Přepis energií při prodeji či pronájmu nemovitosti

Může se to zdát jako maličkost, přesto pro někoho ale veliký strašák. Jak ošetřit převod energií u nemovitosti tak, abyste zbytečně neplýtvali časem a penězi? Poradíme Vám v našem článku!

NOVINKY 2022

Tento rok s sebou přinesl zdražování téměř ve všech sférách. Jinak tomu není ani u energií. Ceny energií ovlivnil rapidní růst na burze, a proto se zdražily i některé regulované složky. Vzhledem k tomu, že minulý rok ukončilo činnost několik alternativních dodavatelů, obrací se stále více zákazníků na velké a stabilní společnosti.

Každá domácnost platí odlišnou cenu elektřiny. Skládá se z regulované a neregulované složky. Regulovaná cena elektřiny je určena Energetickým regulačním úřadem na základě distribučního území a velikosti jističe. Česká republika se dělí na tři distribuční území – region PRE (hlavní město Praha), region EG.D (jižní Čechy a jižní Morava), region ČEZ (zbytek republiky).

Poplatek za jistič se odvíjí od jeho velikosti, jedná se o poplatek za rezervovaný příkon. Čím více elektřiny můžete v jeden okamžik odebrat, tím větší poplatek musíte distribuční společnosti uhradit.

Druhou částí ceny elektřiny je neregulovaná složka. Ta závisí na vašem dodavateli. Trh s energiemi v ČR je liberalizovaný, a tudíž si můžete vybrat dodavatele podle svého gusta. Dodavateli platíte za každou odebranou kilowatthodinu elektřiny (tzv. silová elektřina) a také stálé platby za dodávky elektrické energie.

Nyní se pojďme podívat na to, jak je tomu u pronájmů, a jak u prodejů. Zaměříme se na nejčastější energie – tedy elektřinu a plyn. K potřebě přepsat energie na jinou osobu dochází nejen z důvodu prodeje nemovitosti (tam je to nejčastěji i povinnost daná smluvními ujednáními), ale i v případě dlouhodobějších pronájmů, kdy pronajímatel nechce řešit zálohové platby a následné vyúčtování a přenese tuto povinnost na nájemníka. Ten má potom kontrolu nad vlastní spotřebou a platbou účtů. V neposlední řadě to ale mohou být i jiné okolnosti – například úmrtí v rodině (úmrtí majitele bytu), nebo snaha ulevit od starostí nějakému členu rodiny. Důvodů může být zkrátka více a v každém případě je Vám energetická společnost vždy povinna při změně vyhovět.

Přepisovat, či nepřepisovat?

Zatímco u prodejů bývá situace jednoduchá a protistrany většinou při přepisu energií kooperují, u pronájmů to tak jednoduché rozhodování být nemusí. U pronájmu nemovitosti budete v roli pronajímatele řešit otázku, zdali vůbec chcete energie na nového nájemce přepisovat.  Chcete, aby elektřinu a plyn hradil nájemce, nebo vezmete toto na svá bedra a nájemce Vám bude posílat nájemné vyšší o zálohy právě na energie? Vše je o domluvě a preferencích, každá varianta má své výhody i nevýhody.

Varianta bez přepisu

Pokud se rozhodnete (možná částečně i z pohodlnosti) energie nechat napsané na své jméno, mějte na paměti, že je povinností pronajímatele alespoň jednou do roka předložit nájemci informaci o případném přeplatku či nedoplatku a v případě vyžádání je nutno předložit i samotné vyúčtování od energetické společnosti. U elektřiny a plynu je tato povinnost do 3 měsíců od obdržení vyúčtování pronajímatelem. Zde vyúčtování chodí v průběhu celého roku dle nastavení smlouvy, nemusí jít o termín 1.1.-31.12. daného roku. Energetické společnosti dělají zpravidla jednou do roka vyúčtování služeb, a tak musíme výši záloh oproti skutečné spotřebě v roli pronajímatele sledovat a případný přeplatek či nedoplatek za elektřinu či plyn si musíme s nájemcem později vyrovnat. Základem je správně napsaná smlouva, kde je specifikována výše samotného nájmu a výše záloh za jednotlivé energie zvlášť. Součástí smlouvy by měl být vždy předávací protokol, kde je zaznamenán stav měřidel tak, aby nebylo pochyb o vyrovnání budoucího zúčtování.

