Ať už jste současný nebo budoucí majitel, prodáváte nebo hledáte, nové softwarové technologie 3D skenování nabízejí naprosto ojedinělé možnosti prezentace nemovitosti Virtuální prohlídka vtáhne každého přímo do reálného prostředí a poskytne autentickou představu o dispozicích nabízeného domu nebo bytu. Posuďte sami: Máte pocit, že stačí otevřít dveře na terasu a hned ucítíte svěží závan vzduchu.

Získáte tak daleko přesnější představu o celkovém začlenění domu do okolní zástavby, o nejbližších sousedech, příjezdových cestách ap., a to ještě dřív, než se vydáte na místo samé. O co se konkrétně jedná a jak to využít při prodeji nemovitosti si řekneme v našem dalším článku.

Virtuální prohlídka je v podstatě druh videozáznamu (nebo 360° fotografie), který umožní případnému zájemci si danou nemovitost prohlédnout pěkně detailně ze svého počítače, tabletu nebo mobilního telefonu – čili kdekoli a kdykoli. Člověku je umožněno si díky technice z pohodlí svého domova prohlédnout každý kout a každou místnost a udělat si přesnou představu o tom, co daná nemovitost nabízí – jaké je vybavení, jaká světelnost, v jakém je nemovitost stavu, jak vypadá okolí atd.

Tato služba je jedním z našich marketingových nástrojů, kterým odlišíme Vaši nabídku od ostatních. Pokud si na to netroufáte sami, rádi Vám zpracujeme podklady pro prezentaci a nabídneme tak atraktivní podívanou potencionálnímu kupci. Díky virtuální prohlídce si zájemci mohou nemovitost prohlédnout v počítači, tabletu nebo v pohodlí naší kanceláře pomocí virtuálních brýlí. Podívejte se, jak virtuální prohlídka vypadá v našem videu, které si pro Vás připravil náš kolega – realitní specialista Mgr. Marek Izera.

Virtuální prohlídka domu nebo bytu jako efektivní způsob prezentace nemovitosti

Proč je takový způsob prezentace důležitý pro prodávajícího? Jedním slovem: efektivita. Virtuální prohlídkou můžete výrazně zvýšit prodejní potenciál nemovitosti. Můžete mít krásný plánek, můžete mít krásné fotografie, ale virtuální prohlídka případného zájemce mnohem více vtáhne do děje a dá mu větší představu o tom, jak vaše nemovitost vypadá.

Máte tak zaručeno, že na prohlídku přijdou lidé, kteří jsou již více naladěni k případné koupi, tedy vážní zájemci. Virtuální prohlídkou eliminujeme fyzické prohlídky bez naplnění očekávání a šetří tedy čas nejen zájemců, ale zejména prodávajícímu.

Někdy se navíc stává, že jsou fotografie a popis nedostačující pro celkovou představu o nemovitosti. Mnoho lidí pak z následných prohlídek odchází se zamítavým stanoviskem, jsou zklamáni, či odrazeni skutečnou realitou. Virtuální prohlídkou dáváte i najevo, že nemáte co skrývat.

Každopádně se neprodávají jen „perfektní“ nemovitosti. Jsou i nemovitosti před rekonstrukcí, či nemovitosti ve špatném technickém stavu. Klient si díky virtuální prohlídce případné nedostatky prohlédne a na fyzickou prohlídku už přijdou jen ti zájemci, pro které není tato vada překážkou, protože už měli možnost ji vidět. Zabráníte tím tedy zbytečnému plýtvání časem.

O efektivitě můžeme hovořit také proto, že nemovitost dostanete rychleji mezi větší množství lidí. Zorganizovat klasické fyzické prohlídky je určitě časově náročnější a delší proces než umístění odkazu na virtuální prohlídku k inzerátu nemovitosti. Nemovitost je díky virtuální prohlídce 24 hodin denně nabízena v plné své kráse od počátku inzerce.

