Koupě první nemovitosti je obrovský krok a jedna z největších investic v životě. Pro mnoho lidí jde o splněný sen, ale zároveň také o složitý proces plný nástrah. Na českém realitním trhu se přitom opakují některé typické chyby, které mohou novým majitelům přidělat zbytečné starosti, finanční ztráty i bezesné noci.

V tomto článku se podíváme na pět nejčastějších chyb, kterých se lidé při koupi první nemovitosti dopouštějí  a hlavně si řekneme, jak se jim vyhnout. Protože když víte, na co si dát pozor, může být cesta k vlastnímu bydlení klidnější a jistější.

1. Podcenění právního stavu nemovitosti

Když kupujete první byt nebo dům, většinou se soustředíte na to, co vidíte – dispozici, lokalitu, stav. Jenže to nejdůležitější se často skrývá za rohem – v katastru a ve smlouvách. A právě jejich podcenění patří mezi nejčastější a zároveň nejnebezpečnější chyby, které můžete při koupi nemovitosti udělat.

Nejde jen o hezký byt – jde o to, co kupujete právně

Mnoho prvokupujících nemá zkušenosti s právní stránkou realitních transakcí. Netuší, že v katastru může být zapsáno věcné břemeno, exekuce, zástavní právo, nebo že nemovitost třeba není zkolaudovaná k bydlení.

Někdy se stává, že lidé podepíšou rezervační smlouvu s realitní kanceláří, zaplatí desítky tisíc zálohy a až později zjistí, že není něco v pořádku – třeba že prodávající není vůbec smluvní stranou a nemusí tedy nic dodržet.

„Papírové“ přešlapy mohou stát stovky tisíc

Dostatečně neprověřený právní stav může znamenat, že koupíte nemovitost, ale zároveň převezmete problémy předchozího majitele. Například zástava banky, která nebyla vymazána, nebo právo užívání pro nějakou osobu. V extrémních případech můžete zaplatit peníze za nemovitost, ale na katastru nikdy neproběhne převod a peníze zůstanou někde “viset”, například v úschově.

Jak se téhle chybě vyhnout?

• Zkontrolujte si katastr nemovitostí. List vlastnictví vám řekne hodně – včetně vlastníka, zástav, plomby nebo věcných břemen.
• Ověřte, k čemu je nemovitost určena. Chata není dům, ateliér není byt. A to právně dělá velký rozdíl.
• Nepodepisujte nic bez právní konzultace. Smlouvy by měl vždy posoudit specialista (kvalifikovaný realitní makléř, advokát atd.). Nejen kupní smlouvu, ale i rezervační.
• Trvejte na trojstranné rezervační smlouvě, ve které jsou zahrnuty všechny strany – vy jako kupující, prodávající a RK (realitní kancelář). Tak máte největší jistotu, že prodávající nemovitost skutečně rezervuje a RK jedná v souladu se zájmy obou stran. Pokud RK nabízí dvoustrannou smlouvu, ověřte si, zda jedná jménem prodávajícího a zda jsou ve smlouvě jasně uvedeny podmínky zrušení, vrácení rezervačního poplatku a závazek k podpisu kupní smlouvy.
• Pro platbu využijte možnost nějaké úschovy peněz. Využijte advokátní, notářskou či bankovní úschovu. Je to bezpečnější pro obě strany.

2. Špatné vyhodnocení financování

„Na splátky máme… a co všechno ostatní?“

Když se řekne koupě nemovitosti, většina lidí se soustředí na kupní cenu a výši hypotéky. Jenže realita je složitější. Druhou nejčastější chybou při koupi prvního bydlení je to, že lidé nevidí za horizont první splátky.

Spousta kupujících podepisuje rezervační smlouvu, aniž by měla jistotu, že hypotéku vůbec získá. Jiní ji sice dostanou, ale nastaví si splátky na hranu svých možností – bez toho, aby počítali s růstem úrokových sazeb, výpadkem příjmu nebo nečekanými výdaji.

