První byt na pronájem, to je nejdůležitější investice tvého života

Jsou to naše zkušenosti s investováním a pronajímáním bytů za 17 let. V tomto článku shrneme a vysvětlíme, proč je to tak výhodné …

TOTO JE NÁŠ NEJDŮLEŽITĚJŠÍ ČLÁNEK ZA POSLEDNÍCH 10 LET (celkově si naše články přečetlo už více jak 300.000 čtenářů = děkujeme ❤️)

CO SE DOZVÍTE?

• Proč koupit první byt co nejdříve
• Zhodnocení nemovitosti (zjednodušeně 10% ročně)
• 90 % hypotéka = obrovský pákový efekt
• Výhodný nákup nemovitosti v předprodeji
• Reálné příklady zakoupených a zhodnocených bytů za 17 let
• Modelové příklady úvěrů a jaký musím mít příjem
• Plán pro investora, jak vybudovat 10 mil. investiční portfolio
• Jak se trvale zabezpečit do budoucna, či na důchod

Tak pojďme na to …

I. Proč koupit první byt co nejdříve

• Před 10 lety jsi mohl koupit byt za 1.000.000 Kč, dnes stojí 2.000.000 Kč. Neudělej chybu, ať nelituješ za dalších 10 let.
• Výhoda pro mladé: Pokud ti není ještě 36 let, máš přístup k hypotéce 90 %, využij to! Znamená to, že si můžeš půjčit až 90% peněz od banky. Pro ostatní je hypotéka 80%, tedy lze si půjčit až 80% od banky.

📌 KLÍČOVÁ OTÁZKA: Co kdyby někdo jiný splácel hypotéku na tvůj majetek? 📌

II. Zhodnocení nemovitosti (jednoduchá matematika, 10 % ročně):

Nemusíš být matematik, aby sis spočítal, jak nemovitosti fungují a jak se zhodnocují. Stačí k tomu jednoduchá logika …

Nemovitosti dlouhodobě rostou v průměru o 10 % ročně. To zahrnuje jak růst samotné hodnoty bytu, tak i případný výnos z nájmu. Když to zjednodušíme: 10 % ročně × 10 let = 100 % zhodnocení. Byt, který dnes koupíš za 2 miliony korun, bude mít za 10 let hodnotu 4 miliony a za dalších 10 let dokonce 8 milionů korun. A to už je velice zajímavé zhodnocení.

A teď přichází to nejlepší – klíčový rozdíl oproti jiným investicím.

❗ Když investuješ do akcií, fondů, kryptoměn či drahých kovů, vše financuješ sám a tedy investuješ jen ze svých vložených peněz, ale u nemovitosti to funguje jinak. Ty koupíš byt, vezmeš si na nákup bytu hypotéku, pronajmeš ho a nájemník ti každý měsíc splácí tvůj úvěr. Ne ty, ale on. Ty jen vlastníš majetek, který celý roste na hodnotě❗

A pokud ti ještě není 36 let, máš další obrovskou výhodu. Banka ti půjčí až 90 % hodnoty nemovitosti. To znamená, že na byt za 2 miliony potřebuješ jen 200 tisíc vlastních peněz a zbytek ti půjčí banka.

Tomuhle se říká pákový efekt. Investuješ 200 tisíc, ale zhodnocují se ti celé 2 miliony. Tvůj malý vklad tak roste mnohem rychleji, než kdybys ty samé peníze dal na spořící účet (dnes zhodnocení cca 3 % ročně) nebo do nějakého fondu, kde se zhodnocují pouze vlastní vložené prostředky.

📌 JEDNODUŠE ŘEČENO: Banka ti půjčí peníze (až 90 % hodnoty nemovitosti), nájemník ti splácí hypotéku a ty získáš majetek, který se ti za 10 let zdvojnásobí. 📌

NAPIŠ SI O 15 MINUTOVOU BEZPLATNOU KONZULTACI S INVESTIČNÍM SPECIALISTOU

III. JAK TO FUNGUJE (mladý investor do 36 let)

Co to znamená v praxi:

⚠️ Nájemné nepokryje celou splátku – doplácíš 2 000 Kč měsíčně (zdá se ti to nevýhodné? – čti dál)
✅ Celá nemovitost roste na hodnotě
✅ Potřebuješ 200 000 Kč na start + rezervu na doplatky (2 tis. Kč měsíčně)

