Předkupní právo

Předkupní právo spoluvlastníků je když…

Předkupní právo je právo oprávněné osoby požadovat, aby při zcizení byla věc nejprve nabídnuta ke koupi této osobě. Jde ale pouze o povinnost zcizitele, oprávněná osoba toto právo využít nemusí…, říká Wikipedie.

A my dodáváme, že toto slovní spojení se netýká jen věcí zcizených, ale je to terminus technicus používaný i ve vztahu k nemovitostem. A to v mnoha podobách. V hlavní roli účinkují: Prodávající, Předkupník a pan Koupěchtivý.

V principu jde o to, že jako Předkupník (většinou spoluvlastník – čehokoliv), za nějakých podmínek, které vymezuje zákon, máte právo na první nabídku ke koupi (toho čehokoliv) za stejných cenových podmínek (včetně možností rozložení splátek nebo složení jistiny), jaké by Prodávající nabídl panu Koupěchtivému.

Může se jednat o spoluvlastnický podíl na nemovitosti, pozemku, bytu, domu, ze zákona funguje předkupní právo spoluvlastníků v rámci příbuzenstva, v případě darování ap. Je to ochranný institut spoluvlastníků, který je nejvíce účelový zejména v bytových domech. Funguje jako scelování spoluvlastnických podílů, a tím zamezuje vstupu do vlastnických práv třetím cizím nezainteresovaným osobám.

Scelování spoluvlastnických podílů tak usnadňuje případné další nakládání s nemovitostí či jiným majetkem a jejich spravování. Je potřeba ale počítat s delší dobou ověřování, schvalování, lhůtou na vyjádření souhlasu, či nesouhlasu spoluvlastníků ap.

Na první pohled to vypadá, že je předkupní právo spoluvlastníka tím nejužitečnějším nástrojem na světě, ale jako nic v životě nemá jen samé plusy, i v tomto případě jsou situace, které celou věc dokáží zkomplikovat. Čítankový případ je spoluvlastnictví bytu s garáží, kdy garáž nebo garážové stání je součástí spoluvlastnění a vy byste je chtěli prodat (nebo koupit) samostatně. Zákonná povinnost velí nabídnout podíl garáže spoluvlastníkům, což může obchodní transakci značně zkomplikovat. V případě že chcete nemovitost pouze pronajímat, máme pro vás rady!

A tak podle § 2149 odst. 2 občanského zákoníku lze nabízet nemovitost i s garáží nebo garážovým stáním jako celek, bez možnosti samostatného odprodeje/koupě. Podobným příkladem jsou v bytových domech sklepy, zahrádky, pokud jsou součástí veškerého spoluvlastněného majetku. U nemovitostí mohou být také spory o příjezdovou cestu. Informace o vlastnictví lze nalézt na katastru nemovitostí. Udělejte to dřív, než se pustíte do jakéhokoli obchodování. Návod jak se orientovat v katastru jsme vám už napsali dříve.

Zdroj (profimedia.cz)

Předkupní právo novela 2020

Pouze v případě, že jste dočetli až sem, oceníte, že od 1. července 2020 se vám zásadně zjednodušila pravidla hry. Převody nemovitostí budou snazší. Ne že by se institut předkupního práva zrušil úplně, ale platí už jen ve výjimečných případech. Například tehdy, kdy se vznik spoluvlastnictví nedal ovlivnit.

Do této situace spadá například dědictví, v tomto případě povinnost předkupního práva platí pouze 6 měsíců od doby, kdy spoluvlastnictví vzniklo. Po uplynutí této doby lze s majetkem dál zacházel libovolně. A to zase neplatí, pokud má být podíl převeden na manžela/manželku, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé.

Podle odborníků ale spoluvlastnění tak jako tak přináší většinou potíže, a tak rozhodujete-li se, komu odkázat nemovitost, odkažte majetek jedné osobě. Zejména v souvislosti s dědictvím se často odehrávají nepříjemné rodinné spory, a neochota nebo neschopnost pozůstalých se rozumně vypořádat často vedou k tomu, že spoluvlastněný majetek je pak zablokovaný, prakticky nevyužitelný.

