou) osobou, která se na danou situaci podívá z nadhledu a posoudí, jaké řešení bude nejlepší – pro Vás, ale i pro Vaši milovanou nemovitost. Ani člověk s velmi silnou citovou vazbou totiž nechce, aby mu jeho nemovitost spadla na hlavu.

Doporučujeme oslovit odborníka z realitního trhu, aby s Vámi ohledně nevyužívané nemovitosti promluvil. Pomůže Vám najít to správné rozhodnutí a posoudí možnosti pronájmu a prodeje díky svým zkušenostem. Můžete samozřejmě oslovit i náš tým zkušených realitních makléřů. Konzultace s námi a posouzení konkrétní situace je u nás nezávazná, kdykoliv si můžete nechat zdarma posoudit tržní cenu nemovitosti.

Špatný technický stav nemovitosti

Může se stát, že danou nemovitost chcete pronajmout, ale není vhodná k obývání. Někdy stačí drobná rekonstrukce, někdy je toho ale více. Speciálně u starších domů musíte řešit mnohem více problémů, než u bytů. Budete řešit celkovou statiku domu, která může být narušena působením přírodních vlivů, nerovnoměrným sesedáním půdy, špatnými základy, ale i z jiných důvodů. Na domě se pak objevují trhliny u oken, nik, kolem trámů apod. Dále můžete řešit izolaci proti zemní vlhkosti a případné plísně v domě, stav krovů, střešní krytiny (zatékání), okapů, komínu a další problémy. Pokud nejste stavař, může takové posouzení být komplikované.

Každá nemovitost má svou životnost a potřebuje péči. Pokud vlastníte například byt, kde je pouze opotřebovaná podlaha nebo zašlá omítka, dokážete se jistě sami dopátrat výsledku, na kolik celá oprava vyjde. Pokud je ale potřeba řešit například rozvody elektřiny nebo zbourání starého bytového jádra, které již neplní svou funkci, zde je již na místě pro správný cenový odhad dozajista i návštěva odborníka na místě. V případě závažnějších vad (jakými je například zmíněná narušená statika nebo extrémní vlhkost v domě, případně nutná rozsáhlejší renovace střechy a krovů) je nutná konzultace ideálně s více odborníky v oboru. Jedině tak zjistíte konkrétní částku, kterou je nutno vynaložit na opravy. Je pak na zváženou, zda se vyplatí:

• opravit a pronajmout,
• opravit a prodat, nebo
• ponechat v původním stavu, přizpůsobit tomuto stavu cenu a prodat.

Pokud je nemovitost v hodně špatném stavu, může se stát, že nejlevnější variantou je dům strhnout a postavit nový. Pro správné rozhodnutí jednoduše musíte znát co nejpřesnější odhad investičních nákladů na renovaci nemovitosti.

Neshody mezi majiteli, či dědici

Bohužel je v praxi také velice častá situace, kdy je majitelů nemovitosti více a nemohou se dohodnout nad jejím osudem. Mohou to být například manželé, nebo pár po rozchodu či rozvodu. Situace pak bývá o to více pikantní, pokud jeden z páru v nemovitosti bydlí, nebo ji nechce prodat či pronajmout. Stejné to bývá i v situaci, kdy nemovitosti podědí více rodinných příslušníků. Někdy nemusí jít jen o dědictví. Stačí, když se například babička rozhodne v dobré víře věnovat svým vnukům rekreační chalupu.

Takový „danajský dar“ dokáže, bohužel, často pěkně rozbít i jinak funkční rodinné vztahy. Vždy se totiž najde někdo, kdo bude mít k nemovitosti užší citovou vazbu, nebo kdo ji bude navštěvovat častěji, nebo kdo v ní bude chtít bydlet, kdo ji bude chtít raději pronajímat za účelem výnosu… a v neposlední řadě se musí najít i někdo, kdo se o takovou nemovitost bude starat, aby nikomu nespadla na hlavu.

Co když nemovitost vyžaduje zásadnější opravy, ale jiný z majitelů s tím nesouhlasí nebo nechce (či nemůže) na takové opravy přispět rovným dílem? Třeba právě proto, že na chalupu nejezdí, nebo mu to neumožňuje rozpočet? Pokud jsou neshody zásadní, je opět dobré poradit se s nestranným odborníkem a dohodnout se společně a objektivně o dalším osudu nemovitosti. Někdy je v takových situacích opravdu nejlepší možné řešení prodej. Kompromisy v takových případech často neobstojí. V každém případě je potřeba o celé situaci co nejvíce hovořit s chladnou hlavou a hledat společné řešení. Dříve, než rodinné vztahy rozbije zášť, závist či výčitky.

