Strašák jménem stavební povolení?

Co není zakázáno, je povoleno, ale počítejte s tím, že ne všechno projde a že se naběháte. A budete běhat dlouho, protože získat u nás stavební povolení je běh na hodně hodně dlouhou trať, kdy maraton je proti tomu směšná procházka růžovým sadem.

Prý se ale blýská na lepší časy, změny stavebního zákona by měly celý proces urychlit, ale spíše se domníváme, že je zaděláno na hromadu jiných potíží.

Novelizace stavebního zákona by měla celý proces urychlit. Dosud jste museli obcházet jednotlivé instituce (a že jich nebylo málo!), které mají co do schvalování stavby hovořit, a každá z nich si stanovuje právní lhůtu na vyjádření, a ta v podstatě nebyla nikde oficiálně stanovená.

A úředník si dává načas, protože blaho stavitele mu na srdci zas až tak neleží. A to počínaje schvalováním stavebního záměru vůči územnímu plánu, přes vyjádření památkářů, hygieny, posouzení vlivu stavebního záměru na životní prostředí, ochranné pásmo, nakládání s odpady ap.

Tyto prodlevy nehorázně protahují čas strávený čekáním a ve finále postavíte rychleji dům, než navštívíte všechny potřebné úřady.

V současné době si dotčená instituce ponechává šedesátidenní lhůtu ode dne podání a nenastanou-li nějaké důvody, které by povolení bránily, mělo by to klapnout.

Z praktického hlediska je dobré vždy začít nejprve na stavebním úřadě, kde vám budou podány základní informace o tom, které úřady budete muset navštívit a jaká všechna vyjádření a stanoviska různých orgánů musíte doložit. Jiný kraj – jiný mrav, takže množství listin, které musíte doložit, se může na každém úřadě lišit.

Vaše další kroky by měly vést na CHKO a následovat by měl Odbor životního prostředí. Podívat se můžete na náš obrázek, podle kterého si můžete o celém procesu udělat svou představu. Je třeba začít na kraji a pak postupovat podle šipek. Jednoduché, že? Nicméně do cíle jsem se propracovala až za půl roku.

 

Stavební zákon je složitá věc

V nějaké míře mu podléhají veškeré stavby. Určitá povolení (více nebo méně přísná) vyžaduje skoro všechno: stavba garáže, přístavku, zahradního domku, plotu, chaty, haly… Nejdřív je potřeba si ujasnit, čemu se vlastně říká stavba.

Povědomí, že je to něco, co je spojené se zemí, není úplně jednoznačné. Stavbou se rozumí stavební dílo, které vzniká stavební činností, bez ohledu na použité technologie, účel stavby nebo dobu jejího trvání. Tolik výklad pojmu.

V první řadě musíte stavbu umístit. Tedy zpracovat dokumentaci pro územní rozhodnutí a projít procesem územního řízení, a následně stavbu nechat povolit, nebo aspoň ohlásit.

Přehled staveb, případně rozsah jakých úprav, které si žádají potřebnou dokumentaci, stanovuje vyhláška. Nejprve tedy oslovíte příslušný stavební úřad, a také případné vlastníky pozemků, na kterým uvažujete umístit stavbu a je potřeba informovat nejbližší sousedící osoby.

Ti všichni by měli buď připomínkovat váš záměr, nebo ho odsouhlasit. Dále se k příběhu vyjadřují odbor ochrany životního prostředí, správci inženýrských sítí, hasiči… každý může připomínkovat a klást požadavky a omezení. Vy předkládáte projektovou dokumentaci včetně návrhu na napojení na dopravní a technickou infrastrukturu…

Pokud se ale pouštíte do stavby nebo úprav, které zásadně nemění poměry v daném území, dostane se vám územního souhlasu. Platí to pro stavby na ohlášení, změny již stávajících staveb, případně změny druhu a využívání pozemku do výměry 1000 m², terénní úpravy a odstavné plochy, užitkové stavby…

V těchto případech většinou vystačíte jen se souhlasem majitelů sousedních dotčených pozemků. Podle druhu stavby je možné získat kombinaci stavebního povolení a územního povolení současně.