Co poté následuje? Stres, dluhy a někdy i ztráta nemovitosti.

Nejčastější chyby a jejich důsledky

• Podepsání rezervační smlouvy bez předjednané hypotéky
  → Pokud vám banka úvěr neschválí, můžete přijít o desítky tisíc korun.
• Hypotéka „na krev“ bez rezervy
  → Stačí vyšší splátky po skončení fixace, výpadek příjmu nebo větší oprava – a rozpočet se hroutí.
• Nezapočítání pravidelných výdajů
  → Fond oprav, energie, daň z nemovitosti, internet, servis kotle – všechny tyto výdaje mohou výrazně zatížit měsíční rozpočet.
• Žádné záložní scénáře
  → Co když vypadne jeden příjem, přibude dítě nebo onemocníte? Mnoho domácností nemá plán B.

✅ Jak to udělat lépe?

1. Začněte u hypotéky – ještě před hledáním nemovitosti
   Zjistěte si dopředu, na jakou výši úvěru reálně dosáhnete, kolik budou měsíční splátky a zda to dává smysl vašemu rozpočtu.
2. Počítejte i s tím, co není v kupní ceně nemovitosti
   Vedle kupní ceny myslete i na vedlejší výdaje – právní servis, úschova peněz a listin, úřední poplatky, odhad, pojištění, vybavení, stěhování, rekonstrukce atd. 
3. Nevydávejte vše, co máte
   I když dáte 20 % vlastních prostředků, něco by vám mělo zůstat bokem. Rezerva = klid.
4. Simulujte „co kdyby“
   Nastavte si rozpočet tak, aby přežil výpadek příjmu, růst sazeb nebo zvýšené výdaje. Jestli to vychází, máte vyhráno.
5. Porovnejte banky, poraďte se s odborníkem
   Každá každá banka je jiná, má jiné podmínky, sazby, nároky na bonitu atd.. Dobrý hypoteční poradce vám často ušetří v součtu desítky až stovky tisíc – nabídky bank porovná a společně vyberete nejlepší variantu financování a hlavně vás připraví i na to, co byste možná sami nevěděli a opomněli.

2. Přehlížení budoucích nákladů

Koupit si nemovitost není konec příběhu – je to teprve začátek. A právě proto se spoustu lidí spálí na tom, že počítají jen s cenou nemovitosti a hypotékou, ale zapomínají na všechny náklady, které přicházejí až potom. Ať už jde o energie, opravy nebo provozní režii domácnosti, rozpočet bez rezervy nevydrží dlouho.

Jedna z nejčastějších iluzí prvokupujících je ta, že když zvládnou sehnat peníze na nemovitost a hypotéku, mají vyhráno. Jenže realita je jiná – vlastnit nemovitost znamená neustále ji financovat. A pokud si tyto výdaje předem nespočítáte, může vás velmi brzy čekat tvrdé probuzení.

Představte si situaci: 

Nastěhujete se do svého vysněného domu, ale už po pár měsících zjistíte, že střechou občas zatéká, kotel pomalu dosluhuje a elektřina občas zlobí, protože pamatuje ještě minulý režim. Najednou musíte řešit výdaje, které jste při koupi vůbec neměli v plánu – a často nejsou malé. Přitom by stačilo před koupí zmapovat technický stav nemovitosti a mít v záloze základní rozpočet na případné opravy.

Do rozpočtu ale nepatří jen technické opravy. Kupující často zapomínají i na běžné provozní výdaje, jako jsou zálohy na energie, topení, vodu, odvoz odpadu, pojištění nebo poplatky do fondu oprav či anuitu. Právě tyhle „neviditelné“ platby často rozhodují o tom, jestli bydlení bude bezproblémové, nebo bude finanční stres.