Jedná se o interaktivní záležitost – v nemovitosti se můžete různě posouvat, přibližovat, oddalovat a pořádně a z různých úhlů si prohlédnout přesně to, co Vás zajímá, případně se někam vrátit i vícekrát. Přeskakovat můžete samozřejmě i z místnosti do místnosti a do okolí domu (pokud to prohlídka umožňuje). Tím se zavděčíte nejen milovníkům moderních technologií, ale všem, kdo si nemovitost chtějí pořádně prohlédnout.

Co by měla splňovat efektivní virtuální prohlídka

Pokud jste technicky zdatní a máte ten správný software a techniku, zvládnete si možná vytvořit virtuální prohlídku sami. Na co si však dát pozor? Je důležité umět potenciál virtuální prohlídky náležitě využít. Pokud zvolíte například špatné světlo pro vytvoření záznamu, nebo až příliš vysoké rozlišení prohlídky (a s tím související zdlouhavé nahrávání pro koncového uživatele/zájemce o Vaši nemovitost), Vaše snahy mohou být zbytečné.

Zde je několik zásad, které jsou při tvorbě virtuální prohlídky potřeba dodržet:

Při vytváření prohlídky, využívejte přirozené koridory v bytě či domě (kudy se reálně chodí), to samé platí i pro okolí a zahradu. Měla by odrážet fyzickou prohlídku.

Musí být snadno dostupná i laikům, a to nejen z PC, ale zejména i z mobilního rozhraní. Formát virtuální prohlídky by měl být tedy kompatibilní s běžnými modely chytrých telefonů, které pro mnohé představují hlavní přístup k internetu během dne. Stejně tak by měl být kompatibilní i se všemi běžnými prohlížeči ve standardním webovém rozhraní.

Měla by být vždy vyhotovena ve velkém standardu kvality, včetně všech technických aspektů (jako je právě výše zmíněná rychlost uploadu na webu) i estetických aspektů. Samozřejmostí by mělo být jasné osvětlení nebo skvělé rozlišení obrazu. Využívejte proto k vytvoření záznamu (videa, fotografie) pouze kvalitní techniku, která Vám kvalitu obrazu zaručí. Samozřejmostí by měla být i následná grafická úprava fotografií a videí tak, aby byly správně světelně a kontrastně vybalancované a neobsahovaly rušivé elementy.

Ovládání prohlídky by mělo být intuitivní.

Ve virtuální prohlídce byste se měli zaměřit nejen na interiér, ale i exteriér domu – nádvoří, uliční úroveň, chodby, zahradu. Celkově je okolí bytu, či domu pro kupujícího důležité a mělo by dotvářet virtuální prohlídku jako celek. Mělo by simulovat zážitek z osobní návštěvy nemovitosti.

Pro tvorbu prohlídky můžete využít jak 360 ° fotografie (ať už jednoduché, nebo složitější – více se dozvíte níže), tak i videozáznam. Případně existují i programy, které koncovému uživateli mohou umožnit přepínat mezi prohlídkami ve 2D a ve 3D. V každém případě by ale styčné body měly být umístěny na strategických místech v domě, záznam by pak měl zachycovat danou místnost jako celek, přičemž na žádnou místnost byste neměli zapomenout.

Při vytváření styčných bodů myslete na návštěvníka. Co byste chtěli vidět, pokud byste byli sami na fyzické prohlídce domu, či bytu? Dobré je do prohlídky začlenit nejen jeden úhel pohledu na místnost – například zakomponujte výhled z okna, pohled na krb v obývacím pokoji, pohled od pracovní desky kuchyňského ostrůvku apod.

Měla by být plynulá – virtuální návštěvník by měl mít možnost se kdykoli přesunout na jiný styčný bod – body by na sebe měly navazovat. Zároveň je dobré virtuálnímu návštěvníkovi dát možnost kdykoli si zobrazit bod zájmu (místnost) i z rozbalovací nabídky, nejen přímo ve virtuální prohlídce samotné. Vždy by měl být k dispozici kompletní plánek nemovitosti.

