Odhad tržní ceny nemovitosti – znalecký posudek

Pokud jste kupovali či prodávali nemovitost, /nebo nad tím uvažujete/, pak jste jistě zvažovali možnost vypracování znaleckého posudku nebo odhadu tržní ceny nemovitosti. Vypracování takového posudku s sebou nese spoustu výhod a Vy budete alespoň částečně ujištěni, že nekupujete zajíce v pytli, případně že nabízená cena prodávané nemovitosti je adekvátní aktuálnímu stavu. Pojďte se s námi v tomto článku podívat na to, proč je důležité, aby Vaši nemovitost posoudil odborník.

NOVINKY 2022

S platností od 1.1.2021 vyšla novela zákona o oceňování majetku. Tato novela přináší novinky v oblasti tržního oceňování. Podle předchozí podoby zákona o oceňování majetku byla základem pro oceňování především cena obvyklá, která se určovala porovnáním kupních (sjednaných) cen srovnatelných věcí. Novela zákona rozšířila  možnosti ocenění věcí tím, že zavedla tržní hodnotu jako náhradní způsob ocenění. “Tržní hodnotu představuje odhadovaná částka, za kterou bude s největší pravděpodobností možné danou věc směnit k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při obchodním styku na volném trhu po náležitém marketingu”.

Důvodem zavedení ocenění tržní hodnotou byla nutnost reagovat na případy, kdy pro určení obvyklé ceny nelze, vzhledem k jedinečnosti předmětu ocenění, zjistit kupní ceny srovnatelných věcí.

Zákon o oceňování majetku řeší oceňování majetku pro stanovení základu daně, ať již některé z daní majetkových, příjmových, daně z přidané hodnoty (DPH) nebo poplatků.

Dalším důvodem zavedení novely bylo zpřesnění při zpracování cenových map stavebních pozemků, upřesnění textu u práva stavby, aktualizace ustanovení o oceňování věcných břemen a úprava ocenění újmy vlastníka nemovité věci z jejího zatížení věcným břemenem nebo jiným věcným právem zřízeným ze zákona, s přesunutím způsobu oceňování věcných břemen do prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku.

Nyní si pojďme vysvětlit rozdíl mezi tržním odhadem nemovitosti a znaleckým posudkem. Tyto pojmy jsou totiž v praxi často zaměňovány. Také se podívejme na velmi častý druh odhadu – odhad pro banku.

Druhů posudků určujících cenu nemovitosti samozřejmě existuje mnohem více. V účetnictví u investičních nemovitostí se můžete potkat s reprodukční cenou, v dědickém řízení a soudních sporech se můžete potkat se znaleckými posudky, které jsou často vypracovávány dle státem regulovaných tabulek (státem regulovaných standardů oceňování). Jiná kalkulace odhadu ceny bude uplatňována i u nemovitostí, které jsou předmětem veřejné dražby (nemovitosti postiženy exekucí).

Jednoduše řečeno, jednotlivé posudky se budou lišit rozsahem, cenou zpracování a výsledkem bude pokaždé jiná cena (přestože u některých nemovitostí se tyto jednotlivé ceny z různých posudků mohou blížit).

V praxi při prodeji či koupi nemovitosti se nejčastěji setkáte s těmito třemi odhady cen nemovitostí:

 

Odhad tržní ceny nemovitosti

Svým rozsahem je tento druh odhadu obdobný, jako při ocenění pro banku. V tomto druhu odhadu je ale důležitější porovnání konkrétní nemovitosti s nemovitostmi v okolí – určení její reálné tržní ceny. Tržní odhad nemovitosti se bude hodit ve chvíli, kdy chcete nemovitost prodat, ale nemáte přesnou představu, za kolik by to bylo reálné. Tento odhad může vypracovat i realitní kancelář.

