Koupě nemovitosti (domu, bytu) v exekuci

Uvažujete o koupi či prodeji nemovitosti zatížené exekucí? Myslíte, že je to nemožné? Jaké nástrahy na vás mohou čekat?

Koupě či prodej nemovitosti, na kterou je uvalena exekuce, rozhodně není nemožná. A pokud vás, jako kupujícího, neodrazuje větší administrativní zátěž a delší doba pro celkové vyřízení, můžete se za odměnu těšit na nižší kupní cenu (pokud samozřejmě závazky majitele nejsou výrazně nad rámec běžné kupní ceny nemovitosti bez exekuce).

V našich článcích celou dobu popisujeme exekuci jako velikého strašáka. Kupovat byt, pozemek či dům zatížený exekucí ale může být samozřejmě i výhoda. A to zejména s ohledem na nižší cenu. Nabídka nemovitostí v exekuci se rozšiřuje v nabídce aukčních portálů a realitních kanceláří podobným tempem, jakým roste i zadluženost obyvatel a s tím související počet osob, které se ocitají v dluhové pasti.

Aktualizace 2022

V současné době si nelze nevšimnout, že všechna média zaplnily zprávy o vysokých úrokových sazbách nebo cenách energií. To vše vede k ochlazování nemovitostního trhu a ceny začínají klesat, nicméně nemovitosti samozřejmě nepůjdou dolů například o polovinu, ale spíše o několik desítek procent. 

Kupující, kteří řeší financování nemovitosti pomocí hypotéky, svůj nákup nyní odkládají a dočasně vyhledávají nájemní bydlení, což aktuálně zvyšuje ceny nájmů. V letošním roce tak rekordně stouply ceny nájemního bydlení a to hlavně ve velkých městech.

Lidé, kteří již hypotéku mají a bude jim fixace brzy končit, se mohou brzy dostat do velmi tíživé situace. Bez ohledu na to, která banka hypotéku poskytuje, konec fixace bude znamenat pro jejího majitele zvýšení úrokové sazby. Některé banky předpokládají, že počet klientů, kteří by se mohli dostat do problémů se splácením, se může pohybovat na úrovni okolo deseti procent.

V případě neschopnosti splácet budou domácnosti nuceny nemovitost prodat a dluh u banky splatit. Banky se ale shodují, že prodej nemovitosti řeší s klientem až jako jednu z posledních možností. Takové případy je důležité řešit včas a nenechávat řešení na poslední chvíli. Udržet své bydlení by mělo být pro člověka vždycky prioritou!

Pokud potřebujete v této oblasti poradit, můžete se na nás kdykoliv obrátit a my Vám ZDARMA poradíme a nabídneme řešení.

Jak poznám, že je nemovitost součástí exekučního řízení?

Jednoduše. Nemovitost ke koupi si vždy prověřte v katastru nemovitostí. Pokud v oddíle C Listu vlastnictví najdete poznámky o exekuci (zástavní právo exekutorské/ zahájení exekuce/ exekuční příkaz k prodeji nemovitosti/ nařízení exekuce), pak byste při koupi měli jednat vždy se zastupující realitní kanceláří, nebo aukčním portálem. Samozřejmě můžete jednat i s majitelem nemovitosti napřímo, avšak zde se mějte na pozoru a raději se poraďte se svým realitním agentem a nepouštějte se do toho sami.

Ano – dluhy jsou dnes běžná věc a není to již takové společenské tabu. Zejména pokud se jedná o úvěry na bydlení – stávají se normou. Nejsou ale dluhy jako dluhy. Někdy mohou přerůst přes hlavu a majitel nemovitosti se může dostat do dluhové pasti. V tu chvíli mu často nezbyde nic jiného než nemovitost prodat. To odkládá do poslední chvíle.

Od malých dluhů k velikým problémům

Slovo exekuce pochází z latinského „Excecutio“, což v překladu znamená „výkon, provedení“. Po právní stránce jde o nucený výkon exekučního titulu. Exekučním titulem se rozumí listina sloužící jako podklad exekuce. Většinou se jedná o rozhodnutí soudu (rozsudek, platební rozkaz, usnesení nebo trestní příkaz), ale existují i jiné formy (notářský zápis, rozhodčí nález aj…). Exekucí se většinou rozumí vymožení peněžité částky od dlužníka (povinného) ve prospěch věřitele (oprávněného) ve chvíli, kdy nedošlo k dobrovolné úhradě ze strany dlužníka.

