Jak financovat koupi nemovitosti

Rozhodli jste se, nebo se právě rozhodujete, pro koupi nemovitosti? Tak určitě řešíte i financování. Může se zdát, že člověk má v podstatě jen dvě možnosti – hotovost, nebo úvěr. Ale není tomu tak. Nezapomeňme, že je možné, a dnes v podstatě nutné, kombinovat více variant financování.

Hotovost

Platba v hotovosti je jednoznačně nejzajímavější způsob financování nemovitosti pro prodávajícího. Vyžaduje nejméně administrativy a převod peněz z účtu na účet je záležitostí nanejvýš několika dní. Je to rychlá varianta.

Ovšem platit celou nemovitost čistě v hotovosti si nemůže dovolit každý a nedoporučuje se ani každému, kdo má celou částku k dispozici. Je třeba myslet na to, jak se změní finanční situace po koupi nemovitosti v horizontu několika let, abyste se tzv. “nevydali z peněz”. Platba hotovými penězi je nicméně pro prodávajícího velmi lukrativní a takovým zájemcům by mohl dát přednost před ostatními.

Financování prodejem jiné nemovitosti

Velmi častý způsob jak za novou nemovitost zaplatit – prodat tu starou. Na tento proces ale chce mít dobrého partnera (ideálně realitního specialistu), aby vám pomohl vše správně synchronizovat, časově i smluvně. Navíc díky prodeji staré nemovitosti na vás tolik nedopadne současný nárůst cen nemovitostí. Za “draho” sice koupíte, ale také prodáte a tím se to vyrovná. Není lepší doby pro prodej, než je tato.

Hypoteční úvěr

Úvěr primárně určený pro nákup nemovitostí, ale proplatíte s ním i refinancování jiného hypotečního úvěru, rekonstrukci, výstavbu či dostavbu. Zkrátka a dobře jedná se o bankovní produkt, řešící otázku bydlení. Zatímco ještě před pár lety jste dostali úvěr na celou hodnotu nemovitosti bez vlastních naspořených prostředků téměř lusknutím prstu, dnes je tomu výrazně jinak. Zpřísnily se podmínky na bonitu klienta (jeho příjmy), ideální je mít minimálně 10% vlastních zdrojů, lépe však alespoň 20% – za těchto okolností banky nabízejí výhodnější podmínky. ČNB tímto doporučením učí občany k určité zodpovědnosti. Dá se říct, že získat úvěr bylo dříve až moc snadné a možná na něj dosáhli i ti, kteří jej nebudou moci dříve či později splácet. A to je z dlouhodobého měřítka a ve velkém množství problém – byla tak v roce 2008 odstartována finanční krize v USA a následně v celém světě.

Úrokové sazby u hypoték v současné době oscilují kolem 2,5%. Jen pro představu za posledních 10 let byly sazby běžné i ve výši 1,5% nebo také 5,5%. Takže i když teď sazby rostou a porostou nejspíš i nadále, není to ještě nic strašného. K hypotéce potřebujete krom naspořených prostředků také pravidelnou mzdu nebo příjem z podnikání a mít vybranou nemovitost, kterou pak běžně ručíte (ale nemusíte, ručit můžete i jinou vhodnou nemovitostí). Pak už jen stačí navštívit příslušný bankovní dům nebo svého finančního poradce. Pokud se nejedná o nějaký složitější případ (ne nadarmo se říká, že každá hypotéka je unikátní), dá se říct, že úvěr je vyřízen zhruba do měsíce od první kalkulace. Naopak, pokud už máte připravené všechny podklady, je možné vyřídit vše mnohem rychleji. I tak se jedná o administrativně nejnáročnější způsob financování. Zpravidla je ale nejlevnější z úvěrů na bydlení a s nejdelší možnou splatností (běžně až 30 let, někdy i více).

Úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr, úvěr od stavební spořitelny

Tyto produkty také řeší primárně vaše bydlení stejně jako hypotéka, ale s jedním zásadním rozdílem – nemusíte zde ručit nemovitostí u úvěrů na nižší částky. Princip úvěru ze stavebního spoření je ten, že si na stavebním spoření šetříte a když najdete vhodnou nemovitost nebo se rozhodnete tu svou zmodernizovat, dopůjčíte si to, co je třeba (až do 60% cílové částky, z “hypotékového” pohledu musíte mít tedy minimálně 40% vlastních zdrojů na stavebním spoření). Druhou podmínkou pro získání úvěru ze stavebního spoření je spořit alespoň 2 roky. Překlenovací úvěr řeší situaci, kdy dosud nesplňujete podmínky pro řádný úvěr, je i dražší.

V praxi se ještě můžete setkat s úvěry na bydlení od stavební spořitelny, kde je smlouva o stavebním spoření také uzavřena, ale pouze technicky pro splnění zákonných podmínek. S touto smlouvou se nic neděje, nic se na ní nespoří, jen si díky ní můžete vzít jakýsi „spotřebitelský úvěr“ na bydlení, ve výši až několika stovek tisíc korun opět bez ručení jinou nemovitostí. Splatnost je u těchto úvěrů kratší než u hypoték a jsou o něco dražší – zde startují úrokové sazby na 4% p.a.. Lidé je většinou využívají v případech, že již dlouho na stavební spoření šetří a potřebují ke koupi menší částku.

Neúčelový spotřebitelský úvěr

Jedná se o klasický obyčejný úvěr bez dokládání účelu využití finančních prostředků. Pro financování bydlení se nevyužívá moc často, spíše sporadicky. Po tomto typu úvěru sáhne někdo, kdo peníze potřebuje rychle (peníze bývají na účtu maximálně během několika desítek minut od žádosti o úvěr, pakliže máte všechny potřebné podklady), v menším množství (maximálně do 700.000,- Kč), bez papírování a krátkodobě. Třeba pokud víte, že za pár měsíců se k nějakým penězům opět dostanete (doběhne spoření, prodáte nemovitost atd.), ale teď hned nejsou k dispozici a vy je nutně potřebujete. Určitě se jedná o nejdražší variantu financování – sazby začínají na 5%, spíše 6% p.a., ale ani sazby 10 – 15% p.a. nejsou nic neobvyklého. Zde hodně záleží na každé jednotlivé žádosti. Splatnost u těchto úvěrů je nejkratší, bývá to maximálně 8 let a v běžné praxi se tento úvěr nedoporučuje k financování nemovitostí.

Jaká je a měla by být praxe?

Jak už bylo naznačeno v úvodu, málokdy se setkáváme s “čistokrevným” řešením financování. Většinou jde o kombinaci dvou a více způsobů popsaných výše. Hlavně pořízení nemovitosti není jen o úhradě kupní ceny. Je nutné počítat s daní z nabytí nemovitosti, kterou hradí kupující, s případnou rekonstrukcí a zařizováním a hlavně co bude po tom – jestli se neplánuje rozšíření rodiny nebo jak moc se bude lišit výše hypotéky od výše nájemného. Hodně lidí například zapomíná, že splátkou hypotéky splácí jen samotný úvěr, ale bude zapotřebí měsíčně platit i zálohy na služby jako elektřina, voda, teplo, atd. Vždy než se tedy pustíte do úvah o financování, je potřeba si sednout a spočítat, jak to je teď a co budete platit potom (včetně nějaké rezervy).

 

Potřebujete poradit s financováním nemovitosti? I s tím si v Bydlení na doporučení poradíme!

info(@)bydleninadoporuceni.cz