Platformou pro zpracování virtuálních dat je například Matterport v kombinaci s výstupy z dronů a fotografiemi. Je to nástroj spíš pro realitní makléře a vytvoření finální prezentace obnáší nejprve skenování celé nemovitosti a následně několikahodinového další zpracování.

(Zdroj: Matterport.com) Prohlídka nemovitosti

Pokud si troufáte na vytvoření vlastní virtuální prohlídky, máme pro Vás 8 důležitých tipů, jak na ni!

Při vytváření fotografií či videa nezapomeňte na home staging. Ano, lidé si často neumí představit možné rozložení nábytku v jednotlivých místnostech, chtějí pomyslný návod. Prázdné místnosti vytvářejí v očích zájemců optické iluze a potřebují základní inventář v místnostech proto, aby si snadněji představili měřítko. Krom tohoto aspektu vytváří správný home staging dobrý dojem na více frontách.

Detailněji se o tomto nepostradatelném nástroji dočtete v našem článku Home staging: jak připravit nemovitost k prodeji. Při vytváření fotografií či videa nezapomeňte ani na dostatečné a jasné osvětlení v celém domě! Ideálně si vyberte slunný den a hodinu, kdy nebude do oken přímo pražit denní světlo. I přesto, že světelné podmínky tak budou dobré, nezapomeňte rozsvítit všechna dostupná světla v bytě, či domě. Místnosti budou působit hřejivějším dojmem.

Při špatném nasvětlení se Vám může ve virtuální prohlídce poté stát, že prostor bude vypadat menší, anebo méně příjemný, než v reálu je. Navíc přechody z osvětlených místností do neosvětlených mohou působit při virtuální prohlídce nehezky a příliš kontrastně. Spojením krásného denního světla s jemným kontrastním umělým světlem vytvoříte ideální pohled na prostor.

Při vytváření záznamu zvolte vždy takové body zobrazení, které odráží přirozenou lidskou perspektivu. Vyvarujte se tedy například širokoúhlým pohledům á la rybí oko, nebo pohledů z výšky, či složitým složeným fotografiím. Tyto techniky můžete využít k doilustrování k inzerci, ale nikoli v samotné virtuální prohlídce. Případně je možné virtuální prohlídku těmito fotografiemi doilustrovat zvlášť.

Stranou by mělo být i výchozí dispoziční schéma, ale můžete začlenit i další materiály, které nebudou přímou součástí. Nezapomeňte do virtuální prohlídky zahrnout i jedinečné prvky domu či bytu a ve fotografiích se na ně zaměřit. Některé prvky nejsou důležité z pohledu funkčních vlastností nemovitosti, ale pomáhají utvářet osobnost nemovitosti. Může se jednat právě o krásný výhled z terasy či okna, nebo například pohled na krb v obytné místnosti.

Zachyťte i venkovní plochy. Zejména u domů je důležité, aby virtuální prohlídka začínala jako prohlídka skutečná, a tak i končila. Začněte tedy pohledem z ulice/chodníku/obce směrem ke vchodu. Zachyťte společné prostory domu, nezapomeňte posléze na zahradu nebo dvorek, případně u bytů na pavlač či terasu. Virtuální prohlídku optimalizujte pro běžné smartphone.

Běžnými chytrými telefony se přitom myslí standardní telefony, jako například iPhone 7 či Samsung Galaxy S8, ale i větší mobilní telefony (iPhone X, Pixel XL) a tablety. Novější telefony mohou být vybaveny i režimem VR „virtuální realita“, kde je poté za pomoci speciálních doplňků (například brýle Samsung Gear VR, Google Daydream nebo obyčejné a celkem rozšířené Google cardboard) možné absolvovat virtuální prohlídku i v simulované virtuální realitě. Pokud máte tu možnost, důrazně doporučujeme optimalizovat a otestovat i tuto funkcionalitu, přestože u nás není tato technologie ještě tak rozšířená jako v jiných státech.