Cena nemovitosti samozřejmě vychází i z technických parametrů nemovitosti, jsou posuzovány vlivy okolí, infrastruktura, i další faktory. Podmínkou pro vypracování odhadu je též fyzická prohlídka nemovitosti. Odhadce zpravidla například nezkoumá do hloubky stavební materiál domu, nepřeměřuje jednotlivé místnosti – místní šetření je zjednodušené. Více se zaměří na porovnání konkrétní nemovitosti s reálnými cenami prodaných podobných nemovitostí (nikoli nabídkovými cenami z inzerce). Zkoumá jednotlivé aspekty nemovitosti a přiřazuje jim koeficienty, které reálnou cenu ovlivňují pozitivně, či negativně. Při takovém zpracování vychází z cen realizovaných většinou max. 6 měsíců zpětně, a proto výsledná cena odráží aktuální situaci na nemovitostním trhu.

Na pomoc si většinou bere údaje o prodaných nemovitostech (nabývací tituly) z katastru nemovitostí, nebo může využít komerční servery, které tato data shromažďují. Práce s nimi je jednoduchá a přehledná. Z těch nejoblíbenějších jmenujme například CeMap.

Cena takového posudku se u bytů opět pohybuje v řádu tisícikorun, u domů to může být více, dle rozsahu. Všeobecně je tržní posouzení (odhad) levnější než znalecký posudek.

Naše společnost např. nabízí základní posouzení tržní ceny nemovitosti zdarma, informaci o ceně tak dostanete do druhého pracovního dne emailem. Také je ale u nás možnost objednat si placený odhad tržní ceny (vícestránkový dokument v papírové formě s podpisem a razítkem odpovědné osoby), tento druh posudku je vhodný např. při dědictví, tedy pro notáře. Takový posudek u nás cenově vychází na 2.000Kč + DPH. V případě zájmu o posudek, ať už zdarma či placený, stačí vyplnit jednoduchý formulář.

Odhad ceny nemovitosti pro účely zajištění

Jedná se o odhad ceny zástavní hodnoty nemovitosti pro banku za účelem získání hypotečního úvěru, či úvěru ze stavebního spoření (se zástavou nemovité věci). Tento odhad ceny nemusí vystihovat (a v praxi nevystihuje) reálnou tržní cenu nemovitosti v danou chvíli. Většinou je takový odhad mírně podhodnocen – finanční instituce počítají s kolísáním cen nemovitostí na trhu s rezervou někdy i 20 %.

K podhodnocení dochází právě díky principu opatrnosti, který bankám nařizuje dokonce Česká národní banka. V případě nenadálého poklesu cen na trhu totiž banky musí mít jistotu, že v případě nesplácení úvěru budou schopné zatíženou nemovitost prodat a uspokojit tak celou výši hypotečního úvěru.

Cena nemovitosti dle odhadu pro účely zajištění většinou bývá výsledkem kalkulace na základě zjednodušených údajů (v rozsahu standardního tržního odhadu ceny). Některé banky dokonce již dnes při oceňování bytů ve větších městech využívají odhady tzv. od stolu. K určení ceny nemovitosti pak stačí fotografie z každé místnosti a předložení aktuálních informací o nemovitosti. Bankovní software pak určí cenu konkrétní nemovitosti.

Odhad pro banku může být zdarma v rámci vyřízení hypotečního úvěru (pak jej ale většinou do ruky nedostanete, hradí je banka ze svého pro účely získání konkrétního úvěru), nebo si jej za účelem získání hypotéky zařídíte sami – zejména u menších bank. Dostanete jednoduše do ruky seznam spolupracujících znalců v oboru, ze kterých si vyberete, nebo banka znalce vybere sama.

Odhad v tomto případě většinou platíte, avšak dostanete jej potom do ruky a se zjištěnými informacemi můžete pracovat, nebo poprosit tohoto konkrétního znalce o vypracování posudku či odhadu tržní ceny za snížený poplatek – většinu dostupných informací již totiž má. Samotný odhad ceny za účelem zástavy totiž není použitelný pro státní instituci (například k určení daně), ani není reálným podkladem pro určení aktuální tržní ceny.

Cena takového odhadu se u bytu pohybuje ve větších městech řádově od 3–10 tis. Kč, u domu to může být i několikrát více v závislosti na dostupnosti informací a velikosti nemovitosti. V případě běžného pozemku bude odhad naopak levnější.