CO MÁŠ ZA 10 LET

✅ Hodnota bytu vzrostla o 2 000 000 Kč
✅ Nájemník splatil cca 600 000 Kč z hypotéky
💰 Ty jsi investoval 440 000 Kč (200 tis. start + 240 tis. doplatky)
✅ Získal jsi POTŘEBNÉ zkušenosti

📌 REÁLNÝ VÝNOS Z TVÝCH 440 000 Kč: +2 360 000 Kč = 436% za 10 let, tedy vlastně jako 43,6% za rok. 📌

IV. INVESTICE DO BYTU V PŘEDPRODEJI

Koupě nového bytu v předprodeji u developera představuje zajímavou investiční příležitost, která kombinuje nižší vstupní cenu s potenciálem budoucího zhodnocení. Developeři nabízejí často slevy 10-20 % oproti ceně hotových bytů, což znamená okamžitou úsporu stovek tisíc korun a výhodný vstup na realitní trh. 

Nové byty v developerských projektech se dají pořídit za dobré ceny např. v Českých Budějovicích od 3 mil. Kč, nebo v Pardubicích od 4,1 mil. Kč, nebo přímo v Praze od 6 mil. korun. Je zde potenciál růstu hodnoty nemovitosti o 20-30 % do doby kolaudace (než se byt dostaví, vzroste i kapitálové zhodnocení). Moderní vysoké standardy bydlení, nízké provozní náklady díky energeticky úsporným technologiím a záruka na stavbu a vybavení jsou dalšími výhodami, které starší byty nenabízejí.
V dalších městech jsou ceny nových developerských malých bytů např. v Liberci od 4,2 mil. Kč či Brandýse n/L od 5,5 mil. Kč.

Ceny nemovitostí dlouhodobě rostou a poptávka po pronájmu v novostavbách je stabilně vysoká. Tyto předprodejní projekty jsou ideálním kompromisem mezi aktuální dostupností a budoucím výnosem.

Při koupi bytu v předprodeji stačí často zaplatit pouze 10-20% z celkové ceny. Počítejme nyní pro příklad 15 % z ceny, tedy u bytu v Pardubicích za 4,1 mil. Kč to znamená počáteční investice pouhých 615 tisíc korun, zatímco zbylých 85 % se doplácí až po kolaudaci. Hypotéku je pak potřeba začít splácet až v okamžiku, kdy je byt dokončený a lze ho okamžitě pronajmout. V praxi to znamená, že od prvního dne splácení hypotéky nájemník pokrývá nejprve většinu měsíční splátky a po několika letech již celou splátku hypotéky tak, jak roste nájemné.

Novostavby přitahují spolehlivější a bonitnější nájemníky – mladé profesionály, páry nebo experty, kteří oceňují moderní vybavení, nízké energie a jsou ochotni platit stabilně a včas za poskytnuté služby. Díky takovémuto modelu lze investovat minimální vlastní kapitál a nemovitost se prakticky “splácí sama”, zatímco dochází k budování majetku s využitím daňových odpočtů a úroků z hypotéky.

Nutno říci, že ty nejzajímavější developerské projekty se v první fázi prodeje, tedy té nejvýhodnější, nedostanou vůbec do veřejné inzerce a většinou ze rozprodají v předprodejních neveřejných nabídkách.

📌 POKUD CHCETE TAKOVÉ PŘÍLEŽITOSTI DOSTÁVAT DO EMAILU, NAPIŠTE NÁM, MŮŽEME VÁM KONKRÉTNÍ NEMOVITOSTI POSÍLAT DO EMAILU: info@bydleninadoporuceni.cz 📌

V. REÁLNÉ PŘÍKLADY INVESTORŮ (nákup, aktuální cena a zhodnocení za 6-17 let zpět)

📌 JE VÝHODNÉ SI DOBŘE VYBRAT: Jsou lokality v ČR, které jsou cenově podhodnocené a dá se očekávat v dalších letech vyšší nárůst ceny. Situace se stále mění a je dobré to sledovat. 📌

VI. Modelové příklady úvěrů a jaký musím mít příjem

• Nejčastěji je splatnost úvěrů 30 let, ale jde i splatnost prodloužit na 35 let, tím se sníží i měsíční splátka úvěru. Nicméně budeme počítat s úvěrem na 30 let.
• Hypotéka 2 000 000 Kč, orientační sazba 4,59 %, měsíční splátka bude 10 241 Kč, potřebný čistý měsíční příjem stačí alespoň 23 000 Kč.
• Hypotéka 4 000 000 Kč, orientační sazba 4,49 %, měsíční splátka bude 20 244 Kč, potřebný čistý měsíční příjem alespoň 45 000 Kč.
• Hypotéka 6 000 000 Kč, orientační sazba 4,39 %, měsíční splátka bude 30 010 Kč, potřebný čistý měsíční příjem alespoň 66 000 Kč.

