Advokátní vs. notářská úschova: která je v roce 2025 bezpečnější při prodeji nemovitosti?

Bezpečný prodej nemovitosti začíná správnou úschovou peněz.
Pro většinu lidí jde o největší finanční transakci v životě – často v hodnotě několika milionů korun. Stačí drobná chyba a riskujete ztrátu jistoty, nebo dokonce celých úspor.

Právě proto se dnes téměř každý prodej nemovitosti realizuje prostřednictvím úschovy kupní ceny.
Úschova znamená, že kupující složí peníze u nestranné třetí strany – nejčastěji u advokáta, notáře nebo v bance – která je uvolní prodávajícímu teprve ve chvíli, kdy jsou splněny všechny podmínky převodu (např. zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí).

Díky tomu jsou chráněny obě strany transakce:

• Kupující má jistotu, že prodávající dostane peníze, až když se kupující stane vlastníkem.
• Prodávající ví, že kupující bezpečně složil peníze a prodávající je obdrží většinou až po převodu nemovitosti na katastru.

Proč se bez úschovy neobejít?

Bez úschovy by převod nemovitosti znamenal pro jednu ze stran obrovské riziko.
Podle realitních portálů je úschova „nejbezpečnější způsob převodu peněz při koupi nemovitosti“, protože eliminuje možnost, že jedna strana nesplní svůj závazek.

Úschova tak chrání jak kupujícího, tak prodávajícího –⁠ peníze se převedou až po splnění přesně stanovených podmínek (například po zápisu do katastru nemovitostí).

Typy úschov v roce 2025

V praxi existují tři hlavní formy úschovy kupní ceny:

• Advokátní úschova – nejčastější forma v běžných realitních transakcích,
• Notářská úschova – formálnější a institucionálně dozorovaná varianta,
• Bankovní úschova – považována za nejbezpečnější, ale méně využívaná.

Každý typ se liší cenou, mírou právní jistoty a administrativní náročností.

Proč se bankovní úschova využívá méně často

Bankovní úschova je obecně považována za nejbezpečnější způsob převodu peněz, protože prostředky jsou vedeny přímo na účtu banky pod dohledem České národní banky (ČNB).
V praxi ji však klienti volí méně často –⁠ kvůli vyšším poplatkům, pomalejšímu vyřízení a menší ochotě bank přizpůsobit se individuálním podmínkám.

Proto se u většiny realitních obchodů v roce 2025 využívají hlavně advokátní a notářské úschovy –⁠ nabízejí ideální poměr bezpečí, rychlosti a dostupnosti.

Úschova pod dohledem

Každá úschova peněz při prodeji nemovitosti podléhá jasně daným pravidlům a kontrole odborných institucí.
Advokátní úschovy upravuje Česká advokátní komora (ČAK), která vede centrální evidenci všech úschov a má oprávnění jejich vedení kdykoli prověřit.

Každá advokátní úschova musí být:

• řádně evidována u ČAK,
• vedena na samostatném bankovním účtu odděleném od prostředků advokáta,
• a podložena písemnou smlouvou, která přesně určuje, kdy a komu budou peníze uvolněny.

Notářské úschovy a jejich dohled

Notářské úschovy spadají pod Notářskou komoru ČR a řídí se přísně notářským řádem (zákon č. 358/1992 Sb.).
Notáři jsou ze zákona nestraní veřejní činitelé, jejichž činnost je pravidelně kontrolována a evidována.
Každá transakce tak probíhá s vysokou mírou formálnosti a právní jistoty.

Opatření proti praní špinavých peněz (AML)

Bezpečnost úschov dále zvyšují tzv. AML povinnosti (Anti-Money Laundering).
Podle Finančního analytického úřadu (FAÚ) musí advokát i notář vždy:

• ověřit identitu klienta,
• prověřit původ finančních prostředků,
• a nahlásit jakoukoli podezřelou transakci.

Tím se zajišťuje, že úschova peněz je nejen právně bezpečná, ale i finančně transparentní a významně snižuje riziko podvodů nebo zneužití prostředků.

