Jak hledat v katastru nemovitostí (ikatastr)

Elektronický katastr nemovitostí (ikatastr) je zde s námi více jak 10 let. Přesto někteří netuší, k čemu je užitečný, nebo jak se v něm orientovat. Přitom informace z něj se jistě v životě hodily většině z nás. V elektronické podobě jsou navíc snadno dostupné pro každého.

Sháníte pozemek a líbí se Vám jeden, kolem kterého každý den chodíte? Zjistěte díky katastru, kdo je vlastníkem a pokuste se ho oslovit s nabídkou. Kupujete nemovitost a chcete si ji alespoň trochu prověřit? Podívejte se do katastru, jestli nemá nějaké právní vady. Praktických informací samozřejmě Katastr obsahuje mnohem více.

Pokud jste někdy prodávali nebo kupovali nemovitost, tak Vám jistě registr katastru nemovitostí bude povědomý. Pokud jste tak činili svépomocí (bez pomoci realitní kanceláře), pak jej jistě znáte o to lépe. Každá změna vlastníka nemovitosti je totiž nutná do tohoto registru zaznamenat na základě žádosti o Návrh na vklad do katastru. A najdete zde samozřejmě i jiné informace než jen o vlastnících. Pojďte si v našem článku přečíst o tom, co se můžete v katastru dopátrat a jak se v něm orientovat.

Aktualizace 2022

V loňském roce se změnil způsob přihlášení do aplikace. Došlo k úpravě aplikace Nahlížení do KN. Nepřihlášení uživatelé musí vyplnit CAPTCHA.  Pro zobrazení kompletních informací je vyžadováno přihlášení prostřednictvím Identity občana nebo zákaznického účtu  Dálkový přístup do katastru nemovitostí.

Aplikace umožňuje získávat vybrané údaje o parcelách, stavbách, jednotkách (bytech nebo nebytových prostorech) a právech stavby, evidovaných v katastru nemovitostí a dále informace o stavu řízení pro účely zápisu vlastnických a jiných práv oprávněných subjektů k nemovitostem v České republice, nebo pro účely potvrzování geometrických plánů.

Nahlížení do KN nevyžaduje žádnou registraci a je bezplatné.

Co je katastr nemovitostí

Možná si pamatujete, že jste se na škole učili o tzv. zemských deskách. Možná ne, ale každopádně se jednalo o jakéhosi předchůdce dnešního katastru nemovitostí, kde se ve středověku zaznamenávala jednotlivá území a vztahy k nim. Odděleně fungovaly ještě dřívější registry (katastry), které sloužily k výměře daně. Ke sloučení těchto dvou registrů došlo až po reformách Marie Terezie a Josefa druhého.

Od roku 1817 je pak datován tzv. „stabilní katastr“, jak ho v pozměněné podobě známe dnes. Včetně mapových příloh a jednotlivých parcel. Přestože došlo ještě k dalším nutným změnám a transformacím (1927 – nový pozemkový katastr, za socialismu znárodňování nemovitostí a dále uzavírání smluv bez nutnosti zápisu v katastru nemovitostí), nyní se na něm již mnoho hluchých míst nenalézá. Slouží tak jako spolehlivý pomocník veřejnosti i státní správě (radnicím, finančním úřadům apod.).

V katastru nemovitostí jsou evidovány všechny pozemky v České republice. Kromě pozemků se zde nalézají také jednotlivé parcely, budovy, nebytové prostory, byty, práva ke stavbě, rozestavěné budovy, případně jiné další právní vztahy k pozemkům. Všechny parcely jsou polohově přesně určeny, a také je udáno přesné názvosloví dané nemovitosti.

Data v katastru nemovitostí se dělí na dva celky. Prvním jsou mapové podklady (ať už v digitální, či fyzické podobě). Tyto podklady se nazývají „Soubor geodetických informací“, tedy odsud užívaná zkratka „SGI“. Dále zde najdeme informace o nemovitosti – tedy data „SPI“, tedy „Soubor popisných informací“.

Pozor na nesrovnalosti v katastru s realitou

Zbystřit byste tedy měli ve chvíli, kdy se Vám hledanou nemovitost v katastru vůbec nepodaří nalézt. Pokud hledáte konkrétní stavbu bez úspěchu, může se jednat o černou stavbu (stejně tak u rozestavěných domů s obvodovými zdmi byste jej měli v katastru bez problémů nalézt). Může to být samozřejmě problém a nenechte se například u staré zděné garáže na zahradě uchlácholit tím, že „tady přeci byla vždycky a je jistě možná kolaudace, jestli to vadí“. Každá terasa jako součást domu, každá garáž či dílna – vše je součástí zastavěné plochy a je možné, že v současné době je již na obtíž a nesplňovala by pro kolaudaci koeficient zastavitelnosti nebo technické parametry.

