Proč je důležitý nadstandardní právní servis?

Při prodeji nemovitostí je zcela zásadní mít kvalitní právní servis. Ale co to vlastně znamená, co vše by takový právní servis měl obsahovat? V čem se servis od jednotlivých realitních kanceláří může lišit? Pojďme se na detaily podívat v našem článku na následujících řádcích.

Kupní smlouva

Základem je vždy samozřejmě dobře sepsaná kupní smlouva, kde bude jasně definováno nejen to, co a za kolik kdo a komu prodává, ale i to, co se stane, pokud nastane nějaká nestandardní situace. Určitě je pro sepsání takové smlouvy dobré oslovit právníka/advokáta, který se specializuje na prodej nemovitostí a tudíž jeho smlouva obsahuje i ujednání o těchto nestandardních situacích. Takový právník má totiž za léta své praxe spoustu zkušeností, setkal se s různými problémy, kterým se pak ve svých smlouvách snaží předejít.

Kupním smlouvám musí samozřejmě rozumět i realitní makléř, ale sepsání samotné smlouvy je třeba přenechat zkušenému právníkovi. Občas se setkáváme s názorem, že jsou pak takové smlouvy zbytečně dlouhé, nicméně krátká a jednoduchá smlouva může jejím účastníkům v budoucnu způsobit nemalé obtíže. Samozřejmě neplatí „čím delší, tím kvalitnější“, ale pokud si například stáhnete nějaký vzor zjednodušené smlouvy o dvou listech, pak věřte, že nestandardní situace při prodeji ošetřeny mít určitě nebudete. Je tedy lepší svěřit tuto práci do rukou odborníka (právníka s příslušnou specializací), což Vás bude stát bohužel finanční prostředky, ale budete mít klidné spaní.

Někteří majitelé nemovitostí se snaží při prodeji ušetřit a proto osloví svého kamaráda – právníka s tím, že on jim smlouvu připraví levně. Pokud se tento kamarád ale specializuje např. na rozvody, pak se může lehce stát, že ve smlouvě budou ujednání, která se nebudou líbit katastrálnímu úřadu a způsobí to následné zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva dle této smlouvy.

Nebo naopak kamarád právník může opomenout zmínit některá důležitá ujednání (například sankční poplatky při nesplnění požadavků, nevyklizení nemovitosti, nebo ve smlouvě nespecifikuje způsob předání atd). Ve správně sepsané smlouvě se jednoduše musí myslet na hodně věcí a je nutné vyhledat odborníka, pro Váš vlastní klid na duši.

Ušetřit se lidé snaží různě. Rozhodně není vhodné využít při koupi nemovitosti různých vzorů z internetu! Bohužel i s tímto se v praxi setkáváme, pokud si prodej zajišťuje majitel sám bez spolupráce s realitní společností.

Velmi důležité je v kupní smlouvě neopomenout:

• Přesnou specifikaci nemovitosti, včetně informací z LV (listu vlastnictví) – Může to znít jako banalita, ale k bytové jednotce například vždy (až na výjimky, které jsou problémové) náleží i podíl na bytovém domě jako takovém a také podíl na pozemku pod domem, případně dalším pozemku, případně i na dalších částech domu, které nejsou ve vlastnictví všech spolumajitelů (sklepy, garáže, předzahrádka, dílna, sušárna, kolárna apod.). Na tyto dílčí prvky může špatný pisatel kupní smlouvy snadno zapomenout. A v praxi se to skutečně často děje. Narazíte pak na problém při zápisu do katastru, anebo ještě dříve již například u banky, pokud chcete schválit finálně hypotéku. Banka si smlouvu prověří a pokud chybí například podíl na domě či pozemku, hypotéku neposkytne.