Z přehledu je patrné, že čím je vyšší hodnota úvěru, tím je nižší sazba úvěru. U vyšších měsíčních splátek je vždy také větší tlak na bezpečnější rezervu svých peněz.Tyto příklady berte opravdu jen jako modelové a vždy záleží na konkrétních podmínkách žadatele a banky. Pravidla se neustále mění …

📌 AKTUÁLNÍ PROPOČET ÚVĚRU: Od nás vždy můžete získat nezávazně a bezplatně aktuální propočet úvěru info@bydleninadoporuceni.cz. 📌

VII. PLÁN PRO INVESTORA, jak vybudovat 10 mil. investiční portfolio i bez vlastních peněz

Zde je příklad, jak takový majetek vybudovat s využitím stavebního spoření a 90% hypotéky:

NAPIŠ SI O 15 MINUTOVOU BEZPLATNOU KONZULTACI S INVESTIČNÍM SPECIALISTOU

VÝSLEDEK PO NÁKUPU VŠECH 3 BYTŮ

CO SE DĚJE DÁL – PORTFOLIO ROSTE …

3 byty = 3 nájemníci → všichni splácejí úvěry za tebe (nebo doplácíš malý rozdíl mezi výší hypotéky a nájemným)

Při průměrném zhodnocení 10 % ročně roste hodnota portfolia o cca 1 000 000 Kč každý rok

📌 INVESTUJEŠ BEZ SVÝCH VLASTNÍCH PENĚZ: První byt pořídíš přes stavební spoření bez zástavy, každý další financuješ 90% hypotékou s využitím zástavy předchozích bytů. Tři nájemníci splácejí za tebe a hodnota portfolia roste každý rok o milion. 📌

VII. JAK SE TRVALE ZABEZPEČIT do budoucna, či na důchod

Investování do nemovitostí není jen o růstu hodnoty majetku. Hlavní cíl je jednoduchý: vytvořit si stabilní příjem, který tě jednou uživí bez nutnosti pracovat.

CO SE STANE PO 20–30 LETECH

• Hypotéky jsou postupně splacené
• Nemovitosti ti zůstávají
• Nájemné jde už celé tobě

Pokud máš například 3 byty:

• Nájem z jednoho bytu: cca 10 000 – 15 000 Kč
• 3 byty = 30 000 – 45 000 Kč měsíčně

Pravidelný příjem, který ti chodí každý měsíc.

A TÍM TO NEKONČÍ…

To nejdůležitější je uvědomit si, že:

• 3 byty nejsou strop
• Postupně můžeš přidávat další nemovitosti
• Každý další byt zvyšuje tvůj měsíční příjem i celkový majetek

Někdo zůstane u 2–3 bytů, jiný si během života vybuduje portfolio o 5, 10 nebo více nemovitostech.

JAK NA TO PRAKTICKY

• Drž nemovitosti dlouhodobě
• Využívej růst hodnoty k dalším nákupům
• Nájemné postupně roste, splátky zůstávají → zlepšuje se cashflow
• Po splacení úvěrů máš čistý příjem z nájmů

📌 VYBUDUJ SI SILNÉ PORTFOLIO NEMOVITOSTÍ: Nemovitosti nejsou jen jednorázová investice, ale dlouhodobý systém budování majetku. Začínáš jedním bytem, ale postupně si můžeš vytvořit vlastní příjem, který poroste s každou další nemovitostí. 📌

Co pro tebe můžeme bezplatně udělat?

• Zajistit financování k nákupu prvního investičního bytu

• Poradit, do jakého regionu investovat a jaký typ nemovitosti si vybrat

• Také můžeme společně naplánovat vybudování 10 mil. investičního portfolia

NAPIŠ SI O 15 MINUTOVOU BEZPLATNOU KONZULTACI S INVESTIČNÍM SPECIALISTOU

Jaroslav Šafařík

Bydlení na doporučení

Jednatel společnosti a dlouholetý investor