Vy tak z černé stavby legální neuděláte. V praxi se také stává, že v katastru je uvedena jiná výměra bytu (či pozemku), než je výměra skutečná. Z popisných informací dále zjistíte, jakou má nemovitost charakteristiku. Pokud Vám prodávající tvrdí, že se jedná o byt, ale v katastru je uvedeno „nebytový prostor“, opět máte problém. Na možnost rekolaudace na bytovou jednotku se nespoléhejte.

Jednoduše tedy dejte veliký pozor na rozpor katastru s realitou a vždy chtějte vědět, proč tento rozpor existuje, případně se domluvte s majitelem nemovitosti na sjednání nápravy. Pokud by nápravu zajistit nechtěl, pak konzultujte s odborníkem možnost případné změny a požadujte slevu o náklady spojené s rekolaudací či legalizací (případně odstraněním) černé stavby. I pokud nesrovnalosti v katastru nemovitostí aktuálně žádný problém nezpůsobují, do budoucna to tak může být. Například Vás může na černou stavbu udat někdo z nespokojených sousedů. Nebo vadu odhalí samotný katastrální úřad při rutinní kontrole. Nezbyde Vám pak nic jiného než odstranit stavbu na vlastní náklady a případně zaplatit i vyměřenou pokutu a zpětně vyměřenou daň z nemovitých věcí.

Komu se rozpor údajů v katastru s realitou rozhodně nebude líbit, je banka. Pokud tedy chcete nemovitost koupit na hypotéku a touto kupovanou nemovitostí ručit, počítejte s tím, že Vás banka vyzve, abyste dali vše do souladu. Celá transakce se tím následně může značně prodloužit.

Změna v katastru nemovitostí

Na veškeré změny v katastru nemovitostí je potřeba podat návrh na vklad změny, případně je možno změny uskutečnit záznamem či poznámkou. Přitom pořadí takových zápisů je stanoveno okamžikem doručení návrhu na změnu katastrálnímu úřadu. V případě běžné koupě či prodeje se potkáte nejčastěji s vkladovým řízením (Návrh na vklad vlastnického práva, příp. Návrh na vklad zástavního práva u hypoték) a s tím související ochrannou lhůtou 20 dní, v níž katastr nemůže převod uskutečnit. V této lhůtě katastr obesílá účastníky takové řízení s oznámením, že byl podán návrh na vklad a u jejich nemovitosti proběhne nějaká změna – je to z důvodu zamezení podvodům s převody nemovitostí. Administrativní poplatek za každý Návrh na vklad činí 1000 Kč. Celý soupis možných změn v katastru a náležitostí poté najdete přímo na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (dále jen „ČÚZK“).

Pokud kupujete či prodáváte nemovitost, budete potřebovat osobně (nebo korespondenčně) zajistit změnu vlastníka (věcného břemene apod.) na katastru. Vzory vyplněných žádostí jsou také dostupné přímo na stránkách ČÚZK.

Kde hledat informace

Jak již bylo uvedeno výše, Katastr nemovitostí spravovaný ČÚZK je nenahraditelným zdrojem při hledání informací o nemovitosti. K tomu, abyste mohli nemovitost identifikovat a vyhledat v katastru, potřebujete znát katastrální území, kde se nemovitost nachází, a zároveň i číslo popisné nebo přímo parcelní číslo pozemku.

Pro lepší orientaci na webových stránkách katastru nemovitostí jsme pro Vás připravili názorná videa.

Jak hledat v katastrální mapě, konkrétně jak změřit vzdálenost mezi jednotlivými budovami a vzdálenosti pozemků. Dále pak měření plochy zastavěného území či ověření skutečného vlastníka sousední parcely.

Jak a kde zjistit či si ověřit přesnou výměru bytu Vám přinášíme v dalším videu – tato varianta je nejrychlejší, nejefektivnější a nejlevnější! Tuto informaci můžete dále najít v nabývacím titulu, který buďto můžete získat přímo od majitele nemovitosti nebo při osobní návštěvě katastru nemovitostí ze sbírky listin či z prohlášení vlastníka budovy. Tuto informaci rovněž získáte z výpisu z katastru nemovitostí za poplatek.