Pokud má na vlastnictví nemovitosti stěžejní zájem pouze jeden z majitelů, je na místě vyplacení ostatních vlastníků a následné převedení pouze na jednu osobu, a to na základě objektivního posudku tržní ceny dané nemovitosti.

Nejistota ve stávající životní situaci

Překážkou v objektivním rozhodování ohledně naložení s Vaší nemovitostí může přinést i nejistá stávající situace. Například máte zaměstnání v jiném městě, kam musíte ze své nemovitosti dojíždět. Máte smlouvu na dobu určitou, nebo se Vašemu zaměstnavateli nedaří a bojíte se jeho krachu. Zkrátka se obáváte o místo, a tak stále odkládáte stěhování za prací do města, opuštění stávající nemovitosti, přestože dojíždění za prací je ubíjející a finančně nevýhodné.

Stejně tak se můžete ocitnout v nefunkčním partnerském vztahu, a tak si například byt po rodičích chcete nechat jako „zadní vrátka“, nebo odjet dočasně na delší dobu do zahraničí a Vaše nemovitost bude opět „plonková“. Důvodů může být nespočet.

Většinou ale takové důvody bývají hodně subjektivně zabarvené. Jak velké je riziko, že přijdete opravdu o práci a nepodaří se Vám sehnat adekvátní náhradu? Toto rozhodnutí za Vás nikdo neučiní, ale vždy je opět dobré si spočítat případný ušlý zisk na nevyužívané nemovitosti. V nejistých životních situacích není většinou dobrým řešením prodej nemovitosti, nebo smlouva na dlouhodobý pronájem. Dá se jít ale cestou krátkodobého pronájmu. Někdy je to opravdu snazší, než to vypadá.

Vlivy okolí

Někdy se také můžete dostat do situace, kdy máte na hospodaření s nemovitostí velmi jasný názor, ale existují reálné bariéry, proč nemůžete s nemovitostí nakládat podle svého. Například v poděděném bytě bydlí historicky jiný nájemník nebo člen rodiny. Chcete v něm bydlet nebo jej pronajímat? V případě bytové potřeby pro vlastní osobu máte zákonnou možnost dát výpověď i z dlouhodobého nájmu. Tlačí na Vás rodina s tím, že nemovitost přeci „nemůžete prodat“? Zvažte pro a proti a případně si spočítejte variantu pronájmu.

Neznalost tržního prostředí

Máte představu o tom, jakou byste za Vaši nemovitost mohli na trhu obdržet cenu, případně jaký by mohl být měsíční výnos? Že ne? Oslovte zkušeného realitního agenta! Zdarma můžete zjistit podrobnější analýzu možností prodeje a pronájmu. Vyplatí se Vám s prodejem počkat? Znáte plány budoucí výstavby v okolí natolik dobře, že dokážete predikovat budoucí hodnotu nemovitosti? Opět se vyplatí vše konzultovat se zkušeným prodejcem nemovitostí.

Pojďme si v kostce shrnout, jaké jsou výhody pronájmu nemovitosti a kdy se vyplatí prodat!

Výhody pronájmu

Pokud jste v situaci, kdy vlastníte nemovitost a nepotřebujete zrovna likvidní prostředky pro jinou alternativní investici nebo například pořízení jiného vlastního bydlení, je pak držení nemovitosti z dlouhodobého hlediska většinou výhodnou variantou. Tedy zejména takové nemovitosti, která je obyvatelná a dá se pronajmout.

K pronájmu jsou nejvíce vhodné samozřejmě malé až středně velké byty ve městech nebo v dojezdovém okolí, ale také domy. Na trhu je největší poptávka právě po bytech 1+1 a 2+kk ve větších městech. Podle toho jsou také nastaveny jejich ceny za pronájem. Menší byt 1+1 bude mít vždy vyšší výnos za m2, než byt 3+1. U pronájmu domu už musíte počítat s vyššími náklady na údržbu domu a také s tím, že nebude tak snadné (rychlé) jej pronajmout.

V každém případě je dobré mít pronajímanou nemovitost v dobré dojezdové vzdálenosti. To může být problém například u rekreačních chalup, kde musíte pro nárazové pronájmy sehnat někoho, kdo bude na dané místo jezdit (předat klíče, podepsat smlouvu, uskutečnit prohlídku chalupy, činit dohled apod.) místo Vás. Ve větších městech to taková nezbytnost být nemusí, jelikož existují služby, jako například vasdomovnik.cz a jiné (je jich již opravdu velké množství), které Vám veškerý servis ohledně pronájmu nemovitosti za provizi (okolo 10 % z ceny pronájmu) obstarají.

