Koupě pozemku: 20 tipů při nákupu stavebního pozemku

Prodáváte či kupujete pozemek? Byt ve městě Vám přijde příliš drahý, a tak hledáte pozemek za městem pro vybudování ideálního bydlení? Jste příznivcem bydlení v přírodě? Ať už to máte jakkoli, máme pro Vás 20 tipů, na co si dát pozor při koupi pozemku – zejména se zaměřením na stavební parcely.

V dnešní době na realitním trhu čeká v případě koupě pozemku spousta úskalí, ve kterých se běžný smrtelník nemusí zcela orientovat. My Vám v dalším článku s tímto zorientováním rádi pomůžeme. A aby toho nebylo málo, shrnuli jsme vše podstatné i do videa. Nejedná se o zaručený návod, jak koupit ideální pozemek, ale věříme, že pro Vás informace budou více než cenné.

Dříve, než se pustíme do zkoumání rad, zjistěte si průměrné ceny podobného pozemku v dané (nebo blízké) lokalitě. Není cena pozemku podezřele nízká, či naopak vysoká? Jak zjistit běžnou tržní cenu pozemku? Větší města mají zpracovanou cenovou mapu pozemků, kde se můžete dopátrat průměrných a minimálních cen pozemků za m², v ostatních případech využijte veřejnou inzerci a porovnejte. Pokud bude cena pozemku „mimo“, zbystřete a důkladně se zaměřte na jednotlivé body z našeho seznamu…

Pokud potřebujete posoudit cenu nějakého konkrétního pozemku, vyplňte krátký formulář, pomůžeme vám.

AKTUALIZACE 2023

Peníze uložené v minulých letech do pozemků se velmi výhodně zhodnotily. Od začátku roku 2010 stouply ceny stavebních pozemků na více než dvojnásobek. Zdražování pozemků navíc zrychluje – podle veřejně dostupných dat za posledních pět let vzrostly jejich ceny téměř o dvě třetiny a jen v roce 2021 o rekordních 22 %. 

Za rychlý růst může dlouhodobý převis poptávky nad nabídkou, kterou stále brzdí zastaralé územní plány a nedostatečné kapacity inženýrských sítí. Zájem o pozemky ve vzdálenějších lokalitách dále od okrajů velkých měst se zvyšuje převážně vinou vysokých cen. Prodávají se také pozemky bez schváleného územního plánu, které investoři kupují ke spekulacím ke zhodnocení svých peněz v budoucnosti.

Růst cen pozemků v posledních zhruba deseti letech výrazně překonal inflaci. Kdo se chystá stavět rodinný dům nebo kupovat nové bydlení raději vyčkává, zda se ceny materiálů či sazby hypotečních úvěrů nepohnout alespoň trochu směrem dolů. Kdo ale do pozemků uložil své úspory, bohatne. Zatímco cena pozemků od roku 2010 v průměru za rok vyrostla o zhruba desetinu, průměrná roční inflace za tu dobu dělala přibližně dvě procenta. Růst o 10 % ročně by stačil i na aktuální vysokou inflaci. O tom, zda ale ceny pozemků i do dalších let udrží rychlé tempo růstu z minulých let můžeme pouze spekulovat, nicméně dá se to opět očekávat. 

Takže, co vše je dobré vědět před koupí pozemku a na co zejména byste si měli dát pozor? Vše jsme pro Vás shrnuli v jednotlivých bodech. 

1. OVĚŘTE SI PRÁVNÍ STAV NEMOVITOSTI

Je velice důležité, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti. Je to pouze jedna osoba, nebo je vlastníkem více osob? Jaké komplikace z toho mohou plynout pro převod pozemku a jak zjistit majitele pozemku? Ujistěte se, že jednáte se skutečným vlastníkem nemovitosti, případně chtějte vidět plnou moc od vlastníka a znát důvod jeho nepřítomnosti při jednání. Zjistěte si přesná parcelní čísla (případně čísla staveb) a ověřte si formální stav prodávaného pozemku na katastru nemovitostí, a to ideálně ještě před samotnou prohlídkou nemovitosti. Budete tak na prohlídku připraveni a můžete se doptat, co konkrétně Vás zajímá. Případně můžete zjistit, že pozemek je pro Vás nevhodný a ušetříte čas a projeté kilometry na místo plánované prohlídky.