Varianta pronájmu bez přepisu energií je tedy jednoduchá na začátku, ale může Vás administrativně zatížit vždy při zúčtování. Na druhou stranu máte přesný přehled o tom, kdy jsou energie zaplacené a kdy nikoli. Také Vám odpadnou případné starosti v případě, že na dané nemovitosti dochází ke změně nájemníků příliš často, nemluvě o využívání nemovitosti pro krátkodobé pronájmy (na bázi AirBNB apod.), kde by to ani v úvahu nepřipadalo. Tuto variantu pronajímatelé u nás volí poměrně často, přestože může způsobit vyšší daň u výdělku z pronájmu při využití paušálních výdajů, o čemž jsme psali v článku „Jak pronajmout byt“. Nevýhodou této varianty je situace, kdy Vám nájemce přestane platit zálohy na elektřinu a plyn, nebo jeho spotřeba je vyšší než zálohy a vznikne dluh, který nájemce nechce zaplatit. Povinnost uhradit tyto dluhy pak padá na Vaši hlavu.

Varianta s přepisem

Přepis energií na nájemce má také své klady i zápory. Pokud si energie platí nájemce sám, nemusíme se o nic starat. Pokud platit přestane, je to jeho problém. Energie jsou napsané na jeho jméno a případné upomínky a penále půjdou také za ním. Problém může nastat ve chvíli, kdy je nájemce natolik insolventní, že se dostane do větších dluhových problémů, případně exekucí. V krajním případě (při neplacení) může energetická společnost odebrat měřidla, jejichž opětovné zapojení pro pronajímatele může být nákladné. Navíc i několik let po odstěhování nájemníka mohou na Váš byt (buď Vám, nebo novým nájemníkům) klepat exekutoři.

Společné povinnosti

Aby byla informace o zúčtování energií kompletní, připomínáme, že v případě nájmu bytové jednotky byste vždy neměli zapomenout i na zúčtování ostatních záloh na energie (a další služby) oproti skutečnosti. Toto vyúčtování by opět mělo být předloženo nájemci na vyžádání 1x ročně, a to do konce května (!) daného roku, ve kterém je vyúčtování vystaveno. Vyúčtování je přitom zpětně za rok minulý, zúčtovacím obdobím je v tomto případě období 1.1.-31.12. předchozího roku, pokud se vlastník bytové jednotky v průběhu roku nezměnil.

Ve společném vyúčtování záloh za bytovou jednotku najdete zálohy za ostatní služby (pojištění, příspěvek do fondu oprav apod.), které zpravidla zúčtování nepodléhají a do smlouvy o pronájmu se jednotlivě neuvádějí. Naopak, u záloh na vodu a společné domovní energie by zúčtování záloh proběhnout mělo, přestože v praxi se tomu tak někdy neděje. Mohou zde nastat vysoké přeplatky či nedoplatky v závislosti na tom, jak moc byly energie využívány.

Základem je smlouva a předávací protokol!

Jak bylo naznačeno výše, při pronájmu i prodeji je důležitým nástrojem pro budoucí spravedlivé vyúčtování energií správně sepsaná smlouva, a také přiložený předávací protokol, o jehož podobě se můžete dozvědět více v jednom z našich minulých článků.

Při předávce bytu a přepisu stavů vodoměru (zvlášť teplá a studená voda), plynoměru, jednotlivých měřičů tepla na topných tělesech a elektroměru je potřeba se zaměřit (zejména v roli nájemce či kupujícího), zda jsou všechna měřidla opatřena plombou a jsou neporušená. Je také potřeba se zaměřit na jejich funkčnost. Přitom mějte na paměti, že od 1.1.2015 (dle Zákona č. 318/2012 Sb.) musí mít vlastníci bytových jednotek v domech s nejméně čtyřmi byty v každém bytě vlastní vodoměr na teplou a studenou vodu a každý topný přívod (například v panelovém domě většinou každé topné těleso) musí být opatřeno zařízením na registraci spotřeby tepla. Pokud tomu tak není, trvejte v roli kupujícího či nájemce na nápravě. U domů s menším počtem bytových jednotek se stále můžete setkat se společnými měřiči vody a tepla (a s tím související kolektivní odpovědností za případné nedoplatky).

