Jak koupit byt v Praze

Tak jako v každé metropoli, pořídit si vlastní bydlení v Praze je nadstandardní luxus, na který nedosáhne každý. Zejména touží-li po luxusní adrese někde v centru. Jestli se pohrávate s myšlenkou jak koupit byt v Praze, pak vězte, že pro většinu lidí je koupě bytu v Praze nedosažitelná záležitost, a to i v případě kombinace vlastních hotových peněz s hypotékou. Více o hypotékách jsme psali v našem článku.

Překrásnou Prahou kráčely dějiny a její historické centrum musí okouzlit každého, kdo měl možnost je poznat. Adresy na Václavském náměstí, Vinohradech, Malé Straně, Hradčanech, Staroměstském náměstí, Karlově náměstí a mnoho dalších patří jednoznačně k nejluxusnějším. Často zde bydlí známé osobnosti ze světa byznysu, kultury, umění nebo politiky. Pronajímají si je cizí diplomaté, firmy je mívají pronajaté pro své obchodní zahraniční partnery, mají zde sídla státní i soukromé instituce i exkluzivní právní kanceláře nebo třeba architekti.

Zkrátka všichni, kdo něco znamenají. Koupě bytu v Praze do osobního vlastnictví znamená se nejspíš zadlužit na spoustu let dopředu, a tak je v podstatě jen pro vyvolené. Vyvolené a bohaté. Na druhou stranu vlastnit byt v Praze je z hlediska investice něco, na čem nemůžete nikdy prodělat. Jeho hodnota bude pravděpodobně s průběhem času stoupat.

Praha je nesmírně lákavá z hlediska kulturního, sportovního, společenského vyžití i pracovních možností. Sídlí zde veškerá ministerstva, státní instituce, centrály nadnárodních firem, drtivá většina vydavatelství, prestižní vysoké školy, tradiční i nová divadla… S jakýmkoli vzděláním (nebo i bez něj) by tu nikdo neměl zůstat bez práce, pokud pracovat chce.

A za tu práci je v Praze ohodnocen v porovnání s celou Českou republikou podstatně víc, i když náklady na žití v metropoli jsou v porovnání s celou Českou republikou také vyšší. Developeři, realitní kanceláře i inzertní portály přetékají nabídkami bytů nejrůznějších velikostí, ceny, stavu, lokalit, a tak koupit si byt v Praze je otázkou jen a jen peněz.

Praha není jen centrum

Praha má 57 městských částí, které spravuje celkově 22 správních obvodů s rozšířenými kompetencemi. Koupě bytu v kterékoliv z nich má své pro i proti. Centrum města je protkané křižujícími se linkami metra, tramvají, autobusů, a tak máte vše na dosah, dokonce i pěšky. Atraktivní obchody, kulturu, úřady, banky nebo práci. Je to ale vykoupené vysokou koncentrací lidí, prakticky nulovými možnostmi parkování, větší hlučností jak z přetížené dopravy, tak ze zábavních podniků.

Až na několik parků je zde minimum  zeleně, do přírody pekelně daleko, a tak převážně dýcháte znečištěný vzduch uzavřený mezi hustou zástavbou a jste vystaveni vydatnému světelnému smogu. Navíc komerční a turistické obchody už dávno vytlačily obyčejné obchody s potravinami a běžným zbožím, takže pro větší nákup musíte pro změnu z centra popojet dál.

Dobrým kompromisem je širší centrum, za které je možné považovat Prahu 2 až Prahu 10. Stále jste nadosah toho nejdůležitějšího, linky veškeré MHD fungují propojeně a navazují, díky parkovacím zónám máte naději, že ve své ulici najdete místo na zaparkování a získáte klidnější bydlení, blíž k přírodě. Rozhodně je to alternativa pro mladé rodiny s dětmi.

Pro někoho, kdo úplně nemusí být v centru dění, je řešením koupě bytu v Praze někde na periferii. Okrajové části jsou také dostupné do centra některou z typů MHD, příměstskými linkami,  ale už v kombinaci  autobus/metro, autobus/tramvaj, je tedy třeba počítat s delším časovým intervalem přesunu do zaměstnání. Nabízejí také možnost parkování typu P+R, vždy napojených na MHD, což je  jednak praktičtější, rychlejší a šetřící životní prostředí.