Pokud kupujete byt, určitě si ověřte, v jakém stavu je celý dům, jak vysoké jsou příspěvky do fondu oprav a co má společenství vlastníků (SVJ) v plánu. Rekonstrukce výtahu, fasády nebo střechy se vás totiž brzy může dotknout. A pokud koupíte dům, kde byla léta odkládaná údržba, je téměř jisté, že náklady vás doženou dřív, než byste chtěli.

Jak se této chybě vyhnout?

• Zmapujte provozní náklady ještě před koupí. Zeptejte se prodávajícího, kolik měsíčně platí za energie, pojištění nebo fond oprav. Vytvořte si realistický rozpočet a to raději o něco pesimističtější.
• Počítejte s rezervou na opravy. Odborníci doporučují ročně odkládat 1–2 % z hodnoty nemovitosti. Není to zbytečný luxus, ale prevence před tím, aby vás finančně nezlikvidoval prasklý kotel nebo výměna oken.
• Nechte si nemovitost prohlédnout odborníkem. Technik nebo inspektor nemovitostí vám pomůže odhalit vady, které na první pohled neuvidíte. Investice pár tisíc se vám může vrátit mnohonásobně.
• Prověřte, co se chystá. U bytů chtějte nahlédnout do zápisů ze schůzí SVJ. U domů se podívejte na územní plán, rozvody IS, plán další výstavby v okolí, dostupnost služeb – zkrátka na vše, co by vám mohlo v budoucnu přidělat výdaje nebo komplikace.

3. Nedostatečná znalost lokality

„Byt je krásný. Ale kde to vlastně je?“

Mnoho kupujících se při výběru nemovitosti soustředí na samotný dům nebo byt, ale lokalitu si pořádně neprojdou ani neprojedou. Často se spoléhají jen na dojem z první prohlídky. Až po nastěhování zjistí, že ve večerních hodinách se klidná čtvrť mění v hlučné prostředí kvůli nedaleké restauraci nebo skupinkám posedávajícím v parku. Nebo může poklidné žití rušit vlak, letadla či rušná silnice nedaleko. 

Podobně se podceňuje i dostupnost základních služeb a dopravy. Kupující nedávají prioritu tomu, že nejbližší obchod s potravinami je daleko, že na nejbližší zastávku MHD se jde deset minut do kopce, nebo že spoj do města jezdí jen 4x denně. Po nastěhování pak každý den přichází tvrdá realita – delší cesty, komplikace s nákupy, složité ranní přesuny s dětmi do školy atd.

A pak je tu faktor budoucnosti. Mnozí si neověří, co se v okolí plánuje – například podle územního plánu obce. Výhled do zeleně se může do pár let proměnit v parkoviště nebo staveniště. A to, co se při koupi zdálo jako klidné bydlení, může velmi rychle ztratit na pohodě i hodnotě.

Jak poznat, že lokalita je pro vás ta pravá?

• Projděte si okolí ve dne i večer
  Vyrazte do čtvrti nejen během prohlídky, ale i v jiný den – ideálně ráno, večer a o víkendu. Vnímejte hluk, dopravu, život v okolí. Co působí klidně ve 14:00, může být ve 22:00 úplně jiný svět.
• Zeptejte se místních
  Krátký rozhovor se sousedem vám často prozradí víc než celý inzerát. Zjistíte, jak se v lokalitě skutečně žije, co je fajn – a co může být problém.
• Prověřte občanskou vybavenost
  Zjistěte si, kde je nejbližší obchod, lékař, školka, škola nebo zastávka MHD. A hlavně: jak dlouho vám bude trvat dojíždění do práce, případně dětem do školy. Každodenní realita by vás pak neměla překvapit.
• Podívejte se do územního plánu obce
  Na webových stránkách města najdete informace o plánované výstavbě, nových silnicích, skládkách, parkovištích či průmyslových zónách. Vyhnete se tak nepříjemnému překvapení ve stylu „výhled na zeleň vystřídala hala“.
• Ověřte si bezpečnost oblasti
  Zkontrolujte dostupné statistiky kriminality nebo se poptejte přímo na místním obecním úřadě. Pocit bezpečí je klíčový – obzvlášť pokud plánujete bydlet s rodinou.