Pojďme se ale napřed podívat, jak taková exekuce vůbec vznikne. Může se zdát, že se jedná o nepříjemnost, která potká jen chorobného a dlouhodobého neplatiče. Opak je pravdou – dnes stačí například nezaplatit jednu fakturu mobilnímu operátorovi, či pokutu za jízdu na černo v hromadné dopravě a do toho se přestěhovat. Exekuce za desítky tisíc je rázem po čase na světě. Jak funguje exekuční řízení? Problematika je velmi složitá, ale nezřídka se dostávají do exekucí dlužníci i kvůli malým dluhům (nezaplacená pokuta dopravnímu podniku, nezaplacená faktura za telefon či elektřinu…).

Na exekutora dojde řada většinou ve chvíli, kdy se snaží věřitel neúspěšně svůj dluh vůči dlužníkovi uspokojit. Pokud dlužník ani po výzvách svůj dluh nesplatí, může věřitel požádat soud o výkon rozhodnutí v tzv. nalézacím řízení. Pokud soud uzná, že věřitel má (na základě smlouvy či jiného podkladu) na úhradu dlužné částky nárok, vyzve dlužníka k úhradě. Pokud k úhradě nedojde, je vydán platební rozkaz (do vlastních rukou). V případě, že má věřitel k dispozici směnku, pak je proces ještě rychlejší.

Dlužník bývá až ten poslední (z pochopitelných důvodů), kdo se o probíhající exekuci na jeho osobu dozví. Pokud by exekutor dopředu o plánovaném exekučním řízení informoval, bylo by to kontraproduktivní. Vždy je zde hrozba „odklonění“ majetku ze strany dlužníka. Například si může nechat posílat výplatu na jiný účet, nebo hodnotný majetek přesunout ke kamarádovi do jiné domácnosti.

A jak fyzicky exekuce většinou probíhá? Nejprve exekutor zvolí tu nejrychlejší, zároveň účinnou a dostupnou cestu – exekuci na plat a případně na účet. Jedná se o rychlou formu, protože stačí zaslat příkaz prostřednictvím datové schránky do příslušného bankovního domu.

Exekuce je většinou uvalena na všechny účty v bankách vedených na dlužníkovo rodné číslo, ale teoreticky mohou být obestaveny i účty např. manželky, nebo jiné účty. Všude tam, kde je podezření, že by měl dlužník uloženy finanční prostředky. Celková výše blokace by měla vždy odrážet celkovou výši exekuce (dluhy vč. nákladů exekučního řízení a soudních výhrad).

Pokud má dlužník na účtu více peněz, pak může se zbytkem peněz na účtu standardně manipulovat. Exekutor si nemůže z účtu částku přímo vzít, ale může učinit s dlužníkem dohodu o stržení této částky, nebo s ním nastavit splátkovou dohodu. Pak se částka blokace o pravidelnou splátku v domluvených intervalech snižuje.

Pokud ani tyto akce dlužníka nedonutí dluh splatit, nebo nastavit dohodu o splácení s exekutorem, může dojít na exekuci majetku (v místě bydliště), nebo v krajním případě i k exekuci nemovitosti. Ve chvíli, kdy je na nemovitost uvalena exekuce, nesmí majitel s takovou nemovitostí bez vědomí exekutora nijak nakládat.

V případě fyzické exekuce v místě bydliště může exekutor „zaklepat na dveře“ nejen v místě trvalého bydliště, ale i na jiných kontaktních adresách, v místě bydliště rodinných příslušníků, nebo všude tam, kde je podezření, že by se mohl majetek dlužníka nalézat.

Tyto zúčastněné osoby pak případně musí doložit, že zabavený majetek je opravdu jejich. Zabavený majetek od dlužníků se pak většinou draží ve veřejných aukcích/dražbách a výtěžek z nich jde na uspokojení závazků vůči věřitelům. Postup je tedy obdobný, jako u dražeb nemovitostí.

Jsou zde jiné požadavky na obsah dražební vyhlášky a jiná je i cenotvorba. I v rámci dražeb movitého majetku můžete vydělat na výhodnější ceně. Nejvíce se to využívá například u automobilů nebo starožitností.

Koupě nemovitosti od majitele – dlužníka

Pokud se rozhodnete koupit nemovitost zatíženou exekucí, vždy zvažte případná rizika. Tím největším rizikem je, že celkové dluhy dlužníka mohou přesáhnout cenu nemovitosti.

Pokud by se z prodeje nemovitosti všechny dluhy neuspokojily, máte problém. Někdy se sice dá domluvit na zbytek dluhu pro dlužníka splátkový kalendář, ale na to nemůžete spoléhat. Některé dluhy jsou pro získání nemovitosti nepodstatné, jiné však mohou být překážkou.