Určitě by Vás mělo zajímat, pokud při nahlížení do katastru nemovitostí zjistíte nějakou právní vadu Vámi vybraného pozemku. Zejména Vás zajímají věcná břemena, zahájené exekuce na nemovitosti, zástavní či předkupní práva – jednoduše cokoli, co může (ale rozhodně nemusí) představovat potenciální problém při získání hypotéky či užívání nemovitosti. Na takové nejasnosti se majitele pozemku doptejte, případně konzultujte tyto právní vady s bankou. Například věcné břemeno v podobě přístupu pracovníků energetické společnosti na pozemek je běžné a není překážkou pro získání hypotéky u banky. Jiné právní vady ale vadit mohou. Nespoléhejte se na informace, které dostanete od majitele pozemku. Vše si ověřte – sami, nebo přes realitní kancelář, ke které máte důvěru!

2. OVĚŘTE SI, ŽE NA POZEMKU SE DÁ SKUTEČNĚ STAVĚT

Z katastrální mapy a katastru nemovitostí zjistíte spoustu užitečných informací. Například i o tom, zdali je budoucí stavební parcela formálně zahradou, zastavěnou plochou, či ornou půdou apod. Kromě této základní informace o pozemku můžete zjistit i další informace. Například u orné půdy zde naleznete i informaci o její bonitě (BPEJ ). Na základě tohoto údaje jste si pak schopni dohledat a propočítat, kolik Vás následně bude stát vyjmutí z půdního fondu. Pokud se nachází půda ve vyšším stupni ochrany, pak zbystřete a ověřte si na stavebním úřadě, že je možno stavět, případně za jakých podmínek. Je také možné, že bude při výstavbě vyžadována obsáhlejší studie o vlivu stavby na životní prostředí, vyjádření hygieniků (protihlukové studie apod.) a jiná úskalí. Buďte na ně připraveni.

Existují ale i informace, které Vám katastr nemovitostí o pozemku neposkytne. Například ta nejožehavější – a to v jaké oblasti s ohledem na územní plánování a udržitelný rozvoj se pozemek nachází. Nechte si tedy vždy předložit od majitele pozemku územní plán, ze kterého bude jasně plynout, že pozemek je zastavitelný. Nebo si tyto informace v lepším případě ověřte sami. Ideálně konzultací na obecním či stavebním úřadě. Nenechte se uchlácholit tím, že s pásmem zeleně (který dle územního plánu přes Váš budoucí pozemek vede a někdo ho tam údajně na radnici „zapomněl“) do budoucna nebude problém. I kdyby to problém pro změnu územního plánu do budoucna nebyl, může to trvat i několik let a změna nemusí být schválena.

Pokud nejste investičním spekulantem, nepouštějte se sami do zaručených investic do pozemku. Kdyby byly natolik zaručené a bylo by naprosto jisté, že stávající pozemky budou do roka stavební, jistě by stávající majitelé ještě s prodejem pozemku počkali a nabídli jej za rok za vyšší cenu.

V územním plánu byste se měli také dozvědět informaci o tom, zdali Váš pozemek neleží v některém z ochranných pásem či památkové zóně, či dokonce v památkové rezervaci. Spousta lidí se při dnešních našponovaných cenách rozhodne i pro koupi starého domu k přestavbě. Zejména v centrech měst si dejte pozor. Je možné, že se takový dům k demolici nachází v památkové zóně a vy si nebudete moci nemovitost přestavět zcela dle Vašich představ, anebo se Vám významně prodraží.

3. OBECNÍ REGULATIVY

Na příslušných obecních úřadech pátrejte o informacích o daných regulativech na výstavbu. Tyto informace by měli mít i pracovníci stavebního úřadu, nicméně nemusí tomu tak vždy být. Kromě územního plánu může mít obec dány i specifické regulativy na výstavbu, nejčastěji například procentem zastavitelnosti pozemku, ale může se jednat i o jiné regulativy. Například může být plošně dáno, že nová výstavba může být maximálně dvoupodlažní, může být regulována možnost podsklepení nebo například i sklon střechy. Většinou se s omezeními potkáte opět v památkových zónách (nebo zónách s jiným typem ochrany).