4. Podcenění technického stavu nemovitosti

„Vypadá to hezky… ale co se skrývá pod povrchem?“

První dojem z nemovitosti může být silný – nově vymalováno, hezká podlaha, voňavá kuchyň. Jenže právě to někdy zakrývá podstatné otázky: Jak staré jsou rozvody? Co střecha? A co třeba izolace proti vlhkosti? Pokud si technický stav neověříte důkladně, můžete se už pár měsíců po nastěhování ocitnout uprostřed nepříjemného (a drahého) překvapení.

Tato chyba se týká především starších nemovitostí, ale i novostavby mohou skrývat vady, které nejsou na první pohled patrné. Někteří kupující spoléhají na to, že „by přece prodávající nic nezatajil“ nebo že by je na případné problémy upozornil. Bohužel – to se neděje vždy. A když chybí odborný pohled, může se z vysněného bydlení stát neplánovaný projekt rekonstrukce.

Nejčastější podceněná rizika:

• Skryté stavební vady – vlhkost ve zdech, plíseň, špatná izolace, poškozený krov, zatékání
• Zastaralé rozvody – elektřina, voda, topení, kanalizace
• Technické závady, které se ukážou až v provozu – špatně těsnící okna, nedostatečné vytápění, vysoké tepelné ztráty, špatně provedená rekonstrukce
• Chybějící dokumentace o opravách a rekonstrukcích

Jak předejít nepříjemným překvapením?

1. Nechte nemovitost prověřit odborníkem
   Přizvěte si k prohlídce technika nebo inspektora nemovitostí, který odhalí vady, které by vám mohly uniknout. Investice několika tisíc korun vám může ušetřit statisíce.
2. Prověřte technickou dokumentaci
   Vyžádejte si podklady o provedených rekonstrukcích, nechte si předložit veškeré revize, také nezapomeňte na informace ohledně stáří střechy, kotle, elektroinstalace nebo oken. Pokud nejsou potřebné doklady, buďte obezřetní, využijte na posouzení odborníka.
3. Nepodceňujte první varovné signály
   Zápach, trhliny ve zdech, mapy po vlhkosti, vrzající podlaha – to nejsou detaily. Jsou to upozornění, že něco nemusí být v pořádku.
4. Všímejte si okolních technických prvků
   Zkontrolujte stav fasády, střechy, sklepů, půdy, komínů, okapů. I stav případných společných prostor napoví, jak se o nemovitost dlouhodobě pečovalo.
5. Nebojte se zeptat na rizika
   Ptejte se na konkrétní technické prvky – co bylo měněno, co je původní, kdy naposledy proběhla revize. Trvejte na odpovědích a zpozorněte, pokud informace nedostanete.

Závěrem: Nemovitost nekupujete každý den. Udělejte to s rozvahou

Jak jsme si ukázali, těch pár klíčových chyb – od neprověřeného právního stavu přes špatně nastavené financování až po přehlížení technického stavu nebo kvality lokality – může mít vážné důsledky. Nejen finanční, ale i psychické. A to je přesně to, čemu se dá vyhnout, když věnujete čas důkladné přípravě.

➡️ Nepodepisujte nic ve spěchu.
➡️ Ptejte se, ověřujte si a dobře si vše spočítejte.
➡️ Obklopte se odborníky.

První bydlení má být začátkem nové etapy života, ne sérií krizových situací. A právě rozvaha a informovanost je to, co vám pomůže, aby ten začátek byl opravdu dobrý.

🏠 Chystáte se koupit první nemovitost?

Nenechte nic náhodě. Ať už řešíte výběr lokality, financování, právní stránku nebo technický stav, můžete se na nás obrátit. Rádi vám pomůžeme, nebo konkrétní nemovitost vyhledáme …

https://bydleninadoporuceni.cz/najdeme-vam-nemovitost/