Pokud údaje neznáme, můžeme si je vyhledat na mapě. K tomu můžeme využít mapu na stránkách ČÚZK představující digitalizovanou podobu SGI katastru nemovitostí. Přehlednější ale může být mapa na stránkách www.ikatastr.cz. Právě stránky ikatastr.cz využívá hodně lidí k základní orientaci a vyhledávání v katastru. Můžeme je jen doporučit, jelikož jsou více uživatelsky přátelské, než standardní nahlizenidokn.cuzk.cz.

O výpis z katastru nemovitostí můžete zažádat ideálně přímo na katastrálním úřadě (cena 100 Kč za výpis), nebo na kontaktním místě Czechpoint (pošty, krajské úřady, notáři, další zastupitelské úřady). Zde je částka závislá na počtu stran daného výpisu (první strana 100 Kč, každá další 50 Kč). Samozřejmě je zde také možnost požádat katastrální úřad korespondenčně, nicméně zde má úřad dlouhou lhůtu na zaslání (30 dní). Nejrychlejší metodou „expres“ je online zakoupení Výpisu z KN (ať již částečného, nebo úplného) za 50 Kč /A4 přímo na stránkách ČÚZK.

Další online možností nahlížení do KN je tzv. dálkový přístup, kde najdete kompletní aktuální informace. Pro využívání této služby je nutná registrace na stránkách ČÚZK. Dálkový přístup využívají většinou advokáti a realitní kanceláře jakožto rychlý zdroj aktuálních informací.

Pokud Vám postačí orientační, nezávazná informace, můžete využít zjednodušeného přístupu, tzv. nahlížení do katastru nemovitostí, který je přístupný pro širokou veřejnost, a to bez nutnosti registrace. Zde se dostanete jak k popisným informacím, tak i k mapám.

Co vše v katastru naleznu?

Pojďme se podívat, jaké informace nám katastr vlastně dává. Samozřejmě, že obsah se bude lišit podle konkrétní nemovitosti. Pojďme se podívat na příklad bytu v Praze, konkrétně bytovou jednotku v Letňanech. Na obrázku níže vidíme informace, které jsou dostupné v nahlížení do KN na stránkách ČÚZK. Podobné informace obsahuje i následný výstup v podobě LV (jednotlivé části si popíšeme níže). V poslední části „řízení“ vidíme číslo řízení, na základě kterého byl zapsán do registru cenový údaj (koupě, převod, dědictví apod.). Vždy se tedy jedná o poslední řízení o převodu (pokud je k dispozici). U tohoto řízení je možno po rozkliknutí vypozorovat kdo, kdy a na koho nemovitost převáděl.

Vpravo je možno zakoupit k nemovitosti úplný výpis z KN, či částečný výpis. Vzory jsou opět k nahlédnutí na stránkách ČÚZK. Jaký je rozdíl mezi částečným a úplným výpisem? Částečný výpis použijete v případě, že vlastníte více nemovitostí, které máte zapsané na 1 listu vlastnictví, ale chcete doložit informace o vlastnictví pouze 1 konkrétní nemovitosti (např. při jejím prodeji). Výpis pak bude kratší a pro Vás i levnější. Oproti tomu úplný výpis obsahuje všechny nemovitosti zapsané v daném katastrálním území na 1 listu vlastnictví.

Jeden částečný výpis z KN přikládáme na obrázku níže, na stránkách ČÚZK se pak můžete podívat i na výpis úplný. Pojďme se podívat, z čeho se takový výpis skládá. Obsahuje již konkrétnější údaje o nemovitosti (a jednotlivých řízeních) nad rámec standardního nahlížení do KN.

List vlastnictví je rozdělen do několika částí označených písmenem:

• Část A – zde najdeme informace o vlastnících nemovitosti a jeho identifikaci (rodné číslo, nebo IČ, trvalé bydliště, akademické tituly). Pokud je vlastníků více, jsou zde vyznačeny i jejich podíly na nemovitosti, případně je uvedeno, zdali se jedná o společné jmění manželů (SJM). Můžete si zde tedy snadno ověřit, jestli kupovaná bytová jednotka náhodou není součástí domu, kde nejsou jednotlivé jednotky vyčleněny na katastru a Vy budete tedy kupovat pouze ideální podíl na celém domě (to by mohl být problém například i pro získání hypotéky na financování takové nemovitosti), zdali jednáte se skutečným vlastníkem nemovitosti, případně jestli neexistuje spoluvlastník, o kterém nevíte. U SJM je velmi důležité, aby se prodeje účastnil i druhý z manželů. Ve zkratce – nejde uzavřít smluvní vztah jen s jedním ze spoluvlastníků – v části A si tedy vlastnická práva k nemovitosti snadno ověříte.
• Část B – zde najdete konkrétní údaje o dané nemovitosti – specifikace výměry (v metrech čtverečních), jednotlivá parcelní čísla pozemků, druh pozemku (zahrada/zastavěná plocha a nádvoří/byt/apod.). Pokud se budova nachází na cizím pozemku, je uvedeno číslo LV, na kterém je tento pozemek zapsán ve vlastnictví.