Při vytváření větších územních celků (developerské projekty výstavby několika stavebních pozemků v rámci jedné lokality) obec většinou od developera vyžaduje zpracování regulačního plánu pro celé nově vzniklé území. Obec jednoduše většinou chce, aby takto vzniklý územní celek měl dostatek parkovacích míst, silnice aby byly dostatečně široké, u větších celků je naprosto logický i požadavek na zřízení obchodu, mateřské školy, či další občanské vybavenosti.

Chtějte tento regulační plán vidět, usnadní Vám posléze většinou i zařizování samotného stavebního povolení a náklady s tím spojené, jelikož takový regulační plán obsahuje studii dopravní situace, protihlukovou studii, posouzení vlivu na životní prostředí, aj. Kromě toho samozřejmě moderní regulační plán obsahuje i regulativy pro jednotlivou výstavbu (vzdálenosti od hranice pozemku, zastavitelnost, podobu rodinných domů apod.).

4. INŽENÝRSKÉ SÍTĚ

Zasíťování pozemku je naprosto stěžejní otázkou u stavebních pozemků. Ideální stav je, pokud se sítě nacházejí na hranici pozemku (v pozemní komunikaci ve vlastnictví obce), případně u nových stavebních parcel je samotné zasíťování již součástí pozemku.

Mezi základní sítě patří voda, elektřina, kanalizační přípojka, plyn a příp. telefonní přípojka. U kanalizace a vody si ověřte u příslušné společnosti, za jakých podmínek je možno se napojit. V některých obcích se na připojení k vodovodu čeká opravdu dlouho, pokud stávající obecní vodárna nedostačuje. Napojení na vodu a kanalizaci také nebývá nejlevnější položkou v rozpočtu při výstavbě. Jednorázový poplatek za napojení se často odvíjí od velikosti pozemku (nikoli stavby) a samozřejmě Vás budou stát nějaký ten peníz i výkopové práce.

Čím dále přípojky jsou, tím větší bude investice. V takovém případě byste museli řešit například výkop vlastní studny a koupi čerpadla. Je studna na pozemku? Výhoda pro Vás! Minimálně jako voda užitková se Vám bude hodit vždycky. Nemá obec kanalizaci nebo není možno se na ni připojit? Počítejte s investicí do vlastního septiku, nebo čističky odpadních vod (ČOV) a starost o ně. Je možno se napojit na elektřinu? A jak je to s plynem? Ten bývá nejmenším problémem, jelikož jeho popularita u nové výstavby klesá, přestože přináší při využití při vaření a topení často značné úspory.

Nalézají se sítě na pozemku souseda? Tady pozor! Soused Vám vůbec nemusí dát souhlas s tím, abyste na jeho pozemku kopali!

Také si zjistěte, kudy vedou stávající sítě v obci, pokud jsou vůbec zakresleny. Nemělo by se Vám rozhodně stát, že při prvním výkopu při stavbě domu narazíte na překážku v podobě plynovodu. Nad některými druhy sítí se jednoduše stavět ani nedá. Stejně tak nemůžete stavět dům pod rozvody elektřiny vedenými vzduchem. Na tuto skutečnost Vás samozřejmě upozorní architekt, či stavební úřad, nicméně to může být již pozdě.

Jednou větou: Ověřte si dostupnost přípojek inženýrských sítí a také si ověřte možnost připojení na tyto přípojky! Někdy se stává, že možnost existuje, ale cenově to může být velmi náročné.

5. INTERNET A WIFI

Pro jedince žijící ve městech a zejména v bytech je přítomnost mobilního signálu, internetu a wifi naprostou samozřejmostí. V nové lokalitě tomu tak ale být nemusí. Ano, existují místa, kde je pokrytí i telefonním signálem slabší (nebo dokonce není). Toto si ověřte fyzicky na prohlídce pozemku.