Předkupní právo také stále platí, i pokud Předkupník/spoluvlastník převádí podíl bezúplatně. V praxi to tedy znamená, že uzavřete-li s panem Koupěchtivým kupní smlouvu na část/podíl pozemku nebo nemovitosti, nemusíte kontaktovat zbývající spoluvlastníky/Předkupníky, ani jim činit přednostní nabídku. Můžete ihned podat na katastrální úřad návrh na vklad.

Beze změny zůstala  samostatně stojící úprava zákonného předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku, a současně předkupní právo vlastníka stavby postavené na cizím pozemku k tomuto pozemku. I nadále totiž trvá zájem na tom, aby se v duchu právní zásady superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) pozemek i na něm postavené budovy nacházely ve vlastnictví totožné osoby.

Pokud se vrátíte v textu, i tady oceníte zjednodušení, které přineslo zrušení předkupního práva. Týká se to právě bytů jejich nedílnou součástí jsou sklepy, garáže atd. Tomuto spoluvlastnickému podílu se zpravidla váže právo výlučného užívání. Ušetříte čas, administrativní zátěž, nepříjemná zdlouhavá vyjednávání… a tím pádem vaše drahocenné nervy.

Předkupní právo spoluvlastníků se ruší i v případech nemovitostí, které obklopuje nějaká společná zeleň, přístupové cesty ap. Čas jsou peníze a nikde to neplatí víc. Odpadají zdlouhavá vyjednávání se všemi protagonisty příběhu.

Pro má také svá proti

Abyste si ale nemysleli, že karta padá jen a jen ve váš prospěch, důsledky zrušení předkupního práva má i své nevýhody. V předchozích situacích se díky předkupnímu právu mohlo stát, že předmětný majetek si přednostně přikoupili vlastníci toho daného většího celku. To teď nemusí být pravda, a tak se může dalším do počtu stát i úplně cizí pan Koupěchtivý.

A čím víc cizích, tím se navyšuje pravděpodobnost potenciálních konfliktů nebo nedorozumění při další správě nebo údržbě objektu nebo při větších investicích. Ještě horší paseku toto „zjednodušení“ může napáchat při vypořádání majetku mezi sourozenci. Ve chvíli, kdy přestane platit povinnost podíl nabídnout přednostně jednomu z nich, může do rodinného majetku vstoupit úplně cizí osoba. A podržte se, ten jeden to ani nemusí vědět!

A cizí osoba si se svým podílem může dělat co chce, ať se to těm zbývajícím líbí nebo ne. A to nemluvě o tom, že totéž  se může odehrát i v případě společného majetku manželů. Zabránit tomu lze zřízením smluvně  předkupního práva a zápisem na katastru. Pouze v případě dědictví jste povinni 6 měsíců respektovat předkupní právo spoluvlastníka, ale po uplynutí lhůty lze s majetkem nakládat zcela libovolně.

Smluvní předkupní právo lze zahrnout již v kupní smlouvě, nebo jako zvláštní ujednání samostatně.V každém případě zrušení předkupního práva nahrává také určitým spekulativním investičním nákupům. Čítankovým příkladem je dům zděděný po rodičích, kde zůstal bydlet jeden ze sourozenců a nemá na vyplacení ostatních, nebo – nedej bože – se jeden z nich zadluží.

Na nemovitosti tak váznou exekuce a investor pak může fungovat jako jakýsi “mediátor”.  Ne vždy se podaří dosáhnout domluvy na odkupu se všemi vlastníky. To je ten lepší případ. V horším případě může investor odkoupit podíl na nemovitosti od toho, kterého už hádky nebaví a chce ze svého podílu “alespoň něco”, co nejrychleji. A svůj podíl prodá klidně i za polovinu hodnoty. Naopak pokud chcete koupit nemovitost v exekuci, tak na toto téma jsme napsali v minulosti článek jak koupit nemovitost v exekuci.

