Když se řekne kolaudace, mnohým lidem se vybaví jen další papírování. Ve skutečnosti ale jde o klíčový krok – oficiální souhlas stavebního úřadu, že dům nebo byt je bezpečný a připravený k užívání. Bez něj je stavba z pohledu zákona nedokončená, i když na první pohled vypadá hotově.

Pro kupujícího je kolaudace zárukou, že kupuje nemovitost bez právních vad a může ji legálně obývat. Pro prodávajícího je naopak nutnou podmínkou, aby mohl nemovitost bez komplikací prodat a vyhnul se právním sporům. Možná dům vypadá dokončeně, ale bez kolaudace jako by oficiálně neexistoval.

Co je kolaudace a proč je nutná

Laicky řečeno je kolaudace takové „razítko od úřadu“, že dům nebo byt je opravdu obyvatelný. Podle stavebního zákona (§ 152 zákona č. 283/2021 Sb.) lze stavbu legálně užívat až po kolaudačním souhlasu (zdroj: Portál digitalizace stavebnictví MMR).

Stavební úřad tím potvrzuje, že stavba byla provedena podle schváleného projektu, splňuje bezpečnostní i technické normy a nic nebrání jejímu užívání.

Při kolaudaci se kontroluje například:

• zda je stavba postavená v souladu s projektovou dokumentací,
• zda má správně udělané přípojky vody, plynu, elektřiny,
• zda jsou k dispozici potřebné revizní zprávy (např. elektroinstalace, komín),
• jestli dům neohrožuje zdraví a bezpečnost obyvatel.

Pokud kolaudace chybí, nastává problém. Dům je z právního pohledu nedokončený – nelze v něm legálně bydlet, nedostane číslo popisné a nejde se na dané adrese ani přihlásit k trvalému pobytu. Užívání takové stavby může stavební úřad považovat za nepovolené (viz § 157 stavebního zákona – zákaz užívání stavby bez povolení) a udělit pokutu.

 Zkrátka – bez kolaudace se z domu nebo bytu stává „neviditelná“ nemovitost, se kterou je těžké normálně fungovat.

Právní rizika nezkolaudované nemovitosti

Pokud nemovitost není zkolaudovaná, zůstává z právního pohledu nedokončená stavba. To má hned několik důsledků, které mohou zásadně ovlivnit nejen její užívání, ale i další nakládání s ní.

1. Užívání stavby bez kolaudace je protiprávní

Zákon jasně stanoví, že do stavby lze legálně vstoupit a začít ji užívat teprve tehdy, když má kolaudační souhlas. Podle § 157 stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) je užívání stavby bez povolení zakázáno.

Pokud se přesto nastěhujete, stavební úřad to může vyhodnotit jako nepovolené užívání a uložit vám pokutu (v praxi se pohybuje v řádech desítek tisíc Kč). V krajním případě může přijít i zákaz užívání – tedy povinnost se dočasně vystěhovat, dokud nedojde k nápravě.

2. Riziko „černé stavby“

Absence kolaudace někdy odhalí ještě vážnější problém – že dům nebyl postaven v souladu se stavebním povolením či projektovou dokumentací. V takovém případě se může jednat o tzv. černou stavbu.

Stavební úřad má pak právo nařídit dodatečné stavební úpravy (viz § 156 stavebního zákona), jejichž náklady se mohou vyšplhat do statisíců. Pokud náprava není možná, může úřad dokonce rozhodnout o odstranění stavby. Další komplikace u staveb si můžete přečíst v samostatném článku.

3. Dodatečné úpravy a nečekané náklady

Často se stává, že nezkolaudovaná nemovitost vyžaduje dodatečné úpravy, aby splnila všechny požadavky. Může jít o:

• špatně provedené rozvody elektřiny,
• chybějící revizní zprávy,
• odchylky od stavebního plánu.

To pro vlastníka znamená nejen zdržení, ale i nečekané investice. A pokud se na problémy přijde až po koupi, kupující bývá nepříjemně překvapen – a řeší, kdo náklady ponese.