Pak samozřejmě existují i lokality, kde není možno připojit se na pevný internet (optický kabel) a vše je nutno řešit přes jiné poskytovatele. Televizi potom budete muset řešit také vzduchem – přes satelit, nebo se spokojte s domovní anténou. Ověřte si, přes jaké poskytovatele je možno se připojit na internet a jaká rychlost je v dané lokalitě dostupná. Do budoucna se budou tyto informace hodit, zvlášť v případě, že potřebujete pracovat z domova.

6. STAVBY A KOLAUDACE

Podívejte se, zdali na pozemku není nějaká v katastru nezapsaná budova. Pokud tomu tak je, jedná se o černou stavbu. Pokud hledáte konkrétní stavbu (kterou jste na pozemku viděli) v katastru nemovitostí bez úspěchu, může se jednat o černou stavbu (stejně tak u rozestavěných domů s obvodovými zdmi byste jej měli v katastru bez problémů nalézt).

Může to být samozřejmě problém a nenechte se například u staré zděné garáže na zahradě uchlácholit tím, že „tady přeci byla vždycky a je jistě možná rekolaudace, jestli to vadí“. Každá terasa jako součást domu, každá garáž či dílna – vše je součástí zastavitelné plochy a je možné, že v současné době je již na obtíž a nesplňovala by pro kolaudaci koeficient zastavitelnosti nebo technické parametry. Vy tak z černé stavby legální neuděláte.

7. GEODETICKÉ ZAMĚŘENÍ

Jedná se o nepříjemnost, na kterou nepřijdete pravděpodobně hned. V praxi se občas stává, že v katastru je uvedena jiná výměra pozemku, než je výměra skutečná. Může se Vám také stát, že hranice pozemku vymezená plotem neodpovídá hranici určené katastrální mapou a Váš pozemek například zasahuje na dvůr souseda (v horším případě do jeho nemovitosti) a naopak. Investice do zaměření pozemku geodetem se tedy rozhodně vyplatí!

8. OPLOCENÍ

Je stavební parcela oplocena a případně komu toto oplocení patří? Po finanční stránce se jedná o zásadní otázku, zejména u větších parcel. U větších pozemků se za kvalitní oplocení můžete dostat i na částky kolem stovek tisíc Kč. Pokud tedy pozemek vlastní oplocení má, pak se jedná o značnou úsporu.

9. SVĚTOVÉ STRANY

Významnou roli hrají při koupi pozemku i světové strany. Zjistěte si je ideálně během prohlídky na pozemku. Ověříte si tak i reálný prostup světla s ohledem na okolní zástavbu a zeleň.

10. PŘÍJEZDOVÁ CESTA

Ano, jedná se o jednu z nejzásadnějších otázek. Ověřte si, jestli zde existuje příjezdová cesta a v jakém je stavu. V případě, že by přístup na pozemek byl pouze přes pozemek cizího vlastníka bez zřízeného věcného břemene ve Váš prospěch, jedná se o zásadní překážku pro získání hypotéky a samozřejmě do budoucna i hrozbu toho, že se na svůj pozemek vůbec nedostanete. Přístupová cesta by měla být buď v majetku obce, nebo v rukou samotných majitelů stavebních parcel, příp. ve vlastnictví někoho jiného, ale se zřízeným věcným břemenem (služebností) právem jízdy a chůze. U nové výstavby se soukromé cesty při koupi parcely automaticky stávají rovným dílem majetkem všech vlastníků. Příjezdová cesta by měla být zpevněná. Bez zpevněné příjezdové cesty budete mít opět povětšinou problém s čerpáním hypotéky na stavbu. Pokud taková příjezdová cesta zřízena není, počítejte s investicí do jejího vybudování (pokud je její zřízení vůbec možné).

Zjistěte si také požadovanou šířku příjezdové komunikace. Pokud by totiž nevyhovovala pro příjezd hasičů, může to být důvod k nevydání stavebního povolení.

11. STAVEBNÍ UZÁVĚRA

V praxi se Vám může stát i to, že máte stavební parcelu určenu pro výstavbu domu, ale stavební povolení přesto nedostanete. Pozemek může být jednoduše předmětem stavební uzávěry, například z důvodu plánované výstavby rychlostní komunikace skrze něj ze strany obce. Ano, takové pozemky se občas kupují pro spekulaci nad budoucím výkupem pozemku, ale to jistě nebude Váš případ.