 

Podíl jako investice, rozuměj spekulace

Mluvili jsme o spekulacích při skupování podílů nemovitostí. Už předchozí odstavce naznačily, že pro někoho, kdo má dostatek času, trpělivosti a prostředků, by skupování podílů na nemovitostech mohl být zajímavý byznys. Často podíly prodávají lidé, kteří jsou třeba v tíživé finanční situaci, nemají na vyplacení ostatních (např. dědiců), a své části nemovitosti se zbavují hodně pod cenou – s vědomím, že o podíl na nemovitosti není takový zájem. Rozhodně za cenu o hodně nižší,než by byla skutečná tržní.

Pokud potřebujete posoudit aktuální tržní cenu nemovitosti, vyplňte krátký online formulář, zdarma cenu posoudíme.

Pro investora s otrlým žaludkem se otevírá krásná cesta, jak se postupným nátlakem a znepříjemňováním života ostatním spoluvlastníkům dostat k celé nemovitosti. Může vám zkomplikovat život, pokud byste si chtěli vzít hypotéku, nemusí souhlasit s  rekonstrukcí apod. Dokonce může chtít podíl z nájmu nebo se k vám rovnou nastěhovat.

Bude se tedy snažit se dříve nebo později dostat k celé nemovitosti a odkoupit zbývající podíly, nebo vás dotlačí k tomu, abyste vy odkoupili jeho podíl a vy rádi zaplatíte víc, jen abyste se ho zbavili. Řešením je také společný prodej a následné rozdělení peněz dle podílů. Investor často nabídne prodat svůj podíl za tržní cenu, ale za výkup ostatních podílů nabízí nižší cenu, aby maximalizoval svůj zisk.

V případě nemožnosti se domluvit je další (rozhodně však dražší) variantou prodej podílového spoluvlastnictví v dražbě. Tato jednání se ale vlečou, nezřídka i roky, a tak nakonec většinou k dohodě stejně dochází, aby se všem zúčastněným nezvyšovaly ztráty.

Zdroj (depositphotos.com)

 

Spoluvlastnit podíl nemusí být žádná výhra…

… zejména když má každý ze zainteresovaných jinou představu o tom, jak s nemovitostí nakládat. Někdo chce rekonstruovat, druhý ne. Jeden by pronajímal, druhý by prodával. Jeden bydlí v místě, druhý je na opačném konci světa. A někdo nepřekousne dávné rodinné křivdy a zablokuje celé jednání. A někde v tomto výčtu osob jste vy a máte toho všeho už docela dost. Nejlepším řešením by bylo nemovitost prodat a spravedlivě podělit utržené peníze a rozejít se každý svou cestou.

Ne vždy se to podaří. Ne vždy se podaří se navzájem vyplatit, prodat svůj podíl, nebo odkoupit zbývající podíly. Jednání zpravidla ztroskotají na ceně. A tak nezbývá, než svůj podíl nabídnout někomu úplně cizímu, což je ovšem ta nejztrátovější varianta. Jak bylo psáno výše, dílčí část nemovitosti se prodává nejhůř, pod cenou sama o sobě, a s problematickými konfliktními spoluvlastníky ještě hůř. Investor/spekulant si mne ruce.

Vzájemné předkupní právo

Stále zůstává v platnosti zákonné vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby na něm stojící. Tedy pokud se vlastník pozemku rozhodne pozemek prodat, pak jej musí přednostně nabídnou vlastníkovi stavby, která na jeho pozemku stojí. Platí to i naopak. Vzájemné předkupní právo se vztahuje dokonce i na část nebo na celý pozemek, který přímo sousedí s předmětnou stavbou, pokud by bez tohoto dalšího pozemku nebo jeho části bylo užívání stavby podstatně ztíženo.

Před a po

Tím datem je 30. červen 2020. Na převody uzavřené do této doby (včetně) se ještě předkupní právo spoluvlastníků vztahuje. A tříměsíční lhůta, po kterou Předkupník může své právo uplatnit, běží ještě po tomto datu.

Předkupní právo se naopak nebude týkat převodů uzavřených od 1. července 2020.