Zejména v případě vícečetných exekucí na vyšší částky se mějte na pozoru. Prověřte si všechny dluhy prodávajícího! Dobrým zdrojem bude opět portál justice.cz, kde je možno zjistit případnou insolvenci či konkurz. Dalším nástrojem pak je zmiňovaná centrální evidence exekucí (případně databáze dostupná na madluhy.cz nebo exekuceinfo.cz).

Opět upozorňujeme, že na těchto portálech najdete záznamy pouze o zahájených exekucích. O těch nepravomocných se tedy nedozvíte, ledaže by přicházela v úvahu součinnost prodávajícího (dlužníka).

Státní orgány navíc velmi často do registru dlužníků nereportují. Nejčastěji se jedná o finanční úřady a správu sociálního zabezpečení.

Koupě nemovitosti od majitele, se kterým je vedeno pravomocné exekuční řízení, vám samozřejmě zakázat nemůžeme. V případě koupě nemovitosti přímo od dlužníka ale výslovně doporučujeme spolupráci se zkušeným realitním agentem, nebo právníkem.

Pokud se ve světě dluhů nevyznáte, nepouštějte se do něj! Nebojte se kontaktovat naši společnost. S nemovitostmi v exekuci máme zkušenosti!

Průběh koupě nemovitosti v exekuci

Jak tedy probíhá koupě nemovitosti zatížené exekucí? Pojďme si popsat jednotlivé kroky ve zkratce:

• V první řadě byste si měli zjistit výši dlužné částky. Té se dopátráte tak, že oslovíte příslušného exekutora/y. Nejjednodušší bude zajistit si plnou moc od majitele nemovitosti, aby s vámi exekutor komunikoval.
• Dluhy mohou být dvojího charakteru: buď jsou stanoveny pevnou částkou, která je již v čase neměnná, nebo mohou naopak díky úrokům dále narůstat. Vyčíslení dluhů je tedy třeba nechat si exekutorem spočítat k určitému datu. Samotná úhrada dluhů se pak provádí až po podpisu Smlouvy o smlouvě budoucí kupní, a to v hotovosti přímo u exekutora, nebo bankovním převodem na jeho účet. Mějte ale připravenou vyšší částku – v procesu prodeje se mohou objevit další exekuce, které celkový dluh navýší. Pokud chcete koupi financovat hypotečním úvěrem, je to možné, ale se zástavou jiné nemovitosti. Žádná banka nepřijme do zástavy nemovitost zatíženou exekucí.

• Dalším krokem bude příprava a podpis již zmiňované Smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Zde se uvedou všechny dlužné částky, které se po podpisu uhradí. Od exekutora budete následně potřebovat tzv. kvitanci, tedy písemné potvrzení pro dlužníka, že svůj dluh splatil. Pro urychlení celého procesu je vhodné se rovnou vzdát práva na odvolání.

• Cesta nás potom zavede na Katastrální úřad – zde se podá návrh na výmaz exekučních titulů. Po provedení výmazů si pohlídejte, zda Katastrální úřad vymazal všechny exekuční tituly. Pokud ne, opět se obraťte na příslušného exekutora a zjistěte, kde se stala chyba (někdy chybuje katastr, někdy exekutor).

• Jak je uvedeno výše, může se stát, že se v průběhu procesu převodu vlastnického práva objeví na listu vlastnictví nová exekuce. V takovém případě musíme jednat velmi rychle a dlužnou částku opět nechat vyčíslit, zaplatit a exekuci nechat z listu vlastnictví vymazat.

• V momentě, kdy je list vlastnictví “čistý” (není na něm již žádná exekuce), můžeme podepsat kupní smlouvu a podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Ještě před podpisem kupní smlouvy ale doporučujeme oslovit místně příslušný soud (dle bydliště prodávajícího) a ověřit si, zda proti prodávajícímu nejsou v běhu nějaké další exekuce, které se ještě nepromítly na list vlastnictví. Exekutor má totiž právo kupní smlouvu zneplatnit až 3 roky zpětně, pakliže v době převodu vlastnického práva běžela již jiná exekuce (během níž má majitel pochopitelně omezená práva v nakládání se svým majetkem).

• Na závěr ještě pár varování, na co si dát pozor. Nespoléhejte se na centrální registr exekucí. V praxi bohužel neplatí, že jsou v něm zapsány všechny exekuce a nedá se tak na něj 100 % spolehnout. Při identifikaci jednotlivých exekučních titulů mějte na paměti, že některé exekuce se mohou táhnout i několik let, během nichž se může změnit exekutor, který má exekuci na starosti. Ten dá případu nové (své) číslo, takže k jedné a té samé exekuci může existovat více titulů s různými čísly (což bývá matoucí).