Opět tedy doporučujeme konzultovat vše s příslušnými úřady, aby Vás tato nepříjemnost v podobě stavební uzávěry nezaskočila.

12. SOUSEDÉ

Je dobré vědět, zdali ostatní parcely vlastní fyzické osoby, nebo veliké korporace, či například zemědělské družstvo. Je také naprosto v pořádku, když se pokusíte o historii daného pozemku od sousedů něčeho dopátrat. Se sousedy si před koupí rozhodně promluvte. Zjistíte tak, jestli Vám při samotné Vaší výstavbě nebudou dělat problémy. Přímí sousedé jsou pro získání stavebního povolení nejzásadnější. Je Váš soused podivín a již před koupí je Vám jasné, že dohoda bude složitá?  Ruce od pozemku pryč.

13. PITNÁ VODA NA POZEMKU

Pokud nebudete chtít zřizovat přípojku k obecnímu vodovodu (nebo ani tato možnost neexistuje), nespoléhejte se na možnost vybudování studny. Ověřte si, že hladina spodních vod je v dostatečné výšce na to, aby taková studna vůbec vybudovat šla. Případně si ověřte, kolik to vše bude stát. Výkop studny není levnou záležitostí. A hlavně – než se do toho všeho pustíte – ověřte si, že v lokalitě se nachází voda nezávadná a pitná.

U stávající studny si nechte vždy udělat rozbor vody. Někdy může být problém způsoben stářím studny a s tím souvisejícím prosakováním nebezpečných látek či odpadních vod. V takovém případě může stačit její renovace. Z nezávadné vody ale málokdy uděláte vodu pitnou. Bývá také problém s tvrdostí vody. Rozbor je tedy vždy na místě i v případě, že voda bude vodou užitkovou.

14. POVODŇOVÉ PÁSMO

Pozemek u vody – rybníček či řeka v přímém sousedství se může zdát jako plus. Zjistěte si však v každém případě, zdali se nemovitost nenachází v povodňovém pásmu, například prostřednictvím map Průvodce pro zjištění nebezpečí výskytu povodně. Vlhkost půdy Vás přitom nemusí zarazit hned na první dojem.

Někdy se na pozemku mohou nacházet natolik zvýšené hladiny spodních vod, že není možno stavět vůbec, nebo to je možné bez podsklepení či za využití speciálních technik či materiálů. Stavba se tak opět může prodražit, stejně jako pojištění nemovitosti (které je opět u hypotečního úvěru podmínkou). V krajním případě v těch nejrizikovějších zónách Vám nemovitosti nikdo ani pojistit nemusí a Vy tak přijdete o možnost hypotéku na stavbu či koupi získat.

Bývá to samozřejmě v blízkosti nejvodnatějších toků (většinou bohužel zatím bez ohledu na to, zdali jsou vybudovány moderní protipovodňové bariéry), ale problém může nastat i v případě přítomnosti většího rybníku či nádrže. Ověřte si reálný a formální stav.

15. RADONOVÝ PRŮZKUM

Je dobré znát úroveň radonu v zemině. Opět existují mapy dostupné na internetu, na které se ovšem nedá 100 % spolehnout. Při samotné stavbě je pak povětšinou radonový průzkum vyžadován. Pokud bude zjištěn zvýšený výskyt, pak budou nutná protiradonová opatření, která opět navýší Váš finanční rozpočet.

16. OBČANSKÁ VYBAVENOST

Nemusíme snad připomínat, že je dobré mít povědomí o občanské vybavenosti v místě budoucí výstavby či rekreace. Určitě Vás bude zajímat přítomnost obchodu, zdravotního střediska, restaurací či hřišť pro volnočasové aktivity. Vžijte se do skutečnosti, že v dané lokalitě bydlíte. Doptejte se při fyzické prohlídce na to, kolik stojí dojíždění autobusem do práce a jak dlouho to do centra města trvá, jak často spoje jezdí, kde je nejbližší kino či plavecký bazén, případně koupaliště v létě. Zjistěte si, jak daleko budete děti vodit do školy. Zajímejte se o lokalitu tak, jako byste v ní sami žili a zeptejte se sami sebe, jestli Vám to takto vyhovuje.