Ohlášení stavby – na co se vztahuje

Ne všechny stavby nebo stavební úpravy vyžadují stavební povolení. Jednoduché stavby, které nijak výrazně nemění půdorys a nevyžadují si terénní změny, vystačí s tzv. ohláškou. Co vše spadá pod ohlášení stavby, vymezuje zákon.

Obecně se jedná o drobné stavby pro rodinnou rekreaci, užitkové stavby, stavby bez základů, parkovací přístřešek ap. Je potřeba vyplnit formulář a dodat nezbytné přílohy. Určitě si ale raději na stavebním odboru ověřte, která stavba vyžaduje stavební povolení, která stavební ohlášení nebo která nepotřebuje vůbec nic.

Není totiž stavba jako stavba. Řeší se účel využití, doba trvání, mobilita. Partystan, který po akci sbalíte je něco jiného než pergola. A aby to nebylo tak jednoduché, Ministerstvo pro místní rozvoj pro jistotu ještě rozlišuje pergoly a přístřešky.

Pergola je „loubí lehké konstrukce, porostlé popínavými rostlinami, které tvoří vzdušné zastropení.“ Pergolu nejčastěji tvoří trámy a laťe s tím, že její vrchní část není celistvá, dává pouze základ pro pnutí rostlin. Pergola není považována za stavbu a umístit ji tak můžete libovolně kdekoliv na zahradě či u domu, aniž byste se museli zabývat komunikací se stavebním úřadem.

Přístřešek je zastřešenou stavbou bez obvodových svislých konstrukcí (ať už chybí pouze jedna svislá stěna nebo všechny). Může sem spadat například altán, zastřešené parkovací místo nebo zastřešená terasa. Přístřešek je stavbou a spadá pod režim stavebního zákona.

Terasa nezastřešená (zpevněná plocha) vzájemně propojená s domem a tedy měnící půdorys stavby, zhotovená z betonu či zámkové dlažby je rovněž stavbou, která pod režim zákona spadá. Zastřešená terasa je pak prostě přístřeškem.

Společným pravidlem pro všechny drobné stavby je situovat nejméně 2 metry od hranice pozemků vašeho souseda. Říká to vyhláška a pokud se se sousedem nedomluvíte jinak, nejede přes to vlak. Jak je psáno výše, u pergoly to řešit nemusíte, neboť ta se za stavbu nepovažuje.

Kdy není potřeba nic hlásit

Nic nemusíte nikam hlásit v případě, že se jedná o nepodsklepenou zastavěnou plochu do 25 m², vysokou do pěti metrů, bez statutu obytné místnosti s hygienickým zázemím.  Nesmí sloužit ani k chovu hospodářských zvířat, ani ke skladování hořlavin, ani k podnikání. Dešťovou vodu musí pojmout rovnou bezprostřední pozemek.

Evidence na katastru

Katastr nemovitostí drobné stavby chce také vést v evidenci. A to od 16 m² výměry zastavěné plochy a výšky 4,5 m, sloužící jako doplňková stavba k rodinnému domu. Ostatní drobné stavby se zapisovat nemusí, ale pro jistotu si konkrétní případ na úřadě také ověřte, ať se zbytečně nevystavujete případným pokutám.

Stavební povolení na kolech

Čím dál víc jsou v módě mobilheimy. Dnes už nejen jako alternativa k chataření a chalupaření, ale při vhodných úpravách, které umožňují celoroční přebývání, je to pro spoustu lidí relativně jednoduché schůdné řešení bytové situace.

Jsou prostorné, snadno napojitelné na veškeré sítě, a leckdy poskytují větší komfort, než malometrážní byty v panelových nebo bytových domech. Dají se postavit téměř kdekoli a jsou mobilní, pokud je sami nepřikováte k rodné hroudě navždy.

Ale jsou případy, kdy také budou podléhat stavebnímu povolení. Jenom samotný fakt, že má kola, nic moc neznamená. Zejména v případě, že mobilheim supluje funkci rodinného domu pro trvalé bydlení, je potřeba podat žádost o stavební povolení v souladu s územním plánem.