• Identifikaci smluvních stran a jejich prohlášení o tom, že není vedena na jejich osobu žádná pravomocná exekuce a nejsou si vědomi žádného důvodu, který by mohl vést k neprovedení transakce. Například i ustanovení o tom, že na nemovitosti nejsou evidovány žádné právní vady, ani faktické vady. Dále by nemělo chybět prohlášení o tom, že na dané nemovitosti nemá nikdo trvalý pobyt, případně do kdy je povinen se z trvalého bydliště odhlásit. Opět pak specifikovat lhůty a případné sankce, pokud k tomuto nedojde.

• Kupní cenu – V kupní smlouvě musí být však i přesně specifikováno, jakým způsobem budou jednotlivé části kupní ceny uhrazeny, a hlavně kdy a na jaké účty. Je také možné sjednat sankční poplatky za to, pokud dojde k prodlení v plnění těchto podmínek.

• Specifikaci převzetí nemovitosti – Je potřeba mít ve smlouvě přesně uvedeno, kdo se bude předávky účastnit a v jakém termínu. Také i to, kdy se původní majitel (nebo jeho nájemník) z bytu vystěhuje, co bude součástí prodeje (kuchyňská linka, vana, umyvadlo, světla – to vše nemusí být samozřejmost). Opět je možno uvést sankce za případné nedodržení termínů.

• Další sankční poplatky – je důležité mít specifikovány sankce za nekonání, případně za uvedení nepravdivých informací. A v neposlední řadě neopomenout ustanovení o tom, že v případě podání jakýchkoli nepravdivých informací do smlouvy je možnost udělit pokutu (jak prodávajícímu, tak kupujícímu) a specifikovat její výši a splatnost. Prodávající nebo kupující s čistým svědomím by proti pokutě neměl nic namítat.

• Podpisovou část – všechny stejnopisy kupní smlouvy musí být podepsány všemi smluvními stranami. Některé podpisy stačí obyčejné, některé musí být ověřené (minimálně stejnopis určený pro katastrální úřad a pro banku). K ověření podpisů můžete využít služeb advokáta, notáře, nebo stačí navštívit jakýkoli Czech Point. Pokud prodáváte/kupujete přes realitní kancelář, pak Vám s tímto pomůže realitní makléř. Není – li možné, aby se všichni účastníci smlouvy sešli k podpisu ve stejný den, je možno kupní smlouvu podepsat v rozdílných termínech – smlouva je pak platná dnem podpisu posledního z účastníků smlouvy.

Závěrem – správně sepsanou kupní smlouvou můžete předejít mnoha problémům. Tam, kde hrozba sankce nezabere a protistrana přesto nekoná, tam máte vždy díky kvalitní kupní smlouvě o co se opřít u případného soudu. Z tohoto důvodu je také dobré až do skončení obchodu (či déle) shromažďovat i jinou komunikaci (emaily apod.).

Možná se Vám bude hodit při pronájmu či prodeji nemovitosti Předávací protokol, zde si ho můžete stáhnout.

Prověření právního stavu nemovitosti

 

Další důležitý a bohužel často podceňovaný bod je prověření právního stavu nemovitosti před prodejem.

Je nutné zkontrolovat, co si majitel myslí, že vlastní a co skutečně vlastní. Někdy majitelé ani přesně nevědí, co vše vlastní (například v případě poděděných nemovitostí), někdy naopak mohou chtít nějaké okolnosti zájemci zamlčet. Zkušený realitní makléř však ví, kde se dopátrat těch správných informací. Pokud majitel pozemku například tvrdí, že pozemek je stavební, rozhodně nestačí podívat se do katastru nemovitostí a územního plánu. I na stavební pozemek může být vedena stavební uzávěra, nebo může existovat například právo stavby či pronájmu, předkupní právo apod. Tato práva nemusí navíc vždy být uvedena v katastru nemovitostí. Vždy pomůže kontaktovat příslušný místní stavební úřad a celou situaci si ověřit. Pokud je navíc například nemovitost či pozemek památkově chráněn, je na místě i prověření přímo na památkovém úřadě, aby budoucí majitel věděl, zdali vůbec bude moci stavět, nebo rekonstruovat dle svých přání. Někdy je rekonstrukce v dikci památkového úřadu také daleko dražší, protože vyžaduje použití dražších materiálů, nebo není možno nemovitost rozšířit například o půdu apod. Památková ochrana jednoduše přináší určitá omezení, se kterými je potřeba počítat. Majitelé nemovitostí často sami nevědí, co vše toto obnáší.