Co si z toho odnést

Ať už složíte kupní cenu do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, všechny tři formy mají stejný cíl – zajistit bezpečný a férový převod peněz při prodeji nemovitosti.
Díky úschově mají obě strany jistotu, že k převodu peněz i vlastnického práva dojde až tehdy, když jsou splněny všechny smluvené podmínky.

Rozdíly mezi jednotlivými typy spočívají především v tom, kdo úschovu spravuje, jak rychle probíhá, jaké garance nabízí a kolik stojí.

V následujících kapitolách se podíváme podrobněji na to:

• jak funguje advokátní úschova krok za krokem,
• co obnáší notářská úschova a její právní rámec,
• a proč se právě tyto dvě varianty staly standardem realitních transakcí v roce 2025.

Advokátní úschova – nejčastější forma bezpečného převodu peněz

Jak funguje advokátní úschova

Advokátní úschova je v roce 2025 nejpoužívanější forma převodu kupní ceny při prodeji nemovitosti.
Zajišťuje ji advokát zapsaný u České advokátní komory (ČAK), která vede centrální evidenci všech advokátních úschov a může jejich vedení kdykoliv kontrolovat.

Každá advokátní úschova musí být vedena na samostatném bankovním účtu, odděleném od osobních prostředků advokáta, a může být použita pouze k účelu uvedenému ve smlouvě o úschově.

Jednoduše řečeno:

1. Kupující složí peníze na účet advokátní úschovy.
2. Advokát peníze bezpečně drží, dokud není splněna podmínka převodu –⁠ nejčastěji zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.
3. Po potvrzení zápisu advokát uvolní prostředky prodávajícímu.

Tento princip zaručuje, že ani kupující, ani prodávající nejsou vystaveni riziku, že by druhá strana nesplnila svůj závazek.
Právě proto je advokátní úschova považována za nejbezpečnější a zároveň nejdostupnější způsob převodu kupní ceny.

Zákonná úprava advokátní úschovy

Advokátní úschovy se řídí zákonem č. 85/1996 Sb., o advokacii, a vnitřními předpisy České advokátní komory (ČAK).

Každá úschova musí být:

• evidována v systému ČAK,
• zajištěna písemnou smlouvou o úschově,
• a pojištěna – každý advokát má povinné profesní pojištění odpovědnosti, které kryje i případné pochybení při vedení úschovy.

Díky těmto pravidlům je advokátní úschova peněz právně chráněná a poskytuje vysokou míru jistoty pro obě strany transakce.

Postup advokátní úschovy krok za krokem

1. Smlouva o úschově
   Advokát sepíše trojstrannou smlouvu (advokát – kupující – prodávající), kde jsou přesně stanoveny podmínky a termíny výplaty peněz.
2. Zřízení samostatného účtu
   Peníze se vkládají na speciální bankovní účet advokátní úschovy, vedený na jméno advokáta, ale určený výhradně pro tuto transakci.
3. Složení prostředků kupujícím
   Kupující vloží částku dle smlouvy, advokát potvrzuje složení oběma stranám.
4. Kontrola a splnění podmínek
   Advokát sleduje stav řízení na katastru nemovitostí nebo si vyžádá potvrzení o zápisu vlastnického práva.
5. Uvolnění peněz prodávajícímu
   Po splnění všech podmínek advokát převede peníze prodávajícímu.
   Celý proces obvykle trvá cca 1 měsíc, v závislosti na rychlosti katastru a bankovních lhůtách.

Proč zvolit advokátní úschovu při prodeji nemovitosti

Advokátní úschova nabízí nejlepší poměr mezi bezpečností, flexibilitou a cenou.
Její hlavní výhody potvrzují i realitní kanceláře a právní portály:

• Bezpečnost a kontrola – všechny úschovy jsou evidovány u České advokátní komory (ČAK) a mohou být kdykoliv zkontrolovány.
• Flexibilita – advokát může nastavit podmínky úschovy na míru konkrétní transakci, např. rozdělit výplatu na více etap.
• Komplexní právní servis – advokát často zajišťuje celý právní proces, od přípravy kupní smlouvy po návrh na vklad do katastru nemovitostí.
• Rychlost a dostupnost – administrativně jednodušší než notářská či bankovní úschova, bez zbytečné byrokracie.
• Nižší cena – odměna za advokátní úschovu se běžně pohybuje mezi 3 000–7 000 Kč, což je méně než u notáře nebo banky.

