Proč je důležitý nadstandardní právní servis?

Při prodeji nemovitostí je zcela zásadní mít kvalitní právní servis. Ale co to vlastně znamená, co vše by takový právní servis měl obsahovat?

Základem je dobře sepsaná kupní smlouva, kde bude jasně definováno nejen to, co a za kolik kdo a komu prodává, ale i to, co se stane, pokud nastane nějaká nestandardní situace. Určitě je pro sepsání takové smlouvy dobré oslovit právníka/advokáta, který se specializuje na prodej nemovitostí a tudíž jeho smlouva obsahuje i ujednání o těchto nestandardních situacích. Takový právník má totiž za léta své praxe spoustu zkušeností, setkal se s různými problémy, kterým se pak ve svých smlouvách snaží předejít.

Občas se setkávám s názorem, že jsou pak takové smlouvy zbytečně dlouhé, nicméně krátká a jednoduchá smlouva může jejím účastníkům v budoucnu způsobit nemalé obtíže.

Někteří majitelé nemovitostí se snaží při prodeji ušetřit a proto osloví svého kamaráda – právníka s tím, že on jim smlouvu připraví levně. Pokud se tento kamarád ale specializuje např. na rozvody, pak se může lehce stát, že ve smlouvě budou ujednání, která se nebudou líbit katastrálnímu úřadu a způsobí to následné zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva dle této smlouvy.

Další důležitá a bohužel často  podceňovaná věc je prověření právního stavu nemovitosti před prodejem.

Jedna věc je zkontrolovat co si majitel myslí, že vlastní a co skutečně vlastní.

Už mnohokrát se mi stalo, že např. majitelka prodávala chatu, která v katastru neexistovala, protože ji zapomněla před 20 lety nechat zapsat. Nebo pán prodával dům s okolními pozemky, ale kontrolou nabývacího titulu jsme zjistili, že katastr díky špatně napsanému návrhu na vklad vlastnického práva zapsal do katastru jen pozemky, ale dům byl stále evidovaný na původního majitele. Paradoxem je, že obě tyto nemovitosti přede mnou nabízely k prodeji i jiné realitní kanceláře a nikdo si tohoto zásadního problému nevšiml…

Kontrola nabývacího titulu (tzn. dokumentu, na základě kterého majitel nemovitost nabyl) je velmi důležitá zvláště u koupě bytů. V tomto případě je dobré prověřit si i dokument, kterému se říká Prohlášení vlastníka. Tento dokument je uložen u místně příslušného katastrálního úřadu a obsahuje důležité informace o tom, co vše náleží k vlastnictví bytu. Může to být sklep, podíl na garážovém stání, ale kolikrát je to i něco, co ani majitelé netuší, že vlastní. Jednou se mi stalo, že majitelé byli podílovými spoluvlastníky na jakési větrací šachtě umístěné v trávníku nedaleko panelového domu, v němž bydleli. O existenci oné šachty neměli tušení a tím pádem ani netušili, že na ní vlastní určitý podíl. Tento podíl byl zapsán na samostatném listu vlastnictví, takže bychom se o jeho existenci neměli šanci dozvědět jinak, než právě kontrolou výše uvedených dokumentů. Pokud bychom toto neodhalili, katastr by návrh na vklad zamítl.

Další součástí kvalitního právního servisu je bezpochyby i úschova peněz a ideálně i úschova listin u advokáta. Peníze můžeme sice při koupi nemovitosti poslat rovnou na účet prodávajícího, ale pokud se něco nepovede, např. katastr přeruší řízení o povolení vkladu, prodávající má malou motivaci něco řešit, když už své peníze dostal. A to už vůbec nemluvím o tom, že by katastr návrh na vklad vlastnického práva zamítl a prodávající by měl peníze vracet… Pokud jsou peníze v úschově u advokáta (nebo u notáře, či v bance), pak tyto situace hlídá a řeší schovatel a vydá je pouze za podmínek určených speciální smlouvou o úschově. Celý proces prodeje je pak bezpečnější pro obě strany.

To samé platí i v případě úschovy listin. Pokud prodávající podepíše a ověří podpis na kupních smlouvách a jeden stejnopis vydá ihned kupujícímu, může se stát, že kupující zanese tuto kupní smlouvu s návrhem na vklad na katastrální úřad, aniž by doplatil zbytek kupní ceny a katastr pak takovouto smlouvu zapíše/převede vlastnictví, protože nemá povinnost zkoumat, zda byly finanční toky vyrovnány. Bezpečnější je tedy nechat podepsané listiny u advokáta a ten je sám dopraví na katastr v momentě, kdy v jeho úschově jsou všechny finanční prostředky dojednané v kupní smlouvě. Prodávajícímu i kupujícímu pak kupní smlouvu vydá buď ihned po podpisu, ale bez ověřených podpisů, nebo s ověřenými podpisy, ale až po doplacení celé kupní ceny.

Pokud to tedy shrneme – k úspěšnému prodeji potřebujete mít prověřený právní stav prodávaných nemovitostí, dobře napsanou kupní smlouvu od zkušeného právníka, zajištěnou úschovu peněz i listin.

Kvalitní realitní kancelář poznáte i podle toho, že Vám toto vše zajistí.

Bezproblémový prodej přeje

 

Ing.Lucie Šafaříková Staňková
Jednatelka Bydlení na doporučení s.r.o.

Komentáře
  • Rady, novinky a tipy z oblasti nemovitostí

    Stačí vyplnit svůj email, na který Vám můžeme posílat rady, novinky a tipy z oblasti nemovitostí

  • Kategorie