Někdy ani nevědí o překážkách například ve financování nemovitosti. Pokud máte na pozemku například studnu, která formou věcného břemene slouží ostatním sousedům jako zdroj pitné vody, pak u banky s hypotékou nemusíte pochodit. Pokud na kupovaný pozemek existuje další právo stavby, také jej pravděpodobně banka nevezme do zástavy. Takových problémových situací může být samozřejmě daleko více, a proto je důležité, aby Vám realitní kancelář dala další složku nadstandardního právního servisu – důkladně Vám nemovitost prověřila, dala informace o potenciálních rizicích a následně i pomohla vše vyřešit ideálně dříve, než se objeví kupec. Pokud totiž řešení nějakého právního problému odložíte až na dobu, kdy se najde kupec, může se stát, že o kupce přijdete – ne všichni kupující jsou ochotni čekat delší dobu, než se dá právní stav do pořádku. Solidní realitní kancelář má s tímto zkušenosti a ráda Vám pomůže.

Výhodou realitní kanceláře je také placený dálkový přístup do katastru nemovitostí, kde má k dispozici všechny informace o dané nemovitosti a může si stáhnout originál listu vlastnictví. Náhled do katastru nemovitostí je sice možný i zdarma na webových stránkách katastru nemovitostí na adrese nahlizenidokn.cuzk.cz, stejně jako náhled do katastrální mapy, ale nenajdete zde všechny důležité informace. Obsahuje jen základní informace o dané nemovitosti.

Náhled do katastru může vypadat například takto:

Přímo na webových stránkách máte možnost si zakoupit i částečný výpis z katastru nemovitostí. Myslí se tím souhrn informací (LV) o jedné (či více) konkrétní nemovitosti jednoho vlastníka. Částečný výpis se tedy hodí při dokládání majetkových práv k nemovitosti, při ohlášení stavby apod. – tedy tehdy, kdy nechcete zbytečně utrácet za výpis úplný. Naopak úplný výpis obsahuje veškeré informace o všech nemovitostech, které jsou v majetku vlastníka.

Díky dálkovému přístupu do katastru nemovitostí mají realitní makléři k dispozici i hromadné informace o nemovitostech v dané lokalitě a informace o reálných kupních cenách – vše čerstvé a do druhého dne od provedení vkladu.

Z originálního listu vlastnictví pořízeného přímo na katastru nemovitostí (čí dálkovým přístupem) se oproti náhledu například dozvíte o jednotlivých řízeních vedených na nemovitosti a podrobnostech o nich, dále informace o probíhajících exekučních řízeních atd. Bez dálkového přístupu si můžete jako fyzická osoba zažádat o tyto informace také, ale musíte již fyzicky na příslušný katastrální úřad. Jak vypadá originální výpis z listu vlastnictví, se můžete podívat níže.

Proč je kontrola katastru nemovitostí při prodeji vždy základ? Více informací jsme Vám již dali v našem minulém článku „Jak hledat v katastru nemovitostí (ikatastr)“ , ale dáme Vám i pár příkladů z praxe…