U bytových jednotek v této části najdete i údaje o domě, kterého jsou součástí. Je zde uvedena i velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích pod domem. Pokud stojí dům na cizím pozemku, ověřte si, že banka nemá problém s hypotékou. Někdy to tak může být. Podíly na pozemcích pod domem dnes jsou běžnou součástí, ale historicky tomu tak být nemusí.

Zapsaný druh nemovitosti a způsob jeho užití by Vás také měl zajímat. Snadno si tak ověříte, že skutečně kupujete byt, nikoli nebytový prostor či kancelář. V případě koupě nemovitosti na podnikání si snadno ověříte, zdali kupovaný penzion je opravdu zapsán jako penzion a nikoli jako rodinný dům.

V této části najdete i informace o evidovaném způsobu ochrany pozemku/parcely. Tento údaj by Vás při nákupu pozemku za účelem stavby RD měl rozhodně zajímat (stejně jako územní plán), jelikož od něj se potom bude odvíjet možnost stavby a případně i cena za vyjmutí zastavěné plochy z půdního fondu (na základě koeficientu dle udaného způsobu ochrany). Soupis způsobů ochrany najdete na stránkách ČÚZK. Nemovitost se například může nacházet v ochranném pásmu, národním parku, nebo památkové zóně. Výstavba pak bude regulována nejen ze strany stavebního úřadu. Pozor na to!

• Část C – Tato část by měla mít při koupi nemovitosti pro Vás veliký význam. Naleznete zde potenciální hrozby ovlivňující obchod – zejména informace o věcných břemenech, zástavních právech, případně i předkupních právech. Jistě, zástavní právo jiné banky z důvodu hypotéky na straně prodávajícího Vám při koupi nemovitosti vadit nemusí, pokud s převodem nemovitosti bude takové zástavní právo vymazáno (splaceno z peněz z Vaší hypotéky). Nezapomeňte si ale vše řádně ošetřit v kupní smlouvě, pozor na lhůty!

Stejně tak Vám nemusí vadit ani věcné břemeno ze strany vodáren či energetických společností u bytové jednotky. Ostatně, je to běžná praxe. Tyto společnosti si tím vyhrazují právo na přístup do domu v případě urgentní potřeby způsobené například havárií, či pro běžný servis jejich zařízení. Taková věcná břemena bankám většinou vůbec nevadí.

Pozor ale na ostatní věcná břemena. Předem si zjistěte, jestli nejsou na škodu Vám, nebo bance, která by pak nemovitost nemusela přijmout do zástavy (z důvodu horší likvidity). Např. v případě věcného břemene dožití konkrétní osoby v nemovitosti Vám pravděpodobně ani banka takovou nemovitost do zástavy nevezme.

• Část D – Tato část může obsahovat další poznámky, většinou zde naleznete výčet nabývacích titulů, které se k nemovitosti vztahují. Pokud zde najdete písmenko „P“, znamená to označení plomby. Na nemovitosti tedy právě probíhá nějaké řízení (o vkladu, výmazu apod.). Pokud jej tedy naleznete, zpozorněte!
• Část E – Zde najdete seznam nabývacích titulů a jiných podkladů k zápisu, tedy ve většině případů údaj o tom, jak a kdy stávající majitel nemovitost nabyl (koupě/dědictví/převod podílů družstva/ apod.)

• Část F naleznete většinou bez zápisu – je vyhrazena pro zemědělské pozemky a obsahem je zařazení do bonitních půdně ekologických jednotek

Na konci LV najdete základní informace k právě probíhajícím řízením (označeno číslem řízení), v záhlaví dokumentu pak kým byl výpis vyhotoven (a případně za jakým účelem – např. notáři za účelem dědického řízení). V zápatí se nalézá označení katastrálního pracoviště. Elektronický výpis z KN je navíc označen elektronickou značkou (ČÚZK) – jedná se tedy ve smyslu zákona o veřejnou platnou listinu. U fyzických výpisů by Vám namísto značky nemělo na výpisu nikdy chybět razítko vydávajícího úřadu.