Znalecký posudek

Dostáváme se k další kategorii odhadu ceny nemovitosti. Dříve bylo vypracování znaleckého posudku dokonce podmínkou pro určení daně z nabytí nemovitosti, která je nyní již zrušená. Při určení daně se totiž porovnávala reálná kupní cena s cenou ve znaleckém posudku (cena obvyklá) a daň se poté vypočítávala z vyšší částky.

Hlavním rozdílem od předchozích posudků je rozsah takového posudku. Rozdíl je také v tom, kdo posudek zpracovává. Dne 1. ledna 2021 nabyl účinnosti nový zákon č. 254/2019 Sb., zákon o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, který nahrazuje zákon č. 36/1967 Sb., zákon o znalcích a tlumočnících. Jde nepochybně o nejvýznamnější změnu v této oblasti za posledních 30 let.

Oproti dosavadní právní úpravě jsou podrobněji stanoveny formální i obsahové náležitosti znaleckých posudků. Dle prováděcí vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 503/2020 Sb. o výkonu znalecké činnosti musí znalecký posudek obsahovat tzv.  konkrétní odbornou otázku zadanou zadavatelem, popis postupu znalce při sběru dat, výčet vybraných zdrojů apod.

Soudní znalce jmenuje soud, anebo ministerstvo financí (v současnosti se týká pouze znaleckých ústavů) na základě splněných podmínek. Mezi ty opět patří vysokoškolské vzdělání ve stavebnictví, dále praxe v odhadcovství, absolvování akreditovaného kurzu odhadcovství na VŠ.

Při jmenování soudních znalců se bere v potaz i spolehlivost a reprezentace. Jedná se tedy o opravdové odborníky v oboru s praxí v odhadcovství, kteří rozumí stavivu a nemovitostem do hloubky. Seznam jmenovaných soudních znalců je možné dohledat na stránkách justice.cz, kde je možno jednotlivé znalce i kontaktovat.

Znalecký posudek bývá obsáhlejší než tržní odhad. Zaměřuje se více na technický stav nemovitosti, což je velmi důležité například při nákupu starší nemovitosti. Soudní znalec by měl realizovat obsáhlejší místní šetření nemovitosti, kde ji celou přeměří, přezkoumá soulad s katastrem nemovitosti, případně může využít i tabulkových cen určených orgány veřejné moci.

Soustředí se i na využitelnost a zastavitelnost pozemku, zkoumá související faktory (náklady na vybudování sítí, náklady na vyjmutí z půdního fondu při stavbě domu, ostatní náklady podobného rázu), neomezuje se zjednodušeně pouze na porovnání tržních cen. Zajímá ho více faktický stav nemovitosti a soulad jejího fyzického a právního stavu. Zkoumá veškeré okolní vlivy – například i vlivy ochranných pásem, stavebních uzávěr, památkové péče, či právní vady nemovitosti (věcná břemena, existence nájemní smlouvy či předkupního práva apod.).

Po reálném zhodnocení stavby samozřejmě poté dojde také na výpočet ceny porovnávacím, či jiným způsobem. Taková cena ale v současné době (nemovitosti jsou často tržně nadhodnocené) často vychází nižší než cena tržní. Toto Vás nesmí zaskočit.

Cenově vyjde vypracování posudku obdobně jako tržní ocenění s tím, že dle rozsahu může být cena samozřejmě vyšší.

Co vše je potřeba k vypracování znaleckého posudku či tržního odhadu ceny nemovitosti?

Ideálně dejte znalci k dispozici veškeré materiály, co máte. Usnadníte mu tím práci a sobě čas i peníze za posudek, jelikož po informacích nebude muset odhadce pátrat na vlastní pěst. Ideální je mít k dispozici:

* list vlastnictví, snímek z katastrální mapy,

* projektovou dokumentaci či dokumentaci z rekonstrukce nemovitosti,

* nabývací titul k nemovitosti (kupní smlouva, usnesení o dědickém řízení apod.),

* fotodokumentaci nemovitosti,

* smlouvy dokládající omezení vlastnického práva (věcná břemena, smlouvy o bankovních úvěrech, rozhodnutí jiných orgánů o omezení vlastnického práva),

* existující nájemní smlouvy,

* stavební povolení, kolaudační rozhodnutí,

* případně jiné dokumenty související s konkrétní nemovitostí.