Vždy je potřeba si ale spočítat výnosnost v případě pronájmu a v neposlední řadě srovnávat i alternativní možnosti (investice). Pokud máte možnost například koupit výhodný investiční pozemek za 2 mil Kč a znamenalo by to prodat Váš byt, který jste chtěli pronajímat, vyplatí se Vám to? Na takové složitější otázky je potřeba často již vyšší matematika – nejlépe uděláte, když oslovíte zkušeného realitního makléře, ať Vám s propočty pomůže. Do celkových nákladů je totiž nutno zahrnout i případné daně, prostoje, náklady na rekonstrukci pro prodej…

V minulosti jsme pro Vás připravili článek, který se věnuje výnosům z pronájmu u bytových jednotek. V článku se sice vychází ze starších cen nemovitostí, ale pro názorný příklad to určitě stačí.

Dočtete se v něm mimo jiné i to, že existují tři skupiny investičních bytů dle jejich lokality a výnosnější pak budou pronájmy spíše v menších městech – umístění je totiž u nemovitostí přirozeně to nejdůležitější a určuje i pořizovací cenu nemovitosti:

• První skupina (nejlepší lokality), tedy hlavně Praha, Brno, Plzeň, Liberec atd.
• Druhá skupina (střední lokality), tady se jedná především o okresní města
• Třetí skupina (horší lokality), zde se jedná o malá města, nebo chudší regiony

Nejmenší výnosnost do 5 % je u první skupiny bytů, neboť se jedná o drahé nemovitosti.

Výnosnost nad 5 % můžeme získat u druhé skupiny, zde hodně záleží na konkrétním místě.

Nejvyšší výnosnost až 10 % dosáhneme u levných nemovitostí ze třetí skupiny.

Výše uvedená výnosnost počítá s tím, že si na danou nemovitost vezmete i úvěr (nepočítá s dalšími poplatky za správu, energie, renovaci atd. a nepočítá také s budoucí hodnotou nemovitosti).

Zajímá Vás více téma zhodnocení pronájmu nemovitostí? Podívejte se článek  „Jak pronajmout byt“?

Jaké jsou tedy klady a zápory, pokud se rozhodnete Vaši nemovitost pronajmout?

Proč nemovitost prodat?

Druhou variantou v případě vlastnictví nepotřebné nemovitosti je možnost prodeje. Aktuální téma je to zejména pro investory, kteří nemovitosti drží už delší dobu a pro ty, kteří nemovitost vlastnit nechtějí (nemají k ní pozitivní vztah, potřebují peníze z prodeje využít alternativně jinak). V minulosti jsme Vám předali informace o vývoji cen nemovitostí například v Praze, kde je jasně vidět, že trend skokového meziročního růstu cen je na ústupu a nemovitosti dnes slouží spíše jako uchovatel hodnoty s drobným zhodnocením.

Blíží se pro prodej vrchol trhu, nebo už nastal? To je otázka, na kterou se špatně odpovídá. Jedno je ale jasné – zájemců o koupi nemovitostí každý den drobně ubývá. Pokud dříve na nově vystavenou nemovitost přišlo na prohlídku s výsledným zájmem 10 uchazečů, dnes je to zhruba polovina. Zájem je stále konstantní o menší byty ve větších městech. Těžko soudit, do jaké míry na tom mají prsty nová pravidla ČNB pro poskytování hypoték, tržní očekávání (kdy se zájemci snažili sehnat byt před avizovaným navýšením cen a spotřebovala se tak veškerá „odložená poptávka“ z minulých let), sezónnost.

V každém případě se s dilematem, zdali prodat či pronajmout obraťte ideálně na dobrého realitního makléře, který by měl být schopný Vám konstruktivně situaci zanalyzovat a poradit.

Všeobecně vzato, pokud nemusíte prodávat, můžete zkusit ještě chvíli počkat, nebo vůbec neprodávat a pronajímat – ceny ještě několik let pravděpodobně porostou, i když ne expresním tempem.

Pokud prodat musíte, pak je pro Vás ideální doba, neodkládejte to. Pokud máte možnost alternativní investice (například koupě jiné nemovitosti z prostředků z prodeje), můžete ještě chvíli počkat s koupí, ale prodej klidně zahájit ihned. Za několik měsíců mohou být alternativní nemovitosti zajímavější.

Udělali jste si vlastní seznam individuálních plusů a mínusů, a hlavně PROPOČET VÝNOSŮ A NÁKLADŮ? Pokud si nevíte s výpočty rady, obraťte se na nás, poradíme Vám.

Pokud potřebujete nezávazně posoudit aktuální cenu nemovitosti, klikněte na odkaz a vyplňte krátký formulář.