Další užitečné tipy

Na závěr je dobré uvést pár tipů, které se Vám při kontaktu s katastrem nemovitostí mohou hodit. Tím nejzákladnějším tipem pro Vaši lepší orientaci v mapách je upozornění na možnost přepnutí z klasické černobílé katastrální mapy na mapu včetně ortofota. Pokud hledáte nějakou konkrétní nemovitost bez znalosti přesné adresy, jistě Vám to orientaci v mapě značně usnadní.

Dále například málokdo ví, že nabývací tituly k nemovitostem (tedy kupní smlouva, usnesení o dědickém řízení apod.) je možno si na základě žádosti a zaplacení malého poplatku nechat od katastru vyžádat. Nemusíte být ani osoba blízká, stačí Vaše identifikace a uvedení účelu, proč o výpis žádáte. Může to být například z důvodu zájmu o koupi nemovitosti. Příslušný katastrální úřad by Vám měl vyjít vstříc a kopii vyhotovit.

Také elektronické mapy umí spoustu věcí. Například si můžete ověřit alespoň orientační shodu inzerované zastavěné plochy nemovitosti se zaměřením v katastrálních mapách. Katastrální mapy totiž podporují nejen nástroj měření vzdáleností (k nejbližšímu obchodu, dostupným sítím, městům), ale také měření plochy a obvodu (budov, pozemků…). Tento nástroj by se Vám v praxi mohl hodit.

Také si můžete za pomoci lokalizace GPS zobrazit přesnou polohu objektu (a pak se k němu vypravit, nebo si na základě souřadnic GPS jen ověřit polohu hledaného objektu).

Pokud pro dané území ještě není vyhotovena katastrální mapa, pak je možno si zobrazit i mapu bývalého pozemkového katastru (v současné době však již jen cca 1% území). Většina mapových podkladů však již prošla digitalizací.

Výpis z katastru nemovitosti se může hodit!

A kde všude může být výpis z katastru užitečný? Některé případy jsme již jmenovali, ale pro shrnutí:

• Pokud budete mít zájem o koupi konkrétní nemovitosti – nejdříve si ji prověřte, ideálně ještě před prohlídkou – ať se na fyzické prohlídce můžete doptat na vysvětlení. Zajímat by Vás měly všechny výše uvedené stěžejní body z částí A-F.
• Pokud nemovitost vlastníte – ověřte si, že údaje o Vaší osobě se shodují s údaji v katastru. Stejně tak by se měly shodovat i údaje o nemovitosti/nemovitostech na pozemcích. Jsou zde skutečně všechny uvedeny, shoduje se způsob využití, rozloha a druh stavby?
• Pokud nemovitost prodáváte – kromě výše uvedeného Vás bude zajímat i to, jaké jsou na pozemku možnosti. Jak správně stanovit nabídkovou cenu nemovitosti? Zjistěte si stav nejen na katastru, ale také v územním plánu (a příslušná regulativa obce týkající se požadavků na novou výstavbu). Dal by se pozemek rozdělit například na dva? Můžete na tom vydělat? Nachází se zde ochranná pásma či závažná věcná břemena? Také to bude mít vliv na cenu.
• Pokud nemovitost hledáte – líbí se Vám pozemek či domeček v okolí a vypadá opuštěně? Zjistěte si prostřednictvím katastrální mapy majitele nemovitosti a zkuste jej oslovit skrze sociální sítě, či písemně k jeho rukám na uvedené trvalé adrese.
• Netrpělivě čekáte na změnu v katastru, protože jste součástí změnového řízení? S aktuálností cca 24 hodin zde najdete všechny poznámky týkající se podaných vkladů a výmazů. Můžete si tak například snadno zkontrolovat, že realitní makléř nebo notář již doručili na katastr nemovitostí příslušnou listinu a v dohledné době proběhne zápis. Vše vidíte online.
• Pokud si chcete prověřit, jaké nemovitosti určitá osoba vlastní – tato možnost sice není dostupná přímo v nahlížení do katastru online, ale je možno o úplný výpis zažádat na katastrálním úřadě, případně přímo v aplikaci dálkového přístupu do KN. Zde je možnost vyhledávat i dle IČO či rodného čísla, tedy hledání v katastru nemovitostí podle majitele.

Toto byl jen krátký výčet toho, kde všude se Vám může orientace v katastru nemovitostí hodit. Věříme, že náš krátký návod k orientaci v katastrálních výpisech a webu Vám byl užitečný. Pokud i přesto tápete a chtěli byste zjištěné informace dovysvětlit, nebojte se na nás obrátit ohledně konzultace na emailu info@bydleninadoporuceni.cz.

Samozřejmě Vám můžeme pomoci i s koupí či prodejem nemovitosti, kde je prověření v katastru nemovitostí z naší strany naprostou samozřejmostí!