Už mnohokrát se nám stalo, že např. majitelka prodávala chatu, která v katastru neexistovala, protože ji zapomněla před 20 lety nechat zapsat. Nebo pán prodával dům s okolními pozemky, ale kontrolou nabývacího titulu jsme zjistili, že katastr díky špatně napsanému návrhu na vklad vlastnického práva zapsal do katastru jen pozemky, ale dům byl stále evidovaný na původního majitele. Paradoxem je, že obě tyto nemovitosti před námi nabízely k prodeji i jiné realitní kanceláře a nikdo si tohoto zásadního problému nevšiml… Nebo se majitelé domnívají, že pozemek je stavební a lze na něm stavět a my následně zjistíme, že v dané lokalitě je stavební uzávěra a tudíž na výstavbu můžete zapomenout…. Příkladů z praxe je spousta, nejčastěji asi řešíme nesoulad fyzického stavu v terénu a stavu evidovaného v katastru nemovitostí. Častým problémem jsou nezapsané a nezakreslené přístavby a přestavby objektů, nebo změněné hranice pozemků. Častým omylem majitelů je to, že geometrický plán na rozdělení pozemku, který mají doma v šuplíku je dostačující pro změnu v katastru nemovitostí – dostačující je, ale pouze v případě, že ho někdo na ten katastr odnesl – a na to se často zapomíná. Tato zásadní selhání pak mohou komplikovat a prodlužovat dobu prodeje dané nemovitosti – zvláště pak, pokud do hry vstupuje banka.

Zejména kontrola nabývacího titulu (tzn. dokumentu, na základě kterého majitel nemovitost nabyl) je velmi důležitá zvláště u koupě bytů. V tomto případě je dobré prověřit si i dokument, kterému se říká Prohlášení vlastníka. Tento dokument je uložen u místně příslušného katastrálního úřadu a obsahuje důležité informace o tom, co vše náleží k vlastnictví bytu. Může to být sklep, podíl na garážovém stání, ale kolikrát je to i něco, co ani majitelé netuší, že vlastní. Jednou se nám například stalo, že majitelé byli podílovými spoluvlastníky na jakési větrací šachtě umístěné v trávníku nedaleko panelového domu, v němž bydleli. O existenci oné šachty neměli tušení a tím pádem ani netušili, že na ní vlastní určitý podíl. Tento podíl byl zapsán na samostatném listu vlastnictví, takže bychom se o jeho existenci neměli šanci dozvědět jinak, než právě kontrolou výše uvedených dokumentů. Pokud bychom toto neodhalili, katastr by návrh na vklad mohl zamítnout.

Prověření obchodního partnera

V praxi je důležité prověřit důkladně právní stav nemovitosti a dalších náležitostí nemovitosti, ale také samotného prodávajícího. V minulých článcích jsme Vás již informovali o rozšířených možnostech, jak si prověřit budoucího obchodního partnera. V ideálním případě Vám základní analýzu prodávajícího (ale i kupujícího) může zajistit prověřená realitní kancelář, nemusíte na to být sami. Samozřejmě, finální rozhodnutí bude vždy na Vás.

Pokud si vyberete potenciálně nespolehlivého kupujícího, může se Vám celá transakce výrazně zkomplikovat, nebo její doba realizace bude výrazně delší. A proč že je prověření budoucího obchodního partnera tak důležité? Pokud se nechcete pídit po ekonomické situaci prodávajícího, kupujícího, či nájemníka, pak Vám jsme schopni dát hned několik důvodů, proč byste to udělat měli. A to i přesto, že se Vám třeba takové zjišťování může příčit. Zejména pokud se jedná o člověka, kterého znáte.

I u známých je ale prověření na místě. Každý se rád pochlubí zážitky z dovolené, ale nikdo už se veřejně nechlubí svými případnými finančními problémy. Dostat se do dluhové pasti je přitom v dnešní době velmi snadné. Nemusíte se do ní často dostat ani vlastní vinou. Stačí si vybrat špatného životního partnera, nebo pomoci blízké osobě – například podpisem směnečného ručení.

Základní prověření je dobré uskutečnit na sociálních sítích, pokud existují dostupné informace o kupujícím. Dále je na místě návštěva webu justice.cz – insolvenčního rejstříku, který je spravován Ministerstvem spravedlnosti. Najdete zde ověřené informace o probíhajících insolvencích jak na fyzické, tak i právnické osoby. Zároveň je tento registr výborným zdrojem pro zjišťování toho, kde mají Vámi hledané fyzické osoby angažmá. Jednoduše zjistíte, zdali daná osoba není členem představenstva, společníkem, či jednatelem nějaké společnosti. Pokud zjistíte, že tomu tak je, je potřeba si ověřit z veřejně dostupných registrů bonitu takové společnosti!