Celkově dohledávání může i dost komplikovat změna/zánik věřitele. Typickým příkladem je odkoupení dluhu.

Ale hlavně – mějte při komunikaci s exekutory dost trpělivosti! Jejich odměna roste s plynoucím časem, a tak nejsou motivováni k rychlému jednání. Buďte důslední, trvejte si na svém, vždy se pokuste určit nějaký termín (alespoň pro sebe) a buďte iniciativní.

Časově i byrokraticky je koupě či prodej nemovitosti v exekuci velice náročná, ale vyplatí se nakonec pro všechny účastníky prodeje.

Koupě nemovitosti od dražebníka

V běžné praxi se dnes stává, že dlužník nezvládá splácet své závazky (ať už menšího či většího rozsahu) ani po zahájení exekučního řízení. Pokud nemůže z finančních důvodů dluhy uspokojit jiným způsobem než prodejem nemovitosti, nebo s exekutorem nekomunikuje, pak dojde na její dražbu. Přitom se rozlišují dva typy dražby – dobrovolná a nedobrovolná. Všeobecně existují samozřejmě stále klasické fyzické dražby, ale také čím dál oblíbenější dražby elektronické.

Dražba je v podstatě veřejná aukce nemovitosti (nebo jiného majetku) na předem určeném místě v předem stanoveném čase. V případě nemovitostí se před samotnou dražbou někdy konají pro zájemce prohlídky dané nemovitosti v předem určených termínech.

Podmínky dražby musí být vždy detailně popsané v dražební vyhlášce, přesto se vystavujete riziku, že kupujete „zajíce v pytli“. Tomu často odpovídá i cena dražené nemovitosti – zahrnuje toto riziko.

Dobrovolnou dražbu iniciuje samotný dlužník. Plyne z toho pro něj výhoda v tom, že vyvolávací cena může být například i cena tržní. Pokud se ale do celé věci vloží exekutor a iniciuje dražbu on, pak se jedná o dražbu nedobrovolnou.

U nedobrovolných dražeb je klíč k určení ceny pevně daný. Je vypracován znalecký posudek s určením ceny obvyklé. Na základě tohoto posudku (ceny) se pak určí cena vyvolávací. Jedná se o startovací cenu, za kterou bude nemovitost v aukci nabízena.

Reálná cena při samotné dražbě pak ale samozřejmě může tuto cenu výrazně převýšit. V praxi se někdy může stát, že k příhozům dochází někdy i iracionálně a vydražená cena může být někdy i vyšší než cena tržní.

A jak taková dražba probíhá? Před dražbou musí dražebník informovat veřejnost prostřednictvím portálu či úřední desky o plánované dražbě. Součástí informace je popis nemovitosti, dražební vyhláška a odhad tržní ceny nemovitosti.

Je stanovena také vyvolávací cena nemovitosti, a to ve výši 2/3 ceny obvyklé (v 1. kole dražby), dále výše dražební jistoty. Dražební jistota je částka (nesmí přesáhnout 30% vyvolávací ceny), kterou musí účastníci dražby vždy předem uhradit, aby se mohli dražby účastnit.

Jestliže se daná nemovitost nevydraží, pak se samozřejmě tato jistota účastníkům vrací. V případě opakovaných dražeb (kdy se v prvním kole nemovitost nevydraží – nikdo nepřihodí) se vyvolávací cena snižuje na ½ původní vyvolávací ceny.

Samozřejmě, že dlužník i exekutor mají zájem na tom, aby se nemovitost prodala za nejvyšší cenu – proto je nemovitost při dražbě prodána vždy nejvyšší nabídce.

Poté následuje úhrada zbytku ceny, tj. rozdílu mezi nejvyšším podáním a složenou kaucí, ze strany kupujícího. Pokud by k úhradě nedošlo (datum je pevně stanoveno v dražební vyhlášce), pak kupujícímu propadá celá dražební jistota. Přihazování v případné dražby si tedy velmi pečlivě rozmyslete!

Je koupě nemovitosti v exekuci výhodná?

Na tuto otázku neexistuje jednoznačná odpověď. Může být a nemusí. Rozhodně je nákup takových nemovitostí více oblíbený než dříve. V první řadě je potřeba říci, že nemovitosti v exekuci rozhodně nejsou nic pro ty z Vás, kteří nemáte na koupi dané nemovitosti dostatek prostředků v hotovosti. Nemovitost s takovou vážnou právní vadou Vám jednoduše žádná banka do zástavy nevezme. Hypoteční úvěr si samozřejmě vzít můžete, ale pouze s ručením jinou nemovitostí.