Úřad územního plánování, resp. jeho rozhodnutí, bude hrát pro udělení kladného dobrozdání stavebního úřadu rozhodující roli. Nelze tady postavit mobilní dům libovolně na jakékoli louce, její umístění také podléhá vyhláškám. I v tomto případě jste povinni předložit projektovou dokumentaci.

Dočasná stavba

Jsou ale stavby a stavbičky, o kterých neuvažujete „napořád“. Jsou přechodné, provizorní a trvale s nimi do budoucna nepočítáte. Abyste na ně získali povolení, musejí mít konkrétní využití, účel a jasně pojmenovanou dobu trvání umístění. Mohou stát dokonce i na cizím pozemku.

Doba trvání umístění dočasné stavby vyplývá z ustanovení zákona, nebo ze žádosti stavebníka a v některých případech ji lze i prodloužit. Jsou umístěné na pozemcích, které zatím nemají finální využití a v nejbližší době ani nebude realizován žádný definitivní záměr.

Nemusí jít vždy o soukromé pozemky, dočasně pronajímají i obce a vycházejí tak vstříc stavebníkům na základě společně uzavřené smlouvy o pronájmu. V obou případech platí povolení stavebního úřadu jen po dobu, pro kterou je pronájem pozemku sjednán a na případné prodloužení užívání se (se souhlasem vlastníka pozemku) uzavírá dodatek ke smlouvě nebo smlouva nová.

Dočasnost se u některých případů staveb povoluje na dobu tří let. Kterých se to týká, specifikuje zákon. Po uplynutí lhůty je potřeba stavbu odstranit. Některé stánky, pódia, předzahrádky, konstrukce pro osvětlení, přístřešky nebo konstrukce na staveništi, jejichž doba umístění nepřesáhne třicet dnů, se bez povolení obejdou úplně.

Vše ale pro jistotu konzultujte na stavebních úřadech. Předejdete tím spoustě nepříjemností, když si náhodou zákonné výjimky vyložíte nesprávně. I dočasná stavba může být zapsána v katastru a je také potřeba po uplynutí lhůty o jejím odstranění podat katastrálnímu úřadu oznámení.

Platnost stavebního povolení

Jaká je platnost stavebního povolení? Jenom to, že jste získali stavební povolení, neznamená, že pak už si můžete dělat co chcete, kdy chcete a jak dlouho chcete. Dřív nebo později začít stavět musíte. Stavební povolení vám dává právo zahájit stavbu.

Ze zákona máte lhůtu dvou let, kdy můžete zahájit stavbu, nebo celou akci zrušit. Za předpokladu, že budete komunikovat se stavebním úřadem a dáte mu své rozhodnutí na vědomí. Stavební povolení lze i prodloužit, ale musíte k tomu mít dostatečně závažný důvod. Stavební úřad totiž není povinen vám ho prodloužit.

Další termín, který musíte hlídat, je termín k dokončení stavby. Už při podávání žádosti musíte uvést předpokládaný termín zahájení a dokončení stavebního záměru. Můžete se dostat do potíží pod sankcemi, když lhůtu nedodržíte. Lze tomu předejít opět odůvodněním, které včas předložíte stavebnímu úřadu, ten posoudí situaci a vydá příslušné rozhodnutí.

Snad se blýská na lepší časy

Na podzim loňského roku došlo k novelizaci stavebního zákona a správního řádu, které mají celý proces urychlit a Poslanecká sněmovna a vláda nový stavební zákon letos uvedly v život.

Měly by se zkrátit lhůty pro vydání závazných stanovisek, zavádí se termín jako je fikce souhlasného závazného stanoviska, všeobecně by měla úředníkům odpadnout skoro polovina agendy.

Stavební úřady povedou jenom jedno řízení, na jehož konci bude také jenom jedno rozhodnutí, které v sobě ponesou obojí: jak územní rozhodnutí, tak stavební povolení. Vše bude digitalizováno, takže občané, úředníci i zainteresované instance navzájem budou moci nahlédnout a průběžně situaci aktuálně monitorovat.