4. Právní vada při prodeji

Nezkolaudovaná nemovitost je podle občanského zákoníku nemovitost s právní vadou. Z toho plynou dvě zásadní věci:

• prodávající je povinen na tuto skutečnost kupujícího upozornit, jinak riskuje žalobu,
• kupující má právo požadovat slevu z kupní ceny nebo dokonce od smlouvy odstoupit (§ 2103 a násl. občanského zákoníku, zákon č. 89/2012 Sb.).

To vše dělá z prodeje takové nemovitosti komplikovanější a často i delší proces, který se obvykle promítne do snížení ceny. To vše dělá z prodeje nezkolaudované nemovitosti výrazně složitější proces, který často končí snížením ceny nebo zdlouhavým vyjednáváním. Při prodeji nemovitosti je důležitý nadstandardní právní servis.

Financování a pojištění: proč vám bez kolaudace banky i pojišťovny dají stopku

Chcete financovat koupi domu hypotékou nebo mít jistotu, že váš domov bude chráněný pojistkou? Pak vězte jedno – bez kolaudace se vám cesta razantně komplikuje. Pro banky i pojišťovny je totiž kolaudace něco jako vstupenka do hry. Kdo ji nemá, nehraje.

Hypotéka? Bez kolaudace většinou smůla

Banky se na nemovitosti dívají především jako na zástavu. Pokud dům nemá kolaudaci, je z právního pohledu nedokončený – a tedy pro banku riskantní. V praxi to znamená, že:

• většina bank úvěr na takovou nemovitost rovnou zamítne,
• i když vám hypotéku předběžně přislíbí, může čerpání stopnout, jakmile zjistí, že kolaudace chybí.

A vy pak můžete stát před nepříjemným dilematem: máte podepsanou kupní smlouvu, ale financování se rozplynulo. Vybírejte si správně svého finančního partnera pro úvěr.

Už máte pojištění? Pozor na háček

Podobný problém nastává u pojišťoven. Bez kolaudace totiž nemají jistotu, že je dům bezpečný a splňuje všechny normy. Výsledek?

• Při škodě vám mohou krátit plnění.
• Nebo dokonce odmítnout zaplatit úplně – třeba při požáru či vytopení.

Majitel pak zjistí, že i když poctivě platil pojistku, v krizové chvíli je prakticky bez ochrany.

💡 Tip pro kupující: než podepíšete smlouvu nebo požádáte o hypotéku, vždy si na stavebním úřadě ověřte, zda má nemovitost platnou kolaudaci. Ušetří vám to spoustu nervů i peněz.

Prodej nezkolaudované nemovitosti: jde to, ale připravte se na kompromisy

Prodávat dům nebo byt bez kolaudace je trochu jako prodávat auto bez technické. Kupce sice najdete, ale počítejte s tím, že jich nebude moc a budou chtít výraznou slevu.

Ano, prodat ji můžete. Ale…

Z právního hlediska je nezkolaudovaná nemovitost vždy vadná. Podle občanského zákoníku (§ 2099 a násl. zákona č. 89/2012 Sb.) je prodávající povinen upozornit kupujícího na všechny právní vady. Pokud to neudělá, riskuje nepříjemné soudní spory.

Kupující má v takovém případě právo:

• požadovat slevu z kupní ceny (§ 2106),
• nebo dokonce odstoupit od smlouvy (§ 2107).

Kdo koupí dům bez kolaudace?

Zapomeňte na klasické rodiny, které chtějí pohodlně financovat bydlení hypotékou. Ty většinou odpadnou hned v první fázi. Na trhu zůstávají hlavně:

• hotovostní kupci, kteří banku nepotřebují,
• investoři, kteří kalkulují s tím, že nemovitost zkolaudují sami a následně zhodnotí.

V praxi to znamená, že vyjednávací pozice kupujícího je silnější než prodávajícího.

Dopad na cenu

Nezkolaudovaná nemovitost se téměř vždy prodává levněji. Kromě toho se může prodej protáhnout – ať už kvůli komplikacím s bankou, právním otázkám nebo obavám zájemců. Pokud chcete získat maximální cenu a rychlejší prodej, kolaudace je prakticky nutností.