Pokud likvidními prostředky disponujete, spočítejte si dobře, za kolik maximálně jste ochotni nemovitost zakoupit. Běžte se na nemovitost nejprve podívat, pokud je to možné.

Pokud není umožněna ze strany majitele prohlídka interiéru, pak se minimálně jeďte podívat do lokality, kde se nemovitost nachází.

Dražeb lukrativních nemovitostí se účastní v dnešní době stále více investorů – subjektů, které danou nemovitost koupí za účelem renovace a následného prodeje se ziskem. Toto dříve nebyla běžná praxe, a tak se i lukrativní nemovitosti daly vydražit za zajímavější peníze než dnes.

Investiční byty, či jiné investice do nemovitostí již dnes nejsou výsadou jen velkých společností. Do nemovitostí v době nízkých úroků ukládají prostředky i majetnější vrstvy běžných obyvatel. Vydražený byt mohou snadno pronajmout, nebo jej zakoupit s tím, že na budoucím prodeji vydělají. Stejně tak je tomu i v případě investičních pozemků.

Je tu ale dobrá zpráva. S takovými subjekty – investory –  je možno „soupeřit“ v případě, že o danou nemovitost opravdu stojíte a budete v ní Vy sami bydlet (a nejde Vám o to prodat následně nemovitost dál).

V tomto případě jste totiž pravděpodobně ochotni učinit vyšší nabídku než zmiňovaný investor, který kalkuluje obezřetně s minimální marží, která je pro něj zajímavá. Pokud draženou nemovitost plánujete naopak jako investici na budoucí pronájem, dobře si své příhozy rozmyslete.

Zejména v dnešní době vyšponovaných cen se Vám to nemusí vyplatit. Pokud kupujete investiční byt, zvažte i možné alternativy, kam peníze uložit. Přeci jen, starost o nemovitost mít budete. Návratnost investice (jak jsme psali v našem minulém článku) bude trvat několik let.

V dražbách se ale můžete setkat i s iracionálními příhozy. V prostředí živé dražby snadno podlehnete dojmu, že o nemovitost je opravdu zájem a jste pak lákáni učinit vyšší nabídku, než jste původně plánovali. Na toto chování pozor!

Zřídka se opravdu může stát, že vydražená cena reálně převýší tržní cenu. Při samotné dražbě se proto chovejte racionálně a pevně si stanovte hranici, přes kterou nepůjdete.

Počítat také musíte i s negativními scénáři – tedy s tím, že nějakou dobu nebudete moci se zakoupenou nemovitostí disponovat. Minimálně po dobu, než dojde k přepisu na katastru nemovitostí.

To může v případě využití opravných prostředků ze strany dlužníka i trvat, přestože standardní lhůta bývá 1 měsíc. Je zapotřebí počítat i s dalším časem, který má exekutor na výmaz všech exekučních titulů z listu vlastnictví. Pokud jde vše hladce, do měsíce je čisté LV.

Už se nám ale i stalo, že dlužník zemřel a díky dědictví se výmaz protáhl přes 2 roky. Takovouto nemovitost můžete obývat, pronajímat, ale nemůžete ji prodat. Nezapomínejte také na to, že v případě nedobrovolných dražeb se velmi často stává, že „naštvaní“ majitelé při odchodu mohou inventář bytu samozřejmě vystěhovat, nebo i poškodit.

Mohou odmontovat světla, sanitární zařízení, nebo vše ostatní, co není přímou součástí dražby. Velmi často se také stává, že vůbec před samotnou dražbou neumožní prohlídku nemovitosti a Vy pak kupujete „zajíce v pytli“.

Dalším problémem může být samotná předávka nemovitosti v případě, že se nechtěný nájemník (bývalý majitel bytu či domu) nechce vystěhovat. Samozřejmě existují způsoby, jak se bránit, ale opět jde o čas (a čas jsou peníze – zejména v případě investičních nemovitostí). Nevydejte se tedy u dražeb nemovitostí ze všech úspor, rezerva se bude ještě možná hodit.

Při hledání dražeb nemovitostí můžete využít více zdrojů. Úřední desky, realitní servery, ale přímo i webové stránky elektronických dražeb. Mezi ty největší patří například www.portaldrazeb.cz, www.centralniadresa.cz, www.e-aukce.com, www.eurodrazby.cz, www.exdrazby.cz, nebo www.okdrazby.cz.

Chcete poradit s koupí zadlužené nemovitosti, nebo potřebujete takovou nemovitost prodat?