Někde to bývá horší s občanskou vybaveností, ale kvůli dojezdu do Prahy stejně většina rodin disponuje vlastním autem, takže i to je řešitelné. Přesto v těchto částech funguje jakási odtažitost, odtrženost od společnosti, v místě se spíš tvoří komunitní skupiny. Pokud se opravdu rozhodujete koupit byt v Praze, ať už v jakékoliv části, nespoléhejte  jen na prezentaci realitní kanceláře. Vydejte se do příslušné lokality a sami si udělejte vlastní reálnou představu, v jakém prostředí a s jakou vybaveností a dostupností se vámi vyhlédnutý byt nachází.

Cihla je cihla

Rozhodujete se koupit byt a Praha vám připadá atraktivní? Proč ne. Už vám zbývá jen promyslet, jaký typ bydlení si zvolíte. Cihla je cihla, to se nedá zpochybnit. Většina staré zástavby je cihlová. Bytové domy nebývají tak předimenzované co do počtu bytových jednotek, je tak tedy naděje na větší soukromí. Staré byty v centru navíc bývají nesmírně zajímavě členěné, s vysokými stropy a leckde na vás dýchne i trocha historie, případně duch známé osobnosti, které kdysi patřil.

Tyto byty jsou ovšem nákladnější na energie a údržbu, nejspíš vyžadují menší nebo větší rekonstrukci, ale z řemeslného hlediska se cihlové byty upravují snáz než byty panelové. V porovnání s panelem má cihla lepší izolační a protihlukové vlastnosti, takže nehrozí, že by vás rušily dupající děti nad hlavou nebo obtěžovali problematičtí sousedé svými hádkami nebo mejdany.

V neprospěch ovšem mluví skutečnost, že spousta těchto starých bytů nedisponuje výtahem, i když majitelé těchto objektů občas do zřízení výtahů investuje, ale položka se pak jistě promítne do nějakého fondu oprav. Pro lidi středního věku je tak namístě úvaha, zda koupě bytu bez výtahu je do budoucna ta nejrozumnější. Také možnosti parkování – zejména v centru  – bývají omezené, ne-li nemožné.

Pro orientační představu pro každého, kdo chce koupit byt v Praze, nabízí tabulka přehled aktuálních cen cihlových bytů v jednotlivých částech metropole (zdroj sreality.cz). Na nejspodnější hranici cenového žebříčku jsou většinou byty, které vyžadují nějakou rekonstrukci, nejvyšší cena tak představuje nově postavené bytové jednotky. Cenu tedy ovlivňuje stáří bytu, jeho stav, výměra, konkrétní umístění a mnoho dalšího.

Bydlení v samém centru je pochopitelně nejdražší, v rámci exkluzivity  – pokud je cena vůbec uvedena – se objevují cihlové byty astronomické hodnoty například na Starém Městě 1+1 za necelých 30 000 000 Kč nebo 4+kk za 45 000 000 Kč.

Širší ucelenou představu o vývoji cen nejen bytů si můžete udělat v článku o reálných prodejních cenách nemovitostí, který jsme pro vás připravili již dříve. K přehledu cen nemovitostí také můžete využít placenou aplikaci Cenové mapy, která čerpá z dostupných informací katastrálních úřadů na základě kupních smluv.

Panelstory v Praze

Koupě panelového bytu v Praze je kompromisní levnější variantou. Ne že by nebyly drahé, ale v porovnání se starou cihlovou zástavbou jsou rozhodně dostupnější. Přinášejí ale také nevýhody. Pokud se jedná a předrevoluční zástavbu, je téměř jisté, že bytové domy čeká větší či menší rekonstrukce. Od výměny oken, přes zateplení, rekonstrukce výtahu, opravy střech, zatékání ap.

Majitelé bytů jsou v každém případě členy nějakého společenství vlastníků a společně přispívají do fondu oprav. Žití v klasickém paneláku je poměrně anonymní, leckdy ani neznáte souseda na patře, kde bydlíte. Rozhodně ho ale slyšíte. Hlukové a izolační vlastnosti paneláků jsou mizerné. Součástí bytů bývají většinou sklepy, kolárna, někde možná ještě prádelna nebo sušárna. Za plusové body se dá považovat většinou vyřešené parkování uprostřed vnitrobloků a sem tam trocha zeleně mezi jednotlivými paneláky. Pro více informací o bydlení v cihlovém či panelovém domě se podívejte na tento článek.

Spousta sídlišť i v tomto směru prochází zajímavými revitalizacemi, které jdou na proti klimatickým změnám a začínají mít pro obyvatele čím dál větší význam. Tehdejší výstavba počítala i s dětskými prolézačkami, které se leckde rekonstruují na workoutová hřiště s relax zónou. Začínají se objevovat komunitní zahrádky, což aspoň trochu napravuje mezilidské odcizení v současné hektické uspěchané době a aspoň v malém mít možnost obohatit svou domácnost o čerstvé bylinky nebo pár voňavých barevných květů.