Optimalizujte virtuální prohlídku tak, aby byla kvalitní (obsahovala fungující vstupy s kvalitním rozlišením), ale zároveň soubor nepředstavoval velkou zátěž při načítání. Píše se rok 2020 a dnešní uživatel internetu má, na rozdíl od let minulých, nulovou toleranci vůči pomalému načítání obsahu na internetu. Určitě pomůže, když si zvolíte kvalitní webhostingovou společnost, ideálně bez placených reklam, které zbytečně ukrajují potřebná data (na neplacených serverech se ale reklamám povětšinou nevyhnete). Neuděláte chybu, když si tedy hosting raději zaplatíte.

Virtuální prohlídku po dotvoření otestujte sami na sobě, případně i na blízkých osobách. Osobní pohled nebo pohled nezainteresované osoby Vám může pomoci  podchytit slabá místa Vaší virtuální prohlídky. Dejte si pozor na chyby ve spojitosti mezi jednotlivými body. Často je může způsobit nekvalitní fotografie. 360 ° fotografie jsou například extrémně citlivé na pohyb – může je snadno rozostřit nepříznivý vítr, pohybující se domácí mazlíčci, ale i jiní činitelé.

Při osobním testování si ověřte, že ve virtuální prohlídce nemáte tyto rušivé elementy, že všechny prvky jsou spojité a plynulé, že není žádný problém se zobrazením v mobilu, či v PC v běžných prohlížečích. Jednoduše si ověřte, že jste při vytváření virtuální prohlídky neopomenuli žádný z výše uvedených bodů.

Jak na virtuální prohlídku po praktické stránce

Jak již bylo několikrát zmíněno výše, základem kvalitní virtuální prohlídky je kvalitní materiál. Na mysli máme samozřejmě fotografie a videa. Ve virtuální prohlídce můžete využít klasické a panoramatické fotografie, avšak jednoznačně nejlepšího efektu docílíte s kvalitními 360° fotografiemi. Pro upřesnění – takovou fotografií se myslí fotografie, která zachytí spektrum 180° x 360° zorného pole.

Buď na její vytvoření využijete speciální software (základní software bývá často součástí u moderních mobilních telefonů), nebo pořídíte takovou fotografii za pomoci speciálního hardware, což je možné jednoznačně doporučit. „Slepované“ fotky nebývají vždy dobré kvality a je velmi náročné je primárně nafotit tak, aby plynule poslepovat šly. Musí být foceny z jednoho bodu a hranami se překrývat tak, aby byl přechod později plynulý. Tyto starosti nám odbourá speciální kamera či přídavné zařízení fotoaparátu.

Sežeňte si kvalitní techniku a software

Pokud se spokojíte se základními panoramatickými fotografiemi, dá se říci, že v dnešní době je zvládne každý moderní mobilní telefon. Každopádně ale doporučujeme pro tvorbu kvalitní fotografie využít kvalitní fotoaparát – klasických či digitálních zrcadlovek je na trhu i v domácnostech mnoho a určitě budete mít možnost si ji bezplatně půjčit, pokud ji sami nevlastníte.

Pokud se rozhodnete 360° fotografie fotit napřímo, pak budete již potřebovat speciální techniku.

Některé modernější telefony sice umí zaznamenat i 360° fotografie, ale v nevalné kvalitě. Technologie přitom spojuje klasickou fotografii a software na tvorbu prostorových fotografií přímo ve fotoaparátu. Nasnímání jedné takové fotografie je velice zdlouhavé a složité a málokdy se povede bez rušivých elementů.

Budete tedy pravděpodobně potřebovat speciální kameru s podporou této funkce (jakou je například hojně používaná Ricoh Theta SC, nebo méně profesionální Samsung Gear 360, apod.).

Je také možno použít přídavnou sadu k Vašemu mobilnímu telefonu (například příslušenství Nodalview). Nebo je možno použít fotoaparát podporující objektiv s funkcí „rybího oka“. Takový objektiv má v sobě speciální čočky, které jsou schopny zachytit úhel 180° a správným použitím tedy také docílíme 360°  fotky v několika málo snímcích (4-8).