Přečtěte si celý článek o tom, co všechno ovlivňuje cenu nemovitosti …

💡 Tip pro prodávající: než začnete hledat kupce, zkuste nejdřív dořešit kolaudaci. Investice do administrativy se vám vrátí v podobě vyšší ceny i rychlejšího obchodu.

Reálné příběhy: když dům „na oko“ existuje, ale úředně ne

Teorie je jedna věc. Ale až konkrétní příběhy ukazují, jak nepříjemné může být narazit na nezkolaudovanou nemovitost.

„Byt, který oficiálně neexistoval“

Mladý pár si nadšeně koupil byt ve zdánlivě dokončeném domě. Kuchyň byla hotová, koupelna voněla novotou, stačilo se nastěhovat. Jenže při přihlášení k trvalému pobytu přišla studená sprcha – byt nebyl zkolaudovaný. Úřad je odmítl zapsat, banka začala couvat s hypotékou a oni zůstali v pasti. Výsledek? Měsíce právních tahanic a provizorní bydlení u rodičů.

I „drobnosti“ umí potrápit

Nemyslete si, že jde jen o velké domy či byty. Nezkolaudovaná pergola, garáž nebo zahradní domek může stejně tak zkomplikovat prodej celé nemovitosti. Banka i pojišťovna se totiž dívají na pozemek jako na celek. Pokud je na něm „problémová stavba“, prodávající to může pocítit v ceně i v nervozitě při vyjednávání. Kupujícímu může banka odmítnout poskytnout úvěr.

💡 Poučení? To, co vypadá na pohled hotově, nemusí být hotové z pohledu úřadů. A rozdíl mezi těmito dvěma pohledy může stát spoustu času, peněz i zklamaných očekávání.

Jak se problémům vyhnout?

Většině komplikací s nezkolaudovanou nemovitostí se dá předejít. Stačí vědět, na co si dát pozor a jednat včas.

• Pokud jste majitel nebo prodávající

Nejlepší rada je jednoduchá: zkolaudujte včas. Připravte si kompletní dokumentaci, revizní zprávy a vše, co stavební úřad vyžaduje. Ano, je to papírování navíc, ale bez něj se vám prodej může protáhnout, více zkomplikovat a cena může klesnout.

• Pokud jste kupující

Nikdy nevěřte jen hezkému prospektu nebo čerstvě vymalovaným stěnám. Před podpisem smlouvy si vždy ověřte:

• • zápis v katastru nemovitostí,
  • jestli má stavba platnou kolaudaci na stavebním úřadě,
  • skutečný technický stav pomocí nezávislé inspekce.
  • Tenhle malý průzkum vám může ušetřit stovky tisíc korun i zbytečný stres.

• U developerských projektů

Pokud kupujete byt v novostavbě, trvejte na smluvní ochraně. Ve smlouvě si ohlídejte jasné termíny dokončení i sankce za jejich nesplnění. A nezapomeňte si prověřit samotného developera – jeho reference, dokončené projekty a pověst na trhu vám napoví, jestli mu můžete důvěřovat.

💡 Shrnutí: Ať už kupujete nebo prodáváte, klíčem je ověřovat a nenechat nic „na dobré slovo“. Včasná kolaudace a právní jistota znamenají klidnější spaní i férovou cenu.

Pár slov na závěr…

Nezkolaudovaná nemovitost není jen drobná formalita. Znamená právní nejistotu, finanční riziko a spoustu komplikací, které vás mohou dohnat až ve chvíli, kdy to nejméně čekáte.

👉 Pokud řešíte prodej nebo koupi nemovitosti, obraťte se na nás. Rádi vám poradíme, zkontrolujeme všechny náležitosti a pomůžeme zajistit, aby celý proces proběhl bezpečně a bez zbytečných komplikací.

Posouzení ceny nemovitosti, i s právní vadou, si můžete nezávazně udělat zde.