Dalším zdrojem, který každá správná realitní kancelář vždy prověřuje, je Katastr nemovitostí. Tam najdete v poznámkách informace o tom, zdali na nemovitosti neváznou nějaké právní vady ve vztahu ke kupujícímu (pokud nějakou nemovitost vlastní) – exekuce, konkurz, aj. Tento registr je snadno dostupný a úplný výpis lze zažádat za několik desítek korun online (pak jej máte k dispozici ihned), nebo například prostřednictvím Czechpoint.

Přes Czechpoint nebo online po registraci si můžete za 60 Kč také vyžádat výpis z Centrálního registru exekucí (CEECR) spravovaného Exekutorskou komorou ČR. Najdete zde informace o probíhajících (pravomocných, zahájených) exekučních řízeních. Informace se zde nearchivují – dostupné jsou maximálně 15 dní od ukončení exekuce. Najdete zde informace o každém konkrétním exekučním řízení – na koho je vedeno, od kdy, případně kterým exekutorem je vykonáváno, na jakou částku včetně příslušenství. Jedná se tedy také o ověřený efektivní preventivní nástroj při analýze protistrany, který je dobré neopomenout.

Úschova peněz a listin

Další součástí kvalitního právního servisu je bezpochyby i úschova peněz a ideálně i úschova listin u advokáta. Peníze můžeme sice při koupi nemovitosti poslat rovnou na účet prodávajícího, ale pokud se něco nepovede, např. katastr přeruší řízení o povolení vkladu, prodávající má malou motivaci něco řešit, když už své peníze dostal. A to už vůbec nemluvím o tom, že by katastr návrh na vklad vlastnického práva zamítl a prodávající by měl peníze vracet… Pokud jsou peníze v úschově u advokáta (nebo u notáře, či v bance), pak tyto situace hlídá a řeší schovatel a vydá je pouze za podmínek určených speciální smlouvou o úschově. Celý proces prodeje je pak bezpečnější pro obě strany.

To samé platí i v případě úschovy listin. Pokud prodávající podepíše a ověří podpis na kupních smlouvách a jeden stejnopis vydá ihned kupujícímu, může se stát, že kupující zanese tuto kupní smlouvu s návrhem na vklad na katastrální úřad, aniž by doplatil zbytek kupní ceny a katastr pak takovouto smlouvu zapíše/převede vlastnictví, protože nemá povinnost zkoumat, zda byly finanční toky vyrovnány. Bezpečnější je tedy nechat podepsané listiny u advokáta a ten je sám dopraví na katastr v momentě, kdy v jeho úschově jsou všechny finanční prostředky dojednané v kupní smlouvě. Prodávajícímu i kupujícímu pak kupní smlouvu vydá buď ihned po podpisu, ale bez ověřených podpisů, nebo s ověřenými podpisy, ale až po doplacení celé kupní ceny.

Známe několik typů úschovy- jaký je v nich rozdíl:

• Advokátní úschova – provádí se u advokáta (registrovaný u České advokátní komory), který je ze zákona pojištěn (profesní odpovědnost minimálně ve výši 5 000 000 Kč), její výhodou je pružnost a schopnost vyhovět individuálním požadavkům. Úschova probíhá na speciálně zřizované úschovní účty na každou transakci (nemovitost), které jsou oddělené od majetku advokáta. Každý takový účet advokát musí registrovat také do registru České advokátní komory a veškeré převody na něm podléhají povinnosti informovat smluvní strany. Veškeré ceny za advokátní úschovu jsou smluvní a bývají vyšší než například bankovní úschova, ale většinou nižší než notářská úschova. V rámci realitní spolupráce bývá tato cena však obsažena v provizi realitní kanceláře.