Pokud výše uvedené dokumenty nemáte, tak nezoufejte. Většinu z nich může odhadce sehnat za Vás, nebo Vám poradí, jak je získat.

Které posouzení ceny je pro mě nejlepší?

Zjednodušeně řečeno, pokud si chcete udělat obrázek o reálné tržní ceně, volte možnost tržního posouzení nemovitosti. Ve větších městech je odhadců dostatek a ceny jsou přijatelné (výjimkou je například Morava, kde se čeká i několik měsíců). Jsou případy, kdy se bez posudku od soudního znalce neobejdete.

V situacích, kdy Vám jde o nacenění nemovitosti z důvodu koupě či prodeje, je lepší, cenově výhodnější, a většinou i rychlejší řešení nechat si vypracovat tržní odhad nemovitosti. Zajímá Vás totiž, jestli kupujete za adekvátní peníz, či za kolik je reálné na trhu nemovitost aktuálně prodat.

Pokud si chcete udělat obrázek o ceně v souvislosti s reálným technických a právním stavem nemovitosti a zjistit, jak je na tom z pohledu užitnosti, nechte si vypracovat znalecký posudek. Zejména je to vhodné u komplikovaných nemovitostí, nemovitostí ve špatném technickém stavu, či nemovitostí jedinečných, které nemáte možnost na trhu s ničím obdobným srovnat.

Pokud posudek nechal vypracovat stávající vlastník, chtějte ho vidět, ale berte ho s rezervou. Zejména pak ve chvíli, kdy je již zastaralý (více jak 6 měsíců).

Stávající realitní trh je přehřátý a ceny starších nemovitostí jsou stále vysoko. Lidé často riskují mnohaleté úspory (či budoucí závazky) a vrhají se do unáhlené koupě nemovitostí, o kterých toho mnoho nevědí. Koupí například dům a pak s rozčarováním zjišťují, že nestačí pouze rekonstruovat, jak bylo slibováno prodávajícím, ale že je zapotřebí například kvůli špatným historickým základům dům strhnout a začít znovu.

Nebo koupí údajně stavební pozemek a po sléze zjistí, že na něm nemohou stavět kvůli existenci stavební uzávěry, ochranného pásma, nebo jiné neočekávané překážky. Případů rozčarování z koupě „zajíce v pytli“ je samozřejmě mnohem více.

Nenechte se napálit a posudek si nechte vypracovat, ideálně před rozhodnutím o koupi. Případně mu dejte posléze přednost při určení daně z nabytí nemovité věci, přestože již jeho vypracování není zákonnou podmínkou – náklady na jeho vypracování si můžete daňově odečíst.

Proč je pro Vás vypracování posudku, či odhadu výhodné?

Odpovědi již částečně máte:

1. Při prodeji (v roli prodávajícího) budete mít z odhadu tržní ceny představu o reálné ceně nemovitosti a urychlíte tak poté její prodej za férovou cenu. Na odhad se jistě rádi podívají i potenciální kupující.
2. V případě koupě nemovitosti si můžete nechat vypracovat posudek, ideálně ještě před samotným podepsáním kupní smlouvy. Zejména pokud se v dané oblasti nevyznáte. Odborník Vám poradí, zdali reálná cena rámcově odpovídá. Posoudí také, v jakém je nemovitost technickém stavu. Veškeré údaje si zjišťuje v katastrálních mapách, územních plánech, na památkovém ústavu (stupeň ochrany), stavebním úřadu (zastavitelnost, historie nemovitosti, místní regulativy), na pojišťovnách (například povodňová pásma) katastru nemovitostí, městském úřadě a dalších institucích. Může tak přijít i na věci, na které byste za normálních okolností vůbec nepřišli a které mohou být pro obchod podstatné.
3. Posudek může sloužit jako podklad pro finanční úřad.
4. Posudek je na místě i ve chvíli, kdy zpracovaný odhad ceny nemovitosti nestačí jako podklad pro účely dědického či správního řízení. Pokud s danou cenou nesouhlasíte, můžete si nechat vypracovat vlastní posudek od soudního znalce, který bude mít vyšší vypovídající hodnotu pro notáře či soud.