V historickém centru města se paneláky obvykle nevyskytují , to je jasné, z hlediska koupě bytu je atraktivní Praha 4 a Praha 6, a to převážně byty o velikosti 2+1 nebo 2+KK. Tyto lokality se vyznačují vydatnými zelenými plochami a parky, prvorepublikovou vilovou zástavbou obklopenou vzrostlými zahradami, která dodává těmto čtvrtím nádech a lesk tehdejší noblesy. Praha 6 v těsné blízkosti Hradčan patří také mezi luxusní adresy. O některé velikosti bytů je malý minimální zájem a jiné velikosti jsou nedostatkovým zbožím. Aktuální nabídkové ceny nemovitostí si můžete prohlédnout na velkých realitních serverech např. sreality.cz, realitymix.cz či reality.cz.

Luxus není pro každého

Když koupit byt v Praze, tak rovnou novostavbu! To je ovšem výkřik pro ty opravdu bohaté. Je to suverénně nejdražší varianta, ale movitému šťastlivci zabezpečí rodinu po několik generací. Sami developeři se předhánějí, kdo ukousne co největší kus těch nejlukrativnějších pozemků, které ještě v Praze nebo jejím nejbližším okolí zbývají a stavějí jako o život. Stavěli by ještě rychleji, kdyby jim v jejich počínání nebránily zdlouhavé stavební povolovací procedury. I pro ně je to byznys snů.

Nutno ale dodat, že současné stavební technologie velmi zohledňují požadavky na ekologii a životní prostředí, a tak vznikají rezidenční centra energeticky úsporných bytových komplexů. Moderní zajímavá architektura se tak snoubí s praktickými úspornými prvky, zelenými stěnami nebo střechami, kvalitními nepropustnými okny a funkčním zateplením fasád. Snižují se tak náklady na energetickou režii bydlení, a pokud stavbu provádí seriózní stavební firma, odpadají náklady na rekonstrukci na nejbližších mnoho let.

Stojí tedy za to u koupě bytu, ať už v Praze nebo kdekoli jinde, porovnat rozdíl mezi novostavbou a pořizovací cenou staršího bytu, ke kterému náklady na rekonstrukci musíte započítat k celkové ceně. Výhodou novostaveb je možnost v nějaké fázi projektu změny dispozičního uspořádání přímo na míru budoucího majitele, či nadstandardního vybavení. A jako u každé nové věci, máte i u nového bytu možnost reklamovat stavební nedostatky.

Současné nové moderní developerské projekty už počítají s občanskou vybaveností, relaxačními zónami, školami, školkami, společenským vyžitím, bývá vyřešeno parkování, a tak se stávají zajímavým místem pro život.

Z tabulky realitního serveru sreality.cz vyplývá, že byty dispozice 1+1 nejsou pro portfolia developerských společností bůhvíjak zajímavé, je to otázka poptávky a nabídky.

Volné pozemky velké výměry vhodné k developerským záměrům se hledají obtížně. Vzdalují se od středu města a koupě takového bytu v Praze znamená často také horší dostupnost do centra. S rozrůstající se zástavbou pomalu přesahující hranice hlavního města se ale dá předpokládat napojení nových linek na stávající síť MHD.

A jak tedy koupit byt v Praze

Podrobně jsme se tomuto tématu věnovali v článku 12 rad na co si dát pozor při nákupu bytu. Jestli jste dočetli až sem a “nesložila” vás poslední tabulka, zasloužíte si uznání. A pár informací navíc. Pokud nejste na vrcholku žebříčku high society, koupě takového bytu vás pravděpodobně zadluží na zbytek vašeho života a vaše děti též – pokud si vůbec na něco takového troufnete. A pokud si troufnete, neobejdete se bez hypotéky.

V první řadě posuďte, na jak velkou částku byste potřebovali hypotékou vypomoci. Banky většinou požadují 10 % z vaší kapsy. Vyplatí se vám obejít více bankovních domů a nechat si spočítat splátky, porovnat úrokové sazby, dobu splatnosti, způsob zajištění a další. Rozhodněte se, jestli chcete splácet menší částku déle, nebo větší sumu po kratší čas. Pokud se ve světě financí zrovna neorientujete, neváhejte se obrátit na finančního poradce.

Zdroj: mesec.cz

Může vám ušetřit spoustu času a leckdy i peněz jenom proto, že vám nebudou srozumitelné všechny formulace v podmínkách přidělení úvěru. Pro přidělení hypotéky musíte splňovat několik podmínek: dostatečné finanční zajištění, čistý trestní rejstřík, čistý finanční rejstřík, i slušnou platební historii. Existuje také možnost předschválení hypotéky. Část procesu před přidělením můžete absolvovat s předstihem, ještě dřív, než se rozhodnete pro konkrétní byt.