• Notářská úschova – notář má ze zákona také profesní pojištění a je registrován Notářskou komorou. Proces zajištění a úschovy je v podstatě totožný, jako u úschovy advokátní, rozdíl však může být v ceně. Notáři mají povinnost účtovat dle vyhlášky ministerstva spravedlnosti č. 196/2001. Cena je tedy pevně dána a často vychází dráž, než úschova advokátní – zejména u dražších nemovitostí – cena je účtována konkrétním procentem z kupní ceny. V praxi si lidé často myslí, že notářská úschova je bezpečnější než advokátní, ale právně tomu tak není, tyto úschovy jsou obě velice bezpečné a rizika jsou obdobně minimalistická.

• Bankovní úschova – Banky poskytují úschovní účty většinou jen svým klientům, kteří u nich čerpají hypotéku, výjimečně pak i ostatním klientům. Je to čistě z důvodu náročnosti vyhotovení těchto smluv a nerentability. Banky se jednoduše na tuto činnost příliš nezaměřují a chybí kompetentní zaměstnanci, výnos za tuto „složitou“ práci je pro banku zanedbatelný. Je ale i pár bank, kde je možno zřídit úschovní účet i bez nutnosti být klientem. Mezi ty patří například Raiffeisenbank, a.s. Každopádně banka vždy mívá vlastní vzor smlouvy o úschově a panuje veliká neochota cokoli na této smlouvě měnit (je nutno pokaždé konzultovat s právníkem a zaplatit příslušný poplatek za tuto změnu), a tak jsou velmi neflexibilní. Cena za úschovu je někdy nulová (u vlastních hypoték), jinak se pohybuje v řádu několika tisícikorun. Je tedy většinou nejlevnější, ale na úkor flexibilnosti při sepisování a při výplatě peněz z úschovy.

Správná úschova listin dle výše uvedeného je za nás naprostým základem právní ochrany Vašich finančních prostředků. Pokud se protistrana tomuto kroku vyhýbá, bude k tomu mít jistě někde svůj důvod a obchod byste měli vyhodnotit jako rizikovější. Má to výhody pro obě strany, pokud je obchod čistý, není důvodu se této úschově vyhýbat.

Všeobecně se dá říci, že advokátní i notářská úschova jsou bezpečné, ale bankovní úschova je nejbezpečnější (banka má jen velmi omezené možnosti, jak by mohla peníze zpronevěřit, na rozdíl od fyzické osoby – advokáta nebo notáře). Pokud si obchod procesujete sami, bez účasti realitní kanceláře, pak je možno si úschovní účty zřídit na základě smluv osobně v bance. Na tomto kroku ale nemá cenu šetřit. V případě využití realitní kanceláře bývá většinou úschova listin a peněz součástí balíčku právních služeb obsažených v provizi. V takovém případě se většinou jedná o notářskou nebo advokátní úschovu. Advokáta nebo notáře však samozřejmě můžete vyhledat i při vlastním prodeji. Na rozdíl od úschov bankovních jsou totiž tyto typy úschov více flexibilní. Pozor na úschovu notářskou, která může být někdy výrazně dražší než úschova advokátní. U levnějších nemovitostí to ale může být právě naopak.

Pokud to tedy shrneme – k úspěšnému prodeji potřebujete mít prověřený právní stav prodávaných nemovitostí a protistrany jako takové, dobře napsanou kupní smlouvu od zkušeného právníka, zajištěnou úschovu peněz i listin. Kvalitní realitní kancelář poznáte i podle toho, že Vám toto vše zajistí, u nás je toto samozřejmostí.

Při prodeji či pronájmu nemovitosti budete potřebovat dokument, který si můžete tady stáhnout, jde o Předávací protokol nemovitosti.

Kdykoliv se na nás můžete obrátit na telefonu 734 646 969 nebo emailu info@bydleninadoporuceni.cz.