17. OCHRANNÉ PÁSMO

Na pozemku se také může nacházet ochranné pásmo. Zjistěte si tedy opět, zdali se na Vašem pozemku nenalézá. Ochranná pásma bývají často zřizovaná v okolí vodních koryt, vedení elektrického napětí, či jiných sítí. Ochranné pásmo na pozemku opět představuje určitý limitující faktor pro budoucí výstavbu.

18. PAMÁTKÁŘI, CHKO

Pokud se Váš pozemek nachází v památkové zóně, či chráněné krajinné oblasti, pak si ověřte na obecním a stavebním úřadě, jaká omezení to při budoucí výstavbě přinese! V pásmech ochrany přírody můžete často tvrdě narazit, v pásmech památkové péče je nutná konzultace s památkáři s nutností dodržování pravidel výstavby dle příslušného pásma ochrany. Ve vnějších pásmech bývají pravidla rozvolněnější a zpravidla stačí zachovat ráz domu a vnějšího štítu, v zónách s vyšší ochranou ale často vůbec majitel nemůže měnit dispozice ani ráz interiéru a případná rekonstrukce může pak být často nevyhovující a nákladná. Zkonzultujte raději proto před koupí své záměry na odboru kultury a památkové péče pod hlavičkou příslušného úřadu.

19. NÁJEMNÍ SMLOUVA

Zjistěte si, zdali na pozemku není evidována nějaká platná nájemní smlouva. Nejčastěji může mít pozemek pronajat někdo ze sousedů, proto opět apelujeme – promluvte si s nimi. V nájmu může mít pozemek ale i například místní zemědělské družstvo, které na něm hospodaří. Pronájem nemusí být spojen automaticky s úplatou. Nepodceňte existenci nájemní smlouvy, změnou majitele automaticky nezaniká.

20. NEGATIVNÍ EXTERNALITY

Nechceme se opakovat. Jistě už jste se informovali dostatečně v katastrálních mapách i fyzicky o okolí pozemku. Nachází se v okolí pozemku letiště či funkční zemědělské družstvo s chovem prasat, případně skládka? Pokud si myslíte, že Vám to nevadí, zajeďte se podívat na pozemek v jinou denní dobu, nebo ideálně i v jiný měsíc. Je možno, že zápach neucítíte při první návštěvě. Případně si zjistěte, kdy se plánuje zrušení takové skládky. Nechystá se v okolí výstavba obchvatu s hlučnou dopravou, nebo například hlučného letiště či elektrárny? Tyto informace je také dobré si zjistit, nejlépe od místních lidí či na úřadě. Nespoléhejte na to, co tvrdí majitel pozemku!

Doufáme, že uvedený výčet doporučení Vám pomohl se trochu zorientovat v tom, jak je prověření fyzického i faktického stavu kupovaného pozemku důležité. V dnešní době, kdy dynamický realitní trh nutí kupujícího se často o koupi nemovitosti rozhodovat i během několika hodin, je to obzvláště těžké. Lepší je ale raději počkat a vše si důkladně prověřit, než udělat ukvapené rozhodnutí a pak litovat. Na to myslete pokaždé, když se Vás majitel bude snažit motivovat k brzkému podepsání rezervační smlouvy. Zejména pokud jste laik a nerozumíte příliš byrokracii, architektuře, ani otázkám územního plánování, prověřujte o to důkladněji, nebo si sjednejte na pomoc odborníka.

A hlavně – kupte jen ten pozemek, na kterém si dovedete představit spokojeně žít, nenechte se do ničeho natlačit okolnostmi. Dejte si také později pozor na další faktory koupě pozemku – zejména na správně sepsanou smlouvu o koupi pozemku.

Pokud se Vám zdá být příliš složité prověření toho, zdali je pozemek k prodeji vhodný ke stavbě, neváhejte se na nás obrátit pro radu či konzultační schůzku. S pozemky máme letité zkušenosti!

Rádi Vám budeme dělat pravou ruku, a to i v případě, kdy vysněný pozemek ještě nemáte. Ideální pozemek Vám pomůžeme najít a vyjednat příznivou cenu.

Také si přečtěte informace, jak lze získat stavební povolení k pozemku!