Přepis při změně nájemníka

Jestliže jste novým nájemníkem a chcete na sebe převést odběrné místo elektřiny či plynu, nejprve je potřeba kooperace majitele (nebo předchozího nájemníka). Musí totiž nejdříve formálně ukončit svou smlouvu s dodavateli energií. Rozhodně doporučujeme, aby k ukončení staré smlouvy a zřízení smlouvy nové na nového odběratele došlo v co nejkratším čase od předání nemovitosti do užívání (podepsání předávacího protokolu), a také aby k těmto krokům došlo současně. V žádném případě nedoporučujeme nechat majitele (nebo předchozího nájemníka) pouze odhlásit odběr elektřiny, či plynu, bez současného přihlášení nového odběratele (nového nájemníka). V takovém případě dojde k odpojení elektřiny, či plynu a odmontování elektroměru, či plynoměru, při čemž majitel musí nechat udělat revizi, nechat nainstalovat nový elektroměr, či plynoměr a vše zaplatit! Vyhnete se tak zbytečným komplikacím s přerušením dodávek a dodatečnými náklady na odpojení a připojení odběrného místa z distribuční soustavy. Domluva je tedy stěžejní.

Pokud už máte v ruce podepsanou   a vyplněný předávací protokol se stavy měřidel, pak máte 2 možnosti, jak přepis realizovat:

1. Osobně na pobočce dané energetické společnosti

Tato varianta je nejrychlejší z toho hlediska, že vše vyřešíte v jeden den, nicméně můžete si postát ve frontě na dané pobočce, než na Vás přijde řada. Dotazy pracovníků pobočky řešíte hned na místě a většinou odcházíte s tím, že „máte vyřešeno“.

• Na pobočku můžete přijít společně s původním odběratelem (majitelem, nebo původním nájemníkem) a všechny dokumenty vyplnit na místě, kde Vám i pracovníci dané společnosti pomohou s jejich vyplněním.
• Nebo budete mít ověřenou plnou moc od původního odběratele, že můžete přepis realizovat a vše vyřešíte i za něj.
• A nebo budete mít vyplněnou a původním odběratelem podepsanou žádost o změnu smlouvy a Vy na pobočce vyřešíte jen svou novou smlouvu a příslušné zálohové platby.

2. Korespondenčně (dopisem, nebo mailem)

Tato varianta Vám ušetří čekání ve frontě, nicméně pokud zapomenete v dokumentech na přepis uvést nějakou informaci, daná společnost Vás vyzve písemně k doplnění a celý proces převodu se může protáhnout. Nezapomeňte tedy uvést čísla měřidel, jejich stavy, číslo a adresu odběrného místa a další údaje, které daná společnost ve svém formuláři vyžaduje. Pokud je vše správně, obdržíte své nové smlouvy, smluvní podmínky a zálohové předpisy plateb také poštou, nebo mailem k podpisu.

Při kooperaci se stávajícím odběratelem (majitel či minulý nájemník) je vše snazší, jelikož k přepisu Vám většinou stačí jeden dokument (Žádost o převod odběru elektřiny či plynu), který s původním odběratelem podepíšete a doručíte energetické společnosti jedním ze 2 výše uvedených způsobů. Vzor takového formuláře od společnosti PRE přikládáme. U některých dodavatelů je možné formulář vyplnit elektronicky a zákaznický servis poté smluvní dokumentaci připraví k podpisu. Formuláře jsou běžně dostupné na webových stránkách jednotlivých dodavatelů. Stačí je poté energetické společnosti doručit korespondenčně (na adresu dodavatele), osobně, či v některých případech elektronicky (emailem).

 

Přepis při změně majitele

U prodejů je postup v podstatě stejný, jako u pronájmů, spolu s původním majitelem (odběratelem) sepíšete společnou žádost o převod plynu či elektřiny. Pokud se dodavatel nemění, převod potrvá v případě vyřízení na pobočce zhruba 7 dní maximálně, korespondenčně klasicky 14 dní, maximálně 30. Při změně dodavatele to může trvat déle, přičemž stačí „navštívit“ či informovat dodavatele nového, nicméně pro rychlejší převod je dobré kontaktovat i starého dodavatele. Pokud totiž nedojde k odsouhlasení stavů elektroměrů na obou stranách, musí distributor provést kontrolní odečet, který může převod mírně zdržet.