Shrnutí:
Pro většinu běžných realitních transakcí je advokátní úschova nejvýhodnější volbou – poskytuje ochranu, právní servis i nižší náklady v jednom.

Rizika a na co si dát pozor při advokátní úschově

Ačkoli je advokátní úschova považována za bezpečnou, její spolehlivost závisí na výběru důvěryhodného advokáta.
Historicky se objevilo několik případů zpronevěry, které však vznikly mimo oficiální evidenci ČAK.

Doporučení z praxe:

• ✅ Ověřte, že advokát je registrován v evidenci ČAK.
• 📑 Požadujte potvrzení o zřízení samostatného účtu a jeho číslo.
• 🖋 Trvejte na písemné smlouvě o úschově s jasně stanovenými podmínkami.
• 🧠 Vyberte advokáta se zkušenostmi v realitním právu a s dostatečným pojištěním odpovědnosti.

Podle Finančního analytického úřadu (FAÚ) má advokát také zákonnou povinnost prověřit původ peněz a nahlásit podezřelé operace –⁠ což přidává další vrstvu ochrany pro obě strany.

Tip: Pokud si nejste jistí, zda je advokát vedený v registru, můžete to ověřit přímo na webu České advokátní komory (cak.cz).

Notářská úschova – institucionální jistota a formální garance

Jak notářská úschova funguje při prodeji nemovitosti

Notářská úschova je druhou nejčastější formou převodu kupní ceny při prodeji nemovitosti.
Jejím hlavním přínosem je, že ji zajišťuje notář – nestranný veřejný činitel, jehož činnost je ze zákona přísně regulována a kontrolována Notářskou komorou ČR.

Notářské úschovy se řídí notářským řádem (zákon č. 358/1992 Sb.) a jejich účelem je – stejně jako u advokátních úschov – ochrana obou stran při převodu peněz.

Princip fungování je obdobný:

1. Kupující složí peníze na účet notářské úschovy, vedený na jméno notáře, ale určený výhradně pro tuto transakci.
2. Notář potvrdí složení částky a peníze drží do doby, než jsou splněny sjednané podmínky (např. zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí).
3. Jakmile jsou podmínky naplněny, notář uvolní částku prodávajícímu.

Jak uvádí iDNES.cz, notářská úschova je často vnímána jako „nejdůvěryhodnější forma převodu peněz při koupi nemovitosti“, protože probíhá pod dohledem státem uznané instituce a veškeré kroky jsou pečlivě evidovány a archivovány.

Právní rámec a kontrolní mechanismy notářských úschov

Na rozdíl od advokáta je notář nestranný orgán veřejné moci, který musí jednat objektivně a v souladu se zákonem, nikoli ve prospěch jedné ze stran.

Co je kolaudace a proč je nutná

Podle Notářské komory ČR má notář povinnost:

• vést zvláštní účet pro každou jednotlivou úschovu,
• informovat obě strany o každém pohybu na účtu,
• dodržovat přesné podmínky smlouvy o úschově,
• uchovávat dokumentaci o transakci po zákonem stanovenou dobu.

Všechny notářské úschovy jsou evidovány v centrální databázi Notářské komory ČR, a notáři mají rovněž povinné profesní pojištění odpovědnosti. Notářská úschova nabízí vysokou míru transparentnosti – všechny finanční toky jsou dohledatelné a auditovatelné.

Proč zvolit notářskou úschovu při prodeji nemovitosti

Notářská úschova patří mezi nejdůvěryhodnější formy převodu kupní ceny – zejména díky tomu, že ji zajišťuje notář jako nestranný veřejný činitel pod dohledem státu.
Tento způsob nabízí vysokou právní jistotu a formální záruky, které ocení hlavně klienti u větších nebo složitějších transakcí.