Stavební úřady přecházejí přímo pod stát pod novou instituci Nejvyššího stavebního úřadu, odvolací stavební úřad budou spravovat  kraje. Digitalizace vychází vstříc občanům, aby na úřad vůbec nemuseli. Co ale uvítají jedni, pro druhé může být problém.

Pro lidi, kteří s počítačem nejsou kamarádi, zůstanou dveře úřadu otevřené. Cílem těchto převratných změn je urychlit celý proces stavebního povolení a maximálně dodržet lhůty. Úředníků by mělo být dost, zastupitelných, nahraditelných, a tak by se nemělo stát, že pro nemoc jednoho je zavřená celá kancelář a vy odcházíte s nepořízenou. Při zavedení všech změn byste měli mít stavební povolení do několika měsíců.

Místo čtyřiceti razítek jen jedno

Nebylo výjimkou, že získat stavební povolení na stavbu domu trvalo i několik let. Každá dotčená organizace přezkoumávala a povolovala (nebo nepovolovala) bez ohledu na ty ostatní. Nově povede jeden stavební řád jedno správní řízení a kromě památkářů by už nikdo další do řízení neměl mít možnost zasahovat.

Ale i pro ně bude platit fikce souhlasu, to znamená, že když se orgán nestihne vyjádřit do 30 dnů, bude se mít za to, že souhlasí. Pro samotný stavební úřad bude platit opatření proti nečinnosti, kdy v případě, že stavební úřad nerozhodne ve lhůtě, věc neprodleně přebere nadřízený krajský stavební úřad a ve věci rozhodne.

Čeká nás digitalizace

Nejvýraznější změnou stavebního zákona bude digitalizace. Online budou mít všichni oprávnění možnost sdílet společné dokumenty, což by mělo přispět k větší transparentnosti a dodržování lhůt. To vše by mělo fungovat od poloviny roku 2023, kdy nabude nový stavební zákon účinnosti.

Zatím bude na stránkách ministerstva dostupná hromadná podatelna, jejímž prostřednictvím se rozešlou žádosti o vyjádření konkrétním správcům.

Černým stavbám je odzvoněno

Po celé republice se nachází bezpočet staveb, které stavební povolení neviděly ani z dálky. Nevhodně umístěné, stavebně nevyhovující, v rozporu s územním plánem: ploty, domy, provozovny ap. … a dohadování se stavebními úřady nebere konce.

A když, tak dodatečným zlegalizováním. A to je špatně. Ministerstvo pro místní rozvoj ve statistikách uvádí, že takto načerno vzniká každá desátá stavba. Dosud to byl stavebník, kdo vycházel z boje vítězně. Dokud se černé stavby nezačnou exemplárně odstraňovat, bourat, budou vznikat dál.

Nový stavební zákon tomu jde naproti: zatímco dříve odstranění černých staveb padalo na vrub obcí, nově si náklady na sebe bere stát a sám je bude na stavebníkovi vymáhat. Také se stát chystá pokutovat ty, kteří se rozhodnou stavbu rozjet ještě dříve, než stavební povolení obdrží. Dodatečně ho získají, pokud se prokáže, že jednali v dobré víře, ale úplně beztrestné to nebude.

Nový stavební zákon přináší spoustu změn, doufejme, že všechny budou k lepšímu. Podrobnější informace můžete průběžně získávat například na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj.

Stavební povolení – cena

Zatím ale všechno funguje postaru. Cena za stavební povolení není jednoznačně stanovená. Vyhledejte sazebník konkrétního stavebního úřadu. Správní poplatky se pohybují i na hranici deseti tisíc.

A peníze bude chtít každý: katastr, geodeti, hasiči, měřiči radonu, jakýkoli průzkum před zahájením stavby, průkaz energetické náročnosti objektu, to vše něco stojí… Suma sumárum mluvíme průměrně o 30 000 korun. Průměrně. To znamená, že to klidně může být i víc (zřídka míň).

Pokud využijete nabídky firmy, která provádí různé typy staveb na klíč, je možné, že za vás všechno vyřídí a oběhají. Vy za to ale zaplatíte.

Líbil se vám náš článek? Přihlaste se k odběru…