Nezapomeňte, že spolu s novou smlouvou si dojednáváte i nové podmínky. Je dobré si zjistit nabídku dodavatele a ověřit si, jestli pro Vás není nějaký tarif vhodnější než ten stávající. Zaměřte se také na výši záloh za energie a porovnejte vše se současným stavem. Pokud doposud v nemovitosti bydlela celá rodina a Vy budete například bydlet sám, není od věci zálohy za energie snížit. Pokud budete jednat osobně na pobočce, můžete si také rovnou nechat doporučit optimální výši záloh od klientského pracovníka na základě předpokládané spotřeby. I na stránkách dodavatelů existují kalkulačky k výpočtu, ale není to pravidlo a laik se může v propočtech bohužel občas ztratit.

Co se děje po přepisu?

Po provedení přepisu přijde oběma stranám ze strany distributora balíček dokumentace. Pro nového odběratele představuje uvítací balíček smluvní podmínky a údaje k platbám, včetně rozpisu záloh, které je nutno hradit. Hradit je možné hned několika způsoby – bankovním převodem, inkasem z účtu, nebo prostřednictvím SIPO. V případě SIPA či inkasa se musíte s dodavatelem ještě spojit a tuto metodu platby si domluvit a nahlásit příslušné číslo účtu či SIPO.

V případě starého odběratele je to pak potvrzení ukončení smluvního vztahu, včetně vyúčtování na základě uvedených stavů na měřidlech. Je tedy obsažena souhrnná faktura s případným přeplatkem či nedoplatkem.

Změna dodavatele?

Pokud budete chtít převod smluv zařídit u stávajícího dodavatele, vše se odehraje při osobním jednání zpravidla do několika dnů, v případě korespondenčního jednání je lhůta většinou stanovena na 30 dnů od doručení žádostí.

Pokud ale chcete přejít k novému dodavateli elektřiny či plynu, je dobré zajít rovnou k novému dodavateli s touto žádostí, jelikož většinou jsou obchodníci schopni (a velmi ochotni) zajistit výpověď původní smlouvy u původního dodavatele. Opět tím tedy ušetříte čas. Lhůty ale v tomto případě mohou být delší – pokud budete volit dodavatele, který je zároveň distributorem, budou lhůty kratší, pokud zvolíte alternativního dodavatele energií, bude lhůta delší (až 90 dní). A také záleží na tom, jak máte nastavenou smlouvu s původním dodavatelem. Doporučujeme zjistit si, jestli nehrozí nějaké penále při jejím vypovězení mimo termín „otočky smlouvy“, a zdali to vůbec jde.

Distributor versus dodavatel

A jaký je vlastně rozdíl mezi distributorem a dodavatelem?

Distributor je zároveň vlastníkem a správcem sítí, a kromě vlastního zprostředkování distribuce energií do domácností své sítě alternativním dodavatelům částečně přenechává „k pronájmu“. Alternativní dodavatelé (jako je například skupina Innogy, Yello energy, Centropol a další) s těmito sítěmi tedy obchodují a zprostředkovávají služby dodávky energií podobně, jak je tomu například dnes u mobilních operátorů.  Volba alternativního dodavatele může ušetřit peníze, je ale potřeba se informovat předem o tarifech a zdali se Vám změna dodavatele v dané lokalitě a nemovitosti vůbec vyplatí. Někteří dodavatelé jsou stále trnem v oku Energetickému regulačnímu úřadu, jelikož uplatňují ne zcela seriózní prodejní praktiky, včetně „obcházení“ domácností, kde se snaží přesvědčit ke změně dodavatele nejen starší občany, kterým nesdělí všechny podstatné informace. Případně si někteří neseriózní dodavatelé účtují neúměrné poplatky za sepsání smlouvy, namontování měřidel (či jejich sundání), hovory na call centrum apod. Na takové taktiky tedy pozor.

Mezi tradiční distributory elektřiny u nás naopak patří na základě udělené licence Energetického regulačního úřadu společnosti PRE (Pražská energetika, a. s.) fungující pouze v hlavním městě, dále ČEZ Distribuce a E.ON Distribuce. V každém kraji je dostupný právě vždy jeden distributor, jak naznačuje mapa rozložení níže.

Zdroj: https://www.eru.cz/, bílá barva představuje sítě PRE, oranžová pro ČEZ distribuci, červená pro E.ON Distribuci.

Podobné je rozdělení i u distributorů plynu, kteří jsou v ČR licencováni také tři: GasNet (působící pod skupinou Innogy, bývalé RWE), E.ON a Pražská plynárenská. Jejich aktuální rozdělení opět najdete na mapce níže.

Zdroj: https://www.kurzy.cz/plyn/distributori

Tak a je to! Přepis netrval dlouho a vše proběhlo hladce, nebo ne?