Máte-li pod polštářem tolik peněz, že by pro vás připadala v úvahu koupě bytu v hotovosti, možná by stála za úvahu myšlenka, zda celou částku nerozložit na koupi dvou menších bytů. Jednoho s hypotékou a jednoho za hotové. Oba byty by plnily svou funkci. Jeden na  bydlení a druhý na pronájem.

Výnos z něj by po nějaký čas pokrýval splátky prvního bytu a v budoucnu by mohl fungovat jako pravidelný přísun peněz do rozpočtu nebo jako přilepšení na stará kolena – za předpokladu, že natrefíte na solidního nájemníka. Investice do bytu, zejména v Praze, je dlouhodobá, v průběhu let neztrácí na hodnotě. Naopak. V případě nouze prodejem můžete nárazově přijít k sumě peněz, která by vám mohla vyřešit aktuální potíže, a to i s přihlédnutím k aktuální míře inflace.

Ať už se rozhodnete koupit na hypotéku jeden byt v Praze, nebo dva, úrokové sazby jsou toho času příjemně nízko, a nejspíš to ještě nějakou dobu potrvá.

Důvěřuj, ale prověřuj

Než se ale rozhodnete byt koupit, musíte obětovat nějaký čas vlastní detektivní práci. Když budete mít smůlu a narazíte na neseriózního makléře, který bude upřednostňovat svůj prospěch, pokusí se prodat nemovitost za každou cenu a může spoustu věcí zamlčet. A tak spoléhejte také na svůj vlastní úsudek.

Neprohloupíte,  když také nahlédnete do katastru nemovitostí do Listu vlastnictví (údaje z katastru lze získat také na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního), do registru dlužníků (také SOLUS). Získáte pro sebe věrohodnou informaci o prodávajícím i o bytě, o který máte zájem. Prověřte si sami, zda na předmětném bytě není exekuce nebo věcné břemeno. Prověřte, zda odpovídá velikost a stav bytu tomu, jak byl prezentován, co všechno zahrnuje prodejní cena ap.

To vše platí dvojnásob, rozhodnete-li se pustit se do akce sami. Koupě bytu se vám může nepříjemně prodražit, podceníte-li něco z výše uvedeného. Další tipy pro úspěšné zvládnutí obchodu najdete v článku, kde najdete konkrétní rady, jak si prověřit obchodního partnera např. prodávajícího.

Na hypotéku s hypotékou…

Ani koupě bytu, na kterém vázne hypotéka, není nic nemožného. Je pravděpodobné, že pokud někdo prodává byt zatížený hypotékou, nejspíš je v nějaké tísni. To je příležitost se pokusit tlačit cenu dolů. Navíc odpadne hromada administrativy, protože podklady pro přidělení úvěru na předmětný byt již existují a prošly schvalovacím procesem banky. Vy ale zase musíte akceptovat podmínky úvěru, které byly nastaveny. Variant je mnoho, každá banka se k takové situaci staví různě, některé to nepodporují. Vyplatí se získat přehled o poplatcích za převzetí dluhu.

… na exekuci s hypotékou…

Chcete si  koupit byt v Praze a vázne na něm exekuce? Také není nic ztraceno. Chcete cíleně koupit byt v dražbě? Sledujte Portál dražeb Exekutorské komory ČR.

Finanční gramotnost všeobecně pokulhává a i v oblasti realit je množství nemovitostí zatížených exekucí. Je potřeba zjistit opravdu skutečnou výši  dluhu, zda celkový součet nepřevyšuje hodnotu prodávaného bytu. Hodně se  dozvíte na Centrální evidenci exekucí. Když přistoupíte na určitou míru rizika, obrníte se trpělivostí, začněte vyjednávat s exekutory a případnými dalšími věřiteli. Přizvěte na pomoc kromě realitního makléře také právníka z oboru realit. Co to všechno obnáší a na co si dát pozor, čtěte v  našem článku.

Zdroj: dtest.cz

Koupě bytu není jednoduchá záležitost a vyžaduje mnoho právních a realitních zkušeností, aby vše proběhlo hladce a bez problémů. U nás máme zkušenosti i s exekucemi a rádi pomůžeme i vám. Provedeme vás celým složitým procesem nákupu i prodeje nemovitosti, pro více informací nás můžete kontaktovat na emailu: info@bydleninadoporuceni.cz.