Hlavní výhody:

• Vysoká míra důvěryhodnosti – notář je nezávislý orgán veřejné moci, jehož činnost je přísně kontrolována.
• Přísná evidence a transparentnost – každá úschova je zapsána v centrální databázi Notářské komory ČR, což zaručuje dohledatelnost a právní jistotu.
• Právní formalita – notář může připojit notářský zápis o prohlášení vůle stran, který posiluje právní váhu celé transakce.
• Institucionální reputace – v očích bank, developerů i soudů je notářská úschova považována za nejspolehlivější variantu.

Tento typ úschovy je ideální volbou pro:

• převody s vyšší částkou,
• dědická řízení nebo majetkové vypořádání,
• mezinárodní transakce, kde hraje roli jazyková neutralita a vyšší míra formálnosti.

Shrnutí:
Pokud je pro vás prioritou důvěryhodnost, právní formálnost a institucionální záruka, pak je notářská úschova bezpečnou volbou.

Nevýhody a praktická omezení notářské úschovy

Ačkoli notářská úschova nabízí vysokou úroveň ochrany, v praxi má i několik omezení, se kterými je dobré počítat:

• Vyšší cena – odměna se řídí notářským tarifem (vyhl. č. 196/2001 Sb.), obvykle 0,2–0,5 % z částky, minimálně však 6 000–10 000 Kč, což je více než u advokátní úschovy.
• Menší flexibilita – notář je vázán zákonnými postupy a ne vždy umožní nastavit podmínky „na míru“ konkrétní situaci.
• Formálnost procesu – notář obvykle nepřipravuje samotnou kupní smlouvu, ale pouze ji ověřuje.
• Žádná státní garance – jak upozorňuje Finance.cz, stát za notáře neručí; případné škody se hradí z jeho pojištění nebo majetku.

Tip: Pokud chcete kombinaci formální jistoty a individuálního přístupu, vyplatí se zvážit i advokátní úschovu, která bývá levnější a flexibilnější.

Advokátní vs. notářská úschova – přehledné srovnání

Ačkoli advokátní i notářská úschova mají stejný cíl – zajistit bezpečný převod peněz mezi kupujícím a prodávajícím, v praxi se liší přístupem, cenou i úrovní servisu.
Níže najdete jejich přehledné srovnání podle klíčových kritérií, která jsou při prodeji nemovitosti v roce 2025 nejdůležitější.

Závěr – jakou úschovu peněz zvolit

Při prodeji nemovitosti jde vždy o důvěru a jistotu. Úschova peněz je proto nezbytným krokem, který chrání jak prodávajícího, tak kupujícího – zajišťuje férový převod financí a eliminuje riziko, že jedna ze stran nesplní svůj závazek.

V roce 2025 jsou nejčastěji využívané dvě formy – advokátní a notářská úschova.
Obě jsou právně bezpečné, podléhají přísné kontrole a každá má své silné stránky:

• 🧾 Advokátní úschova je flexibilní, cenově dostupná a často zahrnuje i kompletní právní servis kolem prodeje.
• 🏛️ Notářská úschova nabízí formální jistotu, institucionální váhu a vyšší důvěryhodnost – ideální pro větší částky nebo složitější převody.

Ať už zvolíte kteroukoliv variantu, myslete na tři zásady:

1. Spolupracujte jen s prověřeným odborníkem (advokátem či notářem z oficiálního registru).
2. Trvejte na písemné smlouvě o úschově s jasnými podmínkami výplaty.
3. Ověřte, že peníze jdou na samostatný účet vedený pouze pro vaši transakci.

Díky tomu máte jistotu, že váš prodej proběhne bezpečně, transparentně a bez zbytečných rizik.
Ať už je vaše priorita rychlost, nebo formální garance, platí jediné:

Nejdůležitější není typ úschovy, ale důvěryhodný profesionál, který ji provede správně.

Pokud potřebujete obchodního partnera pro převod nemovitosti, obraťte se na nás, pomůžeme vám. Stačí nás kontaktovat na emailu info@bydleninadoporuceni.cz.