Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a další související změny

Pokud jste nabyli jakoukoli nemovitost od prosince 2019 do dnešních dnů, pak máme pro Vás dobrou zprávu – byla zrušena daň z nabytí nemovitých věcí!

Dlouho očekávaná změna tedy konečně vstoupila v platnost. Se zrušením této daně přišly i další změny. Koho konkrétně se změny týkají a jaké následné kroky máte nyní podniknout, to si povíme v našem dnešním článku.

Dne 26.9.2020 nabyl účinnosti zákon č.386/2020 Sb., kterým se ruší zákonné opatření Senátu č.340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, a mění a zrušují se další související právní předpisy. Co je pro řadu lidí příjemné, je to, že zrušení této daně platí zpětně. Pro zrušení je rozhodující, kdy uplynula lhůta pro podání daňového přiznání podle původní úpravy. Jestliže lhůta uplynula před 31.3.2020, tak ke zpětnému zrušení daně nedojde. Jestliže lhůta uplynula 31.3.2020 a později, tak se daň z nabytí zpětně zruší.

Pro Vás je důležitý termín, kdy byl povolen vklad Vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud k tomu došlo v prosinci 2019 a později, pak se můžete začít radovat!

Ukážeme si to na konkrétních případech.

PŘÍKLAD 1:
Pan Dvořák koncem října 2019 podepsal kupní smlouvu na koupi nemovitosti. V listopadu 2019 byl podán na katastr návrh na vklad vlastnického práva a katastr jej ještě tentýž měsíc schválil. Pan Dvořák měl povinnost podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí do konce února 2020 a uhradit příslušnou daň, což také učinil. Tato daň mu vrácena nebude, protože vklad vlastnického práva byl katastrálním úřadem povolen před 1.12.2019. Bohužel…

PŘÍKLAD 2:
Větší štěstí měl pan Vodička, který také koncem října 2019 podepsal kupní smlouvu na koupi své nemovitosti, také v listopadu 2019 podal na katastr návrh na vklad vlastnického práva, ale katastr nemovitostí jej schválil až v prosinci 2019. Dle platné právní úpravy měl tedy povinnost podat daňové přiznání do 31.3.2020 a také uhradit daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4%., což udělal. Díky výše uvedenému nově schválenému zákonu si teď ale může zažádat na příslušný finanční úřad o vrácení peněz, protože jeho návrh na vklad byl schválen až v prosinci 2019. Ve 30-ti denní lhůtě by mu měla být daň navrácena.

PŘÍKLAD 3:
Paní Novotná svou nemovitost koupila až v březnu 2020, resp. vklad vlastnického práva k její nemovitosti byl schválen až v březnu 2020. V této době díky opatřením z hlediska koronavirové krize byl ale povolen odklad podání daňového přiznání a platby daně z nabytí nemovitých věcí až do konce roku 2020 (a to i s ohledem na vyhlášenou možnost zrušení této daně). Paní Novotná toho tedy využila a daňové přiznání nepodala, daň neplatila a vyčkávala, jak celá situace dopadne. Nyní tedy nemusí ani podávat daňové přiznání, ani nic platit.

Tak co, našli jste se v jednom z uvedených příkladů? Jste šťastlivci jako pan Vodička a paní Novotná, nebo jste smolař jako pan Dvořák?

Změna zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

Pokud jsme Vás nyní potěšili, tak teď Vás možná trochu zarmoutíme – zvláště pokud patříte mezi investory, kteří nakupují nemovitosti za účelem následného prodeje.

Další změnou, která je součástí výše uvedeného zákona č. 386/2020 Sb., je totiž prodloužení časového testu pro osvobození od daně z příjmů fyzických osob z 5 na 10 let. Doposud platilo pravidlo, že po prodeji nemovitosti, v které jste nebydleli, a prodali jste ji za více jak 5 let od nabytí vlastnického práva, jste nemuseli hradit daň z příjmu. Mnoho investorů tedy pečlivě střežilo okamžik, kdy mohou nemovitost se ziskem prodat, aniž by se na ně platba této daně vztahovala. Nyní se tento časový test prodlužuje na 10 let.

Přeci jen ale máme ještě jednu dobrou zprávu – tato změna je doprovázena přechodným ustanovením a to se vztahuje jen na případy, kdy budou nemovitosti nabyty od 1.1.2021. V tomto případě tedy bude rozhodující nabytí vlastnického práva (podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí) a nikoli povolení tohoto vkladu. Jestliže tedy bude návrh na vklad vlastnického práva např. na základě kupní smlouvy podán v prosinci 2020 a zapsán až v roce 2021, tak pro kupující fyzickou osobu bude platit nadále 5-ti letý časový test.

Každopádně stále platí osvobození příjmu, pokud ho použijete na obstarání vlastní bytové potřeby. Bytová potřeba a její obstarání je nově podrobně řešena v novém § 4b Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů:

§4b
Bytová potřeba
1) Bytovou potřebou se pro účely daní z příjmů rozumí
a) výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a změna stavby,
b) úplatné nabytí pozemku
1. za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku nabytí pozemku, nebo
2. v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),
c) úplatné nabytí
1. bytového domu,
2. rodinného domu,
3. rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu,
4. jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
d) splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,
g) úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
h) splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.

2) Osvobození příjmu, které je podmíněné vynaložením z tohoto příjmu získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, se použije, oznámí-li poplatník správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo.

3) Učiní-li poplatník správci daně oznámení podle odstavce 2, je podmínka pro osvobození příjmu spočívající v použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby splněna, pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob
a) použije tyto prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal, nebo
b) použil částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal.

4) Nedojde-li ke splnění podmínky pro osvobození příjmu spočívající v použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, je tento příjem příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, ve kterém poplatník prostředky získal.

5) Nedojde-li v případě bytové potřeby uvedené v odstavci 1 písm. b) bodu 1 k zahájení výstavby, je tento příjem příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém marně uplynula lhůta pro zahájení výstavby; pozbyde-li poplatník pozemek před uplynutím lhůty pro zahájení výstavby, je tento příjem příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém poplatník tento pozemek pozbyl.“

Snížení maximálního odpočtu úroků z hypoték

A na závěr ještě jedna změna, co stojí za Vaši pozornost. Jedná se o snížení maximálního odpočtu úroků z hypoték od daňového základu fyzických osob z 300 na 150 tis. Kč – tato změna se ale podle dalšího přechodného ustanovení uplatní až pro smlouvy uzavřené od 1.1.2022.

CHYSTÁTE SE PRODAT ČI KOUPIT NEMOVITOST? Napište nám na info@bydleninadoporuceni.cz a nechte si poradit ohledně daní a nejvýhodnějšího prodeje či nákupu, rádi poradíme …