Cena je jen relativní pojem

Změny v cenách nabízených nemovitostí jsou zejména v posledních letech doslova turbulentní. Od roku 2008 se měnily v řádech desítek procent. Co se ovšem nejspíš nikdy nezmění, jsou různá hlediska, jak se na cenu, respektive hodnotu té samé nemovitosti, dívají jednotliví účastníci obchodní transakce.

Máme-li na prodej rodinný dům, pak je tedy otázkou…

…jak ho vidí prodávající:

Motiv prodávajícího je naprosto jednoznačný. Svou nemovitost chce za co nejvíce prodat. A okolo tohoto se točí prakticky vše – prodávající se totiž nejčastěji stává klientem realitní kanceláře, protože chce využít veškerých možných dostupných prostředků, aby prodal za cenu, kterou si vysnil. To občas bývá kamenem úrazu. Očekávání, která prodávající má, jsou bohužel často nereálná a prodávající si “vysní” nereálnou cenu bez předchozího průzkumu trhu. A od toho jsou tu profesionálové. Ti naopak dokáží častokrát několika relativně jednoduchými úkony cenu nemovitosti o desítky až stovky tisíc navýšit. Ten správný parťák je absolutně klíčový. I tak platí, že prodávající často na svůj majetek pohlíží přinejmenším nekriticky. Někdy až přehlíží nedostatky či vady, které jsou pro ostatní naprosto evidentní a na základě těchto nasazených růžových brýlí svou nemovitost i navenek propaguje. Ale těžko mu to mít za zlé, každý z nás by jednal zřejmě stejně.

…jak ho vidí kupující:
Kupující je přirozeným “protivníkem” prodávajícího. Jeho hlavní cíl je úplně opačný – chce primárně levně nakoupit. Bude se snažit o sražení ceny, za kterou je nemovitost nabízena. Někdy si vystačí s prostým vyjednáváním, jindy opravdu hledá a upozorňuje na každý nedostatek za účelem ponížení ceny a vynaloží tak nemalé úsilí. Proto se dá s nadsázkou říci, že oproti prodávajícímu vidí kupující místo krásného rodinného domku domek již notně opotřebený, který je rád že vlastně vůbec stojí. A prodávající tedy může být vděčen, že za něj vůbec dostane něco zaplaceno. Ale to trochu přeháníme. Každopádně špičkování mezi kupujícím a prodávajícím ukazuje, že cena, za kterou je nemovitost nabízena, nemusí být ani zdaleka definitivní a častokrát ani nebývá.

…jak ho vidí banka:
Boj mezi kupujícím a prodávajícím je dobojován. Na nějaké ceně se již shodli, ovšem teď nám do hry vstupuje další hráč, který celý proces ještě může zejména v současné době znepříjemnit. Stává se tak v případě, že kupující nenakupuje za hotové peníze (a taková je většina prodejů) a alespoň část ceny hradí úvěrem, kdy se ručí právě prodávanou nemovitostí. Bance jde hlavně o to, aby za zapůjčené peníze měla dostatečnou záruku.  Zejména v době, kdy se ceny napříč několika málo lety prudce mění. Pro banku je dohodnutá kupní cena pouze odrazovým můstkem. Odhad ceny si vzhledem k záruce dělá sama a má na to velmi přísná kritéria. Nahlíží tedy na nemovitost ještě kritičtěji než kupující. Ten, jakožto uchazeč o úvěr, může být rád, že odhad nemovitosti vyjde minimálně ve výši kupní ceny a nezřídka se stává, že vyjde ještě níže. Pro kupujícího to může být velká komplikace, zejména v době, kdy se zpřísňují pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů. Je kladen čím dál tím větší důraz na vlastní naspořené prostředky, které spousta kupujících nemá nebo nemá v dostatečné výši a nemá pro banku ani jinou nemovitost do zástavy.

…jak ho vidí finanční úřad:
Spíše již okrajově, ale přece jen také vstupuje do procesu finanční úřad. Dům je prodán/koupen, peníze na něj banka zapůjčila, ale nakonec je třeba odvést daň z nabytí nemovitosti. Není zřejmě nutné moc vysvětlovat, jaká je hlavní činnost finančnímu úřadu. Zkrátka a dobře jde o co nejefektivnější vybrání daně s velkým důrazem na částku. Způsobů, z jaké částky se daň dá vypočítat, je hned několik. Může jít o kupní cenu, znalecký posudek či o cenu místně obvyklou, ale vždy se daň bude počítat z té ceny nejvyšší.

Každá strana v prodejním procesu nemovité věci hájí své zájmy a tak je to jedině dobře. Ovšem kupující a prodávající to mají o něco složitější, protože za nimi nestojí armáda odborníků jako v případě banky nebo finančního úřadu. Proto je třeba dobře volit toho správného partnera, který vám v tomto nerovném boji pomůže…

…pokud na prodej či koupi nemovitosti nechcete být sami proti velkým institucím, obraťte se na Bydlení na doporučení, s.r.o.