Je ještě důležité upozornit na to, že ke správnému zobrazení zhotovených fotografií (většinou formát tiff nebo jpeg) budete potřebovat v PC opět speciální software (například DevalVR pro Windows nebo PanoGLView pro Mac)

Kromě klasických 360° fotografií lze ve virtuální prohlídce rozhodně použít (i doporučit) fotografie sférické. Jedná se o fotografie, které již mají rozsah 360*360° a jejich vytvoření vyžaduje více umění a zkušeností. Na jejich pořízení budete muset využít opět speciální software. Jedná se o nejrealističtější zaznamenání prostoru bez rušivých elementů. Fotka pak vypadá, jako by byla focena z jednoho bodu, ale nikde není vidět žádný stativ, ani fotograf. Ve virtuální prohlídce si pak návštěvník připadá, jako by on skutečně danou fotografii fotil, nebo se rozhlížel na místě osobně. Takové fotografie mají své magické kouzlo. I tyto fotografie dnešní moderní telefony (s Androidem řady Nexus) zvládají. Pro účely virtuální prohlídky Vám ale takové výstupy pravděpodobně opět stačit nebudou.

Všechny výše uvedené fotografie lze ve virtuální prohlídce odprezentovat i formou krátkého videa, kdy se návštěvník „rozhlíží“ po nafocené/natočené místnosti. Tato forma není tolik interaktivní, jako jsou 360° a sférické fotografie, ale její vytvoření je většinou snazší. V naší realitní kanceláři umíme kouzlo videa a fotografie kombinovat.

Společnost Google také nabízí unikátní technologii Google Street View / Trusted, která je schopná panoramatické snímky sloučit do virtuální prohlídky a přiřadit praktické informace o objektu včetně zobrazení na Google Maps a následně pohodlně umístit na sociální sítě.

Pokud byste usoudili, že tohle všechno je přece jen nad Vaše síly a schopnosti, nebo nedisponujete potřebným vybavením, náš tým Vám je schopen zpracovat virtuální prezentaci jak technologií 3D skenování, tak i jednodušší formou videoprohlídky. Tu je možné navíc doplnit mluveným slovem i podbarvit příjemnou hudbu, a tím oživit Vaši nabídku a zajímavě ji odlišit od ostatní inzerce.

Vytvoření virtuální prohlídky a její zveřejnění

Poté, co budete mít pořízeny či poskládány kvalitní snímky (či videa), je potřeba využít k vytvoření virtuální prohlídky specializovaný software. Softwarových řešení je mnoho (například oblíbený Panotour Pro), ale opět bychom Vám doporučovali pro profesionální výsledek placené verze. U některých máte možnost vytvoření doplňkového dispozičního schématu, které je rozhodně vítané. Někde máte možnost přidat i doplňkový rolovací seznam místností, či zakomponovat další prvky.

Vaše fotografie budete moci do daného software v „placaté formě“ buď nahrát napřímo, anebo budete muset nahrát HTML soubory s hotovými virtuálními snímky (ty vytvoříte například za pomoci software PTGUI, Hugin, Pano2VR, apod.). Právě formát výstupu je poté stěžejní pro zobrazení v různých zařízeních. Nejrozšířenější do budoucna bude s největší pravděpodobností formát HTML 5 (v minulosti dominoval Quick Time a později Java), proto lze doporučit k vytvoření virtuálních snímků například zmíněný program Pano2VR, který tento formát přímo generuje.

A JE HOTOVO!

Hotová virtuální prohlídka v patřičném formátu (většinou Java nebo HTML) je připravena na umístění na webové stránky! V dnešní době není problém s vytvořením bezplatné domény (bude se jednat sice o doménu druhého řádu, ale pro účely virtuální prohlídky bude stačit) a občas lze narazit i na hosting zdarma bez reklam. Zdá se Vám to vše složité? Kvalitní virtuální prohlídka opravdu vyžaduje dobrou techniku, spoustu dovedností, a také cit pro fotografování.

Naše realitní kancelář je schopna vám zpracovat klasické, zároveň i 360° fotografie, ale i snímky sférické, panoramatické a fotky z dronu. Jsme připraveni natočit i videa z dronu a využít tak netradičních leteckých záběrů.